Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Achat, quelles informations exiger ?

Achat, quelles informations exiger ?

Achat, quelles informations exiger ?
Septembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 234, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Terrain, maison, appartement... à chaque type de bien, son enquête; des acquéreurs inégalement protégés par la loi; voisins, mairie, notaire, architecte... consultez les professionnels. Mieux vaut prévenir que guérir.

Le plus souvent focalisé sur le prix et la recherche du meilleur crédit, l'acheteur, face au terrain, à la maison ou à l'appartement de son choix, en négligerait presque de se renseigner plus avant... sur le bien lui-même. Il est pourtant indispensable qu'il recueille une série d'informations, directement auprès du vendeur, mais aussi auprès d'autres interlocuteurs (voisins, syndic, mairie...). Et ce, indépendamment des attestations portant sur la qualité du bien qu'il se verra remettre - au plus tôt au stade de l'avant-contrat - par le propriétaire, dans le cadre des diagnostics obligatoires (1). Informations qui diffèrent selon le type de bien dont l'acquisition est envisagée.

Le projet porte sur un terrain à bâtir

Devenir propriétaire d'une parcelle en vue de construire, ce n'est pas seulement jeter son dévolu sur une superficie et une vue, c'est aussi acheter des règles d'urbanisme, un sous-sol et des équipements collectifs. Des paramètres abstraits qu'une visite, même attentive des lieux, ne permet pas d'intégrer. L'acquéreur d'une parcelle individuelle est en outre peu protégé par la loi vis-à-vis du vendeur, soumis à une obligation d'information limitée. Sauf à réaliser son acquisition dans le cadre d'un lotissement (voir page 38). Obtenir le maximum d'informations avant même de signer une promesse ou un compromis de vente est d'autant plus nécessaire qu'il est impossible de se désengager une fois cet avant-contrat conclu, une faculté réservée aux acquéreurs de biens construits, appartement ou maison. Sauf à renoncer à son indemnité d'immobilisation.

Inspection des lieux

Les voisins sont une indispensable source d'information pour connaître les caractéristiques de la parcelle et de son environnement : historique des crues si un ru ou une rivière court au fond du jardin, nature des fissures constatées sur certaines maisons du quartier, état du sous-sol (limoneux, argileux), risque de pollution souterraine, précautions techniques de construction à prendre, etc. Ils peuvent même disposer d'une étude réalisée pour leur propre compte. Car le vendeur, seulement tenu de prévenir les acquéreurs potentiels de problèmes dont il aurait pu avoir connaissance sur la parcelle, n'a pas l'obligation de faire réaliser et de fournir à l'acquéreur une telle étude. « Il est peu probable, alors qu'il est toujours propriétaire des lieux, qu'il donne son accord pour que l'on passe au crible sa parcelle, même pour quelques sondages et aux frais du futur acquéreur", renchérit un géotechnicien. En cas de doute, mieux vaut renoncer à un projet qui s'avérerait trop coûteux, notamment du fait de travaux de fondation plus poussés à entreprendre. Il faut également s'enquérir des dessertes et infrastructures existantes, tout en anticipant les projets à venir, comme l'implantation d'une zone d'activité, susceptibles d'altérer la qualité du paysage et les futures conditions de vie, et par là même la valeur du bien. La DDE (Direction départementale de l'équipement) ou la préfecture vous renseigneront sur ce point.

