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Usufruit locatif, pour investir autrement

Juillet-Août 2008
Le Particulier Immobilier n° 244, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le démembrement de propriété ouvre plusieurs options à l'investisseur; confiné jusque-là à un marché de niche, le concept prend de l'ampleur; et offre une série de bonus fiscaux en prime. Le tour de ces montages d'un style nouveau.

Technique classique de la transmission de patrimoine, le démembrement de propriété connaît aujourd'hui des développements intéressants dans un domaine voisin : celui de l'investissement locatif. L'on connaît le principe du démembrement : les éléments de la propriété sont dissociés et attribués respectivement au nu-propriétaire et à l'usufruitier. Le premier, possesseur du bien, dispose du droit de l'aliéner, c'est-à-dire de le vendre, mais il en perd l'usage et les produits. Ces derniers étant l'apanage de l'usufruitier qui peut, notamment, percevoir les revenus issus de la location du bien tant que dure la situation de démembrement. Déconnectée de ­l'optique purement successorale, cette technique offre bien des avantages à l'investisseur : elle lui permet, en achetant la seule nue-propriété d'un bien immobilier, de le payer moins cher que le prix du marché, tout en le déchargeant totalement de la gestion locative et de ses aléas, qui vont peser sur l'usufruitier. Et elle lui offre une série de bonus fiscaux, à commencer par la neutralisation de l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Confiné, pour le moment, à un marché de niche, ce nouveau concept commence toutefois à prendre de l'ampleur. Sous deux formes. L'une, traditionnelle, qui met en présence un vendeur et un acquéreur « privés ». L'autre, plus novatrice, encadrée par la loi ENL du 13 juillet 2006(1), qui fait intervenir, aux côtés de l'investisseur privé nu-propriétaire, un bailleur social usufruitier.

Ces montages d'un genre nouveau commencent à sortir de la confidentialité feutrée des bureaux de conseils en gestion de patrimoine. Car ils sont à la portée de (presque) toutes les bourses, s'agissant d'un investissement qui peut s'envisager à partir d'une mise de fonds de 100 000 euros pour les produits ­packagés, ­jusqu'à... l'infini pour les plus gros ­patrimoines qui y trouvent un puissant levier de défiscalisation.

Les options à considérer

Le démembrement peut s'effectuer, indifféremment, dès l'acquisition du bien ou à n'importe quel moment de sa détention. À l'échéance prévue pour le dénouement – une date soit préalablement fixée par contrat, soit aléatoire dans le cas d'un achat en viager – nue-propriété et usufruit se rejoignent automatiquement, sans frais ni formalités particulières, pour reconstituer la pleine propriété au bénéfice de l'ex nu-propriétaire. Si l'usufruit est le plus souvent viager, prenant ainsi fin au décès de l'usufruitier, il est parfaitement ­possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : cinq, dix, quinze, vingt ans...

Envisager le démembrement ouvre plusieurs options à l'investisseur : selon sa situation et ses objectifs personnels, il peut faire le choix de céder pour une durée limitée l'usufruit d'un bien qu'il possède déjà ; ce faisant, il renoncera aux revenus locatifs à venir en échange du versement d'un capital. Opération inverse, il peut acheter l'usufruit temporaire d'un bien qui lui est étranger afin d'en percevoir les revenus pendant la période fixée au contrat, charge à lui d'en assurer la gestion. Enfin, il lui est possible d'acquérir la seule nue-propriété, l'usufruit étant conservé par l'ancien plein propriétaire ou acquis par une autre personne. En contrepartie du renoncement aux loyers, le prix d'acquisition se trouvera minoré comparé à un achat en pleine propriété.

