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Financer un investissement avec les déductions fiscales Robien

Avril 2005
Le Particulier n° 988, article complet.

Nous cherchions à préparer notre retraite et faire baisser nos impôts, racontent Pierre et Jeanine, respectivement géomètre expert et préretraitée aujourd'hui. En 2001, la Maison de l'investisseur nous a proposé l'achat d'un logement neuf destiné à être loué sous le régime Besson, vendu sur plans, sur un très bon emplacement, une petite résidence gardée, avec piscine, en bordure de Toulouse, construite par le promoteur Tagerim." Ils ont ainsi acquis un deux pièces de 44,74 m2 et 6 m2 de loggia, payé 88 115 € tous frais compris. Le loyer annuel, correspondant au plafond autorisé par le régime Besson, est de 4 656 € (3 216 € net de charges), soit une rentabilité de 5,28 % (et 3,65 %). Pierre et Jeanine disposaient d'un apport personnel, mais ont néanmoins emprunté 100 % du prix d'achat pour maximiser leur déficit foncier, et donc leurs économies d'impôt. Le prêt est sur 15 ans, à taux variable "capé", c'est-à-dire avec un butoir à la hausse. De 5,10 % à la souscription, le taux du prêt est aujourd'hui inférieur à 3,50 %. Les échéances annuelles du prêt étant supérieures au loyer, Pierre et Jeanine ne perçoivent aucun revenu locatif et doivent même faire un petit effort d'épargne complémentaire (308 € par an). Mais, comme il s'agit d'un crédit in fine, ces échéances ne comportent que des intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois, au terme du prêt, et sont entièrement déductibles de leurs revenus fonciers, en plus des autres charges. De plus, ayant opté pour l'amortissement Besson (devenu "Robien" en 2003, voir p. 35), ils déduisent aussi de leurs revenus fonciers une partie du prix du logement. D'où un déficit foncier de 7 636 € par an, déductible de leur revenu global (voir p. 31), soit 3 672 € d'économie d'impôt par an, Jeanine et Pierre se situant dans la tranche la plus élevée du barème fiscal (48,09 %). Certes, après 5 ans, l'amortissement Besson étant réduit à 2,5 % du prix d'achat, l'économie d'impôt retombera à 1 342 €, mais pendant 10 ans.

Par ailleurs, Pierre et Jeanine voulant, au terme du prêt, en 2016, conserver le logement, ils se constituent progressivement un capital destiné à rembourser le prêt à ce moment-là. Ils ont pour cela, et parce que la banque l'exigeait d'ailleurs comme garantie pour un prêt in fine, versé 12 000 € d'apport personnel sur une assurance vie en euros, et y ajoutent chaque année l'équivalent des économies d'impôt qu'ils réalisent, soit environ 3 500 € pendant 5 ans, puis 1 340 € pendant 10 ans. Pour pouvoir solder son emprunt en 2016, il faudra, à partir de 2007, que le couple verse chaque année 2 720 € au lieu de 1 340 €. Au final, et sur la base du prix d'achat de l'appartement, les fonds investis dans l'opération (12 000 € au départ plus leurs versements complémentaires) auront eu un taux de rendement de 11 %. Et il sera bien supérieur si le logement se valorise : signe encourageant, début 2005, il était estimé entre 120 000 € et 145 000 € (soit + 36 % depuis mars 2001).

