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Acheter grand tout de suite ou en deux fois ?

Acheter grand tout de suite ou en deux fois ?
Novembre 2003
Le Particulier n° 970, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Est-il plus rentable d'acheter un petit logement, puis de le revendre quelques années plus tard pour un plus grand, ou d'acquérir d'emblée une surface importante ? La réponse variera selon l'évolution des prix immobiliers et des taux de crédit. Nos hypothèses chiffrées.

8 ans plus tard je vais les vendre...

Vous souhaitez acheter un appartement, mais vous hésitez quant à sa superficie. En effet, actuellement, vous êtes mariés mais sans enfants. Vous gagnez tous les deux votre vie correctement, mais vous êtes encore en début de carrière. Par conséquent, en bonne logique, un simple 50 m2 vous suffirait amplement. Mais vous comptez bien avoir des enfants dans les années qui viennent. Par ailleurs, vous avez tous les deux de solides perspectives professionnelles. Dans ces conditions, pourquoi ne pas acheter tout de suite un 100 m2 ? Cela éviterait de multiplier les démarches et les formalités, aussi fastidieuses que coûteuses, d'abord pour revendre le premier appartement de 50 m2, ensuite pour en chercher et en acheter un deuxième, plus vaste. Petit avantage supplémentaire : ce choix vous permettrait de faire l'économie d'un déménagement, opération toujours un peu stressante. En revanche, si vous financez votre acquisition par un emprunt, la charge mensuelle de remboursement sera sensiblement plus élevée. Mais, ceci pourrait être atténué par le niveau actuel exceptionnellement bas des taux d'intérêt.

Entre ces deux options, quelle est la meilleure d'un strict point de vue financier ? En fait, tout dépend des hypothèses que l'on peut faire sur l'évolution de la conjoncture économique dans les années qui viennent. Autrement dit, combien de temps encore durera le contexte actuel qui associe de très faibles taux d'intérêt à une tendance à la hausse des prix immobiliers ?

Une situation propice à l'acquisition immobilière.

La situation actuelle est indéniablement favorable à l'achat, la hausse des prix de l'immobilier étant compensée par des conditions très attractives de crédit. En ce qui concerne les prix, ils ne cessent d'augmenter depuis 1997. L'année 2002, pourtant objet de bien des inquiétudes, a continué sur cette lancée. Si bien qu'en 6 ans, du début 1997 au début 2003, les prix moyens de l'immobilier collectif en France se sont appréciés de 30 % (inflation déduite), de près de 40 % à Paris et de 25 % en province. Pour les maisons individuelles, les hausses sont encore supérieures, 45 % environ. Bien entendu, ces chiffres sont des moyennes : l'Île-de-France affiche des prix supérieurs de 38 % par rapport à la moyenne nationale et la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur bénéficie d'une surcote de plus de 67 % pour les maisons individuelles et de 16 % pour les appartements, d'après la FNAIM. Résultat de ces écarts, des disparités importantes dans les transactions : pour le prix d'un appartement de deux pièces en Île-de-France (soit 121 300 € pour 43 m2), on peut trouver soit un quatre pièces de 68 m2 en Bretagne, dans le Languedoc-Roussillon, le Nord-Pas-de-Calais ou en Rhône-Alpes, soit un 5 pièces de 111 m2 en Bourgogne, en Champagne-Ardennes ou encore dans le Limousin.

