Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > 2006 et 2007 : faites les bons choix pour vos revenus fonciers

2006 et 2007 : faites les bons choix pour vos revenus fonciers

2006 et 2007 : faites les bons choix pour vos revenus fonciers
Février 2007
Le Particulier n° 1010, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Dans quelques semaines, vous allez déclarer vos revenus fonciers. C'est le moment d'évaluer si le régime pour lequel vous avez opté est intéressant ou s'il faudra en sortir à la première occasion. Voici quelques pistes pour ne pas vous tromper.

Plusieurs réformes ont modifié la fiscalité des revenus fonciers

L'année 2006 a été riche en réformes pour la fiscalité des revenus fonciers. Vous allez devoir en tenir compte en remplissant, dans quelques semaines, votre déclaration des revenus 2006, et dans les décisions de gestion de vos biens que vous allez prendre à partir de 2007. Tout d'abord, la refonte du barème de l'impôt sur le revenu annoncée fin 2005 (voir le n° 998 du Particulier) s'applique aux revenus 2006. Rappelons qu'elle consiste, d'une part, à faire passer le nombre de tranches du barème d'imposition de 7 à 5, et leur taux maximal de 48 % à 40 % ; et, d'autre part, à supprimer ou diminuer divers abattements forfaitaires, en particulier sur les revenus fonciers. "Quel que soit le régime d'imposition de ces revenus, estime Jean-Philippe Ruggieri, directeur général adjoint chez Nexity, dans l'ensemble, la réforme procure des économies d'impôts." D'autant que, par ailleurs, la contribution sur les revenus locatifs (CRL) a été supprimée. À la charge du bailleur, elle était due si l'immeuble avait plus de 15 ans, et représentait 2,5 % des loyers hors charges. Enfin, la loi engagement national pour le logement (n° 2006-872 du 13.7.06) a remplacé le dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif neuf "Robien" par ceux dits "Robien recentré" et "Borloo neuf" ; et, dans l'ancien, le "Besson" par le "Borloo dans l'ancien". Selon le type de biens que vous louez, et les options fiscales que vous avez choisies jusqu'ici, quelles sont les conséquences de ces innovations ?

Vous avez opté pour le microfoncier : vérifiez s'il est intéressant d'y rester

Le régime microfoncier s'applique si vos revenus fonciers ne dépassaient pas, en 2006, 15 000 €, et si vous n'avez pas expressément opté en 2004 ou en 2005 pour le régime réel. Il donne droit à un abattement forfaitaire et automatique sur vos revenus, sans aucun justificatif à fournir. Mais cet abattement exclut tout autre déduction. Ce régime n'est donc intéressant que si vos charges réelles restent inférieures à l'abattement, qui, avec la réforme, a été réduit de 40 % à 30 %. Ainsi, pour un logement loué 1 000 € par mois, les charges doivent représenter moins de 3 600 € (1 000 € x 12 x 30 %) dans l'année, contre 4 800 € (1 000 € x 12 x 40 %) auparavant. Or, en additionnant les frais d'assurances, les honoraires de syndic et le coût des travaux d'entretien, ce seuil est très vite atteint. "Le microfoncier ne reste intéressant que pour les bailleurs qui possèdent des petites surfaces en assez bon état et qui préfèrent la simplicité", explique Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, promoteur immobilier. La baisse de l'abattement forfaitaire augmente, par ailleurs, la part imposable de vos revenus fonciers, qui passe de 60 % à 70 %. Cela ne devrait pas alourdir votre imposition, du fait de la modification du barème. En revanche, les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) sont eux aussi calculés sur le montant imposable, et ne voient pas leur taux diminuer (ils demeurent à environ 11 % en tout). Ainsi, toujours pour un loyer mensuel de 1 000 €, les prélèvements annuels passent de 792 à 924 € (1 000 € x 12 x 70 % x 11 %). Si, après avoir fait vos comptes, vous souhaitez sortir du régime microfoncier, vous devez remplir la case "BE" de votre déclaration de revenus 2006 et joindre une déclaration spécifique de revenus fonciers (n° 2044), sur laquelle vous porterez vos charges réelles déductibles. Attention, il est possible de sortir chaque année du microfoncier, et non pas tous les 3 ans, comme nous l'avions indiqué dans le n° 1007 du Particulier, p. 8.