Contraintes d'urbanisme

La valeur d'un terrain dépend de la réglementation qui lui est applicable, aussi faut-il savoir au plus tôt ce que l'on est autorisé à entreprendre sur la parcelle. Direction, la mairie : vous pourrez y consulter le plan local d'urbanisme (PLU), qui se substitue progressivement au plan d'occupation des sols (POS). Ce document permet de vérifier d'emblée que le terrain que vous envisagez d'acquérir peut supporter la construction envisagée. Une fois la parcelle repérée, il suffit de se reporter à la partie graphique du document définissant les zones du territoire communal. Ainsi une parcelle classée en zone U (urbaine) est immédiatement constructible. Ce document permet ensuite de connaître les règles locales d'urbanisme applicables. L'on peut y trouver des dispositions relatives à l'emprise au sol, à la hauteur et à l'aspect extérieur des maisons, ainsi qu'à leur implantation par rapport à la voie publique et aux limites séparatives. Mais aussi le nombre de mètres carrés que l'on est autorisé à construire au regard du coefficient des sols (COS) applicable à la parcelle. Une donnée essentielle, à condition de partir d'une superficie exacte... Le terrain peut se trouver soumis à des exigences légales supplémentaires, du fait de sa localisation, notamment lorsqu'il se situe aux abords d'un bâtiment classé monument historique, en zone de montagne, de littoral, ou dans le périmètre d'un parc naturel régional. Il faut également penser à consulter - lorsqu'il existe - le plan prévention des risques, qu'il s'agisse de risques naturels, sismiques ou technologiques, figurant en annexe du PLU. Si le terrain est inclus dans le périmètre du plan, soit dans une zone considérée comme à risques par les pouvoirs publics, il faudra au minimum respecter les contraintes particulières venant encadrer tout projet de construction (rez-de-chaussée surélevé, fenêtres sur le toit, mise hors d'eau des installations électriques et de chauffage, etc.). Pour un terrain situé sur une petite commune, il faut le plus souvent consulter, au lieu du PLU, une simple carte communale qui définit un zonage mais ne contient aucune partie réglementaire. En l'absence de tout document, c'est le règlement national d'urbanisme (RNU) qui fait foi : il fixe des prescriptions générales concernant le droit de la construction, notamment le principe de constructibilité limitée.

A savoir : En lotissement si la parcelle est mise en vente dans le cadre d'une opération de lotissement, le futur propriétaire bénéficie de garanties quant à la constructibilité du terrain (dès lors que le lotissement a moins de dix ans), la viabilité de la parcelle et sa superficie. Sans compter qu'il peut profiter des sondages du sol réalisés sur le terrain par l'aménageur lui-même. Revers de la médaille, il faut respecter des contraintes souvent drastiques, notamment d'un point de vue architectural. Des règles spécifiques énoncées dans deux documents essentiels, le règlement et le cahier des charges (voir notre article page 43), que le vendeur est tenu de remettre à l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat.

Superficie

Il paraît normal de connaître la superficie du terrain que l'on a visité. La consultation en mairie du cadastre, plus précisément du plan cadastral, donne bien une indication, mais les limites de propriété qui y figurent ne rendent pas forcément compte de la réalité foncière. La solution ? Réclamer au plus vite au vendeur un bornage. C'est la seule opération qui garantisse la contenance véritable d'un terrain. Le point de départ avant d'échafauder tout projet de construction et pour savoir où se trouvent les limites exactes de sa propriété. « Mais le futur acheteur n'a guère de moyen de pression pour l'imposer sur le plan juridique", reconnaît un avocat. Et le vendeur n'est pas astreint à un mesurage précis, comme pour un appartement soumis à la loi Carrez. Seule obligation qui pèse sur lui : mentionner dans l'avant-contrat si le descriptif du terrain provient, ou non, d'un bornage. Le plus souvent, il faudra attendre d'avoir signé pour faire appel à un géomètre-expert. Aux frais exclusifs de l'acquéreur, car il ne faut pas espérer obtenir des propriétaires mitoyens qu'ils acceptent de partager la note... A moins de retrouver les traces d'un précédent bornage – chez un voisin, par exemple -, auquel cas il fait foi.

Viabilité

En milieu rural, la chasse aux informations peut exiger davantage de démarches. Il y a en effet fort à parier, ce qui peut par ailleurs expliquer son prix attractif, que le terrain n'est pas viabilisée, autrement dit raccordée aux réseaux collectifs d'eau potable, de gaz, d'électricité, de téléphone et d'assainissement. La consultation des « annexes sanitaires" du PLU (ou du POS), censé faire état des différents réseaux de la commune, est un premier pas. Il faut, dans la foulée, faire établir des devis par les services concernés, pour évaluer les frais supplémentaires de raccordement. Et anticiper, à supposer que la parcelle soit déjà raccordée aux réseaux, le coût du branchement entre la maison et les canalisations limitrophes du terrain. Si la parcelle se situe dans un lieu éloigné du tout-à-l'égout, il est possible que la maison projetée ne puisse pas être reliée à un réseau d'assainissement collectif. Vous devrez alors avoir recours à un assainissement autonome, sachant que les normes à respecter sont, sur ce point, draconiennes, et le coût, parfois dissuasif.

