Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Crédit relais, un gouffre pour l'emprunteur

Crédit relais, un gouffre pour l'emprunteur

Crédit relais, un gouffre pour l'emprunteur
Décembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 248, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

30 000 ménages seraient en difficulté, faute de revente ; En cause, la surestimation initiale du bien et la crise ; Les banques s'engagent à trouver des solutions. Difficile aujourd'hui d'obtenir un tel prêt.

La France va-t-elle vivre une minicrise des subprimes à l'image de celle qui sévit aux États-Unis et qui fait aujourd'hui des millions de victimes ? Contrairement aux paroles rassurantes des banquiers et de l'ensemble des professionnels de l'immo­bilier qui vantent les mérites du crédit à la française – certes plus protecteur qu'outre-Atlantique –, il n'est pas impossible que nous ayons, nous aussi, à compter nos victimes.

Du prêt relais, l'Afub (Association française des usagers des banques) a récemment dressé un bilan alarmant. Selon l'association, en effet, 30 000 ménages ayant contracté un prêt relais arrivant très prochainement à échéance seraient dans l'incapacité de vendre leur bien.

Les raisons ? Le ralentissement brutal de ­l'activité immobilière, principalement : sur certains secteurs, notamment en province, les ­transactions ont chuté de 20 à 30 %.

140 % de hausse en dix ans

En cause, le niveau élevé des prix – plus de 140 % de majoration en dix ans –, mais aussi les conditions de crédit, qui se sont dégradées. Notamment avec la hausse importante des taux depuis un an – pas moins de 1,15 point entre janvier 2007 et octobre 2008. « Nous constatons que 21 % des acquéreurs qui étaient finan­çables en 2007, ne le sont plus aujourd'hui », note Geoffroy Bragadir, le fondateur d'Empruntis.com. Dans de telles circonstances, ceux qui ont emprunté dans le cadre d'une opération d'achat/revente et contracté, à cette occasion, un prêt relais adossé à un crédit à long terme, se trouvent dans une situation difficile.

Ils ont en effet acquis un bien au plus haut niveau du marché, et ­doivent revendre celui sur lequel ils comptaient pour compléter leur financement au plus ­mauvais moment : le volume de la demande diminue, les prix s'orientent à la baisse, et nombre d'acquéreurs potentiels se voient refuser leur crédit par des banquiers soudainement devenus frileux. Bref, la donne a changé. Il est quasiment impossible d'obtenir des chiffres précis sur l'encours de crédits relais « à risque ». Les banques se ­montrent très discrètes sur le sujet, hormis quelques établissements comme BNP-­Paribas, la Banque postale ou le Crédit mutuel. Il est vrai qu'en ce domaine, elles sont accusées de laxisme, ayant prêté sans tenir compte d'un retournement du marché pourtant déjà assez prévisible en 2007, alors que la crise des ­subprimes faisait déjà rage aux États-Unis.

L'Afub considère pour sa part que si 30 000 dossiers sont actuellement sur la sellette, ce sont 75 000 prêts relais dont les bénéficiaires sont aujourd'hui incapables d'assurer le remboursement, faute de pouvoir vendre.

Une avance sur deux ans au plus

Rappelons que le prêt relais est une avance consentie par la banque sur la valeur du bien à vendre, auquel on adjoint généralement un prêt complémentaire. L'avance de trésorerie faite au titre du prêt relais n'est jamais identique à la valeur de revente.

Durant les ­dernières années, les banques acceptaient d'avancer jusqu'à 70 % ou 80 %, voire 90 % de cette valeur (déduction faite, bien sûr, des éventuels crédits en cours), sachant que les délais de transactions très courts et la hausse continue des prix minimisaient le risque de mévente. Avec le retournement du marché, la donne a brutalement changé. Il ne faut plus trois ou quatre mois pour vendre – la durée moyenne d'un prêt relais ces ­dernières années – mais huit mois. Et pour les dossiers les plus critiques, la durée maximale du prêt relais – un an renouve­lable une fois – est atteinte. C'est ainsi que les acquéreurs qui ont contracté un prêt relais en 2007, sans avoir pu revendre à ce jour, vont être les premières ­victimes de la crise. Ils vont en effet devoir brader leur bien. Dans nombre de cas, c'est une mauvaise évaluation initiale du bien à vendre qui se trouve à l'origine de cette impasse.

Un logement correctement estimé peut se vendre aujourd'hui en cinq ou six mois. Mais trop de particuliers ont compté sur la bonne santé du marché pour fixer un prix de vente surréaliste, quand ils n'ont pas été victimes de l'optimisme exagéré d'un agent immobilier peu scrupuleux, prêt à tout pour décrocher un mandat.

