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Crédits immobiliers : faire face à la hausse des taux

Crédits immobiliers : faire face à la hausse des taux
Décembre 2006
Le Particulier n° 1007, article complet.
Auteur : POZNANSKI (Roselyne)

Alors que les prix immobiliers ont subi une hausse très forte depuis 5 ans, les taux d'intérêt se sont mis, eux aussi, à augmenter sensiblement. Les acheteurs vont donc devoir adapter leur stratégie d'emprunt à cette situation, qui pourrait durer...

Entre juin 2005 et juin 2006, la combinaison de la hausse des prix immobiliers et de celle des taux a réduit le pouvoir d'achat des acquéreurs de 18 %.

Après des années d'argent peu cher, la Banque centrale européenne (BCE) a remonté son principal taux directeur, le faisant passer de 2 % à 3,25 % en un an. Conséquence : les crédits immobiliers à taux révisables, liés au taux d'intérêt du marché monétaire de la zone euro (Euribor) sont passés de 2,70 % en moyenne début 2006 à plus de 3,50 % fin octobre (hors assurance et frais de dossier, pour un emprunt de moins de 15 ans). Du côté des crédits à taux fixes, les plus souscrits en France, on a constaté le même mouvement, dû à l'augmentation des taux à long terme sur les marchés financiers mondiaux. Ils sont ainsi passés, dans le même temps, de 3,50 % en moyenne à 4,20 % (hors frais et pour un emprunt de moins de 15 ans). Par ailleurs, les prix de l'immobilier n'ont jamais été aussi élevés (+ 120 % de hausse en 5 ans). Et même s'ils semblent s'essouffler, les futurs acquéreurs peuvent se demander si c'est encore le bon moment pour emprunter.

Des hausses inégalement répercutées par les banques.

"Ce renversement de tendance survient après 5 années consécutives de baisse", commente François Drouin, président du directoire du Crédit foncier. En effet, de janvier à octobre 2006, les taux fixes des crédits immobiliers de moins de 15 ans ont augmenté de 0,3 à 0,8 point, selon les établissements, et ceux des prêts pour des durées plus longues de 0,35 à 0,75 point. Mais ces hausses ne correspondent pas à celles enregistrées sur les marchés monétaires et financiers. Celle des taux à long terme (des OAT à 10 ans, qui déterminent les taux fixes du crédit immobilier) a été en moyenne de 0,8 point depuis le début de l'année, et n'a été reportée qu'à hauteur de 0,5 point en moyenne, certaines banques préférant rogner sur leurs marges plutôt que d'afficher des taux susceptibles de faire reculer les accédants à la propriété. De même, l'augmentation de 1,25 point sur un an des taux à court terme fixés par la BCE ne s'est pas traduite par un renchérissement de même ampleur des taux révisables, en général indexés sur l'Euribor 1 an, puisque ceux-ci n'ont augmenté que de 0,6 ou 0,7 point.

Par ailleurs, ces hausses ne sont pas répercutées de la même façon par tous les établissements. Pour tenir compte à la fois des évolutions des taux de marché et de la concurrence, certaines banques, comme l'UCB, opèrent des changements de taux "toutes les semaines s'il le faut". D'autres, comme le Crédit du Nord ou LCL (ex-Crédit lyonnais) ne procèdent à des réajustements qu'une fois par mois. Or, ce décalage peut être intéressant : à condition de faire le tour des prêteurs, un particulier peut trouver un taux inférieur d'un quart de point à ceux des autres établissements. Le courtier en ligne Meilleurtaux.com, qui travaille avec plus d'une douzaine de grands prêteurs et qui a une vision globale du marché, indique qu'un emprunteur pouvait encore, début octobre, trouver un taux fixe de 3,75 % (hors assurance et hors frais de dossier) pour un prêt d'une durée inférieure à 10 ans, de 4 % sur 15 ans, de 4,10 % sur 20 ans et de 4,20 % sur 25 ans.

