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Avignon, la cité des paradoxes

Avignon, la cité des paradoxes
Février 2008
Le Particulier Immobilier n° 239, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Malgré le rattrapage, les prix sont bas pour la région; des opérations Malraux dans le centre; le Grand Avignon offre des opportunités. L'avenir est au sud de l'agglomération.

Bénéficiant de l'attraction du climat méditerranéen et d'une aura culturelle incontestable, Avignon aurait pu s'imposer comme un acteur majeur dans le sud-est de la France. Pourtant, enchâssée entre deux régions (Paca et Languedoc-Roussillon) et trois départements (Vaucluse, Gard et Bouches-du-Rhône), la cité papale a quelque difficulté à exister face aux impo­santes métropoles voisines. C'est la ville la plus pauvre de la région Paca : seuls 40 % des ménages sont imposables, si l'on considère ce critère comme significatif.

L'Insee table pourtant sur la venue de 50 000 nouveaux habitants d'ici à 2030 dans ­l'ensemble du bassin d'Avignon, et les ­dernières années ont été marquées par l'arrivée du TGV Méditerranée sur la zone d'activités de Courtine, au sud de l'agglomération, qui met Avignon à 2 heures 40 de Paris et à une demi-heure de l'aéroport de Marseille.

Un bassin d'emploi alimenté par 7 000 entreprises maintient une population locale active à la recherche de résidences principales : une manne pour les investisseurs, surtout lorsqu'on sait que les Avignonnais sont en majorité locataires. Selon la chambre des notaires du Vaucluse, 80 % des acquéreurs d'appartements neufs sont aujourd'hui des particuliers à la recherche d'opérations de défiscalisation, qu'ils soient domiciliés ou non en Provence-Alpes-Côte d'Azur. Les fondamentaux du marché immobilier sont bons. « Par rapport aux autres villes de province, Avignon est relativement sage. Son développement économique et démographique est raisonnable et par conséquent, le risque de retournement du marché est moindre », affirme Antoine de Crémiers, directeur régional du pôle expertise du Crédit foncier.

Une Provence abordable

Comme le reste de l'Hexagone, Avignon a connu des hausses successives ces dernières années, avant de marquer le pas. Aujourd'hui, même si le marché reste actif, les prix se sont stabilisés. « L'augmentation a débuté dès 1999, avec un pic en 2002 et 2003, puis la hausse s'est stabilisée à partir de 2003. De manière générale, les prix des appartements se maintiennent à un niveau élevé : en moyenne 2 000 €/m2 dans l'ancien et 3 000 €/m2 dans le neuf", selon la chambre des notaires du Vaucluse. Entre 2001 et 2005, les prix des appartements anciens ont ainsi grimpé de 76,3 % dans la ville intra-muros et de 87,01 % à l'extérieur des remparts médiévaux.

Ce coup d'accélérateur s'explique de plusieurs façons : tout d'abord, l'insuffisance de logements neufs. Avignon intra-muros souffre en effet d'une pénurie chronique en raison des conditions draconiennes imposées par les architectes des Bâtiments de France pour construire dans le cœur historique de la ville, classé patrimoine mondial de l'humanité par l'Unesco.

Autre facteur de ce déficit, la ville bordée par le Rhône et la Durance est inondable. C'est pourquoi, remparts et voie ferrée franchis, l'extension de la cité s'est faite surtout vers le sud, en direction de la Durance, et vers l'est, le Rhône barrant la route à tout autre développement. Mais le PPRI (plan de prévention des risques d'inondation) bloque désormais l'ouverture de nouvelles zones à l'urbanisation, avec des conséquences inéluctables sur le marché immobilier. La municipalité tente donc actuellement d'assouplir le plan de prévention de la ville auprès de la préfecture du Vaucluse, afin de continuer son développement urbain.

Mais ce n'est pas tout. « L'augmentation des prix constatée entre 1999 et 2002 s'explique plus particulièrement par l'effet TGV, dont l'arrivée date de 2001. Les Parisiens ont alors afflué en masse, ce qui a poussé les prix vers le haut, car leur fort pouvoir d'achat, encore renforcé par le produit de la revente de leur bien parisien, était sans commune mesure avec le budget moyen d'un acquéreur avignonnais. Ce qui n'est plus vrai aujourd'hui", explique Me Jocelyne Peytier, notaire. Cela étant, la hausse des valeurs est également liée à un phénomène de rattrapage, car jusqu'alors les prix à Avignon étaient atones et sans comparaison avec ceux des autres villes régionales que sont Aix-en-Provence, Marseille, Toulon ou encore Nice, sans compter les Alpilles et le Lubéron, inaccessibles.

Toutefois, malgré l'augmentation des prix, la préfecture du Vaucluse reste très en deçà des autres villes de la région Paca : un appartement ancien se paie en moyenne 2 000 €/m2 à Avignon, contre 4 180 €/m² à Aix-en-Provence, 3 940 €/m² à Nice, 3 144 €/m² à Toulon ou 3 029 €/m² à Marseille.