D'où les difficultés rencontrées par un ­certain nombre de vendeurs. On ne le répétera jamais assez, le meilleur prêt relais est celui qui dure le moins longtemps possible, car la formule est coûteuse.

Coûteux et hasardeux

Typique des problèmes rencontrés par des acquéreurs en mal de revente, le cas de ce ­couple en difficulté : en juillet 2007, il a contracté un prêt relais associé à un prêt complémentaire pour une opération d'achat/revente dans la région de Chantilly (Oise). La nouvelle acquisition se montait à 771 000 euros, et sur le bien mis en vente au prix de 650 000 euros, il restait un crédit de 220 000 euros à rembourser. Son endettement se montait donc à 991 000 euros, financés à hauteur de 471 000 euros (70 % environ de la valeur du bien à vendre) par un prêt relais, et à hauteur de 520 000 euros par un prêt ­complémentaire. Le tout au taux de 4,25 % (conditions 2007). Aujourd'hui, le bien à vendre est toujours sur le marché, malgré un prix abaissé à 600 000 euros. Et depuis que le prêt relais est entré dans sa deuxième année, la banque, qui avait accepté une franchise totale des intérêts d'emprunt, a décidé de revenir sur cette facilité. Le couple doit donc désormais payer une mensualité de 1 850 euros d'intérêts d'emprunt au titre du prêt relais, auquel s'ajoute la mensualité du crédit complémentaire, qui s'élève à 1 700 euros.

Il faut savoir en effet qu'en matière de prêt relais, le remboursement ne s'effectue pas de la même façon que pour un prêt classique, dont la mensualité comprend le remboursement d'une part du capital, des intérêts et de la prime d'assurance décès-invalidité. S'agissant d'une avance, en principe sur quelques mois seulement, le capital n'est remboursé qu'au moment de la vente du bien. En revanche, pour ce qui concerne les intérêts, les ­banques proposent deux options : une franchise ­partielle ou une franchise totale. Dans le premier cas, ­l'emprunteur rembourse mensuellement les intérêts et la prime d'assurance décès-invalidité. La mensualité est forcément allégée, puisqu'elle ne comporte aucune part de ­capital. Dans le second cas, l'emprunteur ne rembourse que la prime d'assurance, les intérêts et le capital étant versés en une seule fois lorsque la vente est réalisée. Mais cette option ne vaut, bien souvent, que pour la première année du crédit. Dès la seconde année, la franchise totale se transforme en franchise partielle, augmentant du même coup la charge de remboursement de l'emprunteur. « Certes, nous avons affaire à un couple aux revenus confortables, mais dont le niveau d'endettement, du fait de la mévente de son ancien bien, atteint 45 % des revenus », explique Olivier Ribet, responsable de l'agence Meilleurtaux de Chantilly (Oise). La banque n'a proposé aux emprunteurs malheureux aucun aménagement et, qui plus est, a exigé au terme de la première année du crédit relais, la transformation de la promesse d'affectation hypothécaire à l'origine proposée par l'établissement (pratique courante en prêt relais), en réelle garantie hypothécaire. Coût supplémentaire : 7 000 euros

Une dépense imprévue qui vient alourdir la facture. La situation dans laquelle se trouve ce couple est loin d'être isolée, et l'on peut légitimement se demander ce qu'il adviendra de nombre ­d'entre eux à l'échéance des deux ans du prêt, s'ils n'ont toujours pas vendu.

Rare mansuétude des banques

Dans certains cas, l'établissement de crédit accepte de reconduire le prêt pour une nouvelle durée d'un an. « J'ai eu le cas d'un investisseur pris à la gorge car son prêt arrivait à l'échéance des deux ans en septembre et dont l'appartement situé à Levallois-Perret ne parvient pas à se vendre parce qu'il est occupé par un locataire, poursuit Olivier Ribet. Ce bien a été mis sur le marché au niveau de prix d'il y a deux ans et le propriétaire est contraint d'en rabattre s'il veut avoir une chance de s'en ­séparer rapidement. Il est donc perdant sur toute la ligne. D'une part, parce qu'il ne vendra pas au prix escompté et, d'autre part, parce que les intérêts lui coûtent très cher. Au final, le montant de la vente ne suffira pas à combler les frais engagés pour le prêt relais. » Cet investisseur a toutefois bénéficié de la mansuétude de l'établissement de crédit, qui a accepté de reconduire son prêt pour une durée d'un an. Ce n'est pas le cas de tous les emprunteurs, même si le discours des banquiers se veut rassurant. « Quand le client ne parvient pas à vendre, on se met autour de la table, indique Philippe Stoltz, et on examine les raisons pour lesquelles le bien ne se vend pas. Si le prix n'est pas le bon, on encourage l'emprunteur à le baisser. Un bien à un prix équilibré doit se vendre. » Encore faut-il traiter le problème en amont, bien avant l'échéance. « Le plus souvent, après douze mois de prêt relais sans revente, nous provoquons une rencontre avec l'emprunteur », explique Catherine ­Raveneau, de la Bred, qui ajoute : « à l'échéance du prêt, on proroge le plus souvent de six à douze mois. Dans certains cas, si l'emprunteur a les moyens de conserver son bien, il peut être plus judicieux de le retirer de la vente pour le mettre en location pendant quelque temps. Les loyers viendront réduire la mensualité du prêt amortissable alors mis en place. » Reste qu'une mise en location est loin d'être toujours la solution, le vendeur devant s'engager pour une période de trois ans, durée minimale du bail.

