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Perpignan, le lien se renforce avec l'Espagne

Perpignan, le lien se renforce avec l'Espagne
Octobre 2007
Le Particulier Immobilier n° 235, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Le TGV Perpignan-Barcelone, bientôt une réalité; en attendant, réhabilitations et constructions agitent la ville; les projets prévus autour de la gare dynamisent le secteur. Les prix restent accessibles... profitez-en.

Perpignan s'active. Depuis que la cité catalane sait qu'elle va accueillir la ligne à grande vitesse (LGV) qui la reliera à Barcelone, elle n'en finit plus de se transformer. Pour être prête le grand jour. C'est le 17 février 2009, très exactement, que deviendra opérationnelle la nouvelle desserte. Mais seulement sur une partie du tronçon, celle qui relie ­Perpignan à Figueras. Car pour ce qui concerne ­Barcelone, il faudra attendre trois ans de plus. La Sagrada Familia, cette basilique chère au cœur des ­Barcelonais, voyait en effet son existence menacée par le tracé. La ligne à grande vitesse traversera donc la ville sous terre, ce qui nécessite la construction d'un tunnel, et explique le retard accusé par le projet. Jusqu'en 2012, le TGV terminera sa course à Figueras, où des rames Alvia (trains rapides espagnols) prendront le relais pour emmener les voyageurs jusqu'à Barcelone.

Même retardée, la mise en service d'une desserte TGV représente une formidable opportunité pour une ville comme Perpignan, étouffée par le dynamisme de son encombrante voisine, Montpellier. La ligne à grande vitesse reliera, à terme, Paris à la Catalogne du Sud en 50 minutes, contre 2 heures 45 aujourd'hui. Les enjeux économiques de cette liaison sont colossaux pour l'agglomération, qui se veut le centre de l'espace transfrontalier englobant aussi bien Narbonne que Gérone (en Espagne). En 2012, au sein de cet espace, 850 000 habitants seront reliés les uns aux autres en une vingtaine de minutes à peine. Les élus des métropoles concernées rêvent même d'une superagglomération faisant fi des frontières et devenant incontournable dans l'arc méditerranéen. Appelée de ses vœux depuis longtemps, la LGV va en effet contribuer au désenclavement de l'Espagne (en attendant le TGV Madrid-Bordeaux ou Madrid-Toulouse-Bordeaux) et favoriser les échanges avec tous les pays de l'Union européenne. D'autant que l'exploitation de la ligne sera mixte, intégrant voyageurs et fret. Une bonne chose, si l'on considère ­l'intensité du trafic sur l'autoroute A9, menacée d'asphyxie.

Rénovation et créations

Assez logiquement, le quartier de la gare de Perpignan fait l'objet de toutes les attentions. Et si elle n'est pas, n'en déplaise à Salvador Dali, le « centre du monde », elle devrait à tout le moins être le pivot de la mutation du centre-ville et du quartier Saint-Assiscle. Ici prendront place la nouvelle gare TGV, un centre commercial, l'hôtel d'agglomération, une gare routière, des parkings, un nouveau boulevard et même des logements neufs... 2007 a d'ailleurs vu le démarrage des travaux de trois bâtiments emblématiques : le pôle d'échanges intermodal, la gare routière et l'hôtel de région. Ce dernier bâtiment, tout de verre, a été conçu par Dominique ­Perrault, l'architecte de la Bibliothèque nationale de France à Paris.

La ville ne s'est pas seulement concentrée sur le quartier de la gare. Pour préparer l'arrivée du TGV, elle s'est engagée, depuis quelques années déjà, dans une politique de redynamisation et de valorisation de son centre ancien. En 2004, la place de Catalogne a été réhabilitée, suivie de la Grand'Place de la République, des places Arago et du Puig. La richesse du patrimoine de la ville a d'ailleurs été déterminante dans la création d'un secteur sauvegardé de 100 hectares, l'un des plus vastes de l'Hexagone, qui englobe les quartiers Saint-Jean, la Réal, Saint-Jacques, Saint-Mathieu, Clemenceau, les Platanes et les Remparts. L'objectif étant d'encourager les propriétaires à réhabiliter leurs immeubles, subventions à la clé. Une Opah Renouvellement urbain a été engagée, qui fait intervenir tous les décideurs en matière de logement : État, ville, Anah (Agence nationale de l'habitat), Caisse des dépôts et consignations, conseil général, Comité interprofessionnel du logement (Cil) de Languedoc-Roussillon et organismes sociaux.

Récemment, des équipements de premier ordre ont vu le jour, notamment dans le domaine culturel. À commencer par le Palais des congrès et la Casa musicale bientôt suivis du théâtre de l'Archipel, fort joliment baptisé « Le Grenat », conçu par Jean Nouvel, et dont l'ouverture est prévue en 2009. Simultanément à ­l'arrivée du TGV. Le vœu des élus est d'en faire un lieu culturel pluridisciplinaire, à l'image de ce qu'est le musée Guggenheim pour Bilbao. Un engagement fort pour Perpignan, qui a d'ailleurs obtenu le titre de « Capital de la cultura catalana 2008 ». Une distinction qui récompense les villes de Catalogne s'illustrant par leur action culturelle, et sur laquelle les élus comptent bien ­s'appuyer pour ­favoriser le rayonnement de Perpignan sur la Catalogne et l'Espagne.

Préserver la « ville archipel »

Comme toute la région Languedoc-Roussillon, la ville de Perpignan se trouve déjà confrontée à une forte croissance démographique. Depuis 1999, elle a accueilli 10 000 nouveaux habitants, ce qui porte sa population à 115 000 habitants (plus de 200 000 au niveau de l'agglomération). Sur les vingt prochaines années, les projections établies dans le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du nouveau plan local d'urbanisme (PLU) font état d'une croissance de l'ordre de 1 000 habitants par an. Une progression spectaculaire, que la liaison TGV devrait encore doper. Car Perpignan attend de cet événement qu'il renforce son potentiel de développement économique. En témoigne l'extension du ­chantier de transport combiné Saint-­Charles, qui consiste à rallonger les voies ferrées et à ­doubler les installations de levage et la capacité du transport des marchandises. Sa mise en service est prévue pour 2009. Les ­filières logistiques et fruits et légumes du marché Saint-Charles, secteurs d'activité majeurs de l'agglomération et du département, en tireront profit. De même que la filière agroalimentaire, la viticulture et le tourisme, activités dominantes de l'agglomération. Mais Perpignan déploie aussi son énergie sur le pôle nautique de Canet, dont le port va se voir flanqué d'une extension de 70 hectares, dont 40 seront aménagés et 24 cessibles en pleine propriété, s'adressant aux entreprises du secteur de l'industrie nautique de plaisance. À la clé, pas moins de 1 000 emplois. Le développement de ces activités contribuant à l'afflux de nouvelles populations, induit une demande accrue en logements accessibles à toutes les bourses. Une problématique qui contraint l'agglomération à se pencher sur ses réserves foncières, avec le souci de préserver la « ville archipel » chère à Jean-Paul Alduy, le sénateur maire de la ville. Le programme local de l'habitat (PLH) intercommunal adopté en octobre 2006 prévoit la construction de 1 200 logements en résidence principale par an, soit 7 200 sur les six prochaines années, dont 1 080 logements locatifs libres (180 par an) et 2 490 logements en accession libre (415 par an). Le tout, avec la volonté de réduire l'étalement urbain : 20 à 30 logements par hectare au lieu de 10 à 15 actuellement. Et pour se donner les moyens d'une politique foncière d'envergure et offrir des logements compatibles avec le pouvoir d'achat des habitants, Perpignan Méditerranée communauté d'agglomération (24 communes) s'est dotée d'un fonds d'intervention foncière (FIP).

Des prix encore abordables

Entre Méditerranée et Pyrénées, l'agglomération perpignanaise n'a pas échappé au boom de l'immobilier. D'autant que la plupart de ses communes jouissent d'une fréquentation touristique élevée. D'où la présence de nombreux candidats à l'achat d'une résidence, et en ­particulier une clientèle de pré­retraités et de ­retraités cherchant à s'y ancrer, en ­provenance de l'Ile-de-France ou de l'aire toulousaine. La clientèle étrangère pèse aussi son poids : selon une étude de l'Insee, 9 500 personnes venant de l'étranger (Dom-Tom compris) se sont implantées à Perpignan entre 1990 et 1999. La moitié d'entre elles sont issues d'un pays européen, au premier rang desquels l'Espagne (12,6 %). Un phénomène que la nouvelle desserte transfrontalière devrait accentuer. Il est vrai qu'en France, les prix de l'immobilier sont nettement moins élevés qu'en Espagne. Selon la Fnaim, le prix moyen au mètre carré s'y établissait, fin juillet 2007, à 2 012 euros. Rien de comparable avec une ville comme Barcelone, où les valeurs s'envolent entre 6 000 et 8 000 €/m2, voire 10 000 €/m2. "On espère un effet TGV sur le marché immobilier, explique Françoise Gerbal, de l'agence L'Adresse Gerbal Immobilier. Mais il ne faut pas se leurrer : si nous voyons bien arriver quelques Espagnols, il n'y a pas d'explosion du marché du fait de leur présence. La plus belle preuve, c'est que les prix se sont stabilisés. » Certains professionnels conviennent pourtant que pour les Catalans du Sud, Perpignan constitue un marché de report.

Pour l'heure, l'activité immobilière reste sereine, bien que l'on note un regain d'intérêt pour les quartiers limitrophes de la gare, qui n'étaient pas très prisés jusqu'à présent. L'arrivée des promoteurs nationaux en témoigne. « Nous allons construire 350 à 400 logements, dont une partie pour l'Opac, le reste étant dédié à l'accession privée et aux investisseurs, mais pour le moment le permis n'est pas encore déposé », précise ainsi Pierre Emmanuel Dao, directeur de la toute nouvelle agence Nexity George V. Raison avancée : « Nous étions déjà présents depuis quatre ans sur le secteur, à travers notre filiale de Montpellier, mais pour y pérenniser notre activité, nous avons décidé d'implanter une agence à Perpignan. Cela nous rapproche de l'Espagne. » Bouygues vient également de s'installer dans la région et compte bien y développer des programmes, rejoignant Kaufman et Broad. « Outre la ligne à grande vitesse qui va être construite, la grande force de Perpignan réside dans ses infrastru­ctures routières, autoroutières et ferroviaires performantes. Généralement, on construit d'abord, les infrastructures viennent après. Ici c'est l'inverse », se réjouit Pierre-Emmanuel Dao.

En première ligne de l'effet TGV

N'en déplaise à certains professionnels, qui nient encore l'existence d'un effet TGV, la construction d'équipements de tout premier plan et de résidences neuves sur les quartiers de la gare et de Saint-Assiscle a déjà une influence sur le marché immobilier. « Dans ce secteur, l'effet TGV est réel, constate Mohamed ­Rhoufairi, de l'agence Kiosque Immobilier, spécialiste de l'investissement locatif sur ­Perpignan et sa périphérie. Les propriétaires qui vendent sont au-delà du marché et si l'on pouvait espérer une rentabilité de 10 % à 12 % il y a quelques années, l'on est tombé aujourd'hui à 8 % ». Ce qui n'est pas si mal... À Saint-Assiscle, les prix restent cependant raisonnables : autour de 1 500 à 2 000 €/m2, affirme cet agent immobilier. Les quartiers Saint-Jacques et Saint-Mathieu sont beaucoup plus attractifs, mais essentiellement pour les investisseurs. « Les Perpignanais n'achètent pas ici pour habiter », remarque Mohamed ­Rhoufairi. « Il y a de bons investissements à réaliser à Saint-Jacques, car le quartier va forcément se transformer dans les années à venir, avec les réhabilitations menées sur le secteur, notamment en loi Malraux », observe de son côté Françoise Berrien, de l'agence L'Adresse Gerbal Immobilier. « Le quartier est situé à deux pas de l'hypercentre, et le prix au mètre carré, pour un immeuble vétuste à rénover entièrement, se situe entre 650 et 1 000 euros », renchérit Mohamed Rhoufairi. Il faut compter un peu plus à Saint-Mathieu : entre 850 et 1 200 €/m2, auxquels s'ajoutent au bas mot 800 à 1 000 €/m2 de travaux. « À Saint-Jacques, l'investisseur qui achète un petit immeuble de trois ou quatre logements peut obtenir une rentabilité de 12 %. À Saint-Mathieu, autour de 10 % », poursuit ce professionnel. Les immeubles sans travaux sont encore rares dans le secteur, et de plus, ils s'avèrent invendables à des investisseurs, car la rentabilité chute alors sensiblement. Parmi les acquéreurs intéressés par un investissement locatif, beaucoup d'extra-locaux, et notamment de Barcelonais, attirés par les valeurs peu élevées. « Pour le prix de l'appartement qu'il venait de vendre un million d'euros à ­Barcelone, j'ai vendu à un Barcelonais trois immeubles à Perpignan », raconte volontiers Mohamed Rhoufairi. Cela risque de ne pas durer. « Même si les prix sont moins chers ici, une forte présence des Espagnols inverserait la tendance. En immobilier c'est toujours la première vague d'acquéreurs qui profite des prix bas », commente de son côté Paul Gozes.

Le calme... avant la tempête ?

Plus généralement, le marché perpignanais s'est, comme partout, calmé depuis un an... après avoir progressé de 114 % en cinq ans (au deuxième trimestre 2006), selon les chiffres des notaires. « Le volume des ventes reste tout aussi convenable, mais les ventes se font désormais en trois mois alors qu'elles se réalisaient en un à deux mois auparavant », indique Vincent Dumas, de l'agence Casting Immobilier, qui poursuit : « Les prix n'augmentent plus. Ils sont mêmes inférieurs de 8 % à 10 % aux taris affichés. » Un avis que ne partage pas Paul Gozes : « Les biens ne se vendent pas assez mal pour que les prix baissent. Il y a bien quelques négociations, mais certainement pas de baisse des prix. Les vendeurs restent exigeants. » De fait, les acquéreurs en résidence principale regardent à deux fois avant de se lancer. Dans les quartiers les plus cotés, en particulier les abords du Palais des congrès, les appartements très ­bourgeois des années 1930 se négocient entre 3 000 et 4 000 €/m2. Et une maison de ville de 140 m2 avec un bout de jardin, 340 000 euros. Saint-Gauderique est recherché, pour ses immeubles de bon standing, et surtout ses villas. Il faut compter autour de 2 500 à 3 000 €/m2. Dans le reste du centre-ville, les prix oscillent entre 1 800 et 2 300 €/m2, selon la superficie du bien. Des prix trop élevés pour les primo-accédants qui se rabattent sur des quartiers comme le Moulin-à-Vent, où les valeurs oscillent, selon les notaires, entre 1 500 et 2 000 €/m2, ou les Haut, Moyen et Bas-Vernet. « Les acquéreurs hésitent à s'installer au Haut-Vernet, note le patron de Kiosque Immobilier. Pourtant, on y trouve des petits pavillons intéressants, des structures scolaires correctes, un hôpital, et les prix sont très attractifs, autour de 1 500 €/m2." Le Moyen et le Bas-Vernet sont un peu plus chers. Encore faut-il que l'acquéreur accepte de traverser la Têt, rivière qui coupe ­Perpignan en deux : alors qu'au Bas-Vernet, les prix s'affichent entre 1 500 et 1 700 €/m2, le secteur du Palais des congrès, sur l'autre rive, grimpe au minimum à 3 000 €/m2. Simplement parce que les berges y sont mieux aménagées. En périphérie, les valeurs varient entre 1 750 et 2 100 €/m2 en collectif, notamment dans des villages comme Rivesaltes, Bompas, Villeneuve-de-la-Raho, Saint-Estève, Toulouges, Pia... Quant aux maisons, les prix s'envolent. Un pavillon de 100 m2 à Cabestany vient de se vendre 190 000 euros. Mais pour 130 m2, le prix s'élève à 370 000 euros. Avec un standing plus élevé, et du terrain, par exemple du côté de Médipole, il faudra plutôt compter de 700 000 à 800 000 euros.

Le marché immobilier perpignanais reste toutefois accessible. Encore faut-il savoir en profiter, car il y a fort à parier que plus l'arrivée effective du TGV approchera, plus il sera effervescent, comme cela a été le cas à Marseille, et à Reims ou Metz, plus récemment.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , REGION LANGUEDOC ROUSSILLON




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