La deuxième caractéristique du marché immobilier, compensant le niveau élevé des prix, est le niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Cet été, on pouvait facilement obtenir des prêts au taux fixe de 4,20 % (hors assurance) sur 15 ans et de 4,40 % sur 20 ans. Dans la catégorie des taux révisables, ceux plafonnés à la hausse étaient à 3,20 % et les non-plafonnés à moins de 3 %. Malgré une légère tendance haussière observée cet automne, de l'ordre de 0,2 à 0,5 point, le coût de l'argent reste cependant au niveau le plus bas observé depuis plusieurs décennies. Exception faite des 9 mois, fin 1998 et début 1999, où les taux fixes se sont brièvement établis à 4 % en moyenne. Compte tenu d'une inflation de 2 % par an environ, ceci signifie que les taux réels se situent autour de 2 %, ce qui est vraiment très faible. Mais les prêts ne sont pas seulement bon marché, ils sont aussi de plus en plus "longs", c'est-à-dire accordés pour des périodes de remboursement de plus en plus grandes. La durée moyenne des emprunts souscrits était, en 1999, de 17 ans ; elle était de 19 ans en 2002. Le nombre d'emprunts d'une durée dépassant 20 ans a décuplé en 2 ans, et les emprunts d'une durée supérieure à 20 ans représentent aujourd'hui 26 % de l'ensemble des crédits contre 6 % il y a 2 ans (étude publiée par l'Association nationale d'information sur le logement – Anil – en mai 2003). Enfin, ces prêts portent de plus en plus souvent sur la totalité du montant de l'acquisition, les banquiers n'exigeant plus systématiquement d'apport initial. Résultat de toutes ces évolutions : actuellement, les mensualités de remboursement de ces emprunts tendent à se rapprocher des montants de loyers exigés couramment dans les grandes villes pour les logements qu'occupent les candidats à l'accession (voir le n° 967 du Particulier, p. 42). Concrètement, compte tenu de ces caractéristiques financières, acheter tout de suite un appartement de 100 m2 d'une valeur de 250 000 € (par exemple) entièrement à crédit (sur 20 ans) revient à rembourser 1 638 € par mois (à 4,92 % assurance comprise). Si cette mensualité vous paraît trop élevée, il vous reste à choisir l'opération en deux temps : dans un premier temps, acquérir un logement plus petit, puis le revendre en cours de remboursement et en acheter un plus grand. Par exemple, acheter un appartement de 50 m2 d'une valeur de 120 000 €, toujours entièrement à crédit (mais sur 15 ans) revient à rembourser 931 € par mois (à 4,72 %, assurance comprise). Mais cette opération en deux temps présente un risque : dans 8 ans, par exemple, les conditions économiques et, surtout, financières, seront-elles les mêmes qu'aujourd'hui ?

L'évolution des prix immobiliers.

En raison de la bulle spéculative immobilière du début des années 90, on a un peu oublié ce qu'étaient les cycles d'évolution des prix dans ce secteur. Au cours des années 60 et 70, en francs constants, la courbe des prix du m2 est globalement orientée à la baisse, avec des oscillations de faible ampleur, et les prix parisiens baissent nettement plus que ceux de la province. En 1980, le changement est total : les périodes de hausse et de baisse sont à la fois plus marquées et plus longues (sur 5 ou 6 ans dans chaque sens). De 1980 à 1986, les prix baissent (à Paris plus vite qu'en province) ; de 1987 à 1991, les prix remontent nettement (à Paris, ils remontent fortement et, en province, de façon modérée) ; de 1992 à 1997, ils baissent à nouveau (à Paris, ils chutent plus fort qu'en province où la baisse est moindre) ; depuis 1998, ils remontent mais à un rythme plus faible. Concrètement, selon les notaires, les prix parisiens se situaient en 1991 à 3 400 € le m2 en moyenne, et à 2 943 € seulement en 2003 (en euros constants). Retrouveront-ils leur niveau de 1991 ? Si tout le monde s'accorde pour ne pas prévoir de retournement de tendance aussi brutal que celui enregistré en 1991, les avis divergent sur le sens de la variation. Les optimistes diront qu'il y a encore de la marge pour la hausse. D'ailleurs, si les cycles enregistrés depuis 1980 se maintiennent, les prix devraient encore augmenter un peu en 2004 puis baisser ensuite. Mais de combien et pour combien de temps ? Les pessimistes ne s'avancent pas sur des chiffres, ils se contentent de répéter que les prix ne montent jamais éternellement

L'évolution des taux d'intérêt.

La seconde inconnue pour les années à venir concerne l'évolution des taux d'intérêt. Là encore, on a un peu trop tendance à oublier que les taux n'ont pas toujours été bas, même avec une inflation peu élevée (2 % en moyenne). En 1991, la moyenne des taux des crédits immobiliers était de 9,30 %. En 1995, elle était de 7,80 % et en 2001 de 6,20 %. Rien qu'au cours de l'année 2003, les taux ont perdu près d'un point.

Mais qu'en sera-t-il dans 8 ans, par exemple ? Si la Bourse, dont les mauvaises performances expliquent en partie le niveau des taux actuels, reprend des couleurs et si les besoins de financement à long terme des collectivités publiques et des grandes entreprises continuent de croître, les taux d'intérêt à long terme ne vont pas manquer d'augmenter. Mais si personne ne croit à une poursuite de la baisse, personne n'a de certitudes sur la date et le rythme d'une remontée des taux.

C'est pourquoi, dans nos calculs financiers, nous avons retenu plusieurs hypothèses pour l'évolution des prix immobiliers (à la hausse et à la baisse) et pour les taux d'intérêt (stables et à la hausse) au cours des 8 prochaines années (voir p. 55). Bien que ces deux paramètres déterminent largement les résultats obtenus, nous avons tout de même tenu compte des autres frais inhérents à une opération en deux étapes. D'abord, en cas de revente du premier logement au bout de 8 ans, il faudra peut-être verser des indemnités de remboursement anticipé, puisque la durée de l'emprunt initial était de 15 ans. Cette indemnité peut atteindre 3 % du capital restant dû, maximum légal exigible. Il faudra aussi payer des frais de mainlevée d'hypothèque si cet emprunt n'était pas assorti d'une caution. Enfin, pour la seconde étape de l'opération, l'achat à crédit d'un appartement plus grand, il faudra encore s'acquitter des droits d'enregistrement et des honoraires du notaire. D'ailleurs, pour minimiser ces coûts, vous avez tout intérêt à acheter un logement ancien, moins cher qu'un logement neuf. En faisant bien attention à son état afin d'éviter des travaux importants. Par exemple, si vous devez changer une chaudière ou payer un ravalement avant la revente, l'opération pourrait se révéler finalement très coûteuse.

L'option acheter grand est risquée sur le long terme.

Contrairement à l'option consistant à acheter en deux étapes, l'option acheter immédiatement un grand logement est totalement insensible aux aléas de la conjoncture. Les éventuelles variations de prix sur le marché immobilier auront, en effet, peu d'impact si vous conservez le logement pendant une période assez longue, 20 ans par exemple. De même, les éventuelles remontées de taux d'intérêt n'auront aucune conséquence douloureuse si le crédit a été souscrit à taux fixe pendant toute la période, ce qui est fortement conseillé. En effet, les probabilités de hausse étant supérieures aux possibilités de baisse, l'intérêt de souscrire actuellement un emprunt à taux révisable est assez limité. Cependant, l'option "acheter grand tout de suite" n'est pas sans risques, des risques liés, cette fois, au caractère rigide de l'engagement financier pris à long terme. En effet, si pour des raisons imprévues (un divorce, un licenciement, une mutation professionnelle, voulue ou subie), l'opération financière prévue sur 20 ou 25 ans doit être interrompue, les conséquences peuvent se révéler assez coûteuses. Supposons que, pour l'une des raisons précédentes, il devienne nécessaire de revendre l'appartement au bout de 10 ou 12 ans, il faudra rembourser par anticipation l'emprunt contracté. Supposons également que la somme empruntée soit de 250 000 € sur 25 ans à 4,92 % (assurance comprise). Au bout de 12 ans, le capital restant dû sera encore de 166 840 € soit 67 % du capital emprunté

Explication : les premières années, les mensualités sont essentiellement composées d'intérêts et de peu de capital. Il est donc toujours plus risqué d'emprunter une forte somme sur une longue durée, car on reste très longtemps redevable d'une grosse partie du capital à l'établissement bancaire.

De plus, forcé de revendre en situation d'urgence, on devient beaucoup plus vulnérable aux risques de la conjoncture. Si la revente s'effectue dans un contexte de prix déprimés, la moins-value peut être importante. En reprenant l'exemple précédent, si entre le moment de l'acquisition et le moment de la revente, les prix ont baissé de 30 %, le logement payé 250 000 € ne vaudra plus que 175 000 €. Après remboursement du capital restant dû et paiement des indemnités pour remboursement anticipé, il ne vous restera pratiquement rien, alors que vous avez déboursé près de 209 000 € au cours des 12 années écoulées

Cette hypothèse de baisse n'a rien d'impossible : la précédente crise immobilière a vu les prix chuter de 40 % à Paris et de 36 % dans les Hauts-de-Seine, par exemple, entre 1991 et 1997. D'ailleurs, les prix de l'immobilier peuvent baisser pour des raisons purement locales, notamment si le quartier dans lequel vous avez acheté n'a plus la cote. En termes clairs, si la qualité des écoles baisse, si l'insécurité gagne ou si les petits commerçants plient bagage. Même si, au moment de l'achat, vous tenez compte de la qualité de votre environnement proche, il y a toujours une part d'inconnu sur le long terme. Un quartier neuf, en particulier, peut se développer de façon agréable ou, au contraire, se dégrader. Une erreur d'appréciation sur l'avenir du quartier peut donc avoir de grosses conséquences sur le prix d'une éventuelle revente. Dans ce cas, le risque pris est plus important avec un grand logement : susceptible de s'apprécier sensiblement, il peut également perdre beaucoup.

Cependant, contrairement à une idée reçue fréquemment rencontrée, les grands logements familiaux ne s'apprécient pas forcément plus que les petits. C'est du moins ce que l'on constate lorsque l'on regarde l'évolution des prix en fonction de la taille des logements. Par exemple, à Paris, les notaires chiffrent à 45 % la hausse des prix d'un deux pièces entre 1995 et 2002, contre 42,70 % pour un quatre pièces et 34 % pour un appartement de cinq pièces.

Là encore, pour éviter de subir des décotes trop importantes, il est conseillé d'acheter dans l'ancien plutôt que dans le neuf. En effet, un logement neuf est actuellement vendu 30 % plus cher qu'un logement ancien. Si l'écart tend à se réduire entre ces deux types d'habitat (en raison du déficit structurel en constructions neuves, l'ancien devient rare et s'apprécie), la surcote constatée à l'achat disparaît en quelques années et un logement acheté neuf se revend au prix de l'ancien.

L'évolution des prix de l'immobilier déterminante.

Les simulations effectuées montrent que l'évolution des prix immobiliers est déterminante dans le choix d'acheter en une seule fois ou en deux étapes (voir p. 54-55). Dans l'hypothèse d'une augmentation des prix réels modérée (de 20 % en 8 ans) l'opération en deux étapes est un peu plus coûteuse que l'opération en une seule étape (2 000 €). Mais si l'on suppose une hausse des prix réels de 40 %, la différence de coûts entre les deux opérations passe à 40 000 €. Si l'on combine une hausse des prix immobiliers de 20 % avec une hausse des taux d'intérêt (à 7 %), l'écart se creuse encore, à 48 000 €.

À l'inverse, dans l'hypothèse d'une baisse réelle des prix immobiliers (de 10 % sur 8 ans), l'avantage change de camp : l'opération en deux temps, plus flexible, devient plus avantageuse que l'opération en une seule étape, même si les taux d'intérêt montent. Car une baisse des prix de vente du logement de 50 m2 s'accompagne d'une baisse encore plus importante du prix d'achat de l'appartement de 100 m2. La somme à emprunter devient alors beaucoup plus faible, rendant le coût total de l'opération moins élevé.

Laurence Barnier


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , LOGEMENT




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