La saisie en ultime recours ?

Quant aux procédures de saisie, à entendre les banques, elles seraient l'ultime recours, lorsque toutes les autres solutions ont été épuisées. « La banque n'a aucun intérêt à pratiquer une saisie, lance Catherine Raveneau. Mieux vaut que le bien soit vendu avec une décote, quitte à ce que l'on ne recouvre pas la totalité de la dette. » Et cette responsable de pour­suivre : « l'Afub a raison d'attirer l'attention des emprunteurs, ce qui doit les conduire à aller voir leur banquier dès qu'ils rencontrent un problème de revente. Mais il ne faut pas faire de catastrophisme non plus. Sur les 30 000 dossiers évoqués par ­l'association, 98 % devraient trouver une issue favorable. »

Il n'empêche que les pouvoirs publics se sont émus des menaces qui pèsent sur les emprunteurs. Christine Boutin, la ministre du Logement, n'a-elle pas, début octobre, lancé un appel à la clémence des banques en leur demandant de ne pas procéder à la saisie des biens des ménages qui n'ont pu ­vendre leur logement à temps dans le cadre d'un crédit relais ? Appel apparemment entendu, ­puisque les établissements financiers, par le biais de la Fédération bancaire française, forts des 360 milliards d'aide alloués par l'Etat pour sortir de la crise financière, ont pris certains engagements en matière de crédit relais. Des engagements qui tiennent surtout à amé­liorer l'information, en amont, des emprunteurs et qui se traduisent, d'ores et déjà, par un document d'information pédagogique édité par la ­fédération à l'adresse des réseaux bancaires et des professionnels de l'immobilier (téléchargeable sur Internet pour le grand public : www.lesclesdelabanque.com). Les banques s'engagent aussi à ­contacter les emprunteurs, au moins six mois avant l'échéance du prêt relais, pour leur proposer de faire un point sur leurs démarches de vente, les rendez-vous obtenus, les difficultés éventuellement rencontrées et les dispositions envisagées pour parvenir à un résultat.

Allongement des délais ?

En principe, tous les emprunteurs dont le ­crédit relais arrive à échéance avant six mois à la fin de l'année 2008 devraient être approchés. Si aucun compromis de vente n'est signé au moins trois mois avant l'échéance du prêt, l'emprunteur sera invité à revoir ses prétentions à la baisse. S'il fait preuve de bonne volonté, la banque pourra examiner les ­possibilités d'aménagement personnalisé du crédit relais. Par exemple par un allongement de sa durée, sa transformation en prêt à long terme, soutenue par une mise en location du bien... « Je me félicite que mon appel ait été entendu, a déclaré la ministre du Logement. Cela signifie que la décision du président de la République d'augmenter le plafond de garantie par l'Etat pour permettre aux banques de se refinancer a bien pour résultat immédiat que les banques allongent la durée des prêts relais. Les mesures décidées par le président de la République ont un effet tangible sur l'économie du logement. » Et les banquiers s'apprêteraient aujourd'hui, après que le chef de l'Etat les a appelés à un « pacte moral », à rallonger d'un an la durée totale des crédits relais, qui pourrait ainsi être portée à trois ans. Il ne s'agit toutefois pas d'une annonce officielle. À n'en pas douter, l'emprunteur devra se montrer conciliant s'il veut obtenir cette facilité. On peut aussi se demander comment seront traités les dossiers des emprunteurs dont le taux d'endettement lié au nouveau logement ne permet pas un réaménagement de la dette.

