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Améliorer la rentabilité locative d'un petit logement

Améliorer la rentabilité locative d'un petit logement
Juin 2002
Le Particulier n° 955, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Si elles ont longtemps séduit les investisseurs, les petites surfaces ont moins le vent en poupe depuis la récente loi Solidarité et renouvellement urbains qui a durci les normes de sécurité et de confort. Pourtant, une mise aux normes peut s'avérer profitable.

Désormais, la location d'un logement de moins de 9 m2 ne disposant pas d'un évier avec eau chaude et eau froide est interdite, de même que la création d'une surface d'habitation inférieure à 14 m2. Apparemment, le législateur a décidé de mettre de l'ordre dans le marché immobilier des petites surfaces en profitant de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Du coup, de nombreux bailleurs craignent que ce nouveau texte ne vienne menacer la rentabilité locative, voire la location, de leurs chambres de bonne. Certes, les nouvelles conditions de surface posées par la loi sont contraignantes. Mais si elles sont réunies, le montant des travaux à réaliser pour rendre ces petits logements compatibles avec les nouvelles exigences légales ne constitue pas un obstacle infranchissable. L'avenir des petites surfaces ne semble donc pas si sombre.

Géométrie variable.

Deux dispositions de la loi SRU (loi n° 2000-1208 du 13.12.00) ont profondément modifié les normes concernant les petites surfaces. La première prévoit que "sont interdites toutes divisions d'immeubles en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3" (article 74). Concrètement, un institutionnel (assurances, banques, etc.) qui décide de céder un immeuble qu'il détient en totalité et qui le met en copropriété en créant des lots séparés pourra être confronté à des difficultés, si certains de ces lots mesurent moins de 14 m2, comme c'est le cas des confortables chambres de service situées à l'entresol des immeubles construits dans les années 60. Ces lots perdront alors leur qualité "d'habitation" pour se voir requalifier de simple "local". Une appellation vague, sans valeur juridique, qui suscite d'ores et déjà pas mal de questions. "Qu'adviendra-t-il des baux en cours ?" s'interroge Stéphane Imowicz, P.-D.G. d'Ad Valorem, société spécialisée dans la vente de biens appartenant à des institutionnels. "Le terme de local ne correspond à rien. Pourra-t-on continuer à louer sous le régime des baux d'habitation ? Il faudra attendre qu'il y ait une jurisprudence pour obtenir quelques réponses", pronostique Thierry Gareau, géomètre-expert.

Deux catégories d'immeubles touchées par la nouvelle loi.

Cependant, il ne faut pas trop s'alarmer car l'impact de cette mesure se révélera sans doute assez marginal. Elle ne concerne que deux catégories d'immeubles : ceux appartenant à un propriétaire unique et qui sont mis pour la première fois en copropriété, et ceux qui font l'objet d'une remise à jour de leur état descriptif de division – comme lorsqu'un copropriétaire achète des parties communes, ce qui implique d'établir une nouvelle répartition des charges.

La deuxième disposition, prévue par l'article 187 de la loi et, surtout, par son décret d'application (du 30.1.02, JO du 31), est d'une portée beaucoup plus large. Communément appelé "décret sur les logements décents", il liste les conditions auxquelles doivent répondre les logements donnés en location. La mesure la plus frappante concerne la norme minimale de surface et de volume. En effet, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale présentant soit une surface habitable de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume de 20 m3.

Cette définition, simple en apparence, peut néanmoins susciter certaines interrogations. "Un logement de 8 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,50 m sera considéré comme “décent” puisque son volume est de 20 m3. En revanche, un autre bien de 21 m2 au total, mais composé de trois pièces de 7 m2 chacune avec une hauteur de 2,20 m ne le sera pas puisqu'aucune pièce ne mesure 9 m2", analyse un professionnel. Il faudra également prêter attention aux chambres mansardées, la mesure de la surface habitable (art. R 111-2 du code de la construction), ne tenant pas compte des "locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m".

Un minimum de salubrité et de confort.

Mais le législateur s'est aussi attelé à la salubrité du logement et au confort de ses occupants. La première partie du texte précise, entre autres, que pour obtenir l'estampille "décente", l'habitation doit offrir un gros œuvre et des menuiseries en bon état, bénéficier d'un éclairement naturel suffisant, posséder un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant lui-même à l'air libre, être correctement ventilée et protégée de l'humidité (infiltrations, remontées d'eau...). Autrement dit, un appartement décent doit disposer au minimum d'une fenêtre ou d'un Vélux pouvant s'ouvrir. En outre, les matériaux utilisés et les éléments d'équipement ne doivent pas présenter de risques pour les habitants. Cette mise en garde s'applique aussi bien aux revêtements muraux (attention aux peintures au plomb), à la solidité des garde-corps ou autres balustrades, qu'aux équipements de chauffage et de production d'eau chaude et aux réseaux et branchements d'électricité et de gaz. Ces derniers doivent être en bon état et conformes aux normes en vigueur au moment de la construction du bâtiment.

En ce qui concerne le confort, le logement doit comporter un chauffage, un coin cuisine aménagé de façon à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier avec distribution d'eau potable chaude et froide. Il doit en outre disposer d'un réseau électrique qui permette un éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne. S'il est permis que l'équipement sanitaire d'un logement ne comprenant qu'une seule pièce se limite à un WC extérieur au logement (mais facilement accessible), dans les autres cas, l'habitation devra offrir une installation sanitaire intérieure et indépendante qui comporte un WC ainsi qu'une baignoire ou une douche.

En pratique, et c'est là toute l'ambivalence de ce texte, rien n'interdit de donner en location un bien qui ne respecte pas ces conditions. Cependant, le bailleur qui procéderait ainsi court le risque de voir à tout moment son locataire lui demander, par lettre recommandée avec accusé de réception, de bien vouloir mettre les lieux en conformité. Et, s'il ne se décide pas à le faire, de se voir assigné devant le juge du tribunal d'instance. Ce dernier déterminera alors la nature des travaux à réaliser et dans quels délais. Si les interventions souhaitées ne sont pas réalisées ou si certaines conditions posées par le décret ne sont pas réalisables (il paraît difficile d'écarter les murs d'un local affichant moins de 9 m2 

), le juge peut alors estimer que le loyer perçu est trop élevé et décider de le réduire. Il peut aussi considérer que l'appartement, malgré son manque de confort, est loué à son juste prix.

Les travaux incontournables et les autres.

Sur le plan financier, ne pas entreprendre les travaux requis dans ce type de logement revient à terme à écorner sa rentabilité locative et, sans doute, à remettre en cause sa revente ultérieure, les acquéreurs préférant en général acheter des biens en bon état. Pour répondre aux exigences du décret, la majorité des bailleurs devront sans doute refaire la plomberie et l'électricité de fond en comble.

La plomberie, dégradée du fait de son ancienneté ou d'un manque d'entretien, occasionne parfois des fuites invisibles qui contribuent à rendre le logement humide. Dans une récente étude, l'Association nationale d'information sur le logement (Anil) place l'humidité en tête des désagréments subis par les occupants de logements vétustes, tout en soulignant que ces problèmes d'étanchéité peuvent aussi être en partie liés à une mauvaise utilisation du logement par les occupants (par défaut d'aération ou obstruction des bouches de ventilation, par exemple).

Autre poste important, l'électricité. Comme on l'a vu, le décret du 30 janvier 2002 n'impose au propriétaire qu'une mise en conformité par rapport aux normes en vigueur au moment de la construction. En pratique, une telle vérification se révèle très difficile, les exigences en la matière ayant beaucoup varié au fil du temps. De plus, certaines installations, qui étaient en règle à l'époque, peuvent désormais être considérées comme dangereuses. "Les fusibles à broches ou à tabatières, très répandus et parfaitement conformes il y a 50 ans, n'apportent plus aujourd'hui le niveau de sécurité souhaité", précise Patrick Bukisow, responsable du service technique de Promotelec, association chargée de promouvoir la sécurité et le confort électrique. Moyennant 68 €, Promotelec établit un diagnostic sur l'état de l'installation en place et dresse la liste de tous les points défectueux à revoir. Libre ensuite au propriétaire de procéder ou pas à la réalisation des travaux préconisés, sachant que sa responsabilité pourra être engagée en cas d'accident. "Dans le cas d'une installation électrique vétuste et très détériorée, une mise en conformité s'impose. Il est en fait préférable que le logement soit aux normes au moment où le locataire entre dans les lieux", conseille Fabrice Boden, de Sopargem, une société qui gère la SCPI Pierre 48, spécialisée dans les logements loués sous le régime de la loi de 1948, qui sont, par définition, souvent vétustes...

Les plus exigeants pourront faire appel aux services d'un architecte, qui non seulement prendra en charge l'aspect technique des travaux, mais qui en plus les conseillera pour optimiser l'espace. "Il faut privilégier des rangements intégrés tels que les cloisons gigognes pour éviter l'ajout ultérieur de mobilier. On peut aussi installer une mezzanine partielle accessible par une échelle de meunier", conseille l'architecte Olivier Senlis.

Le coût des travaux peut atteindre 3 ans de loyers.

Pour Fabrice Boden, "même si le budget paraît conséquent, mieux vaut rénover correctement que se contenter de cacher la misère". Même si après une réfection de bonne qualité, le bailleur ne louera pas forcément plus cher que si le travail avait été bâclé, il fidélisera en revanche son locataire, ce qui lui évitera des vacances toujours coûteuses (inoccupation temporaire des lieux, frais de recherche d'un nouvel occupant, petits travaux de remise en état...). "Par ailleurs, les travaux faits à la va-vite peuvent occasionner des dégâts dans les autres appartements de l'immeuble. C'est le cas lorsque les canalisations ne sont pas correctement raccordées et provoquent des inondations", renchérit Olivier Senlis.

La rénovation d'une chambre nécessite d'investir au moins 350 €/m2. En revanche, dès qu'il y a création d'une salle d'eau, la facture se révèle beaucoup plus lourde et frôle les 600 €/m2. "Ce sont surtout les travaux de plomberie qui font la différence, car il est désormais facile de trouver des équipements sanitaires de qualité et bon marché", souligne un artisan du bâtiment. Les professionnels estiment qu'une bonne rénovation représente de 2 à 2,5 ans de loyers pour un petit appartement, et 3 ans pour une très petite surface. "D'où l'intérêt de fidéliser son locataire en lui proposant un bien en bon état sans loyer prohibitif et sans charges excessives. Pour ce faire, il faut prévoir une bonne isolation et des convecteurs de qualité plutôt que des grille-pain", avertit Fabrice Boden. Par exemple, dans le XIVe arrondissement de Paris, Sopargem a rénové une ancienne loge de gardienne de 16 m2 uniquement pourvue d'un sanitaire spartiate et d'un petit évier antédiluvien. L'installation d'un chauffage électrique, la création d'un coin cuisine équipé et d'une petite salle d'eau sont revenus à 9 270 € HT. Le loyer de ce logement atteint désormais un peu plus de 21 €/m2 alors qu'il n'aurait pas excédé 10 €/m2 s'il avait été loué en l'état. La somme investie aura été récupérée en un peu plus de 2 ans.

Des aides pour améliorer le logement.

Pour alléger et aménager ces dépenses, les propriétaires qui le souhaitent peuvent bénéficier de certaines aides. Ainsi, le détenteur d'un logement achevé depuis plus de 15 ans et nécessitant au moins 1 500 € de travaux a la possibilité de se rapprocher de l'Association nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah). Dans un premier temps, il remplit un dossier dans lequel il doit fournir un certain nombre d'informations (plan, devis des entreprises pressenties pour réaliser les travaux...). Si celui-ci est accepté, il peut obtenir une prime qui peut s'élever à 5 000 € pour un petit logement. Celle-ci peut être majorée dans certains cas (sortie d'insalubrité, par exemple). En contrepartie, le bénéficiaire de ce "coup de pouce" financier s'engage à louer le logement à titre de résidence principale pendant 9 ans et à faire réaliser les travaux par un professionnel. De même, les bailleurs dont l'installation électrique bénéficie du label "Promotelec habitat existant" peuvent percevoir une prime d'un montant variable versée par EDF. Une opportunité dont, en pratique, peu de propriétaires profitent en raison des contraintes exigées (double vitrage, installation de convecteurs et d'une ventilation mécanique contrôlée...). "La prime est faible et les exigences importantes", souligne le propriétaire d'une chambre de service dans l'ouest parisien. Enfin, EDF accorde, sous certaines conditions, un prêt rénovation qui permet de financer jusqu'à 100 % des travaux à un taux variant entre 2,8 et 6,75 % suivant la durée de remboursement.

Valérie Valin-stein

Mots-clés :

CHAMBRE DE BONNE , LOCATION , LOGEMENT , RENTABILITE LOCATIVE




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