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Les bonnes bases pour acheter un terrain à bâtir

Les bonnes bases pour acheter un terrain à bâtir
Mai 2004
Le Particulier n° 977, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Très peu protégé par le législateur, l'acquéreur d'un terrain à bâtir doit soigneusement étudier son projet avant de s'engager définitivement. Il risque sinon de ne pas pouvoir construire sa maison telle qu'il l'a rêvée ou avec un important surcoût.

La pénurie de foncier ne touche pas que les promoteurs, elle affecte aussi les particuliers en quête d'un terrain pour y faire construire leur maison. Cette raréfaction a, bien entendu, fait monter les prix. "En île-de-France, le terrain représentait 40 % du prix total d'une opération en 2001 et 50 % en 2002", souligne Jean Grizel, directeur d'exploitation de Cofidim, un constructeur de maisons individuelles. Une tendance qui s'étend à l'ensemble du territoire. "En 1998, le prix moyen d'un terrain s'élevait à 31 700 €, il est passé à plus de 43 000 € l'année dernière", confie Xavier Ferreira, responsable des bureaux d'études du constructeur MI SA. Ce n'est pas une raison pour se précipiter, car l'acquisition d'un terrain offre peu de garanties légales à l'acheteur. Aucune information n'est obligatoire, tant sur la superficie de la parcelle que sur la nature de son sous-sol. De plus, l'acheteur ne dispose d'aucune faculté de rétractation, une fois signée la promesse de vente. Acheter un terrain nécessite donc un véritable travail d'enquête pour connaître, d'une part, la nature exacte de ce que vous achetez et, d'autre part, ce que vous aurez le droit d'y construire. Comme le rappelle Me Jean-Pierre Bossé, notaire à Chatellerault (Vienne), "on n'achète pas seulement un terrain à bâtir mais une maison à construire". Certes, ces aléas sont moindres si vous achetez une parcelle dans un lotissement. Par rapport à un achat en secteur "diffus" (terrain isolé), vous disposez de certaines garanties. Ainsi, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, tout terrain vendu au sein d'un lotissement ou d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) doit être borné et viabilisé (voir p. 55). Le prix d'achat est alors plus élevé et, parfois, la liberté architecturale plus restreinte.

Vérifier la constructibilité du terrain.

Une fois que vous avez repéré un terrain qui vous convient, il faut vous assurer qu'il est constructible. Ce sera forcément le cas s'il est situé dans un lotissement de moins de 10 ans, mais pas s'il s'agit d'une parcelle isolée. Rendez-vous alors à la mairie pour consulter, s'il existe, le Plan local d'urbanisme (PLU). Il comprend une partie réglementaire (précisant, par exemple, la hauteur maximale autorisée pour les constructions) et une partie graphique définissant les zones, constructibles ou non, du territoire communal (voir le n° 956 du Particulier, p. 52). Pour les communes ne disposant pas de PLU, la carte communale définit un zonage des terrains constructibles, mais ne contient aucune partie réglementaire.

Cette première information obtenue, demandez à la mairie un certificat d'urbanisme (CU) dit "général", qui sera exigé par le notaire lors de la signature du compromis de vente. Il s'agit d'une requête simple et rapide (entre 15 jours et 1 mois). Ce document contient des informations parfois susceptibles de remettre en cause la viabilité de l'opération (comme la mention de la présence de carrières ou de remblais, l'existence de servitudes, c'est-à-dire de droits de passage, etc.). "Le terrain peut être situé dans une zone constructible, mais certaines réserves figurant au CU peuvent, de fait, le rendre inconstructible", confirme Joël Laporte, directeur du Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) du Lot. C'est par exemple le cas quand la parcelle se situe entre deux voies de circulation, ce qui ne permet pas de respecter les distances imposées par les règles d'urbanisme pour les constructions. Ou lorsque la hauteur maximale imposée conjuguée à la topographie des lieux rend impossible toute construction disposant d'une hauteur sous plafond décente. Un candidat à l'accession s'est ainsi aperçu que pour respecter les règles d'urbanisme, la hauteur sous plafond de sa maison ne devrait pas dépasser... 1,50 m

Mais d'autres aléas peuvent rendre un terrain techniquement inconstructible.

Se méfier des pièges souterrains.

"Techniquement, on peut construire sur n'importe quel type de sol. Mais les surcoûts engendrés par un sol difficile peuvent rendre l'opération économiquement irréalisable", explique Guy Sobotka, du bureau d'études géotechniques francilien Géoexperts. Connaître les caractéristiques du sous-sol est indispensable pour maîtriser son budget. Même si, selon Guy Sobotka, "il n'existe pas de sol idéal", certains posent plus de problèmes que d'autres. C'est le cas des sols argileux, particulièrement sensibles à la réhydratation (ils sont responsables d'importants sinistres liés à la sécheresse), et des sols alluvionnaires ou humides, par définition instables. Suivant les cas, les fondations de votre future maison nécessiteront l'installation d'un radier (couche de béton armé coulée sur le sol sur laquelle est assise la construction), ou de pieux en béton constituant, un peu comme à Venise, un ensemble stable de pilotis sur un terrain meuble. Le sous-sol peut aussi comporter des vides naturels (couches de gypse ayant été dissoutes par l'eau, par exemple) ou artificiels (anciennes carrières, champignonnières, etc.). Dans ce cas, les fondations devront atteindre le bon sol, parfois situé à une dizaine de mètres de profondeur.

Faire procéder à des sondages.

Pour mieux connaître la nature d'un sous-sol, vous pouvez commencer par effectuer une enquête de voisinage. Les noms des rues (chemin de la Source, allée des Carrières...) peuvent déjà vous donner quelques indications, tout comme l'observation des constructions environnantes. "Si les maisons voisines n'ont pas de sous-sol, il est possible que le terrain soit humide", indique Maurice Penaruiz, président de la Fédération des constructeurs de maisons individuelles (FFC). Mais n'hésitez surtout pas à vous renseigner à la mairie ou auprès des notaires locaux qui connaissent généralement bien leur région. Si le terrain se situe en région parisienne ou dans le Nord, les services de l'Inspection générale des carrières vous renseigneront sur la présence d'éventuelles mines ou carrières en précisant, le cas échéant, leur nature et leur profondeur. Enfin, ces indications devront être complétées par une étude de sol réalisée par un géotechnicien. Celle-ci est fortement conseillée, y compris si vous achetez dans un lotissement. "Les aménageurs donnent toujours des informations sur l'état du sol à la suite des études et des sondages qu'ils ont réalisés pour eux-mêmes. Mais cela ne doit pas dispenser l'acquéreur de procéder à des études sur son propre lot, car un terrain est rarement homogène", conseille Dominique de Lavenère, président du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal). En moyenne, une étude géotechnique comprenant 3 ou 4 sondages coûte de 2 000 € à 2 700 €. Si la parcelle se situe dans une zone à problèmes – certains terrains avec des cavités en sous-sol requièrent des sondages pouvant atteindre 30 ou 40 m – il faut prévoir de 5 500 € à 9 000 €.

Si les vendeurs ne sont pas tenus de fournir d'études de sol, ils ont l'obligation d'avertir les acquéreurs sur les problèmes dont ils auraient connaissance. Enfin, rien ne vous empêche, même si cette pratique reste marginale, d'insérer dans le compromis de vente une condition suspensive concernant l'état des sols. Sur ce point, l'achat en lotissement peut présenter un avantage. "Certains lotisseurs insèrent des clauses prévoyant le rachat du terrain si la nécessité de réaliser des fondations spéciales majore le coût de la construction d'un pourcentage déterminé par rapport au prix du terrain", assure Me Antoine Dejoie, notaire à Vertou (Loire-Atlantique).

Prévoir l'évolution de votre environnement.

Muni d'un certificat d'urbanisme et d'une étude de sols des plus rassurantes, attendez encore avant de signer l'acte de vente définitif. "Il faut non seulement se renseigner sur l'état existant du terrain mais aussi essayer de prévoir son environnement futur", conseille l'avocat parisien Me Denis Talon. Pour cela, rapprochez-vous de la Direction départementale de l'équipement (DDE) qui vous informera sur les grands projets à venir : création d'un aéroport, d'une autoroute ou installation de lignes à haute tension, par exemple. Par ailleurs, les inondations à répétition dans certains départements ont ravivé les craintes des acquéreurs de terrains à bâtir. Les pouvoirs publics ont progressivement pris conscience de leur responsabilité et, aujourd'hui, les terrains situés dans des secteurs à risques (zones inondables mais aussi couloir d'avalanche) ne sont pas classés constructibles – en principe, du moins. Ces secteurs sont répertoriés dans le PLU et, lorsqu'il existe, dans le Plan de prévention des risques (PPR). Si votre commune ne dispose ni de PLU ni de PPR, consultez le site du ministère de l'Environnement (www.prim.net). Il recense, pour chaque localité, les risques naturels, les arrêtés de catastrophes naturelles et précise si elle s'est dotée ou non d'un PPR.

Identifier les pollutions d'origine industrielle.

Enfin, pour éviter de vous retrouver sur un sol ayant subi des pollutions d'origine industrielle, surtout si vous achetez en zone urbaine, renseignez-vous sur deux sites : www.fasp.info et www.basias.brgm.fr. Ce dernier, réalisé sous l'égide du ministère de l'Environnement, répertorie les anciens sites industriels, qu'ils soient pollués ou non. Si vous avez des quelconques soupçons sur un terrain, vous pouvez prévoir une clause suspensive d'absence de pollution.

Viabiliser les lieux ou acheter viabilisé.

Acheter un terrain en lotissement permet de disposer d'un terrain viabilisé, c'est-à-dire desservi par les réseaux publics de distribution d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, etc. Ces équipements collectifs étant disponibles à la limite de votre propriété, vous n'aurez plus qu'à y relier votre maison, moyennant environ 2 000 €, soit le coût nécessaire à l'installation des câbles et canalisations sous votre lot. Une sécurité garantie – le contrat de vente définitif ne peut être signé tant que ces équipements ne sont pas terminés – mais coûteuse. "La viabilisation d'un lotissement nous revient, voirie incluse, de 18 000 € à 23 000 € par lot", estime Dominique de Lavenère. Ce qui rend une parcelle située au sein d'un lotissement nettement plus onéreuse qu'un terrain isolé. Du moins, en apparence. Car si vous achetez un terrain isolé, la viabilisation sera à votre charge. Et bien que les zones constructibles ne se situent jamais très loin de celles équipées, vous devrez vous relier aux réseaux les plus proches à vos frais. Le coût des raccordements peut alors dépasser 5 000 €. Enfin, en matière d'assainissement, les communes sont de plus en plus pointilleuses. Soit elles installent le "tout à l'égout" auquel vous êtes obligé de vous raccorder, soit elles fixent, souvent après étude de la nature du sol (800 € au moins), les conditions que vous devez respecter pour assurer l'assainissement de votre maison. Le coût d'installation d'une fosse septique et de canalisations souterraines varie selon les terrains mais peut atteindre plusieurs milliers d'euros. Dans tous les cas, vous devrez vous acquitter de la taxe locale d'équipement (TLE), dont le montant varie selon les communes et la superficie du bien.

Évaluer la surface de votre terrain.

Autre avantage du terrain situé dans un lotissement ou une ZAC : il est vendu borné, ce qui permet d'en connaître la surface exacte. Le descriptif du terrain résultant du bornage doit d'ailleurs, sous peine de nullité, figurer dans le compromis de vente. Disposer de la surface exacte du terrain est d'autant plus important que cet élément déterminera le nombre de mètres carrés constructibles, découlant du coefficient d'occupation des sols (COS). Par exemple, si, dans une commune, le COS est de 0,1, vous pourrez bâtir une maison de 100 m2 sur une parcelle de 1 000 m2. Si vous vous apercevez que la parcelle ne mesure que 900 m2, vous ne pourrez construire que 90 m2, ce qui pourra vous priver d'une chambre. N'oubliez pas non plus que, indépendamment du COS, certaines communes résidentielles imposent une superficie de terrain minimale pour construire.

En revanche, si vous achetez un terrain hors d'un lotissement, vous devrez en général vous contenter, dans le compromis de vente, d'une description succincte du terrain et d'une évaluation approximative de sa surface. En effet, la loi Carrez, obligeant le vendeur d'un bien immobilier à fournir sa surface exacte, ne s'applique pas aux terrains. "Tout acheteur doit exiger de son vendeur des garanties sur la superficie de son terrain et sur ses limites", conseille Pierre Bibollet, géomètre expert à Thônes (Haute-Savoie). Si vous exigez de votre vendeur un bornage, il sera généralement à vos frais (environ 1 800 €). Mais rien ne vous empêche d'essayer de partager les honoraires avec vos futurs voisins si votre terrain n'est pas isolé.

Respecter le Plan local d'urbanisme (PLU).

Même si le terrain que vous projetez d'acheter répond à toutes ces exigences, il est possible que votre projet soit mis à mal par les règles locales d'urbanisme. Avant d'acheter, il convient donc de vérifier les contraintes pesant sur la maison. En effet, la partie réglementaire des PLU peut, par exemple, limiter l'emprise au sol des constructions ou leur hauteur, poser des exigences très précises sur leur aspect extérieur (pente et forme du toit, couleur de la façade et des volets, etc.). Des contraintes qui peuvent s'accroître si le terrain est situé à moins de 500 m d'un bâtiment classé monument historique (ou même simplement inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques). De même, s'il est situé dans une zone de parc naturel, l'abattage des arbres peut être interdit ou réglementé.

Si vous achetez dans un lotissement, les contraintes sont différentes mais risquent d'être encore plus pesantes. "Les règlements des lotissements peuvent se limiter aux règles du PLU mais, en général, ils sont encore plus contraignants", assure Dominique de Lavenère. Le règlement peut prévoir jusqu'au type de clôtures (la haie végétale est à la mode) délimitant les jardins. "Les lotissements n'osent guère jouer la carte de l'architecture contemporaine. Dans le Nord, par exemple, si vous n'employez ni tuiles, ni briques, ni toiture à 45 degrés, ce n'est pas la peine, dans de nombreux cas, de déposer un permis de construire", déplore Bertrand Gantois, président du groupe Architecteurs.

Pour vous aider à préparer votre opération dans le respect des règles locales d'urbanisme, vous pouvez contacter les Agences départementales pour l'information sur le logement (Adil) et les CAUE. Ces derniers regroupent des architectes conseils qui vous aideront – sur rendez-vous mais gratuitement – à définir votre projet : qualité architecturale, intégration dans le paysage, règles d'urbanisme applicables, isolation thermique et phonique, etc. Dès que votre projet est un peu plus abouti, demandez à la mairie un certificat d'urbanisme pré-opérationnel. Il vous permettra de juger si l'opération est réalisable techniquement et s'il y a des contraintes architecturales à respecter (utilisation de certains matériaux, forme du toit...). Le cas échéant, ce document vous permettra d'affiner votre projet avant de déposer votre demande de permis de construire.

Insérer une clause suspensive relative au permis de construire.

Dans le compromis de vente du terrain, vous avez tout intérêt à insérer une clause suspensive concernant l'obtention du permis de construire. "Ne vous contentez pas de formules vagues. Spécifiez bien qu'il s'agit d'un permis de construire pour une maison de X chambres ou de X m2", conseille Me Jean-Pierre Bossé. Une précaution qui vous évitera, alors que vous rêvez d'une vaste demeure, de vous retrouver dans l'obligation de construire... un cabanon. Ultime conseil : prévoyez un délai d'au moins 5 mois (3 mois pour l'obtention du permis et 2 mois en cas de recours des tiers) entre la date du compromis de vente et celle de l'acte définitif.

Et une fois propriétaire du terrain, n'attendez pas trop longtemps avant de procéder au premier coup de pioche. En effet, n'oubliez pas qu'un certificat d'urbanisme est valable de 12 à 18 mois et un permis de construire 2 ans.

Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

LOTISSEMENT , PERMIS DE CONSTRUIRE , TERRAIN A BATIR




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