La question reste entière. Car engagement ou pas, exiger le remboursement du crédit à la date prévue, même si le bien n'est pas vendu, reste un droit pour les établissements ­bancaires. Dans le document élaboré par la Fédération bancaire française, il est par ailleurs précisé qu'il ne pourra y avoir de reconduction automatique et qu'un recouvrement par voie contentieuse avec inscription au fichier des incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers (FICP) reste tout à fait d'actualité. Des mesures qui ne paraissent donc pas à la hauteur des enjeux. Reste une possibilité pour les emprunteurs en difficulté : demander une suspension de l'obligation de paiement. Une faculté qui leur est reconnue par l'article L. 313-12 du Code de la consommation. La procédure est gratuite et se déroule devant le tribunal d'instance. L'Afub met à la disposition de ceux qui en ont besoin un dossier de demande qu'il est possible de retirer dans ses locaux (www.afub.org). Selon elle, près de 8 000 emprunteurs y auraient déjà eu recours, avec un taux de réussite de 97 %.

Des critères d'octroi renforcés

Cela étant, les emprunteurs qui souhaitent s'engager dans un projet d'achat/revente peuvent-ils encore espérer être financés ? Force est de constater que l'époque du crédit relais facile est bel et bien terminée. Les banques, accusées de ne plus jouer leur rôle de prêteur et de bloquer le marché, s'en défendent. « Nous distribuons toujours autant de prêts relais. Sur les neuf premiers mois de l'année, la part des prêts relais dans notre production globale, s'établit toujours à 9 % en nombre et à 14 % en montant, avec un financement moyen de 180 000 euros, s'exclame ­Philippe Stoltz, qui poursuit : Nous avons toujours eu des ­critères stricts, ce qui nous permet de continuer à distribuer ce produit. » Même son de cloche à la Bred. « Nous avons toujours respecté nos critères d'octroi, et en particulier une quotité de prêt de 70 % maximum de la valeur, nette de crédit, du bien à vendre, indique ­Catherine Raveneau. On ne monte à 90 % que lorsqu'un compromis de vente est déjà signé. Pour les nouveaux dossiers, nous avons les mêmes règles de prudence. » Le discours est à peu près identique à La Banque postale. « Nous avons toujours été prudents en matière de prêt relais, explique Isabelle ­Mauger, responsable marketing crédit immobilier. Nous avons une approche globale du projet, l'idée étant que nos clients ne se retrouvent pas en difficulté et qu'ils soient accompagnés de la meilleure façon ­possible. Nous avons donc une lecture très attentive des dossiers. »

Néanmoins, tous les professionnels déplorent l'attitude des établissements bancaires et constatent un net recul du volume des prêts relais accordés, ainsi que le durcissement des conditions d'octroi, les banques anticipant un risque élevé de défaillance. Les courtiers également. « Les banques ont beau dire qu'elles n'ont pas resserré leurs critères d'octroi, c'est faux, lance Bruno Rouleau de In et Fi France. Aujourd'hui, la quotité de crédit relais est ramenée à 60 ou 70 % au grand maximum. Si l'on n'appelle pas cela un resserrement du ­crédit, qu'est-ce que c'est ? », poursuit-il.

Et les établissements de crédit ne se limitent apparemment pas à abaisser la quotité de prêt. « Avant, ils se contentaient de deux ou trois estimations d'agences ou mandats de vente pour définir la valeur du bien. Désormais, dans de nombreux cas, les banques mettent en place une expertise ou demandent un gage, par exemple des photos du bien et si cela ne ­suffit pas, elles vont même jusqu'à programmer une visite sur place », affirme Bruneau Rouleau. Une précaution qui permet au banquier de s'assurer que le bien a une chance de se vendre, fût-ce à un prix révisé à la baisse. Au niveau du mode de remboursement, là aussi, l'attitude des banques a changé. « Durant la période faste, elles étaient plus souples et proposaient sans difficulté la franchise totale des intérêts. Celle-ci se transforme aujourd'hui souvent en franchise partielle », précise encore Bruno Rouleau. Quant aux taux, la pratique ne varie pas, sinon qu'ils ont beaucoup grimpé ces derniers mois, les banques cherchant à reconstituer leurs marges.

Pour les prêts relais, les taux appliqués sont ceux des prêts immobiliers à long terme, se situant actuellement entre 5,10 et 5,80 % selon les établissements, les plus attractifs étant ­évidemment réservés aux dossiers les moins risqués. Par exemple, ceux pouvant mettre en avant un compromis de vente déjà signé.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , CREDIT RELAIS , LOGEMENT , MARCHE IMMOBILIER , TAUX DU PRET , VENTE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier