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Crédit : faut-il jouer la carte épargne logement ?

Crédit : faut-il jouer la carte épargne logement ?
Juillet-Août 2004
Le Particulier n° 979, article complet.
Auteur : POZNANSKY (Roselyne)

Avec des taux de crédits immobiliers qui sont proches aujourd'hui de 4 %, les prêts épargne logement semblent peu attractifs. Un tel prêt, si vous y avez droit, peut dans certains cas rester une bonne affaire.

Pour savoir si votre PEL est un bon atout, considérez d'abord sa date d'ouverture

Si vous envisagez d'emprunter pour vous loger ou pour investir dans l'immobilier et si, comme 16 millions de Français, vous détenez un Plan d'épargne logement (PEL), inévitablement vous allez vous demander s'il vous faut ou non utiliser les possibilités de prêt qu'il vous offre. Alors que les crédits bancaires à taux fixe tournent actuellement autour de 4 % l'an, hors frais et assurances, pour une durée d'emprunt inférieure à 10 ans, et autour de 4,50 % au-delà (pour les prêts à taux révisable, certaines propositions sont même en deçà des 3 % l'an), le taux du prêt auquel donne droit un PEL va de 4,31 % à plus de 6 %, selon la date d'ouverture de celui-ci (voir p. 24 et p. 91). Cet écart explique sans doute l'actuelle désaffection des emprunteurs pour les prêts épargne logement : "Sur 3 000 financements accordés actuellement chaque semaine, 6 seulement comprennent un prêt épargne logement, souligne Philippe Stoltz, responsable des crédits à l'habitat à la BNP Paribas, contre 100 par semaine il y a 2 ans, sur 2 000 prêts immobiliers signés." Même écho du côté de la Société générale où Olivier Hym, responsable des crédits aux particuliers, reconnaît "qu'il y a clairement arbitrage en faveur des prêts du secteur libre."

Le taux du prêt est fonction de la génération de votre plan.

La réglementation vous permet, dès que votre PEL a atteint 3 ans, et à tout moment ensuite, de demander un prêt dont le taux a été fixé dès l'ouverture du plan, et dont le montant dépend de votre effort d'épargne. Vous pouvez affecter un prêt PEL à la quasi-totalité des opérations immobilières (achat ou construction d'un logement neuf, achat d'un logement ancien, travaux, investissement locatif), à l'exception de l'achat d'une résidence secondaire dans l'ancien. Cependant, vu le niveau des offres actuelles de crédits bancaires à taux variable, un prêt épargne logement est clairement trop cher. Par rapport à un crédit à taux fixe, la comparaison doit, en revanche, être affinée. Pour l'effectuer rigoureusement, il faut tout d'abord tenir compte de l'obligation de la réglementation à exprimer le taux annuel d'un prêt épargne logement d'une façon différente de celle d'un prêt bancaire classique, qui le majore en apparence de 0,10 à 0,18 point selon les cas. C'est pourquoi le tableau p. 24 indique, pour chaque génération de plan, le taux du prêt exprimé en mode "proportionnel", c'est-à-dire exactement comme celui d'un prêt bancaire.

Un PEL très ancien : à conserver comme produit d'épargne.

Ensuite, il vous faut tenir compte de la génération de votre plan, les PEL pouvant, en effet, être classés en trois catégories : ceux dont le taux du prêt est nettement plus élevé que celui des offres bancaires actuelles (à 6,32 % et 5,54 % hors assurance), ceux dont le taux est abordable (4,80 %, 4,60 % et 4,97 %), et enfin le PEL dont le taux du prêt est très voisin, voire inférieur dans certains cas, aux propositions actuelles (4,31 %). De ce fait, emprunter avec un PEL ouvert à 6,32 % avant le 7 février 1994 est aujourd'hui rédhibitoire. Christian Rochette, directeur marketing et communication produits chez Entenial, va plus loin : "Les emprunteurs détenant un de ces PEL ont même intérêt à le conserver plutôt que de récupérer leur épargne pour constituer leur apport personnel, et continuer à profiter de sa rémunération exceptionnelle de 4,62 %" (4,16 % après prélèvements sociaux).

De même, si vous détenez un plan de la génération suivante (de février 1994 à janvier 1997), réfléchissez à deux fois avant de le clore, car le prêt est cher (5,54 %), mais la rémunération est attractive : 5,25 % (4,73 % après prélèvements sociaux) tant que la prime d'État n'a pas atteint son plafond de 1 525 €, et 3,84 % (3,46 % après prélèvements sociaux) dès lors que ce plafond a été atteint. De plus, si votre plan a moins de 10 ans, vous pouvez continuer à l'alimenter (dans la limite du plafond réglementaire de 62 000 €), ce qui vous permet, par ailleurs, d'acquérir de nouveaux droits à prêt. Si vous prévoyez de demander un financement à La Poste, vous serez obligé de clore malgré tout un de ces PEL même s'ils ont un taux de prêt élevé. Cet établissement n'est en effet autorisé à consentir de crédit immobilier qu'en complément d'un prêt épargne logement. Cette obligation a toutefois été rendue la moins pénalisante possible, puisque le prêt PEL peut être limité, si nécessaire, au montant symbolique de 150 €. Cela, y compris si vous avez ouvert votre PEL ailleurs, puisque vous avez le droit de le faire transférer d'un établissement à un autre, en l'occurrence La Poste.

Les plans actuellement intéressants pour emprunter.

À l'inverse, si vous détenez un PEL ouvert entre juillet 1999 et juin 2000, assorti d'un prêt à 4,31 % (4,227 % en proportionnel), vous avez, a priori, intérêt à utiliser vos droits à prêt. Ce taux est, en effet, très voisin des propositions actuellement réservées aux emprunteurs qui présentent le meilleur profil de risque pour un prêteur (capacité d'épargne, stabilité et perspectives d'évolution des revenus, qualité du bien financé par le prêt...). En outre, le taux du prêt épargne logement est indépendant de la durée de remboursement (15 ans maximum), alors que pour les prêts bancaires, ce n'est pas le cas : le taux augmente presque toujours avec la durée. Cela dit, bien que la réglementation fixe à 92 000 € le plafond d'un prêt épargne logement, le montant que vous pourrez réellement emprunter sera probablement en deçà de ce plafond. Quelle que soit la génération de votre plan, il faut en effet avoir accumulé un montant très important de droits à prêt pour emprunter une telle somme, de surcroît sur une longue durée. En effet, pour un montant de droits à prêt donné, le montant du prêt possible varie en sens inverse de la durée choisie, entre 2 et 15 ans. Cela suppose un effort d'épargne important dès le départ ou, pour ceux qui peuvent en profiter, la cession de droits à prêt issus de PEL ouvert(s) par un ou plusieurs parents proches. Vous pouvez aussi augmenter quelque peu vos capacités d'emprunt si vous avez la possibilité de différer votre projet de quelques mois et de gonfler votre PEL, et donc vos droits à prêt, par transfert d'une épargne nouvelle disponible sur d'autres supports, comme le Livret A, par exemple. De même, si votre plan à entre 3 et 4 ans, bien que vous puissiez déjà emprunter, mieux vaut attendre si possible son 4e anniversaire car, sinon, la prime d'État sera réduite de moitié.

Un prêt épargne logement ne suffit généralement pas à tout financer.

Si vous détenez un plan dont le taux du prêt est supérieur à ceux du marché actuel, mais d'assez peu, c'est-à-dire si vous avez ouvert votre PEL entre le 23 janvier 1997 et le 25 juillet 1999, dont le prêt est à 4,80 % ou 4,60 %, ou si vous en avez ouvert un entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 (prêt à 4,97 %), vous pouvez parfois, malgré cette différence de taux, gagner à financer une partie de l'opération par le prêt épargne logement. Vous devez cependant, avant de décider d'utiliser vos droits, tenir compte d'autres points de comparaison que le seul différentiel de taux : les frais, la souplesse du prêt, et l'incidence éventuelle du recours à un PEL sur le taux du prêt bancaire.

L'absence de frais de dossier : un avantage réel, mais limité.

Un facteur favorable à l'épargne logement est l'absence de frais de dossier sur le prêt, interdits par la réglementation. Alors que, pour un prêt bancaire autre que le PEL, seule La Poste ne prévoit pas de tels frais, qui représentent 1 % du capital emprunté à la BNP Paribas, la Société générale, la Caisse d'épargne Ile-de-France-Paris ou à la Caixa Bank par exemple. Ce qui, pour un prêt de 70 000 € sur 5 ans affiché à 4,20 % avec 1 % de frais (700 €), fait passer le taux à 4,61 % par exemple, alors qu'inversement un PEL affiché à 4,60 % a un taux proportionnel de 4,506 % seulement. Remplacer une partie du prêt bancaire par le prêt épargne logement permet ainsi de réaliser une économie. Mais pas toujours, car certains prêteurs plafonnent les frais : 975 € à la BNP Paribas, par exemple, ou 730 € à la Société générale. Du coup, emprunter via le PEL ne fait baisser les frais que s'il fait passer le montant du prêt bancaire en dessous du plafond où ces frais n'augmentent plus. Si, par exemple, vous devez emprunter au total 150 000 €, et si votre prêteur est la BNP Paribas, ce seuil est de 97 500 € (975 € : 1 %). Votre prêt épargne logement devra donc s'élever à au moins 52 500 € (150 000 € - 97 500 €). En revanche, le coût de l'assurance de l'emprunteur contre les risques de décès ou d'invalidité est identique au sein d'un même établissement pour les prêts PEL et les autres crédits. Sachez enfin que, sur le terrain, vos comparaisons seront facilitées par l'obligation faite à tout prêteur, y compris en épargne logement, d'indiquer, outre le taux nominal du prêt, son taux effectif global du prêt (TEG), qui inclut les frais obligatoires (de dossier et d'assurance).

Cumuler prêt épargne logement et prêt bancaire alourdit certains frais.

La troisième catégorie de frais correspond à ceux de la garantie exigée par le prêteur contre d'éventuels impayés : hypothèque ou cautionnement d'un organisme spécialisé. Or, cette garantie est aussi le plus souvent exigée pour un prêt épargne logement (voir tableau p. 26). De plus, inclure un prêt supplémentaire dans votre plan de financement peut majorer le coût de la garantie. Par exemple, pour un prêt unique de 150 000 €, un cautionnement coûte 2 596 € avec Crédit Logement, organisme travaillant avec de nombreux établissements. Pour un prêt bancaire de 100 000 €, complété d'un PEL de 50 000 €, le cautionnement coûtera cette fois 2 896 €. Explication : une partie des frais est fixe et appliquée pour chaque prêt ; une autre partie est calculée selon un barème dégressif, mais le calcul est fait prêt par prêt. Notez toutefois qu'environ 75 % de cette somme vous sont normalement restituée en fin de prêt. Pour une hypothèque, les frais sont un peu moins élevés sur le prêt épargne logement. Mais globalement, ils sont comparables : environ 2 800 € dans notre exemple, qu'il y ait ou non un PEL. Néanmoins, en cas de remboursement anticipé des deux prêts, les frais de mainlevée d'hypothèque seront plus élevés (1 200 € par exemple pour 2 prêts de 75 000 € au lieu de 1 000 € pour un seul prêt de 150 000 €).

Pas d'échéances modulables pour un prêt épargne logement.

Outre les frais, la souplesse de fonctionnement d'un prêt est aussi un critère d'appréciation important. La très grande majorité des prêts bancaires à taux fixe est aujourd'hui modulable. Vous pouvez, dans certaines limites, en augmenter les échéances, par exemple si vos ressources sont à la hausse, ou si vous avez une rentrée d'argent imprévue, et ainsi rembourser plus vite le prêt, ce qui en réduit le coût. Vous pouvez, au contraire, en cas de difficultés passagères, diminuer vos échéances pour éviter un impayé. Avantage : cette option est le plus souvent gratuite (par exemple à la BNP Paribas, au Crédit lyonnais, au CCF ou à La Poste). Mais rien de tel pour un prêt épargne logement, dont la durée et les mensualités sont définies une fois pour toutes. La seule possibilité dont vous disposez est celle d'un remboursement anticipé, total ou partiel. Mais certains établissements pénalisent ces remboursements (voir tableau p. 26).

Un prêt épargne logement ne garantit pas un prêt bancaire à taux plus bas.

Enfin, il faut savoir que, contrairement à ce qui était la règle il y a quelques années, disposer d'un PEL et de son prêt correspondant n'est plus un atout décisif pour obtenir un prêt bancaire moins cher. Pendant longtemps, cet avantage résultait de ce que, pour l'octroi de certains prêts réglementés, le prêt épargne logement était assimilé à un apport personnel, et qu'en général, plus l'apport personnel dans le financement est élevé, plus le prêteur accorde un taux favorable. Mais il ne s'agissait là que d'une fiction, puisqu'en réalité, ce prêt n'est pas un apport, mais un endettement supplémentaire. C'est pourquoi, aujourd'hui, dans leur grande majorité, les prêteurs ne tiennent plus compte de la présence d'un tel prêt qui, par ailleurs, représente une part de plus en plus réduite des financements. Seuls quelques établissements (voir tableau p. 26), de moins en moins nombreux, continuent d'accorder un "bonus" au détenteur d'un PEL, sous forme d'un taux du prêt bancaire plus bas de 0,10 à 0,20 point. Philippe Pommier, responsable des crédits immobiliers au Crédit lyonnais, explique ainsi que "si le montant du prêt épargne logement est de 15 000 € par exemple, sur un besoin en financement 10 fois plus élevé, cela ne change pas grand-chose à mon analyse du risque, donc au taux du prêt proposé à l'emprunteur" en plus du prêt épargne logement. L'impact effectif de ce "bonus" reste toutefois modeste : pour un emprunt de 120 000 € sur 11 ans, consentir un taux de 4,40 % par exemple au lieu de 4,50 % fait passer la mensualité hors assurance de 1 154 € à 1 148 €, soit 6 € de moins par mois, et 792 € d'intérêts de moins sur 11 ans.

Décider d'utiliser son PEL ne peut se faire qu'après maintes comparaisons.

Tous ces facteurs peuvent jouer pour ou contre le recours à un prêt épargne logement conjointement à un prêt bancaire (voir simulation p. 25). Il est donc indispensable d'affiner votre approche personnelle, avec chacun des établissements auprès desquels vous étudierez votre financement. Le mieux est sans doute de tester avec le prêteur plusieurs hypothèses de combinaison entre le prêt qu'il vous propose et un prêt épargne logement, en faisant varier le montant et la durée de celui-ci, selon les droits à prêt dont vous disposez. Parfois même, il peut être plus intéressant de n'utiliser qu'une partie de vos droits à prêt et non leur intégralité. Faites aussi chiffrer les différents frais annexes, car ils peuvent, comme on l'a vu, faire la différence.

Enfin, si vous n'avez des projets immobiliers que pour le futur, ne jetez pas votre plan aux orties, car la conjoncture actuelle, avec des taux de prêts immobiliers bancaires très bas, est atypique. Mais s'ils remontent un tant soit peu dans les mois ou les années à venir, l'épargne logement redeviendra une source de financement immobilier plus attractive, au point peut-être que vous n'aurez plus à vous poser la question d'utiliser ou non vos droits à prêt.

Roselyne POZNANSKI


Mots-clés :

BANQUE , CREDIT IMMOBILIER , PEL , PLAN EPARGNE LOGEMENT




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