Quand l'usufruit devient social

C'est cette dernière option qui commence à se développer, lancée par la pratique puis encadrée par le législateur. Ainsi, depuis 2000, d'abord en toute discrétion, puis avec un accompagnement médiatique, la société Perl (Pierre, épargne, retraite, logement) a-t-elle réalisé et commercialisé plus de 1 500 logements en nue-propriété. Le plus inattendu est peut-être que cet investissement comporte une dimension solidaire, comme en témoigne l'appellation du montage, baptisé « usufruit locatif social ». Pourquoi social ? Parce que l'usufruit est cédé par les soins de Perl à des bailleurs HLM ou des filiales des organismes de collecte du 1 % logement, pour une durée d'au moins quinze ans. Le bailleur social étoffe son offre de logements et se rembourse en percevant les loyers. L'investisseur acquiert quant à lui la nue-propriété moyennant un prix décoté. Le promoteur lui-même y trouve son compte : assujetti à une obligation de livrer un quota de logements sociaux, il est moins pénalisé par la vente de produits démembrés qu'en vendant en direct à un bailleur social.

Perl monte des opérations avec des promoteurs de l'envergure de Cogedim ou Les Nouveaux Constructeurs, présents dans tout l'Hexagone. Une offre diffusée par divers conseils en patrimoine tels Asset Group Opéra, Expert et Finance, Haussmann Patrimoine, Thesaurus, composée d'appartements de deux à cinq pièces, vendus entre 1 700 et 3 200 €/m2.

Frédéric Goulet, directeur général de Perl, explicite ainsi le succès de la formule : « Nos immeubles sont situés dans des secteurs prisés à Saint-Germain-en-Laye, Nancy, Toulouse... où la demande locative est forte. Du point de vue de l'investisseur, les loyers sont payés comptant et à l'avance sous forme de réduction du prix de vente. » Et il poursuit : « En 1999, l'idée nous est venue de neutraliser, grâce à la technique du démembrement, deux inconvénients majeurs de l'investissement locatif : le risque d'impayés et sa fiscalité rapidement pénalisante. Mais si nous avions les candidats à l'achat de la nue-propriété, les usufruitiers étaient plus difficiles à trouver. » La solution a été de proposer la cession d'usufruit à des bailleurs sociaux, moyennant 40 % de la valeur vénale du bien en pleine propriété. Le bénéfice de la TVA réduite à 5,5 % sur le prix d'acquisition permet d'assurer l'équilibre économique du montage. Aujourd'hui, Logirep, Procilia, Erilia ou le Logement français font partie des acquéreurs d'usufruit de Perl.

Quant à l'investisseur, l'opération lui est profitable à plus d'un titre, ainsi que le souligne ­Frédéric Goulet : « En acquérant des biens pour 60 % de leur valeur en pleine propriété, l'investisseur est gagnant dès le départ car, sur la même durée, les loyers nets n'auraient jamais permis de financer les 40 % restants, et il a totalement neutralisé son risque locatif. En outre, l'envergure des bailleurs sociaux est un gage de sécurité pour nos investisseurs qui trouvent en eux des gestionnaires chevronnés. » À l'adresse de ceux qui seraient encore réticents à l'idée d'acquérir un logement qualifié de « social », il précise qu'il convient de tordre le cou à l'image misérabiliste du logement social et rappelle que 75 % des Français répondent à ses critères d'attribution. Ajoutant, pour dissiper tout reste d'inquiétude : « Dans les programmes immobiliers, nous sommes soucieux de la mixité entre les différents statuts. À titre d'exemple, à Clichy, pour une opération de 200 logements livrée il y a quatre ans, la répartition était la suivante : un quart de logements acquis en pleine propriété par un office HLM, un quart d'autres commercialisé par nos soins en nue-propriété et la moitié restante vendue en accession directe. »

Patrimoine existant

L'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), quant à elle, propose à ses adhérents une formule d'usufruit locatif social, mais cette fois, à partir de leur patrimoine existant. Jean Perrin, son président, a signé à la fin de l'année 2007 avec Christine Boutin, ­ministre du Logement, une convention destinée à développer l'offre locative par des cessions temporaires d'usufruit : un bailleur social acquiert l'usufruit de logements appartenant à des particuliers, pour une durée comprise entre quinze et vingt ans, puis les donne en location. Les premiers contrats qui viennent d'être conclus par des proprié­taires membres de l'Unpi à Dijon et à Orléans portent respectivement sur 25 et 200 logements. Le prix de la cession d'usufruit fait l'objet d'un seul versement au vendeur, à hauteur de 60 % du loyer, l'idée initiale du paiement échelonné sur la durée de l'usufruit ayant dû être ­abandonnée, car elle s'apparentait à une rente et frôlait l'abus de droit.

Concrètement, pour un immeuble rapportant 10 000 euros par an, le propriétaire cédera l'usufruit sur quinze ans moyennant 90 000 euros (6 000 euros x 15). Encore faut-il donner la préférence aux biens détenus depuis plus de quinze ans par leur propriétaire, pour ne pas déclencher une taxation sur la plus-value réalisée en transmettant l'usufruit.

Locataire récalcitrant

Malgré un enthousiasme communicatif pour cette formule, Jean Perrin ne cache pas que la sortie de l'usufruit n'est pas dénuée de tout aléa. Sur le papier, la loi ENL (Engagement national pour le logement) a clarifié la situation du locataire vis-à-vis du nu-propriétaire par une disposition insérée dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) sous l'article L. 253-4 : « Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué ». L'usufruitier (bailleur social) doit, à cette date, avoir fait au locataire une offre de relogement, dès lors que ce dernier remplit les conditions de ressources lui permettant de bénéficier d'un logement HLM (voir encadré ci-dessous). Quid de la situation où le locataire refuserait de quitter la place, estimant que l'offre de relogement faite par l'organisme HLM ne lui convient pas ? Ou encore, de l'hypothèse où, le revenu du locataire excédant le plafond ouvrant droit au logement social, l'usufruitier ne pourrait lui proposer un relogement ? Le nu-propriétaire se trouve alors face à deux possibilités, énoncées par l'article L. 253-5 du CCH : soit il propose au locataire un nouveau bail, théoriquement libre quant au montant du loyer, soumis à la loi du 6 juillet 1989. En cas de refus, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit quitter les lieux. Soit il lui délivre un congé pour vendre (sans droit de préemption à la clé pour le locataire) ou pour occuper le bien, avec effet au terme de l'usufruit.

Mais quelle que soit l'hypothèse envisagée, le nu-propriétaire court toujours le risque de se heurter à un locataire récalcitrant qu'il faudra faire expulser... moyennant une trentaine de mois de patience.

Autre question qui devrait faire réfléchir l'investisseur : qu'advient-il en cas de revente avant terme ? Le nu-propriétaire peut, théoriquement, céder son droit à tout moment, n'étant tenu à aucune durée minimale de détention pour bénéficier des principaux avantages de la nue-propriété. Mais s'il vend trop tôt, il risque de ne pas réaliser de plus-value. Et s'il en réalise une, elle sera taxable tant que les quinze premières années ne seront pas ­écoulées... Qui plus est, le nu-propriétaire risque d'avoir des difficultés à trouver un acquéreur. « Le marché de la revente est très étroit », note Damien Concé, juriste du groupe patrimoine de l'office notarial Cheuvreux et associés. « Il ne pourra s'agir que d'un contexte ­opportuniste, fruit d'une rencontre entre un investisseur et un propriétaire qui veut se séparer de son bien. »

Pierre traditionnelle

Hors du champ balisé de l'usufruit locatif social, on peut avoir accès, toujours via des cabinets de conseil, à des opérations plus confidentielles. Comme ce montage proposé par Sélection R Immobilier, une structure appartenant au groupe Rothschild, sur un immeuble situé rue Mirabeau, dans le XVIe arrondissement parisien. Son propriétaire initial vend la nue-propriété lot par lot, s'en réservant l'usufruit. La décote sur le prix de vente est moins importante que celle proposée par Perl : le prix moyen est fixé à 6 000 €/m2, quand les biens de même calibre s'échangent, en pleine propriété, entre 7 500 et 8 000 €/m2. Mais il s'agit d'un immeuble existant, donc immédiatement exploitable, et l'usufruit ne court que sur dix ans, ce qui permet d'avoir une meilleure visibilité. ­« Certains de nos clients ont même acheté un appartement pour l'occuper eux-mêmes in fine », note ­Christophe ­Geoffroy, directeur associé d'Haussmann Patrimoine, chargé de commercialiser les produits de Sélection R. La facture très traditionnelle du bien, sa localisation et le niveau des loyers – entre 23 et 25 €/m2/mois, en phase avec le marché, un paramètre important si l'on veut reconduire le bail au dénouement de l'usufruit – sont autant d'éléments de nature à rassurer les investisseurs même les plus prudents. Le risque est en effet toujours présent, dans ce type de délégation de gestion, de retrouver à l'échéance un immeuble peuplé de locataires versant des loyers largement sous-évalués. Arnaud Jaffrain, directeur de Sélection R, proposera bientôt à ses clients une vingtaine d'opérations, tant privées que publiques, portant aussi bien sur des programmes à construire que sur des ensembles existants. À Saint-Cloud, par exemple, va débuter la commercialisation d'un immeuble, propriété d'une société foncière cédant lot par lot la nue-propriété assortie d'un usufruit sur dix-sept ans, pour 3 200 €/m2, alors que la valeur en pleine propriété s'élève, selon lui, à 5 800 €/m2.