Constructibilité

Le projet de construction prend forme. Il est temps de solliciter en mairie un certificat d'urbanisme (CU) « opérationnel". Une étape à ne pas négliger. Pour le requérant, c'est l'assurance de pouvoir mener à bien son projet dans les conditions précisées dans la demande, en renseignant une note descriptive succincte. Ce document reprend, de manière détaillée, ce qui est mentionné au PLU, offrant à son bénéficiaire une garantie quant au potentiel de la parcelle. Attention, cependant : le CU se prononce seulement sur la faisabilité du projet, il ne vaut pas autorisation (ou refus) de construire. Son principal intérêt est de figer, durant dix-huit mois à compter de son obtention, les règles d'urbanisme applicables, au bénéfice de son titulaire. De plus, la réforme du droit de l'urbanisme a réduit à deux mois le délai maximum pour se voir délivrer le précieux sésame, au-delà duquel, faute de réponse de l'administration, il est instauré un CU tacite.

Le projet porte sur une maison

Lorsque l'on envisage d'acquérir une maison ancienne, il est encore plus important de ne pas s'emballer et de recueillir toutes les informations utiles. Une fois propriétaire, l'acheteur ne dispose en effet que d'une faible marge de manœuvre pour se retourner contre le vendeur, même en cas de graves déconvenues sur le bien, sauf mauvaise foi flagrante, toujours difficile à établir. D'autant qu'il est censé s'être enquis, et avoir par conséquent eu connaissance, de tout défaut apparent pouvant affecter le bien. Certes, le vendeur doit faire état des informations utiles dont il dispose, outre les diagnostics obligatoires portant sur la présence d'amiante, d'anciennes peintures au plomb et de termites, auxquels il faut ajouter un contrôle de la performance énergétique et la fourniture d'un état des risques si la maison est située dans une zone exposée (1). Mais en l'absence de diagnostic général permettant de mesurer la qualité du bien, un examen approfondi des lieux s'impose. Sachez d'emblée que vous n'obtiendrez aucune information précise sur la surface, le vendeur d'une maison n'ayant pas d'obligation de garantie en la matière.

Etat du bâti

La maison doit être examinée de fond en comble, et tout ce qui peut paraître suspect, évoqué avec le vendeur : traces d'humidité éventuellement signes d'infiltrations plus graves, fissures qui, si elles sont traversantes, peuvent révéler un affaissement des fondations, etc. Mais rien ne vaut l'avis d'un professionnel, un architecte par exemple, pour s'informer de l'état véritable du bâti et s'assurer que les gros travaux accomplis par le propriétaire ont été effectués dans les règles de l'art.

La visite des lieux est aussi l'occasion de vérifier le bon fonctionnement des équipements. Une attention particulière doit être portée à l'installation électrique : interrogez le vendeur sur les travaux récents de mise en sécurité qu'il aurait pu réaliser, justificatifs à l'appui, sachant qu'il n'est encore soumis à aucun diagnostic obligatoire en la matière. De même, il faut passer en revue le système de chauffage et de production d'eau chaude, l'un des plus gros postes de dépenses en maison. Consultez, à cet égard, le contrat d'entretien souscrit par le propriétaire, tout en lui demandant ses dernières factures de fioul, de gaz ou d'électricité. Finissez la visite par un tour de la propriété pour évaluer l'état de la façade - s'assurer qu'il n'y a pas eu de rebouchages destinés à masquer de plus graves désordres -, de la toiture et du jardin. S'il y a une piscine, il faut réclamer au propriétaire l'attestation de conformité prouvant qu'il a fait installer un dispositif de sécurité en adéquation avec la réglementation applicable, dès lors qu'il s'agit d'une piscine extérieure et enterrée construite avant 2004.

Assainissement

Il est par ailleurs crucial, compte tenu des frais que cela peut engendrer, de s'informer rapidement sur la manière dont s'effectue le rejet des eaux usées. En d'autres termes, de vérifier si la maison est raccordée au tout-à-l'égout ou à un système autonome d'évacuation. Il n'existe, pour l'instant, aucun document obligatoire à produire en la matière lors d'une transaction. Le vendeur, dans le cadre de son obligation générale d'information, n'en est pas moins tenu d'indiquer à l'acheteur la situation relative à l'assainissement. « Il faut demander au plus vite au propriétaire, dès lors que la commune est dotée d'un réseau collectif, le certificat attestant du raccordement", explique un avocat. Ou s'assurer, en l'absence d'un tel document, qu'une dispense en bonne et due forme a été accordée au propriétaire par la mairie. Faute de quoi l'acheteur, devenu propriétaire, pourrait être astreint au paiement - majoré - de la redevance d'assainissement... S'il n'y a pas de réseau public, mais une installation privée - généralement une fosse septique -, le candidat acquéreur a intérêt à se faire communiquer, quand il existe, le dernier rapport technique établi par le service d'assainissement non collectif de la commune résultant d'une visite de contrôle.

Servitudes

De nombreuses maisons anciennes sont grevées de servitudes venant limiter leur utilisation. Des charges qui, attachées à la propriété, ne s'éteignent pas en cas de vente. Ce sera donc à l'acheteur de les supporter et de les respecter. Certaines servitudes sont imposées dans l'intérêt général ou en considération de l'utilité publique : alignement lié à la voirie, installation d'une ligne à haute tension, passage d'une canalisation de gaz, bande de terrain à laisser vacante pour l'entretien des berges, etc.. Vous pourrez en avoir connaissance en interrogeant le vendeur, ou en consultant l'annexe du PLU. Mais la meilleure garantie consiste à obtenir, auprès de la mairie ou de la DDE, un certificat d'urbanisme dit de « simple information" qui donne, dans un délai d'un mois, une photographie des règles d'urbanisme applicables au bien. Une démarche entièrement gratuite.

Il est plus délicat de s'enquérir des servitudes d'ordre privé qui ont pu s'établir par convention entre voisins, ou au fil du temps : mitoyenneté sur un mur, droit de passage, droit de puisage, servitude de vue ou d'écoulement des eaux, etc. « Le mieux est de contacter le plus tôt possible son notaire, censé effectuer une recherche sur les actes de propriété antérieurs, via le fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend le bien" explique Cyril Klein-Montézin, lui-même notaire à Fontenay-sous-Bois.

$ A savoir : Qui paie les impôts locaux ? Le montant des impôts locaux - taxes foncière et d'habitation – est généralement communiqué par le vendeur. C'est un point important, même s'il n'influence pas directement la transaction. Le montant de la taxe d'habitation ne sera pas identique, puisqu'il varie avec le nombre de personnes à charge et les revenus imposables du foyer fiscal. Quant à la taxe foncière, il ne faut pas oublier de prévoir la répartition de son paiement entre vendeur et acheteur, si la vente a lieu en cours d'année. Généralement, elle s'opère au prorata temporis. Mais sachez que cet arrangement n'a aucune valeur aux yeux du fisc, pour qui le vendeur reste l'unique redevable de l'impôt.

Le projet porte sur un logement en copropriété

Acheter un appartement nécessite de s'informer au préalable sur certains points spécifiques liés à la situation de futur copropriétaire. L'acquéreur est ici plutôt bien protégé par la loi. Le vendeur doit tout d'abord lui garantir la superficie de la partie privative du lot. Cette superficie, dite « loi Carrez », protège l'acquéreur contre des mentions fantaisistes, en instaurant à son bénéfice une action en diminution du prix lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée(2). Le vendeur doit également fournir les diagnostics obligatoires dans les mêmes domaines que pour une maison individuelle, sachant que certains ne concerneront que les parties privatives ou, au contraire, communes (1). Mais ces informations obligatoires ne parviendront à l'acquéreur qu'au stade de la signature de la promesse de vente, voire juste avant de signer l'acte définitif devant notaire. Autrement dit, lorsque les dés sont jetés et qu'il est difficile de revenir en arrière alors que la banque a déjà débloqué le prêt... Pour le reste, à l'acquéreur de se renseigner.

Règlement

Avant toutes choses, il faut exiger du vendeur qu'il vous communique au plus vite le règlement de copropriété. C'est un document phare, puisqu'il encadre les droits et devoirs de chacun dans la copropriété, dont vous devez prendre connaissance, quitte à interroger le syndic ou son notaire en cas de difficultés d'interprétation. Car vous êtes censé, selon la loi, en avoir eu connaissance avant la vente (art. 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