Vous êtes soumis au régime d'imposition au réel : l'avantage des déductions au réel

Pour le régime réel, l'option s'exerce pour 3 ans : si vous placez vos revenus 2006 sous ce régime, ceux de 2007 et 2008 le seront aussi. Ensuite, l'option se renouvelle tacitement d'année en année, sauf si vous choisissez de revenir au microfoncier (rép. min. n° 94953, JOAN du 5.9.06). Notez que l'option pour le régime réel vaut pour la totalité de vos revenus fonciers : vous ne pouvez pas mettre les revenus de certains de vos biens sous le régime réel et laisser ceux des autres en microfoncier.

Pour la plupart des bailleurs dont les revenus sont imposés au régime réel, "la réforme de 2006 a été favorable, en dépit de la disparition de l'abattement forfaitaire de 14 %", estime-t-on au sein des espaces immobiliers de BNP Paribas. Ainsi, un couple sans enfants ayant perçu 65 000 € de salaires et 7 200 € de loyers en 2005 aura payé un peu plus de 10 000 € d'impôts, et n'en paiera plus que 9500, à revenus inchangés, au titre de 2006. En effet, la suppression des 14 % est compensée par la baisse du barème de l'impôt et la suppression de la CRL, mais aussi parce que, à compter des revenus 2006, les frais d'assurance, de gérance et de procédure judiciaire sont plus largement déductibles (voir p. 51). Néanmoins, vous devez justifier, en cas de contrôle fiscal, le montant de chacune des charges que vous déduisez, et donc garder des justificatifs de toutes vos dépenses, notes d'honoraires, factures, etc. D'où une certaine lourdeur administrative, à laquelle le microfoncier permettait d'échapper. Ces nouvelles possibilités de déduction doivent vous inciter, si vous gérez vous-même le ou les biens loués, à envisager de les confier à un gérant professionnel. En effet, sa rémunération, environ 6 % des loyers perçus, est désormais entièrement déductible. Non seulement vous économiserez le temps passé à vous occuper des loyers et du calcul des charges ou à accomplir les démarches liées à un changement de locataire (temps qui, lui, n'est pas déductible), mais vous bénéficierez, par l'intermédiaire du gérant, de meilleures conditions d'assurances loyers impayés ou vacance locative.

Vous êtes propriétaire-bailleur dans une copropriété : attention aux décomptes de charges

Pour les bailleurs donnant en location un logement dans une copropriété, la déclaration de revenus est plus complexe (sauf s'ils sont au régime microfoncier), surtout si les décomptes envoyés par le syndic sont succincts. Tout d'abord, vous devez déduire de vos revenus 2006 toutes les provisions versées au syndic en cours d'année pour couvrir les charges courantes, correspondant au budget prévisionnel voté par l'assemblée générale (art. 14-1 de la loi du 10.7.65 sur la copropriété), ou aux travaux exceptionnels hors budget prévisionnel (art. 14-2). Cela, que ces provisions correspondent à des charges déductibles ou pas de vos revenus, ou qu'elles soient récupérables ou non sur votre locataire (voir p. 51). Mais en contrepartie, vous devez réintégrer la part des provisions déduites de vos revenus 2005 correspondant à des dépenses non déductibles ou récupérables, ainsi que les régularisations entre le montant des provisions et celui des dépenses réelles de l'exercice 2005. Par exemple, vous avez versé et déduit 1 000 € de provisions en 2005. Après l'arrêté des comptes, les dépenses réelles pour 2005 s'élèvent à 1 300 € : 200 € de dépenses déductibles, 300 € non déductibles, et 800 € récupérables sur votre locataire. Vous devrez réintégrer dans vos revenus 2006 les sommes correspondant aux deux derniers postes (soit 1 100 € en tout). En revanche, vous pouvez déduire au titre du complément de charges (300 €, différence entre les provisions et les dépenses réelles) la part de celui-ci correspondant à des dépenses déductibles ou non récupérables. Si, à l'inverse, les dépenses réelles se révèlent inférieures aux provisions, vous devez réintégrer la différence dans vos revenus (pour plus de détails sur ces calculs, voir notre prochain Guide de la déclaration des revenus locatifs). Enfin, notez que si l'exercice comptable de votre copropriété est à cheval sur deux années civiles, par exemple s'il va du 1er juillet au 30 juin, pour remplir votre déclaration de l'année "n", vous devrez tenir compte des provisions résultant des budgets prévisionnels des années "n-1" et "n-2". Pour déclarer correctement vos revenus fonciers, si les décomptes de charges de copropriété envoyés par le syndic ne sont pas suffisamment détaillés, vous devrez soit obtenir auprès de lui des précisions complémentaires (prévoyez de vous y prendre suffisamment à l'avance), soit calculer vous-même votre quote-part de chaque poste de charges à partir des comptes de l'exercice. Une tâche ardue

