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Vendre pour acheter : déterminer le meilleur moment

Vendre pour acheter : déterminer le meilleur moment
Avril 2003
Le Particulier n° 964, article complet.
Auteur : DELAIN (Laurence)

Pour revendre et acheter simultanément un logement dans les meilleures conditions, la principale difficulté réside dans le choix de la période. Activité du marché, niveau des prix, taux de crédit sont les critères à retenir.

Naissance d'un enfant, mutation professionnelle, départ à la retraite... chaque année, des milliers de propriétaires revendent leur logement et en rachètent un autre. Une opération toujours complexe tant du point de vue pratique (les formalités sont plus lourdes lorsque l'on est à la fois vendeur et acquéreur d'un bien) que financier (dans la plupart des cas, un crédit relais est nécessaire, puis un nouveau prêt). Enfin, choisir judicieusement le bon moment pour revendre et acheter simultanément n'est pas toujours facile. Si, par exemple, les prix sont hauts et le marché actif, la revente du logement actuel sera aisée et les chances de plus-value par rapport au prix d'achat seront élevées. En revanche, les conditions d'achat du nouveau logement seront moins favorables.

D'autres éléments entrent également en ligne de compte, notamment le taux des prêts immobiliers et l'évolution future du marché immobilier : est-on à la veille d'un retournement de conjoncture, ou, au contraire, dans une tendance de fond soit à la hausse, soit à la baisse ? Pour l'instant, la conjoncture est plutôt favorable à de telles opérations. Mais qu'en sera-t-il dans quelques mois ou quelques années, lorsque les données du problème auront évolué ?

Un marché immobilier soutenu.

À la fin de l'été 2002, après deux années de forte progression (+ 9 % en 1999 ; + 10 % en 2001), la plupart des professionnels pronostiquaient un atterrissage en douceur des prix, certains allant jusqu'à envisager une chute brutale. Mais, au contraire, à l'automne "les prix ont marqué une accélération inattendue", note la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers). Finalement, l'année 2002 s'est donc soldée par une nouvelle hausse du prix des logements anciens de 9,2 % en moyenne (+ 11,2 % pour les appartements ; + 7,3 % pour les maisons). Le prix du mètre carré en France atteignait ainsi 1 932 € en moyenne, contre 1 738 € un an auparavant, avec, bien entendu, de très fortes disparités : 3 400 € à Paris, 2 694 € en Ile-de-France et 2 240 € en Provence-Alpes-Côte-d'Azur , régions les plus chères, contre seulement 990 € en Bourgogne et 1 048 € en Limousin pour les deux régions les moins chères. Dans le neuf, le prix moyen du mètre carré s'établit à 2 100 €, soit une progression de + 8 % à + 10 % en un an selon les villes et les régions. Pour les mois à venir, les observateurs tablent sur un maintien de la hausse, sous réserve d'une possible crise brutale consécutive au conflit en Irak.

Des prix élevés, mais pas spéculatifs.

"Le marché est très haut, puisqu'on retrouve pratiquement les sommets atteints en 1991, constate Maître Denis Watin-Augouard, notaire à Paris. Mais, inflation déduite, les prix en région parisienne restaient, fin 2002, inférieurs de 20 % à ceux du début des années 90. Et il n'y a pas de symptômes tangibles d'effondrement prochain, en dépit d'une conjoncture morose et de l'immense incertitude qui pèse quant à l'évolution du contexte international."

En effet, rappelle Me Watin-Augouard, "contrairement à la fin des années 80, la situation du marché demeure relativement saine. Il n'y a pas de spéculations effrénées, les marchands de biens se font rares et les banquiers ne prêtent plus aussi facilement qu'il y a 10 ans". Par ailleurs, le marché locatif est tendu, avec des loyers souvent prohibitifs qui incitent certains à se tourner vers l'achat. La demande reste donc soutenue, alors que l'offre s'affaiblit. "Partout en France, on constate un décalage entre la demande et l'offre, remarque Pierre Bazaille, notaire à Gisors et représentant du Conseil supérieur du notariat pour l'analyse du marché immobilier en province. Or, cette tendance ne semble pas près de s'inverser, si l'on tient compte notamment de l'augmentation du nombre de foyers consécutive aux divorces et à la recomposition des familles."

Dans le neuf, en 2002, les mises en chantier se sont stabilisées à 305 000 logements alors que l'Insee estime les besoins à 320 000 logements.

Un marché actif et fluide.

"On se trouve dans une situation où les biens mis en vente partent très vite, se félicite la FNAIM, mieux, et c'est un phénomène nouveau, ils sont régulièrement vendus au-dessus du prix auquel le propriétaire avait donné mandat pour vendre. Tandis qu'en 2000 et 2001, la vente se faisait à un prix en moyenne 3,6 % inférieur à celui de mise en vente, en 2002, le prix réel dépasse celui de mise en vente d'environ 0,5 % de plus en moyenne pour les appartements et de 8,4 % pour les maisons." Autant de gagné, évidemment, pour celui qui revend son logement. Quant à l'acheteur, une fois trouvé l'appartement ou la maison de ses rêves, il doit se décider le plus rapidement possible. "Le mieux alors est de souscrire pour quelques mois un crédit relais, qui permet de ne pas laisser passer le bien que l'on convoite, tout en se ménageant une certaine marge par rapport à la revente de son propre logement, laquelle, dans la conjoncture actuelle, a toutes les chances de se faire rapidement", remarque Alain Palacio, spécialiste du financement de ce type d'opérations chez Entenial.

Le crédit relais vous permet de racheter avant d'avoir vendu.

Ces crédits relais sont proposés par tous les établissements spécialisés (Entenial, Crédit Foncier...), et par une partie des banques généralistes, conjointement avec un prêt classique, ou couplés en une seule offre avec ce prêt. Les crédits relais "secs" sont possibles, mais nettement plus chers.

Dans le premier cas, le prêt relais est généralement consenti pour un an maximum, pour un montant équivalent à 80 % de la valeur du bien à vendre, laquelle fait de plus en plus souvent l'objet d'une expertise de la part de l'établissement prêteur. Pendant la durée du crédit, l'emprunteur n'a rien à payer, et rembourse en une seule fois le capital et les intérêts, lorsqu'il a vendu son propre bien. Par ailleurs, un prêt immobilier classique est mis en place dès l'achat du nouveau logement.

Enfin, lorsque l'acheteur a vendu son précédent logement, il peut affecter la somme restant disponible après le remboursement du crédit relais à un remboursement anticipé partiel du prêt principal. Cela, sans avoir à supporter des pénalités de remboursement anticipé, si cette option est prévue dans le contrat de prêt (voir p. 47, le cas de Michel et Isabelle, un exemple de montage de ce type).

Les choses diffèrent avec un crédit "deux en un" : dans ce cas, la banque prête immédiatement la somme nécessaire à l'achat, mais tant que l'emprunteur n'a pas revendu son logement, il ne paie que les intérêts de cet emprunt (avec cependant une limite à cette période de différé d'amortissement, généralement un an). Une fois le bien vendu, l'emprunt est remboursé par mensualités classiques. Cette formule présente l'avantage de coûter moins cher en frais d'actes (environ 0,55 % du prêt), puisqu'il n'y a qu'un seul contrat de prêt au lieu de deux. De plus, le taux du prêt unique peut être plus avantageux que celui d'un crédit relais adossé à un prêt classique.

Solder au mieux son endettement précédent.

Le crédit relais peut également servir, lorsque l'acheteur a encore un prêt en cours sur le logement qu'il revend, à rembourser ce prêt par anticipation, parallèlement à la souscription d'un autre prêt pour le nouveau logement. Dans la conjoncture actuelle, marquée par des taux très bas, cette opération se traduira le plus souvent par un taux plus avantageux pour le nouveau prêt que pour l'ancien. Et, à condition de s'adresser, pour financer l'achat du nouveau logement, à la banque qui a consenti le prêt pour le premier, il est souvent possible d'éviter ou de réduire les pénalités de remboursement anticipé, qui s'élèvent, en principe, à un semestre d'intérêts (dans la limite de 3 % du capital restant dû). Si le premier emprunt a été souscrit dans une banque concurrente, ces pénalités de remboursement pourront être intégrées dans le montant du nouveau prêt, mais grèveront d'autant le coût de l'opération.

Une autre possibilité consiste à transférer le prêt de la précédente acquisition vers la nouvelle. Mais, compte tenu des frais inhérents à ce type d'opérations (1 % à 1,5 % du capital restant dû sur le premier emprunt), cela n'est intéressant que si le taux de cet emprunt est sensiblement inférieur aux taux du moment, une hypothèse très improbable aujourd'hui.

D'une façon générale, le niveau actuel des taux d'intérêt facilite grandement le recours au crédit, que ce soit pour solder un prêt au profit d'un autre moins cher afin de racheter sans attendre d'avoir vendu, ou bien pour financer une différence de prix entre le logement que l'on revend et celui que l'on envisage d'acquérir. "En 30 ans, on n'a jamais vu des conditions de prêt aussi favorables, il faut absolument en profiter", confirme André

Loucas, du Crédit Foncier.

Prix élevés, marché actif et taux bas : la conjoncture actuelle est favorable.

Ces conditions de prêt favorables, associées à des prix immobiliers élevés et soutenus, et à un marché très actif, rendent le moment opportun pour nombre d'opérations de vente suivie d'un achat. C'est en particulier le cas pour tous ceux qui envisagent de racheter un logement moins cher que celui qu'ils revendent, soit parce qu'il est plus petit, ou qu'il est situé dans une région ou un quartier moins cher (voir p. 49, le cas de Clément et Marie). En effet, plus les prix sont élevés, plus la différence de prix entre l'ancien et le nouveau logement l'est aussi : si par exemple l'un vaut 120 000 €, le second 100 000 €, la différence est de 20 000 €. Avec des prix 10 % plus élevés (132 000 € et 110 000 € respectivement), la différence augmente d'autant et devient 22 000 €. Et même si l'opération nécessite un crédit relais, son coût sera d'autant plus faible que les taux d'intérêt sont bas. En revanche, la conjoncture actuelle est moins favorable si l'opération consiste, au contraire, à acheter un logement plus cher (voir p. 45 et 47, les cas de Bruno et Nathalie ou Michel et Isabelle). Le différentiel de prix entre l'ancien et le nouveau logement, accru par la hausse des prix, joue alors en défaveur de l'acheteur.

Cependant, deux autres aspects conjoncturels restent en sa faveur. D'une part, il n'aura pas de mal à revendre vite et sans devoir baisser son prix, avec, en plus, de bonnes perspectives de plus-value si le bien vendu avait été acheté au creux du marché immobilier (en 1994-1995). D'autre part, si l'acquéreur doit se réendetter, ou accroître son endettement actuel pour acquérir son nouveau bien, les conditions de crédit actuelles lui permettent de le faire sans trop alourdir ses charges de remboursement car, en souscrivant un nouvel emprunt, il profitera de la baisse des taux intervenue depuis qu'il a emprunté initialement. La question pourrait se poser différemment dans quelques mois, car, comme le note Me Bazaille, "rien ne permet d'affirmer que les taux d'intérêt vont encore longtemps rester aussi bas". Notamment, un effet indirect de la réforme du plan d'épargne logement (PEL, voir p. 30) pourrait être un renchérissement des autres prêts immobiliers. En effet, l'épargne collectée au titre des PEL constitue pour les banques une ressource peu coûteuse, avec laquelle elles financent, entres autres, les prêts aux particuliers. Or en réduisant les avantages consentis aux titulaires de PEL, la réforme pourrait entraîner une chute sensible de la collecte de l'épargne logement. Privées de cette manne, les banques devraient se tourner vers des ressources plus chères à financer ou à collecter. D'où, d'ici un à 2 ans, une remontée des taux qui pourrait être de l'ordre de 3 points selon la FNAIM. Dans ce contexte, une opération de vente-achat se présenterait tout à fait différemment.

Prix hauts, marché actif et taux élevés : conservez plutôt votre ancien prêt.

Dans une telle conjoncture, le coût supplémentaire engendré par l'achat du nouveau bien n'est plus compensé par la baisse des taux d'intérêt. De plus, si l'acquéreur a déjà un emprunt en cours pour le logement qu'il souhaite revendre, il n'est pas certain qu'il puisse se réendetter à de meilleures conditions, si les taux actuels sont plus élevés. Il peut alors se révéler préférable de continuer à rembourser le précédent emprunt aux conditions initiales, tout en en souscrivant un autre pour financer le surcoût pour la nouvelle acquisition : tel sera le cas, a priori, si le nouveau logement est plus cher que l'ancien.

En revanche, s'il est moins cher que le premier, la revente de celui-ci permettra peut-être de dégager une somme suffisante pour, tout à la fois, solder le prêt initial et constituer un apport personnel important en vue de l'achat du nouveau logement. Il peut alors être préférable de solder le premier prêt avant d'en souscrire un nouveau.

Prix en baisse, marché peu actif, taux bas : vendez sans attendre et différez l'achat si possible.

Le marché immobilier est soumis à des cycles de hausses, puis de baisses. D'ores et déjà, comme le remarque Me Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne et responsable des études conjoncturelles à la chambre des notaires de Paris, "un certain fléchissement de l'activité s'observe dans certains quartiers aisés sur les beaux et grands produits." En province, au moins dans certaines agglomérations ou pour certains biens, les prix ont désormais rattrapé leur niveau élevé du début des années 90 (voir graphique ci-dessous).

Ce qui pourrait finir par décourager les acheteurs. Comment alors envisager une opération de vente-achat dans un marché orienté à la baisse ? Si l'opération envisagée consiste à racheter un logement moins cher que le précédent, il est vivement conseillé d'agir le plus rapidement possible. En effet, plus les prix baissent, plus la différence entre le prix des deux logements sera amoindrie.

En revanche, si le logement acheté est plus cher que le logement revendu, mieux vaut attendre. Certes on vendra encore moins cher, ce qui entraîne un apport personnel réduit pour la nouvelle acquisition, mais celle-ci coûtera elle-même moins cher également et, compte tenu des taux bas, il ne sera finalement pas trop coûteux de financer cette différence de prix.

Prix en baisse, marché peu actif et taux élevés : la quadrature du cercle !

Cette situation, qui combine les aspects négatifs des deux précédentes hypothèses, est la plus défavorable de toutes. Elle correspond à peu près à celle qui prévalait au milieu des années 90, lorsque le marasme du marché immobilier, surtout à Paris, était à son comble. Le seul point positif est que les biens achetés dans une telle période ont toutes les chances de s'apprécier dans les années suivantes en cas de reprise du marché.

Cependant, les mauvaises conditions de revente du bien précédent diminuent d'autant l'apport personnel à investir dans la nouvelle acquisition, alors même que le recours à l'emprunt – crédit relais et prêt à long terme – reste coûteux du fait des taux élevés. Mieux vaut donc, si c'est possible, attendre des jours meilleurs pour se lancer dans une vente suivie d'un achat.

Seule consolation, si l'on en croit Joël Boumendil, directeur d'ACE, un courtier en prêts immobiliers, "ce type de situation finit toujours par se débloquer, engendrant le redémarrage d'un cycle haussier." L'idéal, qui tient cependant de la quadrature du cercle, est alors d'acheter avant que les prix ne remontent trop, tout en essayant de vendre à moindre perte.

Laurence Delain

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Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , IMMEUBLE , LOGEMENT , VENTE




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