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Obtenir un crédit immobilier malgré la frilosité des banques

Obtenir un crédit immobilier malgré la frilosité des banques
Février 2009
Le Particulier n° 1034, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Avec la crise financière, les banques sont devenues extrêmement pru-dentes : obtenir un crédit immobilier est de plus en plus complexe. Nous vous présentons nos conseils pour bien préparer votre dossier et négocier efficacement afin d'em-prunter au meilleur prix.

Les chiffres de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels parlent d'eux-mêmes : le marché des crédits immobiliers a fortement baissé au 3e trimestre 2008, avec un recul de 26 % en valeur, par rapport à la même période en 2007. « Principale raison de cette évolution : les banques durcissent les conditions d'octroi de crédits afin de les limiter au maximum », confie le courtier en crédits Meilleurstaux.com. Cette affirmation est à nuancer en fonction des établissements : selon les courtiers, les banques mutualistes comme le Crédit mutuel, le groupe Banque populaire, le Crédit agricole ou la Caisse d'épargne ont resserré leurs conditions, même si ces établissements ne l'admettent pas ouvertement – mais cela n'est pas le cas pour BNP Paribas, la Banque postale ou encore le Crédit foncier. En conséquence, les courtiers en crédits évaluent à environ 15 % les ménages dont les prêts auraient été acceptés il y a quelques mois et qui ont vu leur dossier refusé. Désormais, les candidats à l'emprunt dont la situation professionnelle n'est pas très établie ou qui n'ont pas l'habitude d'épargner ont moins de chances d'obtenir un crédit.

L'attitude des banques est la conséquence directe de la crise financière de l'été 2008 et des difficultés qu'elles ont éprouvées pour se refinancer entre elles, du fait de leur perte de confiance mutuelle. Les prêts interbancaires se sont ainsi taris, réduisant la possibilité pour les banques de trouver des liquidités. Quant au marché de l'immobilier, il s'est bloqué depuis l'été 2008 dans un face à face entre les acheteurs, qui attendent que les prix baissent, et les vendeurs, qui n'acceptent pas encore de voir diminuer la valeur de leur bien. Le nombre des transactions est passé de 700 000 en 2007 à 575 000 en 2008. En outre, les taux des crédits ont augmenté régulièrement : pour un prêt sur 15 ans, leur moyenne est passée de 4,50 % en 2007 à 5,15 % en novembre 2008, décourageant les acheteurs potentiels de s'endetter. Dans les mois à venir, les taux pourraient diminuer un peu à la suite de la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), « mais les banques ne répercuteront pas la totalité de cette baisse, car elles souhaiteront peut-être augmenter leurs marges traditionnellement faibles sur les prêts immobiliers », explique le responsable d'un organisme de cautionnement des prêts immobiliers.

Tous les acteurs du crédit immobilier s'accordent à dire qu'obtenir un crédit nécessite désormais un dossier plus solide, mieux préparé. «Les banques françaises sont plus vigilantes que jamais sur la solvabilité des emprunteurs », confirme Patrice Haubois, responsable de l'offre au Crédit foncier. Revenus nets mensuels, montant de l'apport personnel, habitudes de consommation : tout est désormais examiné de près par les banques, qui ne veulent prendre aucun risque. Avant de se lancer dans un emprunt immobilier, il est donc important de bien savoir ce que va vous demander votre banque et quelle est votre marge de négociation.

Anticipez la préparation de votre demande de prêt

Avant de contacter les établissements bancaires, il faut préparer son dossier en commençant par faire le point sur l'apport personnel disponible, c'est-à-dire l'épargne que le ménage peut utiliser en vue de son achat immobilier. Il y a quelques mois, les banques prêtaient volontiers à des personnes n'ayant aucun apport personnel et empruntant 100 % de la somme nécessaire. Elles pouvaient même aller jusqu'à 110 % pour permettre aux emprunteurs de payer les frais de notaire. « Désormais, il est nécessaire de posséder entre 10 et 20 % d'apport personnel en plus des frais de notaire. Ainsi, sur un projet immobilier de 100 000 €, par exemple, il faut pouvoir apporter 10 000 € plus 6 000 € environ de frais de notaire, soit 16 000 € au total », conseille Patrice Matagne, directeur associé de In&fi, courtier en crédits.

En principe, les banquiers demandent que les mensualités liées au remboursement du bien à acheter ne représentent pas plus de 33 % du revenu net mensuel du ménage. Mais, en réalité, ce chiffre est fluctuant. En effet, les banques prennent en compte le reste à vivre (RAV), somme qui, une fois retirées toutes les charges, permet au ménage d'assurer les dépenses courantes. Dans la pratique, les banques montent jusqu'à 37 % d'endettement pour les très bons salaires et, en revanche, n'acceptent pas de dépasser les 30 % pour les ménages modestes.