Vous avez investi dans un logement neuf : choisissez entre Borloo et Robien

Si vous avez investi dans un logement locatif neuf, "ce n'est pas parce que le logement avait été estampillé Robien ou Borloo par le promoteur qu'il doit être loué sous ce régime. Le bailleur ne fait son choix que lorsqu'il déclare ses revenus", explique Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thésaurus, cabinet de gestion de patrimoine. Par conséquent, si vous avez acheté sur plans un logement qui a été achevé en 2006, ou si, en 2006, vous avez acheté un logement neuf déjà achevé, vous pouvez soit le placer sous le régime microfoncier ou réel, soit opter pour l'un des dispositifs spéciaux Robien ou Borloo, donnant droit à des avantages fiscaux spécifiques. En revanche, une fois que vous aurez opté pour l'un de ces deux régimes, vous serez engagé pour au moins 9 ans, sauf à rembourser au fisc les avantages consentis (voir le n° 1004 du Particulier). En échange du respect de plafonds de loyer et/ou de ressources du locataire, ces régimes permettent de déduire chaque année de vos revenus fonciers une partie du prix du bien (c'est un "amortissement" fiscal), en plus des intérêts d'emprunt et autres charges déductibles. Ainsi, vous réduisez sensiblement vos revenus fonciers, voire, si toutes les déductions possibles leur sont supérieures, vos autres revenus imposables. Dans le régime Robien, l'amortissement est de 50 % sur 9 ans (avec, si la date de l'acte de vente est antérieure au 1.9.06, possibilité d'aller jusqu'à 65 % sur 15 ans), les plafonds de loyer sont assez élevés et il n'y a pas de plafond de ressources du locataire. Avec le Borloo, l'amortissement est de 50 % (9 ans) à 65 % (15 ans), les loyers sont plus bas et le locataire doit respecter un plafond de ressources (peu contraignant néanmoins). Selon Christine Vassal-Largy, "il faut regarder le prix des loyers de marché dans la zone où se situe le bien, et si ces derniers sont inférieurs aux plafonds du Borloo, c'est cette formule qu'il faut choisir, car vous bénéficiez d'un abattement forfaire de 30 % en plus de l'amortissement fiscal". "Vous “effacez” ainsi une plus grande part de vos revenus fonciers, souligne Jean-Philippe Ruggieri, et diminuez la part soumise aux prélèvements sociaux."

En revanche, il n'est pas possible de louer à un ascendant ou à un descendant en Borloo, alors que c'est possible avec le Robien, s'il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Votre locataire va partir pensez au nouveau régime "Borloo dans l'ancien"

Le dispositif baptisé "Borloo dans l'ancien" (voir le n° 1007 du Particulier) offre les mêmes possibilités de déduction que le régime réel, plus un abattement forfaitaire de 30 % ou 45 %. Ce bonus fiscal peut vous faire gagner un à deux points de rentabilité locative. Cependant, vous ne pouvez opter pour ce régime qu'à l'occasion d'un changement de locataire ou si vous mettez en location un logement qui ne l'était pas jusqu'alors. Aussi, n'oubliez pas d'étudier cette opportunité dès qu'un locataire vous donne congé. Par ailleurs, vous devez vous engager à maintenir le logement loué pendant 6 ans au minimum, et, surtout, à pratiquer un loyer inférieur à un plafond, dit "intermédiaire" (abattement forfaitaire de 30 %) ou "social" (loyers plus faibles, mais avec abattement de 45 %). Pour savoir s'il est intéressant d'opter pour ce régime, vous devez, comme pour le Robien et le Borloo dans le neuf, vérifier que les loyers de marché de la zone où est situé le bien sont inférieurs ou égaux aux loyers plafonds (voir le n° 1007 du Particulier) – le Borloo intermédiaire étant plus souvent compatible avec les réalités du marché. De plus, les ressources du locataire ne doivent pas non plus dépasser un plafond. Enfin, pour passer au Borloo dans l'ancien, vous devrez obligatoirement signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), même en l'absence de travaux à réaliser.

Loueurs en meublés : le micro-BIC a perdu un peu de ses attraits

Les loyers tirés de la location d'un logement meublé sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S'ils n'excèdent pas 76 300 € en 2006, ils relèvent du régime d'imposition dit micro-BIC, qui donne droit à un abattement forfaitaire fixé à 71 %, au lieu de 72 % précédemment (conséquence de la réforme du barème de l'impôt). "Or, souligne Jacques Tessier, responsable immobilier de Périal Placement, le micro-BIC ne permet pas de déduire d'autres frais, alors que le logement meublé implique des charges relativement lourdes d'entretien, notamment dans le cas des résidences proposant des services." La diminution de l'abattement alourdit en outre les prélèvements sociaux (CSG et CRDS), calculés sur le montant imposable : pour un loueur en meublé percevant, par exemple, un loyer mensuel de 1 000 €, ils passent sur l'année de 370 € à 383 € (1 000 € x 12 x 29 % x 11 %). Il faut donc étudier l'intérêt de passer au régime réel, qui permet de déduire, pour leur montant réel, toutes les charges d'exploitation et d'entretien courant, et les intérêts d'emprunt : le total peut se révéler supérieur à l'abattement forfaitaire du micro-BIC, voire aux loyers perçus. Dans ce cas, vous pourrez imputer le déficit éventuel sur vos autres BIC de l'année et des 6 années suivantes. Mais pour déterminer ce que vous pouvez déduire, vous devrez tenir une comptabilité détaillée, dont le micro-BIC vous dispensait. De plus, l'option pour le régime réel doit être demandée avant le 1er février de l'année où sont perçus les revenus. Elle est donc exclue pour vos revenus 2006, mais possible seulement pour 2007 (avant le 1.2.07) ou 2008. Cette option est valable 2 ans. Enfin, si vous avez perçu plus de 23 000 € de loyers, le passage au statut de loueur professionnel devient possible, ce qui élargit les possibilités de déficalisation, au titre de l'impôt sur le revenu, voire de l'impôt de solidarité sur la fortune (voir le n° 1006 du Particulier).

Vous êtes en fin de régime : choisissez un nouveau dispositif

Si vous avez investi dans l'immobilier locatif neuf à la fin des années 1990 en optant pour le régime Périssol (ancêtre des régimes Borloo ou Robien), c'est le moment de vous projeter dans l'avenir. En effet, vous vous êtes alors engagé à louer le logement pendant 9 ans au minimum, et vous approchez donc du terme de cette période, ou vous l'avez déjà atteint. Vous pouvez rester dans ce régime, et continuer à déduire 2 % du prix du bien chaque année pendant encore 15 ans, ce qui vous oblige en contrepartie à continuer à louer le bien. Il suffit pour cela de cocher chaque année la case "option amortissement" de votre déclaration de revenus fonciers. Vous pouvez aussi ne pas cocher cette case, et retrouver ainsi votre liberté, notamment si vous voulez revendre le bien ou l'occuper vous-même. Troisième option, possible seulement à l'occasion d'un changement de locataire : passer du Périssol au Borloo dans l'ancien, évoqué plus haut : il faut alors vérifier si la déduction de 2 % du prix reste plus avantageuse qu'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Par exemple, si le bien avait été acheté 100 000 € (656 000 francs environ), cet amortissement représente 2 000 €. L'option Borloo ancien peut alors être plus avantageuse si vous percevez plus de 6 666 € de loyers (6 666 € x 30 % = 2 000 €), et si ces loyers respectent le plafond Borloo. Si vous avez investi sous le régime Besson, qui a remplacé le Périssol à partir de 1999 (avec des paramètres d'amortissement fiscal différents), vous serez confronté à des choix de même nature à partir des revenus de 2008 déclarés en 2009. Enfin, si depuis 1999, vous louez un logement que vous avez placé sous le régime Besson ancien, vous vous êtes engagé à le louer pendant 6 ans au minimum, en échange d'un abattement forfaitaire spécifique sur vos loyers, dont le taux est passé de 40 % pour les revenus de 2005 à 26 % pour les revenus de 2006. Au-delà des 6 ans, vous continuez à bénéficier de l'abattement (par périodes de 3 ans) tant que vous respectez les plafonds de loyer et de ressources du locataire spécifiques à ce régime. Mais vous pouvez aussi sortir de ce régime si vous comptez revendre le logement, occupé ou non, ou le reprendre pour vous. Vous pouvez aussi, à l'occasion d'un changement de locataire, préférer passer au Borloo ancien, dans lequel l'abattement est plus élevé (30 % au lieu de 26 %), mais avec des contraintes de loyer et de ressources équivalentes.

Nathalie Coulaud

 


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MICROFONCIER , REVENU FONCIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier