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Immobilier, les dessous de l'évaluation

Octobre 2008
Le Particulier Immobilier n° 246, article complet.
Auteur : TOULAT-BRISSON (François)

Le prévisionniste remonte aux sources, suit les filières, observe les cycles, rapproche, compare, confronte les données aux réalités du terrain, l'expert estime sur place et au plus juste la valeur d'un bien. Sur quoi se fondent les chiffres livrés par les spécialistes ?

Automne 2006. Depuis des mois, la rumeur enfle : les prix de l'immobilier ont atteint leur sommet, ils vont retomber. Décrit comme inéluctable, ce reflux ne pousse pas la politesse jusqu'à donner l'heure de son apparition : « Nous étions comme des aveugles sur une montagne russe, confie un agent immobilier lyonnais. À force de sentir le wagon monter, on se doutait bien qu'il allait redescendre, mais à quel moment ? » Sommés de mettre fin au suspens, les analystes financiers spécialisés dans l'immobilier ont alors commencé à jouer les oracles... et leur crédibilité. Les plus pessimistes prédisaient un krach immédiat et brutal, au mieux un recul sévère, mais étalé dans le temps. Les oiseaux de bon augure annonçaient avec assurance que le marché allait se tasser, une année tout au plus, avant de repartir de plus belle. Entre ces extrêmes, la majorité des professionnels pronostiquait, sans trop s'engager, un recul modéré sur une période indéterminée.

L'Histoire a tranché : précipité par la crise américaine des subprimes (prêts hypothécaires à risques), le retournement du marché immobilier hexagonal aura été pour 2008. Son ampleur, largement sous-estimée dans les premiers mois de l'année, reste encore difficile à évaluer. Et les devins de l'immobilier de­­ reprendre la litanie de leurs prévisions, lesquelles se succèdent, se contredisant parfois, s'ajustant souvent, jusqu'aux limites du raisonnable (voir encadré, p. 32). Devins... un qualificatif que réfutent ceux, parmi ces professionnels de la projection, qui se veulent les plus sérieux. « Je suis payée pour fournir une analyse claire du marché immobilier à des investisseurs étrangers, s'insurge ainsi Mathilde Lemoine, directeur des études économiques et de la stratégie marchés chez HSBC France. Je suis analyste macro-économique, pas madame Soleil. »

Si l'on exclut, donc, la boule de cristal, sur quels éléments objectifs se basent les prévisionnistes de l'immobilier avant de livrer leurs chiffres ? Des chiffres attendus avec tant d'impatience, et si bien repris par l'ensemble des médias qu'ils finissent, à leur tour, par influer sur le marché ?

Les mêmes données pour tous

De manière assez logique, les données sur lesquelles se fondent les prévisionnistes sont les mêmes pour tous. Mais tous ne sont pas capables de les exploiter directement. De nombreux cabinets d'études ont recours pour ce faire à des sociétés d'information financière privées, françaises (comme le Bipe, Keops, Immostat...) ou anglo-saxonnes (voir encadré, p. 33), qui fournissent des statistiques clés en main. Seuls les prévisionnistes les plus chevronnés remontent directement aux sources. « Quand on connaît bien le système statistique français, pas besoin de recourir à des banques de données privées, explique Mathilde Lemoine. Je préfère aller voir moi-même et regarder les choses sans filtre ni intermédiaire. » Concernant les ­logements neufs, la première source d'informations est officielle : il s'agit du Service économie, ­statistiques et prospective (SESP), rattaché au Secrétariat général de la Direction des affaires économiques et internationales du ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire. Sa mission essentielle est de « produire, analyser et diffuser des résultats statistiques et des études économiques », notamment dans les domaines de la construction et du logement. Essentiellement en exploitant les informations d'origine administrative.

Permis de construire

Aussi les analystes immobiliers prennent-ils d'assaut la base du SESP, martialement baptisée « Sitadel », pour Système d'information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux. Les données en question sont les demandes de permis de construire collectées par les communes et les Directions départementales de l'Equipement, transmises aux services statistiques des Directions régionales de l'Equipement. Lesquelles font suivre au SESP qui consolide et diffuse ces données. Avec un décalage de près d'un an... Une autre source, privée celle-ci, est également utilisée pour cerner le marché du neuf : le Capem (Centre d'analyses et de prévisions immobilières), émanation de la Chambre syndicale des promoteurs constructeurs d'Ile-de-France, qui a l'avantage de fournir des données précises, mais ne dispose pas d'une vision exhaustive sur l'ensemble du territoire. En outre, ses résultats sont trimestriels.

La filière des notaires

Pour connaître l'état du marché dans l'ancien, les analystes immobiliers parcourent les études. Celles des notaires. Car ceux-ci possèdent de précieuses indications, regroupées dans les bases de données « Bien » et « Perval ». La Base d'informations économiques notariale (Bien) a été mise en place en 1990 par les notaires de la Chambre interdépartementale de Paris et de celle des Hauts-de-Seine, rejoints en 1996 par l'ensemble des notaires franciliens, à partir des actes de vente effectivement signées. Non accessible au public, la base Bien comprend environ 1 700 000 références, concernant toutes les catégories de biens immobiliers, et intègre tous les paramètres relatifs à la localisation, à la composition, aux caractéristiques techniques et aux éléments du prix du bien immobilier. « Nous recevons environ 4 000 actes par semaine », explique Alain David, responsable de la base. La province dispose d'un outil équivalent avec la base Perval, créée par le Conseil supérieur du notariat (CSN) et gérée par une société privée. Depuis 1996, le CSN et l'Insee livrent un indice trimestriel de l'immobilier fondé sur le montant des transactions. « Attention, prévient Paulette Piette, prudente directrice des activités Immobilier à la chambre des notaires de Paris, ces outils nous permettent de suivre l'évolution du marché immobilier, pas d'établir des prévisions. »

Ce qui serait plutôt du ressort de nos experts. Isabelle Friquet-Lepage, coordinatrice de l'étude annuelle du Crédit foncier consacrée aux perspectives d'évolution du marché immobilier, apprécie les données notariales, mais y voit deux inconvénients. « Pour anticiper finement les tendances, la fraîcheur des informations est importante. Or, entre la promesse de vente et l'enregistrement de l'acte notarial, il y a un délai moyen de trois mois. Si le marché commence à frémir, on doit introduire des variables. »

Goût du secret

Second bémol, le « goût du secret » des ­notaires de province... « [Ils] communiquent sous forme d'indices, car cela leur permet de rester discret sur le contenu des transactions, regrette Isabelle Friquet-Lepage. Comme ils jouent souvent le rôle d'agents immobilier, d'intermédiaires, chaque information obtenue et conservée donne une avance sur un concurrent. »

Autre source utilisée par les prévisionnistes pour estimer l'évolution probable du marché de l'ancien : l'indicateur de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Cet indice des prix mensuel est calculé sur la base d'un échantillon des transactions réalisées le mois précédent par les membres de ce groupement d'agences immobilières. Un indice souvent accusé d'être exagérément optimiste. En juillet 2008, alors que la grande majorité des analystes s'accordaient sur une baisse de 4 % pour 2008, la Fnaim envisageait encore résolument une hausse, bien que « plus proche de 0 % que de 2 % », selon son président.

Pour émettre des prévisions crédibles, les analystes doivent en outre intégrer d'autres paramètres que ceux relatifs aux ventes de logements et à leur prix. « Nous étudions l'évolution des facteurs essentiels qui influencent le marché, explique Olivier Eluere, directeur des études au département Eco de Crédit agricole SA. Le PIB, le revenu des ménages, les taux d'intérêt, les taux de crédit habitat à chaque période, le taux d'apport personnel, la part du logement achetée à crédit, des éléments fiscaux, les prix à la consommation, notamment celui des carburants, les nouvelles dispositions législatives... » Ces informations sont ensuite passées au crible de l'analyse, dans un premier temps rétrospective.

Cycles : l'éternel retour ?

La première étape consiste en effet à regarder dans le rétroviseur, en observant les cycles historiques. « Le marché de l'immobilier est particulièrement soumis à ces cycles, alternant des vagues d'expansion et de récession sur des périodes plus ou moins longues, observe Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques du groupe Xerfi. Grâce aux Courbes de Friggit (voir encadré, p. 36), l'on voit comment ces cycles évoluent depuis 1965 et l'on évalue les champs des possibles. Cela permet de déterminer si la hausse actuelle est comparable ou non avec le passé ou si elle diffère notablement. » Pour Jean Lavaupot, directeur exécutif du réseau d'agences ERA Immobilier, la situation actuelle correspond à une fin de cycle. « Or, chaque fin de cycle entraîne une rupture avec la dynamique de plus-value dans laquelle le vendeur d'un bien est installé, alors que la demande se stabilise. »

Sur ce point, tous les prévisionnistes s'accordent : une période de baisse succède toujours à une période de hausse, et vice-versa. L'ennui, c'est que les motifs et l'ampleur de ces fluctuations sont rarement identiques, rendant leur prédiction aléatoire, même à moyen terme. La preuve : personne n'a su anticiper la baisse de 1982 et la remontée des prix en 1987, la chute brutale de 1990 et le retour à la hausse en 1999. À partir de 2004, c'est avec la même impuissance que nos prévisionnistes ont assisté à l'ascension vertigineuse des prix, pronostiquant une inévitable rechute sans pouvoir la dater. « Personne ne prétend que la prospective financière soit une arme de précision », admet avec franchise Alexandre Mirlicourtois.

Comparaison est-elle raison ?