Un impact non négligeable sur les projets immobiliers.

Même limitées, ces hausses de taux ont un impact sur les projets immobiliers des candidats à l'emprunt. Par exemple, pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans, une augmentation de taux de 0,50 % (4,50 au lieu de 4 %), majore les mensualités de remboursement d'environ 40 €. Ce qui renchérit le coût total du crédit de 9 600 €. Cette majoration, relativement faible en soi (un peu plus de 4 %), vient s'ajouter à la hausse générale des prix immobiliers. Résultat, en un an, le pouvoir d'achat généré par une mensualité de 1 000 € a baissé de 18 % (voir page précédente). Pour y faire face, les particuliers doivent soit emprunter moins, soit allonger la durée de leur crédit. Dans le premier cas, la baisse du capital empruntable n'est pas anodine. Il y a un an, avec une capacité de remboursement de 1 000 € par mois, on pouvait emprunter 168 000 € (à 3,80 %) sur 20 ans. Aujourd'hui, on n'obtient plus que 158 000 € (à 4,50 %) sur la même durée. On va donc probablement assister à une remontée de la part de l'apport personnel dans le montant total de l'acquisition, alors que cette proportion n'avait cessé de baisser depuis 2 000 (elle est passée de 26,30 % à 21,70 % entre 2000 et 2005, selon une étude de la commission bancaire de juin 2005). Quant à l'augmentation de la durée du crédit, elle est perceptible depuis quelques années en raison de l'inflation immobilière. Des études réalisées par Meilleurtaux.com et Empruntis.com montrent que la durée moyenne initiale d'un crédit est passée de 16 ans à plus de 19 ans entre 2002 et 2006. D'ailleurs, il est possible d'emprunter sur 25 ans chez LCL, à la Société générale ou à la Bred (pour les taux fixes), sur 30 ans à la BNP-Paribas ou au Crédit foncier, et même sur 35 ans chez GE Money Bank ou à l'UCB. Or cette option est très coûteuse en intérêts (voir ci-contre) et dangereuse en cas de remboursement anticipé effectué trop tôt (voir le n° 999 du Particulier, p. 22).

Recourir à un courtier devient encore plus intéressant.

Pour tirer le meilleur parti des politiques de taux pratiquées par les banques et limiter l'impact des hausses récentes sur votre budget, il est plus judicieux que jamais de recourir aux services d'un courtier en prêts immobiliers (voir le n° 991 du Particulier, p. 34). En effet, non seulement ces professionnels font le tour à votre place des meilleures offres du moment mais, surtout, ils disposent d'une marge de négociation supérieure à la vôtre face aux établissements prêteurs. Un savoir-faire qui peut vous permettre d'économiser de 0,25 à 0,50 point sur le taux nominal de votre crédit. Si vous avez moins de 40 ans, vous pouvez en plus, en optant pour un contrat spécifique, diviser par deux le coût de l'assurance décès-invalidité-incapacité de travail, obligatoire pour couvrir l'emprunt. En revanche, si vous avez plus de 40 ans, vous devrez souscrire cette assurance auprès du prêteur, ce qui vous coûtera entre 0,40 % et 0,50 % du capital emprunté. Faire appel à un courtier peut aussi vous permettre de réduire le montant des indemnités de remboursement anticipé (voir d'y échapper), qui peuvent atteindre 3 % du capital restant dû et qui figurent de façon quasi systématique dans les contrats de prêt à taux fixe. Mais, attention, même en passant par un excellent courtier, certaines négociations sont devenues plus difficiles. Ainsi, un courtier a plus de mal qu'il y a quelques mois à obtenir un financement à 100 % et à plus forte raison à 110 % (pour payer, outre le prix du bien, les droits de mutation et les frais de notaire). Et s'il l'obtient, il pourra difficilement offrir des taux plus favorables qu'en agence, car les prêteurs sont devenus plus regardants. "Compte tenu des prix parfois très élevés pratiqués dans certains quartiers, il y a des dossiers qui ne passent plus", explique Philippe Stolz, responsable des crédits chez BNP-Paribas. Même sévérité du côté des frais de dossier, moins négociables qu'auparavant. "Les faire baisser est actuellement difficile. Seule une détente des taux à long terme permettrait de revenir à plus de souplesse", reconnaît Philippe Taboret, directeur marketing du courtier Cafpi.

