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Votre priorité : percevoir des revenus sûrs et immédiats

Juillet-Août 2004
Le Particulier n° 979, article complet.
Si votre investissement locatif doit vous procurer immédiatement un complément de revenus, envisagez prioritairement l'achat d'un logement occupé. Vous éviterez ainsi les 6 à 18 mois de délai encourus avant la perception du premier loyer d'un logement vendu sur plans ou à rénover. Le moment est opportun pour un tel achat, car les investisseurs institutionnels (banques, compagnies d'assurances) se séparent, depuis 2 ans, d'une partie de leur important parc immobilier d'habitation, le plus souvent situé en région parisienne. Ces immeubles, généralement bien entretenus, sont mis en copropriété et vendus par appartement ("par lots" ou "à la découpe") via des sociétés spécialisées (voir p. 52). Certains logements sont vides, d'autres sont encore en cours de location.

Un marché principalement parisien.

Quand, ce qui est fréquent, les immeubles cédés par les institutionnels sont situés dans les arrondissements cossus de la capitale, le rendement à attendre est modeste. Ainsi, les appartements commercialisés par Saggel Transactions, place Vauban, derrière les Invalides, offrent un rendement brut entre 2 et 3 %, exceptionnellement 3,5 %. En revanche, ce rendement monte en flèche dans les quartiers plus populaires ou en banlieue. La même société est ainsi chargée de la vente d'un immeuble, situé place du Maroc dans le xixe arrondissement, où les petites surfaces offrent 8 % et les 3 pièces autour de 6 %, ou à Nogent-sur-Marne (94), localité résidentielle, d'un immeuble 1930 proche de la gare du RER, avec un rendement oscillant entre 6 et 7 %. Ces niveaux de rendement élevés s'expliquent par le fait qu'un logement peut être vendu moins cher occupé que libre : "Si le bail se termine dans 12 à 18 mois, l'acquéreur ne bénéficie d'aucune décote. En revanche, pour des échéances plus longues, jusqu'à 6 ans, la décote peut atteindre 15 %", explique Thierry Smadja, directeur général délégué de Saggel Transactions. Certes, si vous achetez pour investir et non pour vous loger, la présence d'un locataire vous évite d'avoir à en chercher un, et vous procure un revenu non seulement immédiat, mais aussi a priori sûr : il est peu probable que le locataire, jusqu'ici bon payeur (sinon le bailleur l'aurait évincé), cesse de l'être du jour au lendemain. En revanche, plus le locataire est "ancien" dans le logement, plus son loyer – qui s'imposera à vous au moins jusqu'à la fin du bail – risque d'être inférieur à celui du marché. En effet, ce loyer aura évolué, comme le prévoit la loi, selon l'indice du coût de la construction, seul un éventuel changement de locataire permettant un coup de pouce supplémentaire. Et vous ne pourrez dénoncer le bail, notamment pour réévaluer le loyer, que 6 ans après son dernier renouvellement (durée minimale du bail consenti par un bailleur autre qu'un particulier). Même chose si vous voulez reprendre le logement pour l'occuper ou le revendre libre. Veillez donc à ce que la décote consentie par le vendeur sur le prix compense bien la baisse de rendement induite par la sous-évaluation du loyer.

En province, les ventes "par lots" concernent plutôt des parcs locatifs appartenant à des particuliers, par exemple, à l'occasion d'une succession. Ce peut être, là aussi, l'occasion d'excellentes affaires. Par exemple, un investisseur a acquis à Nevers (58), pour 30 500 €, un appartement loué 330 €/mois ; soit un rendement légèrement inférieur à 13 %. Libre, le bien aurait été estimé à 42 700 € : avec un loyer à peu près identique, le rendement n'aurait plus été "que" de 9 %. Or, "lorsqu'ils achètent un bien occupé, les investisseurs exigent un rendement minimal de 10 %", souligne Chantal Vogelhut, responsable de l'agence Century 21 locale. Les prix nettement plus bas en province qu'à Paris peuvent permettre l'achat d'un immeuble "de rapport" entier, comportant plusieurs logements. Tel cet immeuble ancien, comprenant 7 logements et un commerce, idéalement situé dans le centre historique de Saumur (49). L'investissement de 274 500 € rapporte aujourd'hui 10,5 %. En outre, avoir plusieurs locataires amortit dans le temps les baisses de revenus résultant du départ de l'un d'eux (son remplacement entraînant des frais et une vacance du logement) ou d'impayés de loyers. En revanche, parce qu'il est moins organisé que le marché des ventes des institutionnels, celui des particuliers exige de faire régulièrement le tour des agences immobilières ou d'être à l'affût des rumeurs.

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