Un marché locatif poussif

Les valeurs sont tout aussi modérées sur le marché locatif, en raison du niveau moyen de solvabilité des locataires, marqué par la faiblesse de la catégorie « hauts revenus », faute de grandes entreprises tertiaires dans l'aire urbaine. « Après une hausse sensible entamée en 2005, les loyers tendent à stagner aujourd'hui, voire à baisser pour les plus élevés d'entre eux, pour atteindre leurs niveaux de 2005 », constate Antoine de Crémiers, du ­Crédit foncier. « Les loyers à Avignon varient entre 350 et 400 euros pour un studio, et entre 450 et 550 euros pour un deux-pièces », affine cependant Denis Martin, responsable de l'agence Immo 2000. L'observatoire des loyers Clameur situe, pour sa part, le loyer de marché 2007 à 10,4 €/m² à Avignon, en baisse de 0,5 % par rapport à 2006, et à 10,1 €/m² sur la communauté d'agglomération du Grand Avignon (- 2,4 %). Pour mémoire, en 2005, les loyers affichaient respectivement 10,9 €/m² (+ 7,9 % par rapport à 2005) et 10,5 €/m² (+ 8,3 %).

La création prochaine d'un observatoire des loyers dans le Vaucluse, en partenariat avec l'Adil, la Fnaim et la direction de l'Équipement via l'Anah, comme il en existe déjà dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et du Gard, devrait permettre d'obtenir une information plus transparente.

Valeurs d'achat abordables — pour la Provence —, loyers de marché largement inférieurs aux plafonds de loyers des dispositifs « Robien recentré » et "Borloo"... Avignon constitue une cible pour les investisseurs.

La cité des Papes est en effet située en zone de défiscalisation B1, où le plafond de loyer mensuel maximal, charges non comprises, équivaut pour 2007 à 14,21 €/m² pour le Robien et à 11,37 €/m² pour le Borloo.

Pour autant, ces produits n'offrent pas ­forcément un retour sur investissement satisfaisant. "Le Borloo, par exemple, marche moins bien à Avignon, comme dans d'autres villes moyennes, car les loyers de marché (10 ou 10,5 €/m2) ne permettent pas toujours de rentabiliser l'investissement. Les opérateurs vendent trop souvent un loyer au plafond Borloo », alerte le directeur régional du pôle expertise du ­Crédit foncier. Un phénomène malheureusement répandu, qui pourrait bien, à terme, générer une crise sur le marché des biens vendus dans le cadre d'une défiscalisation... "nos subprime à nous", comme l'avancent déjà certains professionnels.

Fort heureusement, il est aisé de trouver un locataire à Avignon, et la présence des

9 000 étudiants sur l'agglomération alimente en continu le marché des petites surfaces, à condition d'investir dans un logement de qualité, bien situé, et de le louer au juste loyer. Aussi la prudence est-elle de mise avec les résidences étudiantes. Les loyers sont élevés pour les capacités financières des étudiants. En outre, compte tenu du rythme de construction de ces résidences, le risque de suroffre est à prendre au sérieux.

L'option Malraux

Avignon, du fait de son patrimoine historique et architectural, est une de ces villes où les contribuables imposés dans les tranches supérieures de l'impôt sur le revenu ont la faculté de réaliser une opération en loi Malraux : l'acquisition d'un logement ancien à réhabiliter dans un hôtel particulier, qui sera loué nu à usage de résidence principale pour une durée de six ans, permet à l'investisseur de déduire le montant des travaux de restauration de son revenu global sans limitation de montant.

Le périmètre du secteur sauvegardé comprend la cité intra-muros (centre historique défini par les remparts) et déborde à l'ouest le long du Rhône, sur les allées de l'Oulle. Soit plus de 150 hectares, ce qui en fait l'un des plus grands secteurs sauvegardés de France, avec une centaine de logements « Malraux » en cours de rénovation, surtout situés dans les premiers remparts.

Le prix se paie en deux temps : d'abord, l'acquisition du foncier (il faut compter entre 2 000 et 2 300 €/m2), puis la réalisation des travaux (de l'ordre de 2 500 à 3 670 €/m2). Des investissements à réaliser avec lucidité, ainsi que le souligne Antoine de Crémiers : « Les opérations en loi Malraux portent un paradoxe : l'aspect de défiscalisation peut s'opposer à l'aspect patrimonial. En effet, pour que l'avantage fiscal soit attractif, le poste travaux est souvent surévalué. En outre, il n'est presque jamais ventilé au ­prorata de la surface ou de l'emplacement de l'appartement... l'étage ou l'orientation, par exemple. Résultat, le prix de revient est fréquemment supérieur à la valeur “réelle” du bien, avec un risque de déception à la clé puisque l'investisseur sera souvent amené à revendre moins cher que le prix de revient. Il est par ailleurs fortement conseillé de s'assurer de la rentabilité réelle, qui est quelquefois inférieure à ce qui est annoncé. Ainsi, une rentabilité de 3 % promise ne dépasse-t-elle pas, le plus souvent, 2,6 % ou 2,7 % en réalité... Une différence susceptible de remettre en question l'équilibre financier du montage. »

Ancien : éviter le centre

Hormis, peut-être, les résidences datant des années 1970, moins recherchées, situées derrière le palais des Papes, la partie ouest du vieux cœur de ville est inabordable, sauf à investir en loi Malraux. Le prix de la pierre de caractère y atteint aisément 4 000 €/m², et les abords même de la place de l'Horloge et du palais des Papes sont littéralement hors marché. Dans la partie est, les valeurs sont plus raisonnables, même si l'écart tend à se combler au fil des opérations de rénovation. Les secteurs des rues Carnot, Infirmières, et Carreterie, proche de l'université d'Avignon réinstallée dans les anciens bâtiments rénovés de l'hôpital Sainte-Marthe, doivent tout particulièrement être prospectés par les investisseurs cherchant un bien ancien, tout comme les quartiers populaires en pleine réhabilitation. Un exemple : « Avec l'Opah (Opération programmée d'amélioration de l'habitat), les prix, rue du Portail-Magnanen, autour de 1 600 €/m², vont très certainement se valoriser de 20 % », prévoit ainsi Me Peytier.

De manière générale, toutefois, ainsi que le souligne Denis Martin, l'on note une tendance à la baisse intra-muros : « Le prix au mètre carré est passé en quelques mois de 3 000 à 2 700, voire 2 500 euros, surtout pour les appartements qui ne possèdent ni balcon, ni ascenseur, ni parking... des atouts rares en centre-ville. » Ce qui reste élevé : au-delà des remparts, le prix du mètre carré tombe à 1 683 euros, en moyenne. Une décote avantageuse pour l'investisseur, à laquelle s'ajoute une facilité d'entretien liée à l'éloignement du périmètre de protection du centre ancien, où le moindre mouvement du propriétaire doit être soumis à l'approbation de l'architecte des Bâtiments de France. Les logements sont également plus confortables, comme le précise Jean-Pierre Nozières, directeur de l'Agence départementale de l'information sur le logement du Vaucluse : « La qualité du bâti n'est pas exceptionnelle dans le centre ancien, où il y a encore des difficultés liées à la décence des logements. La présence des sorgues (rivières souterraines, ndlr) pose également un problème d'humidité. »

La pénurie de foncier intra-muros repousse l'offre de logements récents ou neufs aux limites de la ville, pour l'essentiel dans le centre de vie d'Agroparc (700 logements prévus), sur Courtine (projet d'une zone touristique au confluent du Rhône et de la Durance, avec un port de plaisance, à l'horizon 2009) ou Montfavet, la ceinture verte d'Avignon constituée d'anciens terrains agricoles et non inondables.

Neuf : vers le Grand Avignon

Mais c'est le Grand Avignon — un territoire de douze communes — qui offre la plus grande part des logements construits ces dernières années : entre 1990 et 2003, le nombre de logements mis en chantier y a progressé de 130 % par an, dont la majorité en collectif. « C'est dix fois plus que le niveau national », souligne Dominique Musslin, directeur de l'Agence d'urbanisme de l'aire avignonnaise, qui ajoute que cette progression a surtout profité au cœur de l'agglomération : les Angles, Villeneuve-lès-Avignon, Le Pontet et Morières-lès-Avignon. « Après l'euphorie de ces dernières années, on peut se demander à quel rythme le marché pourra absorber tous les nouveaux programmes neufs en cours de construction », alerte néanmoins un acteur local.

Côté prix, il faut compter en moyenne 2 800 à 3 500 €/m2, voire 4 000 €/m2 pour une petite surface dans le Grand Avignon. Pour investir, mieux vaut privilégier Le Pontet, ou l'ancienne ville ouvrière de Sorgues, aux valeurs moins élevées que dans les villes résidentielles de Morières, des Angles ou de Villeneuve. Cette ville gardoise offrant une vue imprenable sur le palais des Papes pourrait néanmoins, à en croire les notaires avignonnais, offrir des opportunités sur les deux zones d'aménagement concertées crées par la municipalité.

Le sud de l'agglomération, jusqu'à la ville de Châteaurenard, dans les Bouches-du-Rhône, dispose aussi d'un bel avenir en raison de la future liaison est-ouest (A7/A9). Beaucoup de constructions devraient par conséquent sortir de terre. Dotée ainsi d'un bon potentiel, la cité papale peut désormais espérer jouer sa carte.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , MALRAUX , MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF , REGION PACA , ROBIEN




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