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Immobilier : les prix vont-ils baisser en 2005 ?

Immobilier : les prix vont-ils baisser en 2005 ?
Février 2005
Le Particulier n° 986, article complet.
Auteurs : BOCCARA (Laurence), VALIN-STEIN (Valérie)

Des prix désespérément hauts, des taux encore bas et des acquéreurs qui ne sont plus disposés à tous les sacrifices : le marché immobilier est-il à la veille d'un retournement ? Pour une résidence principale ou un investissement locatif : voici ce qu'il faut savoir pour acheter ou vendre au bon moment.

Après 8 années de hausse, les prix atteignent des niveaux difficilement soutenables

N'est pas Cassandre qui veut... Le chœur des professionnels de l'immobilier, qui anticipait pour l'année 2004 une "décélération de la hausse", a été démenti par les faits : "L'année dernière, les prix ont augmenté de 11,5 % contre 8,5 % en 2003", s'étonne un agent immobilier. Il s'agit cependant d'une moyenne nationale, qui masque une réalité contrastée. "Des départements tels que les Hauts-de-Seine et le Val-d'Oise ont enregistré des hausses respectives de 14 et 17 %, mais certains marchés qui avaient flambé se sont doucement stabilisés. C'est le cas de Paris et du Languedoc-Roussillon", reconnaît Hervé Bléry, directeur général de Century 21 France. Plus généralement, alors que la hausse des prix a été quasi continue depuis 1998, "on semble atteindre des prix butoirs sur certains types de biens", avertit Emmanuel Ducasse, directeur des expertises au Crédit foncier de France. "Un assagissement ou un arrêt pur et simple de l'augmentation des prix est à prévoir", pronostique Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint du groupe Foncia. Quant à Olivier éluère, de la direction des études économiques du Crédit agricole, il envisage certes un marché encore assez soutenu en 2005, mais avec, ensuite, une correction en baisse plus ou moins marquée. Autant d'éléments incitant à aborder le marché immobilier avec prudence cette année.

La solvabilité des acquéreurs mise à mal.

"Le revenu des ménages n'a augmenté que de 25 % depuis 1998, alors que la pierre a gagné 88 % dans l'ancien et 55 % dans le neuf", souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à la faculté de Paris X-Nanterre. Cet écart a cependant été atténué par les conditions de crédit : d'une part, depuis 1998, les taux sont passés d'environ 7 % à 4 % (pour un prêt à taux fixe) ; d'autre part, la durée des prêts s'est accrue, passant à 18 ans en moyenne, et allant jusqu'à 25 ans. Mais l'ajustement des conditions de crédit atteint ses limites, et la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) reconnaît, dans sa note de conjoncture de janvier 2005, que la solvabilité des acheteurs "ne résiste plus à la pression continue des prix". De fait, son indicateur de solvabilité, qui tient compte du niveau des prix et des conditions de crédit est en baisse depuis 1999 et est désormais retombé à son niveau du début 1995, quand le marché était au plus mal.

Les sacrifices sur la situation du logement et sa taille ne suffisent plus.

Pour faire face à l'augmentation des prix, les candidats acquéreurs se sont peu à peu éloignés des centres-ville, vers la banlieue ou dans des quartiers délaissés jusqu'alors, en région parisienne comme en province : "Les personnes n'arrivant pas à se loger sur Rennes partent à quelques dizaines de kilomètres, dans des villages tels que Liffré ou Saint-Aubin-du Cormier", remarque Me Laisné, notaire à Rennes. Conséquence : les prix se sont envolés aussi dans ces secteurs excentrés. Enfin, "de nombreux acquéreurs compensent l'augmentation des prix par la diminution de la surface dès lors qu'il y a le nombre de pièces nécessaires", explique Gérard Durr, agent immobilier Fnaim à Strasbourg. à Bordeaux, relate Jacques Doassans, responsable d'agence Century 21, "un couple disposant de 165 000 € a dû se rabattre sur un 65 m2 car acheter le 100 m2 de leurs rêves nécessitait un budget de 240 000 €". Mais, comme leur capacité d'emprunt, les facultés d'adaptation des acquéreurs en termes d'éloignement et de restriction d'espace sont limitées.

L'activité du marché marque le pas.

Dans l'ancien, selon les chiffres publiés par la Fnaim, le nombre de transactions recule, alors que celui des logements en vente augmente (voir p. 43), en Île-de-France comme en province. En effet, les primo-accédants à la propriété se raréfient, progressivement exclus du marché faute de pouvoir étoffer leur apport personnel grâce à la revente d'un précédent logement. "Dans notre secteur, le prix de vente d'un appartement oscille entre 175 000 et 180 000 €, alors que, même en empruntant sur 25 ou 30 ans, les primo-accédants disposent en moyenne de 150 000 €", indique Marc Rossello, de l'agence Century 21 du viiie arrondissement de Marseille. Et ceux qui peuvent payer deviennent plus exigeants, "les prix peuvent même baisser si le bien a un défaut majeur", souligne Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem. Même pour des biens sans défauts rédhibitoires, "les acheteurs regardent davantage, y compris lorsqu'ils disposent du budget suffisant pour acheter ce qu'ils souhaitent", constate Valérie Barthélemy, de l'agence Laforêt du ive arrondissement de Marseille. "Ils essaient même de négocier des réductions de prix allant de 3 à 5 %", note Gérard Durr. Quant aux vendeurs qui veulent un prix excessif, la sanction est aujourd'hui immédiate : leur bien ne trouve pas preneur. Ainsi, ce bel appartement de 100 m2 avec terrasse et vue sur la mer situé dans une copropriété de standing à la Pointe-Rouge, le nec plus ultra des adresses marseillaises, proposé à 427 000 €, soit 70 000 € au-dessus du marché, attend un acheteur depuis février 2004. Et un vendeur bordelais, las d'attendre un acquéreur disposé à investir 730 000 € pour un bien de 300 m2 en centre-ville, a fini par admettre l'estimation qu'une agence en avait faite à 530 000 €. "Les vendeurs ont toujours essayé de faire des “coups”. Avant, leurs prix finissaient par être rattrapés par le marché, mais ce n'est plus le cas", explique Marc Rossello. Sur le marché du haut de gamme, "la majorité des acheteurs ne suit plus mais les vendeurs s'accrochent, sans comprendre que leur bien ne partira pas à ce prix-là", regrette Serge Bonamy, agent immobilier parisien. D'autant que, selon lui, le volant d'acheteurs potentiels pour de tels biens se réduit peu à peu, notamment les étrangers.

Les professionnels ne veulent pas croire au krach.

Malgré ces signaux d'alerte, les professionnels rejettent l'idée d'un krach similaire à celui intervenu sur le marché parisien dans les années 1980 et 1990, où le prix moyen du m2, après avoir doublé entre 1985 et 1991, a ensuite baissé de 50 % de 1992 à 1998. Il est vrai qu'alors, "ce marché était surtout animé par des marchands de biens qui spéculaient à la hausse", rappelle Emmanuel Ducasse. Aujourd'hui, les acteurs du marché sont majoritairement des particuliers qui cherchent à se loger ou à réaliser un investissement locatif. Par ailleurs, le stock de logements neufs à vendre était à l'époque du krach beaucoup plus important qu'aujourd'hui (voir p. 45), ce qui a poussé les promoteurs à les brader. Et, souligne Jean Perrin, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), il existe une demande forte et pérenne pour se loger comme pour investir : "Comme le problème des retraites n'est pas réglé, les gens se préparent leur retraite eux-mêmes en plaçant dans la pierre". Mais si ces éléments minorent la probabilité d'un effondrement du marché en 2005, d'autres facteurs pourraient néanmoins provoquer une baisse à plus ou moins brève échéance, et pas seulement à Paris cette fois.

Un resserrement des conditions de crédit reste possible.

Tout d'abord, une détérioration des conditions de crédit serait dommageable à la solvabilité des acheteurs, déjà affaiblie. "En 2005, les taux longs, qui servent de référence aux crédits à taux fixe, devraient a priori rester en dessous de 5 %. Mais ils pourraient atteindre 5,5 % si la croissance ou l'emploi redémarrait", avance un économiste bancaire. Or, Michel Mouillart a calculé qu'un "relèvement d'un point du taux des crédits aurait pour conséquence de faire baisser les ventes de logements de 15 000 unités dans le neuf et de 7 000 dans l'ancien". à l'inverse, si les taux baissent encore, comme certains l'espèrent, ce ne pourrait être, au mieux, que d'un quart à un demi-point, étant donné leur niveau actuel. En outre, alors que du fait des prix actuels, les acheteurs financent leur projet au forceps, avec un taux d'endettement maximal sur une durée très longue. Les prêteurs pourraient devenir plus sélectifs dans l'octroi de crédits. Toujours selon Michel Mouillart, fin septembre 2004, 50 % des banques avaient stabilisé ou réduit leur production de crédit immobilier. Un groupe tel que le Crédit du Nord a décidé de ne pas proposer de crédits sur plus de 20 ans, et d'appliquer des barèmes de taux plus discriminants pour les emprunteurs ayant un apport personnel inférieur à 20 %. Néanmoins, le nouveau "prêt à taux zéro" (voir p. 11) aidera une partie des acquéreurs à boucler leur financement.

Le Robien, une bombe à retardement ?

Autre facteur de retournement de la conjoncture, le stock de logements neufs (voir p. 45), devrait remonter. Entre 1998 et 2003, seuls 285 000 logements (en accession et en location) ont été cons-truits chaque année, alors que l'Insee estimait les besoins à 330 000 par an. En revanche, 360 000 logements ont été mis en chantier entre novembre 2003 et novembre 2004, et fin 2004, on était plutôt sur un rythme annuel de 400 000  alors que les besoins prévus par l'Insee passent à 290 000 à partir de 2005. Parmi ces logements neufs, la majorité de ceux commercialisés par des promoteurs le sont auprès de particuliers voulant profiter de l'amortissement Robien, ce régime fiscal préférentiel pour l'immobilier locatif. Mais ces incitations fiscales "créent artificiellement une offre locative de 2 à 3 fois supérieure aux besoins", met en garde Loïc Cantin, professeur à l'Institut de la construction et de l'habitation à Nantes. Plus alarmiste, Hervé Jobbé-Duval, président de la Centrale de création urbaine, redoute "une véritable bombe à retardement : dans 2 ans, lorsque les logements Robien arriveront en masse sur le marché de la location, il devrait s'opérer une correction à la baisse, avec des loyers réellement applicables inférieurs à ceux annoncés par les commercialisateurs", sur la base desquels repose l'équilibre financier des montages proposés aux investisseurs. Bon nombre de bailleurs empocheront au bout du compte moins de recettes locatives que prévu. "Ceux qui ont acheté à crédit et ne pourront pas faire face à leurs échéances et se retrouveront acculés à vendre", prédit Hervé Jobbé-Duval, d'où un afflux de logements à vendre. Pour sa part, Jacques Friggit, chargé de mission au conseil général des Ponts et Chaussées, qui a étudié les variations de prix des logements sur plusieurs décennies, estime (voir p. 43) que ces prix sont aujourd'hui anormalement élevés par rapport au revenu disponible des ménages, et insoutenables sur le long terme. Un retournement de tendance est donc probable, qui se traduira par des baisses de prix, sans que l'on puisse prédire s'il aura lieu dans 3 mois, dans un an ou dans 2 ans. À cet égard, souligne Jacques Friggit, "le fort ralentissement des prix et la diminution du nombre de prêts au Royaume-Uni depuis plusieurs mois sont des indicateurs intéressants car, depuis 20 ans, les retournements du marché surviennent dans ce pays quelques mois à un an plus tôt qu'en France".

Si vous le pouvez, attendez pour acheter.

Compte tenu de ces divers éléments, quelle stratégie immobilière suivre en 2005 ? Si vous souhaitez acquérir pour la première fois un logement, tout va dépendre de l'urgence de votre projet. "Vous êtes installé dans un logement qui vous satisfait ? Mieux vaut patienter 3 à 4 ans avant d'en changer, conseille Michel Mouillart. Compte tenu d'un arrêt de la hausse des prix, vous disposerez à ce moment-là d'un pouvoir d'achat plus élevé qu'aujourd'hui". En effet, entretemps, d'une part, vos ressources auront a priori progressé, et, d'autre part, on peut parier qu'au lieu de stagner, les prix auront baissé. En revanche, si vous êtes contraint de changer de logement à brève échéance, rien ne sert de différer votre achat de quelques mois : vous achèterez toujours en haut de cycle. De même , si, propriétaire de votre logement, vous envisagez d'en racheter un autre plus grand, une éventuelle baisse de son prix réduira l'écart avec celui de votre actuel logement. Cela dit, vous pouvez viser le juste prix en sortant des sentiers battus (voir le n° 982 du Particulier), par exemple en achetant un bien nécessitant de gros travaux, ou situé dans un des rares secteurs où les prix ont le moins monté. Dans tous les cas, n'hésitez pas à négocier le prix pied à pied, en prenant en compte que la conjoncture est désormais moins favorable aux vendeurs. Enfin, soyez conscient qu'en empruntant sur une longue durée, votre endettement diminuera très lentement : avec un prêt à 4 % sur 25 ans par exemple, au bout de 5 ans vous n'aurez remboursé que 13 % de la somme empruntée, et 18 % après 10 ans. Autrement dit, si vous devez à ce moment revendre pour racheter ailleurs ou plus grand, votre marge de manœuvre sera réduite, voire nulle si votre logement s'est dévalorisé entre temps.

Si vous investissez, soyez exigeant sur le rendement.

Si vous avez de l'argent à investir, "placer des fonds dans l'immobilier aujourd'hui serait une mauvaise opération : les prix ont augmenté plus vite que les loyers, laminant ainsi la rentabilité", déclare Pierre Arraou, conseiller indépendant en gestion de patrimoine à Pau. Moins catégorique, Jean Perrin estime "l'entrée sur ce marché encore possible, à condition d'acheter un logement ancien situé dans un bon quartier, et nécessitant des travaux. Quant au neuf, mieux vaut s'assurer que le prix n'est pas trop élevé et ne gomme pas l'avantage fiscal Robien". Pour un logement neuf, il faut, en effet, viser un rendement brut (loyer annuel/prix d'achat) d'au moins 5 %, ce qui, compte tenu des charges, des impôts et taxes, et de l'avantage fiscal, correspond à une rentabilité nette de l'ordre de 3 à 6 %, selon votre niveau d'imposition et la durée de l'investissement. Or, les prix et les loyers actuels ne permettent plus d'atteindre ce niveau dans de nombreux secteurs. Dans l'ancien, où les charges et la fiscalité sont plus élevées, le rendement plancher à rechercher est de 9 % (pour une rentabilité nette de 3 à 5 %), ce qui, là encore, n'est possible qu'à condition de prospecter les bons secteurs (sur ces différents points, voir le n° 979 du Particulier). Il importe d'autant plus d'être très sélectif et attentif au rendement que l'état du marché rend, par ailleurs, les perspectives de plus-values incertaines. à l'inverse, si vous détenez un bien dont la valeur a beaucoup progressé, le moment est sans doute venu de concrétiser cette plus-value. À condition cependant de prendre en compte tous les éléments de décision, dont la fiscalité, la plus-value pouvant être imposable si vous détenez le bien depuis moins de 15 ans (voir le n° 972 du Particulier). Si le bien est donné en location, vous devrez le vendre occupé, d'où une décote de 10 à 15 %, à moins que le bail ne soit proche de son terme et que vous puissiez donner au locataire un congé pour vendre. Enfin, comparez la rentabilité actuelle de votre bien et celle que vous pourriez obtenir en réinvestissant le produit de la vente.

Valérie Valin-Stein et Laurence Boccara


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF




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