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Peut-on devenir propriétaire pour le prix d'un loyer ?

Peut-on devenir propriétaire pour le prix d'un loyer ?
Juillet-Août 2003
Le Particulier n° 967, article complet.
Auteur : POZNANSKI (Roselyne)

Avec des prêts immobiliers qui n'ont jamais été aussi peu chers, et des loyers qui, au contraire, s'envolent, passer du statut de locataire à celui de propriétaire sans effort financier supplémentaire devient possible. Mais ce n'est pas sans risques.

Locataire d'un deux pièces de 45 m2, place Monge, au cœur de Paris, Guillaume Mosnier, 27 ans, ne peut s'empêcher de penser que ses 700 € de loyer mensuel – un prix pourtant raisonnable vu les loyers actuels – sont de l'argent jeté par les fenêtres. Et qu'il ferait mieux de ne pas laisser passer la possibilité d'emprunter pour devenir propriétaire. Surtout quand les banques annoncent 4 % l'an pour un crédit à taux fixe, et 3,20 % pour un taux variable. Pour autant, malgré cette conjoncture exceptionnelle, M. Mosnier peut-il acquérir le logement qu'il occupe sans effort financier supplémentaire ? Sachant qu'il lui faut 171 000 € pour devenir propriétaire (en retenant la fourchette basse des prix, 3 800 €/m2), i l devrait alors rembourser 1 081 € par mois, s'il empruntait cette somme sur 20 ans à 4,5 % assurance comprise, soit environ 50 % de plus que son loyer actuel. En allongeant la durée du prêt à 30 ans, durée maximale d'emprunt accordée par les prêteurs, ses mensualités seraient encore de 939 € (en tenant compte que sur cette durée, le taux serait moins favorable, 5,20 %). Pour limiter ses charges d'emprunt à 700 € avec un prêt sur 30 ans, il faudrait que Guillaume Mosnier dispose d'un apport personnel de 43 500 € et n'emprunte que 127 500 €.

La mensualité d'un prêt de très longue durée peut correspondre à un loyer.

Mais si pour M. Mosnier, acheter pour le prix d'un loyer n'est pas encore à l'ordre du jour, cette démarche est possible pour d'autres. Ainsi, Michèle Lerouge, locataire à Nancy, pourrait acquérir son logement de 90 m2, estimé à 106 700 € avec des mensualités égales à son loyer, 600 €. Seule condition pour boucler son acquisition : accepter de s'endetter sur 28 ans, à 5,20 %. D'une façon générale, acheter sans effort supplémentaire par rapport à un loyer est rarement possible à Paris, où les loyers sont élevés, mais où les prix à l'achat le sont encore plus. C'est également le cas dans des villes comme Lyon ou Strasbourg, si l'on se fonde sur l'étude annuelle du Crédit foncier de France sur les loyers et les prix des logements. En revanche, une telle opération est plus envisageable dans certaines autres villes comme Bordeaux, Lille, Nancy ou Toulouse, par exemple. Mais il n'y a pas de règle absolue, dans la mesure où le niveau relatif des loyers et des prix d'achat varie, non seulement selon les villes, mais aussi selon les quartiers et les types de biens. Néanmoins, il faut le plus souvent opter pour un prêt sur 25 ou 30 ans pour ramener les échéances au niveau d'un loyer.

Augmenter la durée d'un prêt augmente son coût global.

Emprunter par exemple 120 000 € à 4,5 % sur 15 ans, oblige à rembourser 918 € par mois. Même en tenant compte du fait que les taux proposés pour des crédits de très long terme sont plus élevés, généralement de plus d'un demi-point, rembourser la même somme, avec un taux de 5,20 %, sur 25 ans fait passer la mensualité à 715 € et, sur 30 ans, à 659 €. L'allégement de l'effort de l'emprunteur est donc réel : 22 % et 28 % respectivement. Mais l'allongement de la durée de remboursement a aussi un coût : en reprenant les hypothèses ci-dessus, l'emprunteur rembourse sur 15 ans 165 240 € (180 mensualités de 918 €), contre 247 240 € pour celui sur 30 ans (360 x 659 €). Cependant, par rapport à un locataire qui aurait payé un loyer équivalent à la mensualité de l'emprunteur sur 30 ans, ce dernier a l'avantage, pour un même effort financier, d'être devenu à terme propriétaire de son logement.

Les emprunts au long cours sont source d'incertitudes.

Néanmoins, il faut savoir que ces prêts à très longs termes proposés par les établissements spécialisés dans le crédit immobilier (Crédit foncier, Entenial...), et par quelques banques généralistes seulement (groupe CIC, Crédit mutuel...), ne reposent pas, à la différence des crédits classiques à taux fixe, sur un seul et même taux d'intérêt valable de bout en bout, mais sur plusieurs. Ainsi, le prêt Equalim d'Entenial n'offre la garantie d'un taux fixe (3,70 % à 5,20 % hors assurances, selon la durée et le montant de l'apport personnel) que pendant les deux premières années ; ensuite, le taux est révisé tous les ans avec pour conséquence, en cas de remontée des taux d'intérêts, un allongement de la durée de remboursement dans la limite de 5 ans, soit 35 ans au maximum, une durée qui peut se révéler excessive. Les prêts Première Habitation du CIC ou Immo Souple 1 du Crédit mutuel Île-de-France fonctionnent différemment. Lorsqu'ils sont souscrits sur 30 ans, ils comportent une première période de taux fixe de 10 ans, actuellement de 4,50 % au CIC quels que soient la durée et le montant de l'apport personnel et de 4,30 % à 4,60 % au Crédit mutuel (hors assurance). Par la suite, le taux du prêt est révisé tous les ans en fonction de l'évolution de l'indice Euribor 12 mois (cet indice reflète l'évolution des taux à court terme européens), avec pour conséquence, si ces taux bondissent à ce moment-là, une augmentation des mensualités. La seule option pour l'emprunteur est de repasser à un taux fixe, aux conditions du moment, sans exclure une mauvaise surprise, si les taux d'intérêt, courts ou longs, sont repartis à la hausse. La situation d'un locataire est, de ce point de vue, moins incertaine (sauf, bien entendu, s'il déménage) : son loyer suit obligatoirement l'indice Insee du coût de la construction (+ 3,6 % en moyenne pour 2002), dont les évolutions sont assez régulières à long terme. Le plus sûr serait donc, en empruntant sur 30 ans, de pouvoir le faire à taux fixe. Car même si un tel prêt est plus cher à l'origine, il y a fort à parier que, lorsqu'il est mené jusqu'à son terme, le surcoût supporté les premières années du fait d'un taux plus élevé puisse être, tôt ou tard, amorti en cas de remontée des taux d'intérêt. Hélas, pour une durée d'emprunt supérieure à 20 ans, seule la BNP Paribas avec son prêt "Compatible à taux fixe" propose un taux d'intérêt invariable sur toute la durée de son crédit. Celui-ci oscille actuellement entre 5 % et 5,25 % hors assurances.

L'amortissement étalé dans le temps est pénalisant en cas de revente.

Les crédits de très longue durée ont aussi l'inconvénient de n'amortir que très lentement le capital emprunté. En effet, les premières années sont largement consacrées au seul paiement des intérêts du prêt et non au remboursement du capital lui-même. Pour un emprunt de 120 000 € au taux de 4,50 % sur 15 ans par exemple, au terme de 7 années de remboursement soit à mi-parcours, le capital restant dû à la banque s'élève à 73 893 €, soit 60 % de la dette initiale. Alors qu'avec un taux de 5,20 % sur une durée de 30 ans, le capital restant dû après 7 années est de 105 959 €, c'est-à-dire 88 % de la somme empruntée. On comprend que les prêteurs évitent de s'attarder sur ces chiffres plutôt dissuasifs. Car sur une durée d'emprunt aussi longue, il y a de fortes chances que l'emprunteur soit amené à changer de logement (naissance d'un enfant, mutation professionnelle, divorce...) avant le terme du prêt. Il devra donc solder celui-ci par anticipation, lors de la revente du logement et pâtira inévitablement de l'étalement des remboursements dans le temps. En effet, l'essentiel du produit de la vente de son logement lui servira non pas d'apport personnel pour une nouvelle acquisition, comme il l'escomptait, mais à l'extinction de sa dette vis-à-vis de la banque

Sans compter qu'au capital restant dû peut venir s'ajouter une indemnité de remboursement anticipé. Selon la réglementation (art R. 312-2 du code de la consommation), celle-ci ne peut excéder un semestre d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû, soit 2 754 € dans l'exemple précédent (120 000 € empruntés sur 30 ans à 5,20 %, remboursés par anticipation après 7 ans). Néanmoins, certains prêteurs modulent l'indemnité. Au CIC par exemple, l'emprunteur qui revend son logement dans les 10 premières années de son prêt devra payer le maximum réglementaire dans la mesure où sa nouvelle acquisition n'est pas financée par un nouvel emprunt auprès du CIC bien sûr. Au-delà de 10 ans, en revanche, seuls 80 € d'indemnité lui seront demandés. Au Crédit mutuel IDF comme chez Entenial, l'indemnité réglementaire est due tout au long de la vie du prêt, à moins que le remboursement anticipé ne soit suivi, là aussi, d'un autre financement. À la BNP Paribas, l'indemnité maximale est due jusqu'au 15e anniversaire du prêt ; ce n'est qu'après cette date, qu'elle est supprimée. Au Crédit foncier enfin, avec le prêt Tendance J, l'indemnité est due si le remboursement anticipé intervient entre les périodes de révision du taux, qui ont lieu tous les 3 ans ou tous les 5 ans selon l'option prise au départ.

Anticiper l'évolution des prix.

Décider de se lancer dans l'achat d'un logement dépend aussi des perspectives d'évolution future de la valeur de celui-ci. Depuis quelques années, les prix sont franchement orientés à la hausse. Ainsi, l'indice Insee notaires pour la province affichait, en avril 2003, une hausse moyenne par rapport à avril 2002, toutes régions confondues, de 8 % pour le prix des maisons et de 10 % pour celui des appartements. Avec des pics dans certaines villes comme Marseille (+ 16,7 %), Montpellier (+ 15,7 %) ou Nice (+ 13,4 %) notamment. Quant à l'agglomération parisienne, l'augmentation depuis 1999 dépasse désormais les 40 %... Ce facteur pousse à acheter sans tarder, comme le montre l'exemple d'un deux pièces de 43 m2, dans un immeuble ancien du centre de Saint-Germain-en-Laye (78), ville où le marché est particulièrement actif. Loué jusqu'à présent 630 € par mois, il pourrait aujourd'hui être mis sur le marché à 2 900 €/m2, soit 124 700 €. En empruntant cette somme à 5,2 % sur 30 ans, il faut rembourser 684 € par mois, soit un effort déjà supérieur au loyer. Mais si le prix de ce bien continue sur sa lancée – il se négociait il y a un peu plus de 2 ans à 2 500 €/m2 –, dans un an, la mensualité nécessaire serait évidemment plus élevée aux mêmes conditions de prêt. Certes, cet effort pourrait être réduit si la baisse des taux continue, mais elle n'est pas certaine et elle ne compenserait qu'en partie l'effet hausse des prix. A contrario, se dépêcher d'acheter comporte aussi des risques : "on ne peut pas imaginer que les prix continuent d'augmenter à ce rythme de 10 % l'an. Ils vont se stabiliser", met en garde Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne (94). Même si les professionnels écartent tout risque de dégringolade comme cela s'est produit, il y a une dizaine d'années, ils tablent en revanche sur un ralentissement certain des prix. Ce qui n'est pas sans incidence sur le choix entre acheter ou louer, à effort financier similaire. Pourquoi ? Parce que contrairement à un locataire qui peut quitter son logement à tout moment, sans autre contrainte que de respecter un préavis, un emprunteur au long cours qui doit revendre son bien avant l'issue de son plan de financement, est tributaire, plus qu'un autre, de la conjoncture immobilière. "L'erreur que commettent beaucoup d'accédants à la propriété, note Jean Bosvieux, directeur des études à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), c'est de considérer que, quel que soit le marché et le moment de la revente, il y a des plus-values à attendre." Si les prix stagnent ou baissent, hypothèses qui ne peuvent être exclues sur le long terme, l'emprunteur va se retrouver dans une situation financière plus délicate que s'il était resté locataire (voir p. 45). En effet, il ne va pas pouvoir compenser par une plus-value, les coûts spécifiques qu'occasionne une opération de vente suivie du rachat d'un autre logement : indemnité de remboursement anticipé du premier prêt, frais de mise en place d'un autre prêt, frais de notaire... Cela, alors que de surcroît, le capital restant dû sur le premier prêt sera d'autant plus élevé que sa durée est longue. Aussi peut-il être plus prudent d'attendre une stabilisation, voire une baisse des prix.

Tenir compte aussi du niveau des loyers.

Le choix entre ces deux stratégies – acheter tout de suite ou attendre – dépend entre autres du niveau du loyer supporté par le locataire, en distinguant les locataires d'ores et déjà en place de ceux qui sont à la recherche d'un logement. "Actuellement, il y a une réelle pénurie de logements à louer en région parisienne. Du coup, les loyers sont élevés", fait remarquer Geneviève Prandi de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Cette tension sur le prix des nouveaux loyers est également perceptible dans certaines grandes villes comme Lyon ou Marseille, où les logements locatifs sont globalement rares, donc chers. Les locataires en place sont épargnés par cette tendance, puisque leur bailleur ne peut imposer de hausse de loyer (hormis son indexation annuelle), même à l'expiration du bail. Le bailleur est en effet tenu par la loi de le renouveler aux mêmes conditions, sauf, sous de strictes conditions, si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché. Pour ces locataires, le choix reste donc ouvert : acheter pour le prix d'un loyer s'ils trouvent la bonne affaire, ou rester locataire et, si cela leur est possible, épargner en vue d'une acquisition ultérieure, une fois la conjoncture immobilière redevenue plus clémente en termes de prix. Et même si, à ce moment-là, les taux d'intérêt ont remonté, la majoration de leur mensualité sera compensée dès le départ par un prix d'acquisition moins élevé. En revanche, les locataires à la recherche d'un logement sont confrontés d'emblée à des loyers plus élevés, puisque ceux des logements vacants sont libres, et que les bailleurs les alignent évidemment sur le marché. Si par exemple Guillaume Mosnier, notre locataire parisien, traitait aujourd'hui avec son bailleur, il serait amené à payer non plus 700 €, mais 900 € tous les mois, voire davantage. Alors qu'en empruntant sur 30 ans pour acheter, il rembourserait, on l'a vu, 928 € par mois.

Les candidats propriétaires doivent néanmoins observer des règles de prudence.

Tout d'abord, il est préférable de s'abstenir d'acheter s'ils ne sont pas certains de conserver leur logement quelques années car, plus une revente intervient tôt, plus elle est pénalisante sur le plan financier, à cause du remboursement anticipé du prêt. Il faut aussi privilégier les biens de qualité, qui sont plus susceptibles de se revendre dans de bonnes conditions même si, à ce moment, le marché n'est plus aussi porteur qu'il ne l'est actuellement. Par ailleurs, l'effort financier représenté aujourd'hui par le loyer, et demain par les échéances du prêt immobilier, ne doit pas être trop important. En effet, par rapport à celui d'un locataire, le budget logement d'un propriétaire comporte des charges supplémentaires : taxe foncière, travaux d'entretien du logement et de l'immeuble, notamment. De plus, il faut pouvoir faire face aux éventuelles variations à la hausse du taux du prêt, impliquant bien sûr celle des mensualités, et donc opter pour un prêt dont la période initiale à taux fixe est la plus longue possible. Mieux vaut également retenir un organisme prêteur qui n'impose pas une hypothèque classique, car si le bien est vendu avant que cette garantie tombe d'elle-même (c'est-à-dire 2 ans après la date de la dernière échéance prévue initialement pour le prêt immobilier), il faudra acquitter des frais dits de mainlevée dont le montant est, en moyenne, de 1 % du capital emprunté à l'origine. Or, certains prêteurs acceptent, à la place de l'hypothèque, une caution apportée par un organisme spécialisé. Cette garantie évite à l'emprunteur les éventuels frais de mainlevée, et revient globalement beaucoup moins cher : 1,5 % du capital emprunté contre 2 % à 3 % du capital emprunté, en moyenne, pour une hypothèque notariée.

Enfin, il importe que le prêt soit "modulable". Cette option permet de majorer soi-même, à intervalles réguliers, le montant des remboursements dans certaines limites (de +10 % à + 30 % en moyenne par rapport à la mensualité d'origine), et donc de profiter de toute hausse de revenus, ponctuelle ou régulière, pour rembourser plus rapidement le capital emprunté et, en fin de compte, écourter la durée du prêt. En revanche, l'opération inverse, consistant à diminuer le montant d'une mensualité n'est possible que si une augmentation préalable a eu lieu, la nouvelle mensualité ne pouvant être inférieure à la celle d'origine, excepté en cas de diminution de taux.

Roselyne Poznanski

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Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , LOCATION IMMOBILIERE




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