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Investissement locatif : utilisez les atouts du crédit

Investissement locatif : utilisez les atouts du crédit
Février 2002
Le Particulier n° 951, article complet.
Auteur : LEROUX (Eric)

Pour réussir vos investissements locatifs, et optimiser votre fiscalité, il est indispensable de mettre au point un plan de financement efficace. Selon votre situation et vos objectifs, les solutions varient.

Emprunter peut se justifier pour des raisons financières ou fiscales

Acheter un logement pour le donner en location et en tirer des revenus ? C'est à la fois une bonne solution pour se constituer un patrimoine en douceur et pour préparer sa retraite, puisque les loyers pourront compléter vos ressources le moment venu. Cela peut aussi représenter un bon moyen pour loger ultérieurement ses enfants. Et si vous êtes un contribuable lourdement imposé, la pierre peut, parallèlement, permettre de faire baisser vos impôts, notamment au travers de l'immobilier neuf dans le cadre de la loi Besson.

La façon de financer votre acquisition influera sur les revenus escomptés.

Si vous ne disposez pas de la somme nécessaire pour acheter le logement envisagé, vous devrez emprunter. Avant d'aller plus loin, élaborez précisément votre plan de financement afin de connaître vos réelles possibilités. En face des recettes que constitueront les loyers, vous devrez faire apparaître les impôts et taxes, frais de gestion, d'entretien et de travaux... qui vous incomberont en tant que propriétaire-bailleur, plus les mensualités de crédit. Tout compte fait, et contrairement à ce que laissent croire de nombreuses publicités, vous constaterez que les seuls loyers ne suffiront pas à financer le bien. Vous devrez, soit payer comptant une partie de ce dernier, soit consentir un effort régulier par la suite pour acquitter la part des échéances du crédit excédant les loyers. Par exemple, un logement d'une valeur de 50 000 € peut rapporter de 2000 € à 2 500 € de loyers nets par an. Mais si vous avez emprunté la totalité du prix, vos mensualités s'élèveront à 421,93 €, soit 5 063 € par an, pour un crédit sur 15 ans à 6 %. Certes, les loyers, indexés sur l'indice de la construction, vont augmenter, ce qui n'est pas le cas de vos mensualités, et peut concourir à réduire votre effort. Mais, d'un autre côté, vos charges, notamment d'entretien, augmenteront aussi dans le temps. Pour que les loyers couvrent votre crédit, il faudra limiter le recours à l'emprunt. Dans notre exemple, il ne devrait pas dépasser 20 000 € à 25 000 € pour parvenir à une mensualité équivalente au loyer.

Le crédit est souvent avantageux.

Si vous avez les moyens de payer comptant votre acquisition, vous aurez néanmoins intérêt à recourir à l'emprunt si vous pouvez placer ailleurs votre capital à un taux supérieur, ou même légèrement inférieur, à celui de votre emprunt car les intérêts du crédit portent sur un capital qui diminue régulièrement, alors que le placement rapporte chaque année sur un capital de plus en plus important, le bilan au terme est donc presque toujours favorable. Prenons le même logement à 50 000 €, si vous le payez comptant, vous ne disposerez plus de votre capital, mais vous encaisserez 2 500 € de loyers nets de charges par an. Si vous placez ces sommes à 4,5 % par an, au bout de 15 ans vous serez à la tête d'un capital de 53 419 €. Si, au contraire, vous empruntez 50 000 € sur la même durée à 6 % et placez la totalité de votre capital à 4,5 %, celui-ci atteindra 98 077 € après 15 ans. Certes, vous aurez par ailleurs dû débourser jusqu'à 2 568 € par an – 38 520 € au total – pour compléter la différence entre les loyers encaissés (208 € par mois) et les mensualités du crédit (422 € dans l'hypothèse d'un prêt à 6 %). Il vous restera donc 59 557 € (98 077 - 38 520), soit 6 138 € de plus (59 557 - 53 419) que si vous n'aviez pas eu recours au crédit. Encore faut-il disposer d'un capital de départ et de ressources suffisantes pour combler l'écart entre les mensualités de crédit et loyers.