Les frais de garantie ont baissé.

Dans ce contexte défavorable, une bonne nouvelle : les prises de garantie coûtent beaucoup moins cher depuis le 1er juillet dernier. Initiée par la réforme du crédit hypothécaire (voir le n° 1003 du Particulier, p. 30), cette diminution du coût de la prise d'hypothèque ou de l'inscription de privilège de prêteur de deniers (PPD), sûretés demandées par le prêteur pour garantir le paiement de sa créance, est très importante. Pour un prêt de 150 000 €, l'inscription de PPD ne coûte plus que 900 € (dont 650 € pour les frais de notaire), au lieu de 1 680 € il y a peu. Devant cette baisse du prix des sûretés enregistrées chez les notaires, les organismes de cautionnement ont réagi et baissé aussi leurs tarifs. Toujours pour 150 000 € empruntés, une caution Crédit logement, par exemple, coûte désormais 1 700 €, contre 2 600 € auparavant. Et, si l'on tient compte de la restitution, en fin de prêt, d'une fraction de cette somme (1 000 € environ), la caution reste financièrement plus avantageuse. Surtout si vous envisagez de rembourser le solde de votre emprunt par anticipation (à la suite d'un déménagement, par exemple), car le système du cautionnement permet d'échapper aux frais notariés de mainlevée d'hypothèque ou de PPD (570 € environ, pour un emprunt de 150 000 €, contre 930 € auparavant). D'ailleurs, les emprunteurs ne s'y trompent pas : à la Bred, 62 % des nouveaux prêts sont cautionnés, 71 % à la Caisse d'épargne île-de-France-Paris et 75 % chez BNP Paribas.

L'emprunt à taux révisable moins intéressant.

Reste la question du type d'emprunt. En effet, face à la remontée des taux, il peut être tentant de choisir une formule à taux révisable, dont le taux de départ est moins élevé. Mais l'écart entre ce dernier et un taux fixe s'est beaucoup amenuisé : il est très faible pour les prêts à taux révisable "capé + 1 point" (formule dans laquelle le taux révisé ne peut dépasser le taux de départ de plus de 1 point) et compris entre 0,7 et 1 point pour les prêts à taux révisable "capé + 2 points" (dont le taux révisé ne peut dépasser le taux de départ de plus de 2 points). Par conséquent, opter pour un emprunt à taux révisable capé + 1 n'a aucun intérêt et choisir un emprunt à taux révisable capé + 2 n'est pas forcément une bonne affaire. En effet, il n'est pas du tout exclu que la BCE continue d'augmenter ses taux alors que les spécialistes pensent que le niveau des taux à long terme devrait en revanche rester stable. "Pour le moment, la situation est favorable aux taux fixes", confirme Dorian Martinez, responsable des prêts au Crédit du Nord. Opter aujourd'hui pour une formule à taux révisable capé + 2 n'est intéressante que sur une très courte période (dans la perspective d'un remboursement anticipé dans les 5 ans maximum) et à la double condition que le taux d'intérêt de départ soit garanti les deux premières années et que le contrat de prêt ne prévoie aucune indemnité de remboursement anticipé. En définitive, avec des prix immobiliers dont on ne sait pas encore s'ils vont baisser et des taux d'intérêt fixes qui ne devraient pas augmenter dans les prochains mois, il peut être encore intéressant d'emprunter autour de 4 % (hors frais).

Roselyne Poznanski


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , HYPOTHEQUE , TAUX DU PRET




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