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Acheter à bas prix dans un quartier appelé à se revaloriser

Avril 2005
Le Particulier n° 988, article complet.

Consultant international en assurances, Julien, 50 ans, est un passionné de l'investissement immobilier : "J'ai acheté un premier appartement à Levallois-Perret (92) à la fin des années 1970, dans un quartier alors très modeste, avec les 3 000 € de mon plan d'épargne logement et un prêt de 6 000 €. Je l'ai revendu quelques années plus tard, alors que la ville était en pleine mutation, et j'ai réinvesti le prix de vente comme apport personnel pour l'achat d'un appartement plus grand. À sa revente, j'ai pu acheter un appartement familial, dans un beau quartier de Paris. En 1998, j'ai eu l'opportunité d'acheter trois appartements dans un immeuble rénové de Clichy (92) : un studio de 27 m2, avec terrasse, pour 21 800 €, et deux deux pièces pour 44 200 € et 40 700 € : j'ai obtenu des prix imbattables car ils étaient tous deux loués sous le régime de la loi de 1948, donc avec un faible loyer. L'un est toujours sous ce régime tandis que l'autre s'est rapidement libéré. J'évalue aujourd'hui ces appartements à 380 000 €, alors que je les ai payés un peu plus de 100 000 €." Grâce au fait qu'il était déjà propriétaire d'un autre bien immobilier, Julien a obtenu un financement sur 10 ans à 100 % – il n'a donc rien déboursé au comptant – et à taux révisable, ce qui lui a permis de profiter de la baisse des taux. Actuellement, le remboursement des prêts et les charges absorbent la totalité des loyers, que Julien complète par des versements d'un peu plus de 200 € par mois (2 577 € par an). En 2009, au terme du remboursement des prêts, Julien aura ainsi versé en tout 25 770 € auxquels s'ajoutent environ 10 000 € de frais de notaire. En supposant que la valeur des trois logements reste à son niveau actuel, le taux de rendement annuel des sommes investies aura été d'environ 32 %. Et ce taux serait encore de près de 15 % si un krach de grande ampleur faisait retomber la valeur des biens à leur prix d'achat.

Savoir acheter

La démarche de Julien s'est révélée payante : elle consiste à acheter des biens peu chers, dans des quartiers modestes appelés à se revaloriser, qui offrent un rendement locatif brut élevé, d'au moins 8 % à 9 %, afin que les loyers nets de charges couvrent totalement ou presque les intérêts de crédit. Ces loyers échappent ainsi à l'impôt (voir p. 31) et l'effort financier est faible, mais l'investisseur ne perçoit aucun revenu immédiat. Cette stratégie était certes plus facile au moment où Julien a investi qu'aujourd'hui, vu le niveau des prix, notamment à Paris et en petite couronne parisienne. "Il existe cependant beaucoup d'opportunités de placements en province, par exemple à Marseille ou dans le Nord, pouvant rapporter 10 % ou 11 % brut par an", estime Stéphane Desquartiers, directeur de la Maison de l'investisseur. Une option supplémentaire est d'acheter un bien très décoté, parce qu'occupé en viager ou par un locataire "loi de 1948" (comme deux des appartements de Julien), mais avec le risque d'attendre plusieurs années que le logement se libère et de pouvoir en tirer des revenus raisonnables. Quant à la taille du logement, plus il est petit (studio, deux pièces), plus l'investissement initial est faible, mais plus la rotation des locataires est rapide. Ce qui accroît les périodes de vacance du logement. D'après une étude publiée en août 2004 par l'Union nationale de la propriété immobilière (l'UNPI), on peut estimer que, compte tenu de la durée moyenne d'occupation par un locataire (de 31,6 mois pour un studio à 50,6 mois pour les cinq pièces et plus), et du délai nécessaire pour relouer le logement (de 1 mois du studio au quatre pièces à 1,4 mois pour les cinq pièces et plus), ce facteur grignote en moyenne et par an entre 3 % du loyer pour un studio et 2 % pour un trois pièces ou plus.

Savoir gérer

Le loyer que vous percevez réellement peut être inférieur de 20 % à 30 % au loyer brut, une fois déduits la rémunération d'un gérant (5 % à 7 % du loyer et des charges), l'assurance loyers impayés (2,5 % à 3 %), la taxe foncière (environ 8,5 % du loyer, mais parfois le double dans certaines villes comme Saint-Étienne), et les frais de gestion et d'entretien non récupérables auprès du locataire (de l'ordre de 2 % des loyers). Sans oublier les loyers perdus entre deux locataires, comme on vient de le voir, et les frais de relocation (publication d'annonces, commission d'agence, remise en état du logement). Toutefois, ces frais – en moyenne, l'équivalent de 2 % par an du loyer – peuvent, au moins en partie et si le marché locatif le permet, être compensés par le réajustement du loyer à l'arrivée d'un nouvel occupant... Bailleur chevronné, Julien a néanmoins des techniques efficaces pour contenir cette cascade de frais. Il pratique ainsi des loyers de 10 % à 20 % inférieurs à ceux du marché, pour garder plus longtemps ses locataires et, en contrepartie, convenir avec eux qu'ils se chargeront et paieront certains travaux lui incombant en principe. Il est aussi très attentif à la gestion et au niveau des charges de la copropriété. Enfin, Julien gère lui-même ses appartements, et économise donc les frais de gérance. Mais c'est une vraie activité, qui suppose d'investir dans des logements pas trop éloignés de son propre domicile, indique Pierre, autre bailleur : "Je compte facilement 30 heures de travail à chaque changement de locataire. En passant l'annonce le jeudi, je m'y consacre jusqu'au week-end suivant pour organiser les visites, sélectionner le locataire, conclure le bail, dresser l'état des lieux."


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF




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