Profiter de l'impact de la fiscalité.

Autre facteur qui peut inciter à recourir au crédit, sauf si vous êtes peu ou pas imposable sur le revenu, la fiscalité. En effet, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des loyers perçus, en plus des autres frais et charges que la loi fiscale autorise à déduire. Par exemple si, pour acheter le logement loué, vous avez emprunté 60 000 € à 5,5 %, hors assurance, sur 15 ans, la première année de remboursement les intérêts représentent 3 234 € sur les 5 883 € versés au prêteur (la différence correspondant au remboursement du capital emprunté). En supposant que vous ayez perçu 3 000 € de loyers, ils seront non imposables puisque leur montant est inférieur à celui des intérêts déductibles, alors que, sinon, vous auriez acquitté 930 € d'impôt sur le revenu au titre de ces loyers, dans le cas où vous atteignez la tranche à 31 % du barème, ou 1 582,25 € pour la tranche à 52,75 %. En ce qui concerne le reliquat d'intérêts déductibles (3 234 € - 3 000 €, soit 234 €), vous pourrez soit les imputer sur vos autres revenus fonciers de l'année, si vous en percevez, soit les déduire des loyers perçus les années suivantes (possibilité de report toutefois limitée à 10 ans).

Quant aux autres frais et charges déductibles, ils s'imputent après déduction des intérêts, et peuvent alors constituer un déficit reportable sur l'ensemble de vos revenus de l'année. Exemple : après déduction des intérêts d'emprunt, vos revenus fonciers s'élèvent à 1 000 €, et les autres frais et charges déductibles sont de 1 500 € ; vous pourrez retrancher la différence, soit 500 €, de l'ensemble de votre revenu imposable, d'où une diminution de votre imposition d'autant plus importante que vous atteignez une tranche élevée du barème. Notez, cependant, que vous ne pouvez imputer de déficit foncier qu'à concurrence de 10 700 € sur votre revenu global. S'il est supérieur, vous devrez reporter l'excédent sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de 5 ans.

Bien choisir son régime fiscal.

Pour alléger ainsi vos revenus fonciers avec les crédits, il faut prendre garde à leur régime fiscal. Si vous achetez un bien en dehors de toute loi de défiscalisation (Besson, Malraux...) et que vous percevez moins de 15 000 € de loyers annuels, vous êtes en effet placé d'office sous le régime du microfoncier, sauf si vous optez expressément pour le régime commun. Or le microfoncier ne permet pas de déduire les intérêts d'emprunt, ni les frais de travaux. En revanche, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de 40 % sur vos revenus fonciers, contre 14 % dans le régime dit "réel" d'imposition de ces revenus. Pour déterminer le régime qui vous est le plus profitable, il est nécessaire d'effectuer une comparaison détaillée. Retenez que si vous achetez un logement au comptant, dont l'état ne nécessite pas de travaux importants, vous avez intérêt à opter pour le microfoncier, car la déduction de 40 % est certainement supérieure à vos charges réelles. Plus précisément, le microfoncier est avantageux si les charges (intérêts d'emprunt ou autres) que vous ne pouvez pas déduire sous ce régime représentent une part de vos revenus fonciers inférieure à la différence entre la déduction forfaitaire dans ce régime et celle du régime général, soit 26 % (40 % - 14 %).

En revanche, si vous empruntez tout ou partie du prix d'acquisition, la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt donne l'avantage au régime réel, au moins durant les premières années, lorsque la charge d'intérêts est importante. Vous pourrez ensuite revenir au microfoncier, lorsque le poids des intérêts aura fortement diminué. Attention, cependant, l'option pour le régime réel s'exerce irrévocablement pour 5 ans (sauf si vous choisissez cette option en 2002, voir notre Guide fiscal), et se reconduit par périodes de même durée.

Optimiser fiscalement le crédit.

