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Le prêt hypothécaire rechargeable

Juillet-Août 2006
Le Particulier n° 1003, article complet.

Se servir de la garantie hypothécaire de son logement comme d'un réservoir de crédit ? Un concept séduisant, mais qui concerne, pour le moment, certains emprunteurs seulement.

L'intervention d'un notaire est toujours nécessaire

Le prêt hypothécaire rechargeable s'adresse à toute personne qui, pour acquérir ou faire construire un logement, a contracté un emprunt garanti par une hypothèque sur ce logement (résidence principale, secondaire ou bien locatif). Son principe est très simple : au fur et à mesure de ses remboursements, l'acquéreur "recharge" l'hypothèque et recrée une capacité d'emprunt, correspondant à la différence entre le montant de l'hypothèque initiale et ce qu'il a déjà remboursé. Prenons le cas d'un accédant qui a consenti une hypothèque de 200 000 € sur son logement ; s'il a déjà remboursé 102 000 € de cette somme, sa nouvelle capacité d'emprunt sera de 98 000 €. S'il en profite pour contracter un nouvel emprunt de 50 000 €, il lui restera alors un volant de recharge de 48 000 €, qui augmentera au fur et à mesure des remboursements du prêt initial et du nouveau prêt. En revanche, différence notable avec les prêts hypothécaires britanniques ou américains, seul le montant de l'hypothèque entre en ligne de compte, et non la valeur du bien au moment du nouvel emprunt. Autrement dit, si le bien prend de la valeur, cela n'augmente pas la capacité d'emprunt ; et cela ne la diminue pas si, au contraire, il se dévalorise.

Faciliter l'accès au crédit pour certains emprunteurs

Un prêt hypothécaire pourra être demandé à tout établissement, et pas exclusivement au prêteur initial. Il pourra être librement affecté à toutes sortes de dépenses : travaux immobiliers, achat de biens de consommation ou autres. Et il s'agira obligatoirement d'un prêt remboursable par échéances régulières, et non d'un prêt renouvelable (ou revolving). Par rapport aux prêts actuels, les prêts rechargeables présenteraient, a priori, deux avantages. Tout d'abord, les établissements financiers devraient les accorder en fonction de la valeur du bien hypothéqué, et pas seulement des revenus de l'emprunteur. Ce qui intéressera tous ceux dont les revenus sont irréguliers (professions libérales, artisans...) ou faibles et qui, de ce fait, ont du mal à accéder au crédit, ou auxquels on propose des formules coûteuses, type revolving. Par ailleurs, ces prêts, parce que garantis par une hypothèque, devraient être consentis à des taux inférieurs à ceux des prêts à la consommation actuels, pour lesquels le prêteur dispose de garanties moindres. Selon le ministère de l'Économie, le gain pourrait atteindre 1 à 2 points de taux : par exemple, 4 % au lieu de 6 % (hors assurances), ce qui, pour 20 000 € remboursables sur 5 ans, ferait gagner 1 080 € à l'emprunteur. Pour autant, selon le Crédit foncier, moins de 20 % des titulaires actuels d'un prêt immobilier pourraient pour le moment prétendre à un prêt hypothécaire rechargeable. Sont en effet exclus de ce dispositif tous ceux qui n'ont pas ou plus de crédit immobilier en cours, mais aussi les accédants dont l'emprunt est garanti par un "privilège de prêteur de deniers" (PPD) ou par une société de caution (voir le n° 990 du Particulier, p. 32) au lieu d'une hypothèque. Deux cas de figure très courants, car le PPD comme le cautionnement coûtent moins cher que l'hypothèque. Pour inverser cette tendance, le coût généré par une prise d'hypothèque vient d'être considérablement réduit (décret n° 2006-558 du 16.5.06, JO du 18, voir le n° 1002 du Particulier, p. 7). Par exemple, pour un prêt de 150 000 €, les frais (hors honoraires de vente) sont désormais de 650 € au lieu de 1 220 € TTC et pour un prêt de 300 000 €, de 1 117 € au lieu de 2 205 €. Par ailleurs, il est probable que d'ici à la fin 2006, la possibilité de recharger un PPD au même titre qu'une hypothèque, soit inscrite dans la loi. Mais dans le même temps, pour maintenir leur avantage financier, les sociétés de caution annoncent, elles aussi, des baisses de tarifs. Et d'ici à quelques mois, des prêts cautionnés rechargeables.

Des formalités et des démarches longues en perspective

Autre limite du prêt hypothécaire rechargeable, les formalités nécessaires à sa mise en place. En effet, seules les hypothèques établies depuis la réforme sont d'emblée rechargeables. Les autres devront être modifiées par un notaire, ce qui implique des frais. Ensuite, le prêteur sollicité devra vérifier que d'autres hypothèques n'ont pas été prises sur le bien – ce qui rendrait impossible le prêt – et s'assurer du montant de la "recharge" hypothécaire disponible, puisqu'il ne prêtera pas au-delà. Enfin, une fois l'offre de prêt acceptée, pour que la nouvelle inscription hypothécaire prenne effet, il sera nécessaire de retourner chez un notaire. On voit donc mal, contrairement aux affirmations de Bercy, comment il sera possible de financer, au pied levé, un achat coup de cœur avec un crédit hypothécaire, alors qu'un crédit classique s'obtient parfois en moins de 24 heures... "Le frein principal pour les emprunteurs sera la lourdeur de la procédure", reconnaît volontiers Blandine Désagnat, directrice marketing du Crédit foncier, l'un des rares établissements qui se dit intéressé par ces nouveaux prêts. En outre, ces formalités et démarches généreront des frais plus élevés que ceux d'un prêt classique, qui absorberont en partie le gain en termes de taux d'intérêt. Tout ceci fait que les prêteurs ne devraient proposer des prêts hypothécaires que pour des montants assez élevés, à partir de 10 000 € ou 15 000 € environ. D'autant, comme le souligne un expert, qu'il paraîtrait difficile, en cas d'impayé, de faire saisir et vendre un logement pour une dette de quelques centaines ou milliers d'euros.

L'hypothèque n'est pas un droit au crédit

Enfin, il ne faudrait surtout pas s'imaginer que, du fait de l'existence d'une garantie hypothécaire, le prêteur ne s'assurera pas, avant d'accorder le prêt, des capacités de remboursement de l'emprunteur. Or, par hypothèse, celui-ci n'a pas fini de rembourser le prêt immobilier lié à l'hypothèque rechargeable. Pour faire face, en plus, à son nouveau prêt hypothécaire, il devra donc soit faire un effort financier supplémentaire, soit alléger les échéances de son prêt immobilier, c'est-à-dire en augmenter la durée. Les associations de consommateurs pointent le risque de surendettement que ces nouveaux prêts font courir, et qui, à la différence des autres prêts à la consommation, peuvent entraîner la saisie et la vente du logement familial. Selon Éliane Frémeaux, notaire à Paris et membre du groupe de travail qui a préparé la réforme, ce dernier point, plus que tous les autres, explique que ce nouveau produit ne devrait connaître qu'un succès en demi-teinte.


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