Savoir acheter

Nombreux sont les épargnants qui ont emboîté le pas à Pierre et Jeanine : en 2004, sur près de 110 000 logements neufs vendus, 60 500 l'ont été à des particuliers alléchés par les avantages fiscaux du dispositif Robien. Cet afflux d'acheteurs, souvent novices en matière d'immobilier, peut toutefois avoir des effets pervers : "Je suis un peu effaré devant les frais de commercialisation des programmes neufs, de 4 % si le promoteur vend en direct, de 5 % à 6 % s'il passe par un agent immobilier, de 12 % à 15 % lorsque la vente se réalise par l'intermédiaire d'un réseau de gestionnaires de patrimoine et jusqu'à 30 % lorsqu'on y ajoute un pack investisseur", indique Christian Louis-Victor, directeur général de la Compagnie européenne de garanties immobilières (Cegi). En clair, sur 100 € versés par l'acheteur, seuls 70 sont réellement investis dans la pierre. Ces "packs" incluent des prestations telles que gérance ou assurance loyers impayés, certes utiles (voir le n° 974 du Particulier), mais qui, en s'ajoutant au prix du logement, masquent sa valeur réelle. Aussi, avant d'acheter, comparez le prix proposé avec le marché local de l'ancien de qualité, la différence de prix ne devant pas excéder 20 % à 25 %. Allez sur place pour évaluer l'environnement du logement, et le logement lui-même ou, s'il n'est pas encore construit, visitez des réalisations antérieures du promoteur. Sans vous fier aux simulations financières optimistes basées sur les loyers plafonds autorisés par le régime Robien (nettement supérieurs à ceux autorisés par le régime Besson), informez-vous sur les loyers réels locaux, parfois inférieurs. D'une façon générale, éliminez les programmes trop peu rentables (en dessous de 5 % brut environ), avec des chances de plus-values réduites, ou difficiles à louer. Dans la conjoncture actuelle, vous devrez donc être très sélectif, et sans doute patient pour investir dans de bonnes conditions, et ne pas connaître la mésaventure de cet autre investisseur : "J'ai acheté au promoteur 4M un appartement au Havre, livré fin septembre 2004 et qui, en février 2005, n'est toujours pas loué." Cela ne lui porte pas encore préjudice, grâce à l'assurance incluse dans le prix, mais devient préoccupant : un logement Robien doit, en effet, être loué au plus tard un an après son achèvement, sinon l'avantage fiscal ne joue pas

Savoir emprunter

"Pour des raisons fiscales, d'une part, et le crédit étant actuellement bon marché, d'autre part, il est conseillé d'emprunter le maximum", explique Olivier Bokobza, directeur d'Espace immobilier, filiale de BNP Paribas, afin de profiter de l'effet de levier du crédit, et de la déductibilité des intérêts. Ce qui peut conduire à prendre un crédit in fine, dont les échéances, constituées uniquement d'intérêts, sont intégralement déductibles, à la différence d'un prêt amortissable classique, dont chaque mensualité comprend une part d'intérêts et une part de remboursement en capital. Mais un tel prêt est plus risqué, puisque votre dette ne diminue pas en cours de prêt. C'est pourquoi les banques réservent les prêts in fine aux investisseurs disposant d'un apport personnel. Ils peuvent cependant, comme Pierre et Jeanine, emprunter 100 % du prix, et placer leur apport sur un placement avec une garantie de capital et de rendement, tel qu'une assurance vie en euros. L'investisseur sans apport personnel, ou n'atteignant pas les tranches les plus élevées de l'impôt sur le revenu, optera plutôt pour un prêt classique.

Savoir gérer

Les publicités pour l'immobilier Robien, donnant à penser qu'économies d'impôt, revenus et plus-values sont acquises d'avance, ne doivent pas faire illusion. L'immobilier exige une certaine implication personnelle, même si vous déléguez la gestion du logement à un professionnel. Au minimum, vous devrez vérifier ses comptes et sa gestion. Sauf si vous investissez dans une maison individuelle, il faudra vous impliquer dans la gestion de la copropriété, dont dépendent le niveau des charges et l'entretien de l'immeuble, en particulier en assistant activement aux assemblées générales. À cet égard, Il est préférable d'investir dans un programme "mixte", où voisineront locataires et propriétaires-occupants, ces derniers s'impliquant généralement davantage dans la gestion de l'immeuble. Par ailleurs, pour limiter les frais de remise en état du logement à chaque changement de locataire, privilégiez dans le logement des revêtements de sols et de murs robustes, faciles à entretenir et assez neutres pour plaire à tout le monde, des salles de bains aux murs carrelés, équipées de miroirs et porte-serviettes, une cuisine avec suffisamment de rangements, ou encore des placards munis de barres et d'une penderie. Enfin, la bonne fin de l'opération nécessite quelques précautions : pour bénéficier de l'avantage fiscal Robien, vous devez conserver le logement et le laisser loué au minimum 9 ans, mais jusqu'à 15 ans pour bénéficier de la totalité de l'amortissement. Et si vous avez déduit un déficit foncier de votre revenu global (voir p. 31), vous devrez continuer à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant la dernière où vous avez pratiqué cette déduction (31 décembre 2008 par exemple, pour un déficit déduit des revenus de 2005).


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




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