Enfin, les banques demandent systématiquement que soient joints au dossier des justificatifs d'ancienneté du salarié. Une exigence qu'elles n'avaient pas il y a quelques mois. Une ancienneté minimale d'un an est requise et doit être attestée par une lettre de l'employeur, précisant que le salarié n'est ni en période de préavis ni en période d'essai, accompagnée des fiches de paie. Si, en l'occurrence, l'un des membres du ménage est en CDD, en attente de CDI, mieux vaut, bien sûr, différer la demande de prêt pour garantir son obtention. Les banques vérifient également que l'emprunteur est effectivement en mesure d'épargner chaque mois une somme d'argent suffisante au remboursement de son prêt, surtout s'il est primo-accédant. Enfin, le candidat emprunteur doit prouver l'absence d'incidents de paiement sur ses comptes. La banque peut donc demander des relevés de compte sur un an, mais aussi des quittances de loyer.

Des taux et des durées qui varient beaucoup selon votre profil d'emprunteur

Depuis l'été 2008, la fourchette de taux est devenue beaucoup plus large, les banques différenciant nettement les profils à risque des dossiers sûrs. Ainsi, un célibataire de 25 ans primo-accédant gagnant 1 500 € net par mois peut se voir appliquer un taux de 5,70 %, alors qu'un couple bien installé dans la vie gagnant 7 000 € par mois bénéficiera d'un taux de 4,50 % (voir notre comparatif, p. 46). Le taux dépend aussi de la durée sur laquelle vous devez emprunter. Sur 20 ans, il faut compter 0,35 % de majoration par rapport à un emprunt sur 15 ans, et 0,40 % sur 25 ans. « Au-delà de 25 ans, les banques ne prêtent plus et elles n'ont d'ailleurs jamais été très favorables aux prêts sur 30 ans », explique Philippe Taboret. Sur 25 ans, non seulement les taux sont plus élevés, mais le dossier demandé par la banque est d'autant plus drastique. On note d'ailleurs une réduction des durées d'emprunt : la durée moyenne est aujourd'hui de 220 mois, contre 228 il y a un an. Enfin, les taux varient aussi selon la région dans laquelle vous empruntez. C'est dans le Nord-Pas-de Calais que l'on trouve les taux moyens les plus chers, à 5,15 %, et en Rhône-Alpes que les taux les plus bas sont enregistrés, entre 4,40 % et 4,80 % (voir la carte de France des taux, p. 43).

Solliciter un crédit relais ou un regroupement de crédits : une affaire délicate

Pour acheter, il est généralement nécessaire de revendre un bien en parallèle. Dans ce cas, il faut souvent souscrire un crédit relais (voir n° 1029 du Particulier, p. 48). Si, officiellement, les banques disent ne pas refuser ce type de crédit, elles sont cependant très prudentes sur l'estimation de la valeur du bien à vendre. Elles prêtent 60 % de sa valeur, alors qu'elles en accordaient environ 80 % en juin 2008. En outre, elles demandent des expertises immobilières afin de vérifier la valeur réelle du logement. Pour souscrire un prêt relais, il faut donc présenter un dossier très solide, notamment si vous n'avez pas fini de rembourser un premier crédit immobilier.

Une autre situation peut fragiliser votre dossier : avoir déjà un encours de crédits. Or, dans de nombreux cas, le candidat emprunteur a déjà souscrit un prêt à la consommation et un prêt destiné à l'achat d'une voiture. Il a déjà amputé son revenu de 15 % d'endettement, avant d'emprunter pour l'achat de son logement. Et s'il y a quelques mois encore, les banques proposaient de racheter ces crédits en cours en les incluant dans le prêt immobilier, « elles le proposent de moins en moins, car même les situations normales sont observées avec circonspection », rappelle le courtier Meilleurstaux.com. Notez, en outre, que certaines banques considèrent les pensions alimentaires comme des charges obligatoires s'apparentant à des emprunts.

Choisir une assurance emprunteur au meilleur prix

Avant de vous accorder un crédit, la banque vous demandera de souscrire une assurance décès-invalidité afin de garantir votre emprunt. La banque vous propose généralement un contrat de groupe préalablement négocié par la banque avec une compagnie d'assurances, contrat sur lequel la banque réalise aussi une marge. Ces contrats de groupe sont généralement coûteux : ils renchérissent de 0,4 à 0,6 % le taux du crédit. Il peut donc être avantageux de passer par une assurance individuelle en demandant une délégation d'assurance. Les banques profitent un peu parfois de la difficulté des particuliers à trouver un crédit pour leur refuser cette délégation. « Si vous avez moins de 40 ans et un bon profil d'emprunteur, il faut tout de même tenter de le négocier, car certaines assurances individuelles sont très compétitives », conseille Sylvie Langlois, directrice générale opérationnelle chez Solly Azar, courtier en assurances. Sachez aussi que le gouvernement a récemment annoncé une réforme du code de la consommation visant à la suppression de l'article L. 312-9, qui permet aux banques d'imposer leurs contrats d'assurance emprunteur. Vous êtes donc, théoriquement, en position de force. La plupart des compagnies d'assurances proposent des assurances emprunteur individuelles, mais vous pouvez demander à un courtier de négocier une offre d'assurance individuelle ou de vous donner des noms de compagnies spécialisées (April, Cardif...).

En revanche, les candidats emprunteurs un peu âgés ou qui ont des problèmes médicaux auront généralement intérêt à accepter l'assurance maison, si leur banque la leur propose, car, dans leur cas, une assurance individuelle peut s'avérer plus chère ou présenter des garanties moindres.

Avec la crise économique et les menaces de licenciement, certaines banques proposeront également aux emprunteurs de souscrire une assurance chômage. « Elle est à éviter, répondent les professionnels, car, généralement, le délai de carence d'un an fait que vous avez le temps de retrouver du travail entre-temps ». En outre, ces assurances sont très chères (compter 100 € par mois).

Satisfaire la garantie bancaire devient de plus en plus difficile

Depuis le retournement de la conjoncture, les banques ont modifié les garanties demandées sur les prêts. Jusqu'à ces derniers mois, les banques acceptaient de prendre une hypothèque sur le bien : en cas de défaillance de l'emprunteur, il revenait alors à la banque de saisir le bien et de le vendre. En cette période de baisse de l'immobilier, les banques veulent éviter ce genre de démarche. Désormais, la plupart des grands réseaux bancaires ne prêtent qu'à des emprunteurs dont les dossiers sont acceptés par les organismes de cautionnement du type Crédit logement ou Compagnie européenne de garantie de cautionnement. Ces derniers se substituent à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur, à charge pour eux de le poursuivre par la suite. Mais le Crédit logement, notamment, n'accepte de donner son cautionnement qu'à de solides dossiers, et élimine plus facilement certains dossiers atypiques, notamment ceux des commerçants, qui ont parfois des revenus suffisants mais fluctuants. Cette nouvelle exigence de cautionnement (compter 2 100 € pour un emprunt de 200 000 €, contre 1 800 € pour une hypothèque) de la part des banques a durci brutalement leurs conditions de crédits. Si vous faites partie de ces profils atypiques, vous avez tout intérêt à vous adresser à votre propre banque. Elle vous connaît bien et sera éventuellement capable d'accepter une hypothèque dont elle pourra mesurer le risque.

Négociez les frais liés à l'emprunt

« En empruntant, nous nous sommes polarisés sur le taux. Nous étions tellement contents d'obtenir un crédit que nous n'avons pas réalisé que les tarifs bancaires – de notre carte bleue, des virements et, de manière générale, de toutes les opérations bancaires – étaient à ce point élevés », expliquent Cyril et Amandine, qui ont obtenu leur prêt auprès d'une filiale de la Caisse d'épargne, non sans regretter ensuite les meilleurs tarifs de leur précédente banque, La Banque postale. Pourtant, même si le retournement de la conjoncture a réduit leur marge de négociation, les emprunteurs ne doivent pas renoncer à faire baisser leurs frais bancaires. D'autant plus que la plupart des banques exigent une domiciliation des revenus pour accorder un crédit, et que vous serez contraint d'utiliser les services bancaires de votre prêteur. Discutez aussi les frais de dossier qui vous seront demandés au moment de l'emprunt. Il ne faut pas qu'ils dépassent 300 €.

C'est aussi à ce moment qu'il convient de négocier les pénalités de remboursement anticipées. En effet, celles-ci peuvent être élevées (6 mensualités de crédits dans la limite de 3 % du capital restant dû, par exemple), afin d'être dissuasives en cas de rachat de crédits, d'autant plus qu'en moyenne, les crédits sont remboursés au bout de 8 ans à la suite d'un déménagement, d'un divorce, ou d'une autre cause, bien qu'ils soient souscrits pour 25 ans. Tentez de négocier un crédit qui ne comporte pas de pénalités de remboursement anticipé.

Prévoyez un large délai d'obtention du prêt

Entre le moment où l'on dépose son dossier à la banque ou auprès d'un courtier, et celui où l'on obtient l'accord du prêt puis son déblocage, il s'écoule un délai qu'il faut savoir anticiper. Le durcissement des conditions de crédits imposées par les banques a eu pour effet d'augmenter le temps qu'elles consacrent à l'examen des dossiers. Selon les courtiers Cafpi et Empruntis, le délai d'obtention de l'offre de prêt est passé de 1 à 2 mois, voire même à 3 mois. À ce délai de traitement s'ajoutent les échanges entre l'agence locale et les directions régionales, les délais incompressibles de 11 jours de réflexion sur l'offre de prêt, et le temps nécessaire au déblocage et au transfert des fonds. Dans tous les cas, comptez un temps suffisant pour mener à bien votre opération immobilière : 4 à 5 mois entre la promesse de vente et la signature de l'acte de vente chez le notaire sont plus confortables que les 3 mois habituellement alloués.

Dans une période où obtenir un crédit est de plus en plus difficile, il est devenu indispensable d'inscrire des conditions suspensives vous permettant de vous dégager sans frais d'une opération immobilière, au cas où la banque ne vous accorderait pas le crédit. Muni de ces conseils, vous voilà armé pour négocier au plus juste votre crédit.

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ASSURANCE EMPRUNTEUR , BANQUE , CREDIT IMMOBILIER , CREDIT RELAIS , TAUX DU PRET




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