Pour profiter des effets de la fiscalité, les établissements financiers proposent à certains investisseurs, au lieu d'un prêt classique, dans lequel l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et des intérêts, un prêt à remboursement "in fine". Dans un tel prêt, l'emprunteur ne paie, pendant toute la durée du prêt, que les intérêts du capital emprunté, et rembourse celui-ci en une seule fois, au terme, ce qui allège les échéances, puisqu'elles ne comprennent que des intérêts. Pour un prêt de 100 000 € par exemple, à 6 % sur 15 ans, vous verserez 10 126 € par an avec un prêt amortissable classique, contre 6 000 € s'il est in fine. Il est donc plus facile, avec un tel prêt, d'équilibrer vos mensualités avec les loyers que vous encaisserez. Autre atout, les échéances ne comprennent que des intérêts, elles sont donc déductibles en totalité des loyers, et cette charge déductible reste constante pendant toute la durée du prêt. Alors qu'avec un prêt amortissable, les intérêts ne représentent qu'une part décroissante des mensualités : dans notre exemple, de 5 885 € la première année à 322 € la dernière. Mais la médaille a toutefois son revers, car le crédit in fine coûte globalement plus cher : dans l'exemple précédent, vous rembourserez en tout 151 894 € avec un prêt amortissable, et 190 000 € avec un prêt in fine. Seule la fiscalité compense ce surcoût, aussi ce type de crédit n'a-t-il aucun attrait si vous n'êtes pas imposé dans les tranches élevées du barème de l'impôt. Par ailleurs, le remboursement du capital au terme du prêt peut poser de sérieux problèmes si, pour cela, vous êtes obligé de revendre le bien financé à l'origine. Si le marché immobilier est déprimé à ce moment, ou si le bien ne s'est pas valorisé, vous n'êtes pas sûr de récupérer une somme suffisante pour faire face à votre dette. C'est pourquoi ces prêts ne sont généralement accordés qu'à des emprunteurs qui disposent d'un apport personnel d'au moins 30 % — voire 50 % — du prix de l'acquisition. Cette somme n'est pas affectée à l'achat du logement, mais elle est placée dans un produit financier. À l'issue du prêt, et grâce aux intérêts capitalisés, elle doit permettre de rembourser en une seule fois le capital emprunté à l'origine. Par exemple, pour un logement de 100 000 €, vous apporterez un capital de 50 000 € qui sera placé sur un contrat d'assurance vie à rendement garanti rapportant 5 % net par an. Au bout de 15 ans, vous aurez constitué un capital de 104 684 € permettant de rembourser les 100 000 € d'origine. Et sur cette période, vous aurez pu déduire de vos revenus fonciers davantage qu'avec un prêt amortissable. Cette solution présente aussi un avantage en cas de décès de l'investisseur : c'est alors l'assurance du prêt qui solde le capital restant dû et les héritiers reçoivent donc le capital placé dans le produit d'épargne, en plus du logement financé. Si celui-ci avait été acheté avec le capital de départ plus un prêt classique, ils n'hériteraient que du logement.

Le crédit peut présenter des risques.

Les risques liés au crédit sont nombreux, surtout dans les offres globales (ou packages), proposées par les promoteurs de programmes Besson, qui incluent le logement, le crédit in fine, le produit d'épargne et les assurances. Des pièges que les promoteurs de ces formules ont tendance à passer sous silence, oubliant de dire que les avantages fiscaux ne durent qu'un temps : après la phase d'amortissement et le remboursement du prêt, les revenus fonciers seront plus lourdement imposés. Autre risque, si vous subissez une baisse brutale de vos revenus, les bénéfices attendus ne seront pas au rendez-vous, les gains fiscaux étant moindres, voire totalement absents. Une vacance prolongée du logement entre deux locataires ou un locataire mauvais payeur peuvent aussi faire baisser vos revenus fonciers, donc vos capacités de remboursement du prêt. Il convient enfin de bien analyser les caractéristiques du produit financier proposé par le prêteur pour adosser l'apport personnel et reconstituer, à terme, le capital emprunté. Et se méfier des propositions trop optimistes, notamment quant au rendement annoncé du placement (parfois 7 %), qui incitent à emprunter une somme importante avec un apport personnel modeste, ou qui font croire qu'un apport de 50 % permet de solder le prêt après 10 ans. À l'heure actuelle, une hypothèse de 5 % de rendement moyen par an paraît un maximum ; il faut alors 14 ans pour doubler le capital placé. Sinon, l'emprunteur court le risque de devoir compléter ce capital pour solder le prêt si les rendements n'ont pas été à la hauteur. Ces risques ont conduit les établissements prêteurs à proposer des prêts transformables : il s'agit de prêts in fine à l'origine, qui peuvent être convertis en prêts amortissables à la demande de l'emprunteur si son niveau d'imposition évolue. Autre élément de souplesse appréciable, mais pas présent dans tous les crédits : le différé d'amortissement ou le report de mensualités. Si vous achetez un logement qui nécessite des travaux, par exemple, vous pouvez ne commencer à rembourser votre prêt qu'après 2 ou 3 mois, au moment où vous recevrez les premiers loyers. La possibilité de différer le paiement de quelques mensualités, par exemple, qui seront reportées en fin de prêt, représente un vrai plus car elle permet de faire face à un défaut de paiement du locataire, sans mettre à mal votre trésorerie.

Rechercher le meilleur taux.

Quelles que soient vos raisons d'emprunter, même purement fiscales, il sera nécessaire de présenter aux établissements de crédit un profil favorable, notamment grâce à un apport significatif représentant 20 % au moins pour un crédit amortissable, 30 à 50 % sur un prêt in fine et de n'avoir pas connu d'incidents de paiement récents.

Le prêteur examinera vos charges de remboursement, y compris celles liées à la nouvelle acquisition, et les comparera à vos revenus en intégrant les loyers que vous percevrez. Ceux-ci ne sont cependant retenus que pour 50 à 70 % du prix de marché, afin de prendre en compte les charges et les impôts. Comme pour tout emprunteur, l'ensemble des remboursements ne doit pas dépasser 30 à 32 % des revenus totaux – y compris les loyers — pour que le dossier soit accepté, avec un taux d'intérêt attrayant. Le prêteur vérifiera donc aussi que le bien est payé à son prix (s'il est surpayé, son hypothèque ne lui permettra pas de se rembourser) et que les loyers espérés ne sont pas irréalistes. Sachez enfin que les professionnels recommandent de privilégier actuellement les prêts à taux fixe, qui sont à un niveau assez bas, sur ceux à taux variable, légèrement moins chers, mais plus risqués (une remontée des taux se traduirait par un alourdissement des charges d'emprunt, sans augmentation concomitante du loyer).

Quelle formule choisir ?

Si vous souhaitez réaliser une première acquisition locative afin d'en tirer des revenus immédiats, cela suppose que vous disposiez déjà du capital. Payez alors comptant pour jouir sans attendre des revenus escomptés. Le crédit vous permettrait d'optimiser votre fiscalité, mais ramènerait vos revenus à zéro. Si votre intention est de réaliser une première acquisition locative pour vous constituer un patrimoine, il est préférable de disposer d'un apport personnel représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Vous pourrez emprunter les 70 % restant (ou moins) et, ainsi, une bonne partie des mensualités sera payée par les loyers. La déduction des intérêts d'emprunt permettra d'exonérer d'impôts une partie de vos revenus fonciers durant les premières années du prêt. Choisissez un crédit amortissable, plutôt qu'un crédit in fine qui créerait un déficit supérieur à vos besoins et dont le surcoût ne se justifie donc pas. En revanche, un tel crédit pour financer votre achat sera adapté si vous percevez déjà des revenus fonciers par ailleurs, puisque le montant des intérêts pourra aussi venir en déduction de ces revenus.

De même, si vous achetez un logement neuf, pour lequel vous n'aurez normalement pas à faire de dépenses de travaux déductibles des loyers durant les premières années, le crédit in fine allégera leur montant imposable. Ce type de crédit est souvent proposé dans les opérations placées sous le régime de la loi Besson, surtout si l'investisseur est fortement imposé.

Eric Leroux


Mots-clés :

BESSON , CREDIT IMMOBILIER , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , MALRAUX




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