Démocratisation

Qui sont les acquéreurs de ces produits ? Des contribuables assujettis à l'ISF cherchant à réduire l'assiette de cet impôt, des personnes investissant dans la perspective de leur retraite, ou encore des expatriés désireux de réaliser un placement dans la pierre, sans souci de gestion. Selon Arnaud Jaffrain, il s'agit de personnes qui s'étaient éloignées de l'immobilier pour diverses raisons, essentiellement les aléas locatifs, et veulent revenir à cette valeur sûre. Ou encore, se trouvent à la tête de revenus fonciers positifs qu'il faut défiscaliser.

Un atout fiscal qu'il est aisé de démontrer. Gilles Etienne, membre du directoire de Cyrus conseil, cite cet exemple : un contribuable imposé à l'impôt sur le revenu dans la tranche à 40 % acquiert un bien en nue-propriété sur dix ans pour une valeur de 70 % de son prix en pleine propriété. Ce bien dégage une rentabilité nette de 3,63 % (contre 2 % pour un achat immobilier classique après impôt, contributions sociales comprises), équivalent loyer des 30 % de décote. Percevant déjà des revenus fonciers, ce contribuable a investi au moyen d'un crédit in fine au taux de 5 %. L'imputation des intérêts sera égale à 2,43 % par an, soit 5 % x (40 % + 8,68 %). Partons du principe que ce contribuable est imposé à l'ISF dans la tranche à 1 % : le cumul des avantages fiscaux dégage une rentabilité nette annuelle de 7 % (3,63 % + 2,43 % + 1 %). On comprend que la formule séduise de plus en plus.

Arnaud Jaffrain constate pour sa part une démocratisation progressive de sa clientèle. Une tendance confirmée par Christophe Geoffroy, dont les clients investissent en moyenne 150 000 à 200 000 euros, mais qui voit aussi des transactions se conclure autour de 100 000 euros, en particulier avec des personnes dont le patrimoine est proche du seuil d'assujettissement à l'ISF et qui redoutent de le franchir.

Social ou pas, l'usufruit locatif va-t-il se populariser ? À l'instar de la plupart de nos interlocuteurs, Damien Concé est partagé : « Il n'est pas sûr que notre culture romano-germanique soit prête à adopter cette pratique typiquement anglo-saxonne » avance-t-il, dubitatif. Avant d'ajouter, toutefois, que si l'on s'en tient à la forte tendance actuelle voulant que les idées et techniques migrent de la sphère professionnelle vers la sphère privée, il se pourrait bien que le démembrement, déjà répandu notamment dans la détention des locaux professionnels, suive la même voie. Pourquoi pas ? Les investisseurs doivent cependant toujours avoir à l'esprit qu'il ne va pas sans contreparties. Comme souvent s'agissant d'immobilier, il s'agit d'un placement peu liquide, à envisager sur le long, voire le très long terme. Un facteur temps qui doit se conjuguer avec le respect des fondamentaux de l'investissement immobilier – juste prix, bon emplacement, et qualité de la construction... Malgré tout l'attrait des ­sirènes fiscales, la vigilance reste de mise.

Françoise Juéry

 

(1) Voir articles L. 253-1 à L 253-8 et R. 252-1 à R. 252-2 (décret n° 2007897 du 15 mai 2007) du Code de la construction et de l'habitation.


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT SOCIAL , NUE-PROPRIETE , USUFRUIT




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