Seconde étape du travail des analystes : rapprocher la situation du marché français de celle observée dans d'autres pays de référence. En général, les Etats-Unis, la Grande-Bretagne et l'Espagne. Elles présentent pourtant de grandes différences. En Espagne, par exemple, la construction de logements neufs a été massive. La part des ménages propriétaires y atteint presque 85 %, contre moins de 60 % en France, où la demande de logement reste forte. Autre différence, l'endettement moyen des ménages espagnols atteint 125 % de leurs revenus disponibles bruts, contre 65 % en France. Enfin, près de 98 % des emprunteurs espagnols ont souscrit un crédit immobilier à taux variable, tandis que les Français préfèrent s'endetter à taux fixe. Dès lors, pourquoi s'obstiner à comparer la France à l'Espagne ou à la Grande-Bretagne ? "Parce que les séries statistiques de ces pays sont nombreuses et fiables, explique Olivier Eluere. La situation de l'Italie serait peut-être plus proche de celle de la France, mais les outils statistiques italiens ne permettent pas les comparaisons. Nous intégrons toutefois ces différences dans les variables de nos calculs. »

« Notre marché immobilier a des composantes spécifiquement françaises, renchérit Isabelle Friquet-Lepage. Pour les intégrer, nous procédons à des analyses sociologiques, en partenariat avec l'université Paris-Dauphine. Cela nous a permis de mesurer que les besoins en logements étaient plus importants que ceux prévus par l'Insee, qui a corrigé ensuite. » De fait, malgré des contextes distincts, la corrélation entre les crises s'est encore vérifiée, avec un léger décalage : aux Etats-Unis, la catastrophe des subprimes a éclaté en février 2007. Au même moment, au Royaume-Uni, les prix baissaient pour la première fois en douze ans, tandis qu'en Espagne les ventes immobilières chutaient de 27 % durant l'été. La France suit plus lentement.

Les cabinets d'études cherchent également à confronter leurs analyses macro-économiques à la réalité du « terrain ». Rares sont ceux qui, comme Mathilde Lemoine, s'en tiennent aux seuls chiffres, et « ne font pas leur cuisine en interrogeant des gens ». Au contraire, la plupart des ana­lystes mettent en avant leur capacité à tirer parti d'un réseau de contacts. Ainsi, l'étude annuelle du Crédit foncier s'appuie-t-elle en partie sur les observations de 120 experts « maison », répartis dans chaque région. Le Crédit agricole, quant à lui, observe les demandes de crédits qui remontent de ses agences et confie à une société d'études économiques le soin de mener des « enquêtes sectorielles par entretiens semi-directifs en milieu professionnel ». Pour le cabinet Xerfi, il est tout aussi indispensable de disposer de relais locaux. « Ils sont bien placés pour sentir les choses. Quand un géant de l'immobilier vous explique qu'il consent des rabais importants sur ses programmes pour pousser les ventes, c'est un signe. Quand un agent immobilier vous dit qu'il n'a vu personne franchir sa porte depuis deux semaines, c'est aussi un signe. » Ce genre de confidence est toutefois rare, car les professionnels de l'immobilier ont peur des « prophéties autoréalisatrices ». « Ils craignent de faire des annonces qui risquent d'amplifier la tendance qu'ils ­redoutent, confirme Alexandre Mirlicourtois. Ils utilisent tous les synonymes possibles pour ne pas utiliser le mot “baisse”. Il faut donc relativiser aussi les remontées du terrain. »

Certains experts confient cependant sans fard que leur processus d'analyse comprend une part « non scientifique », pour ne pas dire irrationnelle. « Notre expérience et celle de nos interlocuteurs permettent aussi de “sentir” les évolutions. On ne travaille pas au petit doigt mouillé, mais l'instinct entre parfois en jeu. » L'instinct, comme élément de correction des données statistiques ? « On crée et on utilise des modèles économétriques pour quantifier nos prévisions, explique Olivier Eluere, mais c'est très compliqué, car des phénomènes complexes interviennent, comme la psychologie des ménages ou des acteurs de l'immobilier selon telle ou telle période. »

À qui se fier ?

Bref, du notaire au promoteur, en passant par les agents immobiliers, les statisticiens et même les consommateurs, les prévision­nistes ne peuvent se fier à personne. Peut-être pas même à eux-mêmes. En effet, la majorité d'entre eux est liée à des institutions bancaires qui vendent du crédit ou des prestations de nature immobilière. Ainsi, que penser des prévisions de certaines banques quand elles font actuellement pression sur leurs clients bénéficiant d'un prêt relais pour qu'ils bradent leur logement invendu, risquant du même coup de précipiter, ou de radicaliser la baisse de prix qu'ils annoncent ? Au mieux, les prévisionnistes impliqués sur le marché immobilier chercheront à ne pas alarmer leurs interlocuteurs : acheteurs potentiels tentés d'attendre que la baisse s'accentue ou vendeurs pressés de réaliser une plus-value avant qu'il ne soit trop tard, accélérant le mouvement baissier. Et même s'ils savent rester objectifs, mieux vaut s'empresser de relativiser leurs prédictions. Prix Nobel d'Economie, l'Américain John Kenneth Arrow, affirmait avec raison : « Demander à un économiste de prévoir avec précision les prix d'ici à la fin de l'année revient à demander à un spécialiste de l'évolution quelle est la prochaine espèce qui va évoluer... »

François Toulat-Brisson


Mots-clés :

EXPERTISE , INDICATEUR ECONOMIQUE , INDICE DES PRIX , INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION , INSEE , MARCHE IMMOBILIER




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