Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Travaux > Les villes rentables pour le Borloo ancien

Les villes rentables pour le Borloo ancien

Les villes rentables pour le Borloo ancien
Janvier 2007
Le Particulier n° 1008, article complet.
Auteurs : COULAUD (Nathalie), SABARLY (Colette)

Inciter les propriétaires à louer des logements anciens à loyer modéré en contrepartie d'une déduction fiscale, tel est le but du nouveau dispositif Borloo. Voici à quelles conditions et dans quelles villes il peut se révéler intéressant.

Avant de passer au Borloo ancien, comparez plafonds de loyers et prix du marché

Après avoir doté l'investissement locatif neuf de nouveaux dispositifs de défiscalisation avec le Robien recentré et le Borloo populaire, le gouvernement a entrepris de donner un coup de pouce aux logements anciens. Depuis le 1er octobre 2006, le "Borloo dans l'ancien" a pris la suite du Besson ancien. Ce dispositif, issu de la loi engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 et d'un décret no 2006-1200 du 29 septembre 2006, pourrait concerner 30 000 propriétaires par an.

Une déduction de revenus sous conditions.

Le principe est le suivant : le propriétaire s'engage à louer son logement nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant 6 ans au minimum, à des personnes aux revenus limités – on retient ceux de l'année N-2 – et à des niveaux de loyers inférieurs au marché (voir nos tableaux p. 43, 44, 46). En contrepartie, le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de ses revenus fonciers de 30 % pour la convention à loyer intermédiaire, contre 26 % dans le Besson ancien. Mais cela ne va pas sans contraintes. Le bailleur ne peut louer ni à un membre de son foyer fiscal ni à un ascendant ou un descendant, et il ne peut s'agir d'un logement de fonction. En outre, le dispositif ne peut être adopté qu'à l'occasion d'un changement de locataire, mais pas au renouvellement d'un bail, ce qui limite les possibilités. Et surtout, l'obligation de louer à des niveaux de loyers inférieurs à ceux du marché risque de grever la rentabilité du bien. Exemple : en zone A, correspondant notamment à l'agglomération parisienne, où le revenu du locataire ne doit pas dépasser 32 268 € pour une personne seule, le montant du loyer est plafonné à 15,90 €/m2. On est loin des 20 € constatés en moyenne à Paris, par exemple. En fait, de ces critères dépend la rentabilité locative du bien, qui peut tomber sous le seuil critique des 5 % si le loyer plafond est très inférieur au marché.

Autre particularité de ce dispositif, l'obligation de passer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), plus connue pour ses subventions aux propriétaires privés effectuant des travaux de réhabilitation. L'Anah a ici un double rôle. D'une part, s'assurer de la décence des logements concernés, élément important de la remise sur le marché de biens parfois très anciens. D'autre part, attribuer des subventions aux logements ayant besoin d'amélioration, notamment en matière d'isolation ou de mise aux normes de l'électricité. Ces aides sont comprises entre 15 % et 50 % du coût total des travaux, selon leur nature et les ressources du propriétaire, et elles ont pour effet de porter de 6 à 9 ans la durée minimale de location. Reste que la signature de la convention avec l'Anah peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Or, il n'est pas question de signer un bail sans joindre cette convention : le dispositif ne serait pas valable. Une fois la convention signée, le bailleur dispose de 6 mois pour louer le logement. Il n'y a donc pas de temps à perdre. Autre contrainte : cette convention doit se poursuivre en cas de vente du logement, même si la vente est due au décès du bailleur. Le notaire doit alors l'indiquer dans l'acte, avec, comme conséquence inévitable, une minoration du prix de vente du bien.

Un dispositif avantageux en cas de travaux.

Passé les contraintes, le dispositif révèle plusieurs atouts. D'abord, il concerne un grand nombre de logements, les textes n'imposant pas de date limite de construction. Ensuite, il s'adresse à différents types de bailleurs. Ceux qui disposent déjà d'un logement en location et peuvent alors passer en Borloo dans l'ancien au prochain changement de locataire ; ceux qui investissent dans un logement de ce type, avec ou sans travaux ; et ceux qui ont investi dans le neuf il y a peu de temps, sans opter pour le régime Robien recentré ou le Borloo populaire, et trouvent là une excellente solution de repli. "Nous avons acheté un appartement il y a 2 ans au titre de notre résidence principale et nous l'avons habité durant cette période, explique Laurent, propriétaire à Vénissieux (69). À la suite d'une mutation professionnelle, nous avons déménagé et nous souhaitons le louer. N'ayant plus la possibilité d'opter pour le régime Robien ou le Borloo dans le neuf, ce nouveau dispositif nous paraît une bonne formule." Enfin, le Borloo dans l'ancien permet des économies d'impôt non négligeables. Déjà, la déduction de 30 % – atteignant même 45 % en cas de location à loyer "social et très social" (voir encadré p. 45) – est plus intéressante que le régime réel qui ne bénéficie plus de l'abattement forfaitaire de 14 % depuis début 2006 (voir le no 998 du Particulier, p. 44). Prenons l'exemple d'un deux pièces de 48,70 m2 à Grenoble (zone B), calculé par la Fédération de l'immobilier (FNAIM). En Borloo dans l'ancien, le loyer plafond sera de 10,39 €/m2, soit 506 € par mois et 6 072 € par an, contre un peu plus de 546 € par mois et 6 552 € par an en loyer libre. Mais le manque à gagner de 480 € par an est presque compensé par l'économie d'impôt. Dans cet exemple, un contribuable se situant dans la tranche marginale d'imposition à 30 % réalisera en effet un gain fiscal de 461 € sur un an. Toutefois, avec des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, le régime microfoncier et son abattement de 30 % reste aussi intéressant... sauf si l'on entreprend des travaux. En effet, contrairement au microfoncier, le Borloo dans l'ancien permet de déduire les frais de gestion, travaux, intérêts d'emprunt... de ses revenus fonciers, en plus de la déduction de 30 %. Enfin, sachez que si vous remettez en location, avant le 31 décembre 2007, un logement vacant situé dans les huit agglomérations où la demande est la plus forte (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Canne-Grasse-Antibes et Nice), vous bénéficierez en prime d'une déduction spécifique de 30 % sur 2 ans.

Le cœur des grandes villes à éviter.

Reste à déterminer où ce nouveau régime se révèle rentable. Parmi les villes de la zone A, où le plafond de loyer est de 15,90 €, les villes les plus demandées, à commencer par celles de l'agglomération parisienne, sont hors de portée du dispositif. À Paris où le prix moyen du m2 est de 5 500 €, la rentabilité ne dépasserait pas 3,80 % pour un 30 m2 loué au maximum du plafond, voire moins dans les arrondissements les plus chers où les loyers du marché libre atteignent 23 € ou 24 €/m2. Même chose pour des villes cotées comme Saint-Germain-en-Laye, Sceaux ou Bourg-la-Reine. Il faut donc s'éloigner des villes les plus chères pour se tourner vers l'est de l'agglomération, dans des communes comme Créteil, Ivry-sur-Seine ou Torcy, où les loyers de marché sont généralement inférieurs au plafond Borloo. Ainsi, à Torcy, un quatre pièces avec balcon, dans une résidence située à 200 m du RER, est loué 950 € par mois, soit 11,44 €/m2, un montant très inférieur au plafond Borloo. Vendu 205 000 € avec parking, un tel bien procure un rendement annuel de 5,56 % environ. L'Essonne peut aussi intéresser les bailleurs, notamment les villes comme Draveil ou Juvisy-sur-Orge, où les loyers de marché tournent autour de 12,20 € à 12,80 €/m2 pour un prix d'achat ne dépassant pas 3 000 €/m2. Toujours dans la zone A, la Côte d'Azur connaît le même problème de rentabilité dans les villes comme Nice ou Grasse, avec un prix au m2 trop élevé. "Conventionner l'appartement peut tout de même être envisagé lorsque les propriétaires ont hérité d'un bien et n'ont pas eu à réaliser l'investissement", estime Mathieu Toulza-Dubonnet, PDG de MTD Finances, conseil en patrimoine. Autre solution : choisir des endroits encore peu prisés dans ces zones, comme les alentours de Toulon, où les loyers de marché sont de 9,80 €/m2. "On peut aussi opter pour ce dispositif à la Seyne-sur-Mer, près de Toulon, où un trois pièces de 60 m2 s'achète 2 000 € le m2 et se loue environ 600 €/mois. Avec une rentabilité brute de 6 % et une demande locative forte, nous pouvons conseiller ce dispositif à nos clients", explique Olivier Prandi, négociateur pour le cabinet Prandi.

Des villes moyennes à prix raisonnable.

En zone B, couvrant les grandes agglomérations françaises, le Borloo n'est pas rentable partout en dépit de loyers de marché moins élevés. Ainsi, les grandes métropoles régionales comme Montpellier, Bordeaux ou Toulouse sont exclues du dispositif. Dans ces villes, la demande locative est forte, mais les biens sont rares et les loyers de marché incompatibles avec les plafonds du Borloo. Même chose dans certaines villes moyennes comme Chambéry. "Avec la proximité du lac d'Annecy, il faut compter au minimum 3 000 €/m2 pour du récent en bon état, ce qui rend peu rentable un investissement en Borloo ancien", explique-t-on à l'agence Laforêt. Autre problème dans les villes moyennes : la concurrence des programmes de logements neufs et une offre locative souvent supérieure à la demande. C'est le cas pour Agen ou encore pour Angoulême. Dans cette ville, de nombreux panneaux "à louer" barrent les fenêtres des immeubles récemment construits. Certains agents immobiliers proposent même le premier mois de location gratuit. Il est donc risqué de s'y lancer dans le cadre du dispositif Borloo ancien. "L'idéal est de se diriger vers les villes qui n'ont pas encore vu leurs prix monter de façon démesurée, mais qui attirent de nouveaux habitants", explique Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, promoteur immobilier. C'est le cas des zones proches du littoral, comme Nîmes et Montpellier, ou encore de Quimper. "On peut trouver des biens à partir de 1 400 €/m2, avec des travaux, pour des loyers de marché entre 8 et 9 €/m2, donc bien en dessous des plafonds du dispositif Borloo", explique Claude Ledu, de l'agence Century 21 à Quimper. Même chose à Béziers, où les immeubles à rénover sont nombreux et les prix abordables, à 1 300 €/m2 environ, avec des loyers de marché autour de 7 €/m2. Ceci, en dépit de la forte attractivité de l'Hérault, qui accueille près de 10 000 nouveaux habitants par an. Plus au nord, Orléans, Tours, ou, à l'est, Besançon, sont aussi compatibles avec le Borloo dans l'ancien, sous réserve de proposer un produit correspondant bien au marché, la demande locative y étant moins importante.

Des petites villes où la demande locative existe.

Classées en zone C, avec un plafond de loyer de 7,52 €/m2 et des prix de marché beaucoup plus abordables pour l'investisseur, les petites communes présentent le risque d'une demande locative faible. C'est le cas, par exemple, de Villeneuve-sur-Lot, où la demande a été satisfaite notamment par des programmes de logements neufs. Cependant, dans certains départements entièrement classés en zone C, comme le Lot, l'Ariège, l'Aveyron, le Cantal, le Gers et la Haute-Marne, certaines villes peuvent être intéressantes, à l'instar de Cahors, dont le centre-ville offre encore des immeubles à rénover, de Guéret, Rodez ou Foix, avec des loyers de marché inférieurs aux plafonds Borloo dans l'ancien. Dans les autres départements, l'astuce consiste à choisir des villes classées en zone C, mais situées non loin d'une grande agglomération. Prenons le cas de Pézenas (Hérault), une commune de 10 000 habitants située à 30 km de Béziers et à 50 km de Montpellier. "La demande locative est importante alors qu'il y a très peu d'offres, et les loyers de marché sont compatibles avec les plafonds, dit-on à l'agence Orpi de la ville. Rénover un bien et le conventionner peut donc être intéressant pour un investisseur."

N. Coulaud, avec C. Sabarly

 


Mots-clés :

ANAH , BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , PLAFOND DE LOYER , PLAFOND DE RESSOURCES




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier