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Rendement net avant impôt

Mars 2008
Le Particulier n° 1023, article complet.

Rendement net avant impôt = {loyer annuel - (dépenses à la charge du bailleur + coût d'une vacance locative + travaux ou provisions pour travaux)} / valeur actuelle du bien

Tenir compte des charges et des dépenses imprévues Le rendement brut d'un bien locatif ne tient pas compte de l'ensemble des charges non récupérables auprès du locataire, qui viennent diminuer le montant des loyers perçus. Pour évaluer ces dépenses, la règle est simple : consulter la liste des charges récupérables figurant dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (voir notre Guide du bailleur, n° 1023b de 2008, et notre site www.leparticulier.fr) et considérer que toutes celles qui n'y figurent pas ne le sont pas

C'est le cas des dépenses liées au gardiennage et à la seule charge du propriétaire, de la taxe foncière (l'équivalent d'un mois de loyer minimum) ou des honoraires du professionnel chargé de la gestion locative (de 8 % des loyers pour la gestion simple à 10 % avec une assurance loyers impayés). Selon les récentes statistiques établies par la société IPD d'analyse de performances en immobilier, l'ensemble de ces dépenses à la seule charge du bailleur représente, en immobilier d'habitation, 26,4 % du revenu brut...

À ces dépenses récurrentes, viennent s'en greffer d'autres, plus ponctuelles. Ainsi, un changement de locataire vous occasionnera des frais de publicité si vous gérez votre bien en direct (comptez 60 € pour une petite annonce) ou des honoraires de location (1 mois de loyer) si vous passez par un professionnel. Plus préjudiciable encore, une période de vacance de plusieurs semaines entraînera un manque à gagner supplémentaire. N'oubliez pas non plus que, si votre locataire est resté longtemps dans les lieux ou s'il s'est montré particulièrement peu soigneux, vous devrez faire face à des frais de remise en état. Pour éviter les mauvaises surprises, les professionnels conseillent d'épargner régulièrement en prévision de tels travaux. "Les bailleurs ont tort de ne pas provisionner davantage, car il suffit de placer chaque année l'équivalent d'environ 0,5 % de la valeur du bien pour couvrir les éventuels travaux", avertit Claude Garnier, coprésident d'Aforge Finance, conseil en stratégie patrimoniale. Une sage précaution qui contribue toutefois à obérer encore un peu plus la rentabilité du bien... Au total, c'est plus du tiers du loyer brut encaissé qui sera parti en frais !


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOCATION IMMOBILIERE , PLACEMENT IMMOBILIER




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