C'est dans ce document, tout d'abord, qu'est fixée la ligne de partage entre parties privatives et parties communes. Il vous confirmera par exemple que le jardin de l'appartement en rez-de-chaussée que vous convoitez, annoncé comme privatif, est bien mentionné comme tel dans l'état descriptif de division, inclus dans le règlement. Si tel n'est pas le cas, il y a fort parier qu'il s'agit plutôt d'une partie commune à jouissance exclusive, autrement dit dont on a seul l'usage, mais pas la propriété. Ce qui peut avoir pour incidence de minorer le prix... De même, l'état descriptif de division peut révéler une annexion « sauvage » de parties communes, ce qui est loin d'être un cas d'école dans les immeubles anciens. Il faudra notamment s'interroger si l'on s'apprête à faire l'acquisition d'un appartement « mordant » sur le palier, ou d'un duplex sous les combles, alors que l'état descriptif mentionne, dans le premier cas, un métrage n'incluant pas le palier, et dans le second cas, un lot sur un seul niveau. Dans ces deux cas de figure, il est possible que l'opération d'agrandissement n'ait pas été réalisée dans les règles, c'est-à-dire préalablement autorisée en assemblée générale par une décision prise à la double majorité de l'article 26 (de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). « L'acheteur de bonne foi, confronté à une annexion irrégulière pratiquée par le vendeur, risque de se retrouver condamné à restituer - à ses frais si cela occasionne des travaux - la partie litigieuse, sauf à obtenir une autorisation a posteriori en assemblée générale, ce qui n'est pas gagné", avertit un avocat. Il est également possible que la loi ait été respectée - ce dont on peut s'assurer en se faisant communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale -, mais que le règlement de copropriété, y compris l'état descriptif de division, n'ait pas été modifié en conséquence, avec publication au bureau des hypothèques. Un nouveau métrage doit de toute façon être effectué, qui révélera la modification affectant la superficie du lot.

S'imprégner du règlement de copropriété permet aussi de s'informer de la légalité d'éventuels travaux de décoration ou de restructuration envisagés au moment de l'acquisition. Ainsi, une clause peut valablement interdire, pour des raisons d'acoustique, de modifier la nature des revêtements de sol. De même, l'on apprendra que certains aménagements sur les parties communes pourront être refusés, comme la fermeture d'un balcon ou la pose de volets, quand bien même l'autorisation de faire les travaux serait accordée en assemblée générale. Enfin, c'est toujours en consultant le règlement de copropriété que l'on a la garantie de pouvoir installer son cabinet en libéral, lorsque l'on envisage un usage mixte du lot, par exemple.

Charges

Il faut encore évaluer à l'avance sa quote-part de charges, en d'autres termes sa contribution aux dépenses de fonctionnement et de travaux dans l'immeuble. Ces charges sont souvent largement sous-estimées par les candidats acquéreurs, alors qu'il faudrait raisonnablement les intégrer dans le plan de financement, aux côtés du remboursement des mensualités du crédit. Il suffit de demander au vendeur des relevés - l'usage est de remonter trois années en arrière - pour s'en faire une première idée. Il faut être particulièrement vigilant face aux postes chauffage collectif, entretien d'ascenseur et salaires des employés d'immeuble, particulièrement gourmands. A confronter ensuite avec l'état daté, obtenu par le notaire auprès du syndic, une fois l'avant-contrat signé : ce document informe des dépenses et des provisions pour charges qui figurent, ou non, dans le budget prévisionnel, et des procès pouvant impliquer la copropriété, générateurs de frais de procédure.

$ A savoir : Bail en cours, celui qui projette d'acheter un logement, voire un terrain, en cours de location, a tout intérêt à se faire remettre la copie du bail afin de vérifier la situation de l'occupant. Car il se poursuivra indépendamment de la vente. Autant être fixé rapidement.

Travaux

Il s'agit aussi, pour le futur copropriétaire, de connaître les travaux prévus et à venir. La consultation du carnet d'entretien, tenu par le syndic à cet effet, est un préalable, nécessaire bien que non suffisant : tout candidat à l'acquisition peut en demander copie, bien que cette faculté soit rarement exercée en pratique, mais ce carnet - il s'agit en fait d'un simple feuillet - n'apporte que peu d'informations. Elles se résument à des listes de travaux importants réalisés et de contrats souscrits (assurance de l'immeuble, entretien et maintenance).

Pour se renseigner plus avant, il faut interroger le vendeur et le syndic, non sans avoir au préalable arpenté les parties communes afin de se faire une idée précise de l'état général de l'immeuble. Il faut aussi obtenir les comptes-rendus des dernières assemblées générales, qui permettent de savoir si des travaux ont été décidés, sont envisagés... ou sont prévisibles. Ce qui permet notamment d'effectuer un partage équitable des charges en cours et du coût des travaux qui auraient été décidés avant la transaction : cela peut relever d'un arrangement avec le vendeur, à convenir au stade de l'avant-contrat. Information, anticipation, tels sont décidément les mots-clés d'une acquisition maîtrisée.

Marianne Bertrand

 

(1) sur les diagnostics, voir LPI n° 226 p. 44 et s.

(2) sur la superficie "loi Carrez", voir LPI n° 230 p. 36 et s., p. 43 et s.

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , INFORMATION , LOGEMENT , MAISON INDIVIDUELLE , TERRAIN A BATIR , VENTE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier