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Rendement global

Mars 2008
Le Particulier n° 1023, article complet.

Rendement global = {loyers annuels - (dépenses à la charge du bailleur + impôt sur les revenus fonciers + ISF) + économies d'impôts sur le revenu + plus-value} / valeur actuelle du bien

Une performance dopée par la plus-value

Pour évaluer correctement ce que vous rapporte vraiment votre bien immobilier, vous devez aussi tenir compte de sa plus ou moins-value latente. "La composante principale d'un investissement immobilier n'est pas tant son rendement net que sa plus-value, souligne Yves Dieulesaint, directeur du pôle immobilier résidentiel de la Foncière Gecina. D'où l'intérêt de regarder le rendement global incluant cette double composante." Pour calculer ce rendement, aussi appelé performance, ne vous focalisez pas, comme dans les calculs précédents, sur une seule année. Vous devez, en effet, tenir compte de l'ensemble de vos recettes et de vos dépenses depuis que vous possédez le bien. Et, surtout, n'oubliez pas d'ajouter aux recettes l'estimation de la plus-value latente entre la date d'acquisition et aujourd'hui. Les biens ayant vu en moyenne leur valeur doublée depuis 10 ans, les investissements réalisés alors dégagent des performances supérieures à 8 %.

Vous pouvez aller plus loin encore dans votre appréciation en déterminant – mais uniquement à l'aide d'une calculatrice financière ou d'un logiciel adéquat (voir p. 57) – le taux de rentabilité interne (TRI) du bien. C'est le seul critère permettant de déterminer vraiment la rentabilité du bien. Ce TRI tient compte de l'ensemble des flux financiers sur toute la durée de l'opération (apport personnel, montant emprunté, taux du crédit, loyers, charges...) en les actualisant, ainsi que du moment où le logement sera revendu. "Sur le TRI, l'impact de l'économie d'impôt liée au crédit joue un rôle très important et peut aboutir à des TRI à deux chiffres", explique un analyste financier (voir notre Guide de la déclaration des revenus locatifs 2008). Si le TRI est souvent utilisé pour évaluer la rentabilité future d'une opération immobilière, rien ne vous empêche de l'utiliser de façon rétroactive, bien au contraire. "Cela permet au bailleur de voir comment s'est comporté son investissement et s'il a répondu ou non à ses attentes, en terme de rentabilité", explique Yves Dieulesaint. De quoi vous aider à faire le bon arbitrage.


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOCATION IMMOBILIERE , PLACEMENT IMMOBILIER




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