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Résidences de tourisme : des promesses difficiles à tenir

Février 2008
Le Particulier n° 1022, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Vendues comme rentables et sans soucis, les résidences de tourisme ont séduit près de 10 000 investisseurs en 2007. Mais la qualité de l'offre devient hétérogène, et les promesses de rendement ne sont pas toujours tenues. Nous vous aidons à évaluer la pertinence d'un tel investissement.

En théorie, l'investissement en résidences de tourisme, proposé notamment par les conseils en gestion de patrimoine (CGP), a tout pour plaire. Vous achetez un logement neuf ou à construire dans une résidence en copropriété, située dans un endroit touristique et disposant de services aux occupants, tels qu'accueil, restauration, blanchisserie, équipements sportifs... Ensuite, vous donnez le logement en location à un exploitant spécialisé, qui en assurera la fréquentation par des vacanciers, la gestion et l'entretien. Vous évitez ainsi les soucis et les aléas de gestion, puisque le loyer vous est dû, que le logement soit occupé ou pas, et que vous ne supportez pas ou peu de charges. En effet, le contrat passé avec l'exploitant n'étant pas un bail d'habitation mais commercial, il peut stipuler que toutes les autres charges (charges de copropriété, petites réparations et gros travaux) incombent à l'exploitant locataire. En pratique, seule la taxe foncière reste généralement à votre charge. Net de charges et avant impôt, le loyer représente chaque année de 3 à 4 % du prix hors taxes du logement. À cela s'ajoutent une fiscalité a priori avantageuse et la possibilité d'occuper vous-même le logement le temps d'une période de vacances, voire, avec certains exploitants, un autre logement. Bref, de là à penser que la résidence de tourisme est à la fois un investissement patrimonial et un investissement plaisir, il n'y a qu'un pas... qu'il ne faut pas franchir inconsidérément. Car la réalité est moins flatteuse.

TVA récupérable : à condition de louer pendant 20 ans.

Côté fiscalité, un premier avantage est la possibilité de récupérer la TVA (19,6 %) sur le prix de l'immeuble neuf. Ce bonus fiscal est accordé si, d'une part, l'exploitant s'engage à fournir au moins trois des quatre services suivants : accueil, petit-déjeuner, linge de maison et ménage ; et si, d'autre part, 70 % au moins des propriétaires de la résidence signent un bail commercial avec le même gestionnaire. Vous devez aussi conserver le logement et le maintenir loué pendant 20 ans. Sinon, vous devrez restituer au fisc l'avantage consenti, au prorata du nombre d'années restant à courir avant 20 ans : les 11/20 de la TVA par exemple si la location cesse au bout de 9 ans. Cependant (rescrits fiscaux n° 2006-34 et 2006-58), cette restitution n'est plus exigée si l'acquéreur à qui vous revendez le logement poursuit le bail commercial.

Les avantages fiscaux du loueur en meublé.

Les loyers que vous verse l'exploitant seront imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, sauf option pour le régime Demessine/ZRR, voir ci-dessous), car vous louez le logement meublé (en pratique, c'est l'exploitant qui se charge d'équiper le logement, et qui vous facture cette prestation). À ce titre, vos recettes bénéficient d'un abattement forfaitaire de 71 %, et seuls les 29 % restants sont imposables. Vous pouvez aussi renoncer à l'abattement forfaitaire et opter pour la déduction de vos charges réelles (régime dit "loueur en meublé non professionnel", LMNP). Les charges supportées par l'exploitant ne sont pas déductibles, mais vous pourrez déduire, outre la taxe foncière, les frais d'acquisition, et, surtout, les intérêts d'emprunt si vous financez votre investissement à crédit, ainsi que l'amortissement du bien (hors terrain) et des meubles, calculé sur le prix d'acquisition hors taxes (voir p. 53). Si ces charges excèdent vos recettes, vous pourrez imputer le déficit correspondant sur vos autres BIC de même nature de l'année et des 6 années suivantes. Les possibilités d'imputation des déficits sont plus étendues pour les contribuables ayant opté pour le régime des loueurs en meublé professionnel (LMP), mais celui-ci implique de nombreuses obligations administratives, comptables et fiscales, et nécessite que vos recettes de locations meublées soient d'au moins 23 000 € par an et supérieures à vos autres revenus.

Une carotte fiscale alternative pour les zones rurales.

Un autre régime fiscal est possible, parfois appelé Demessine, du nom du ministre qui l'a instauré. Il comporte une réduction d'impôt égale à 25 % du coût d'acquisition du logement (frais compris), retenu dans la limite de 50 000 € pour un célibataire et de 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune (soit une réduction maximale de 12 500 € et 25 000 € respectivement). Pour optimiser l'effet de cette réduction, vous pouvez l'étaler sur 6 ans. Par ailleurs, vos loyers seront imposés comme des revenus fonciers, car vous louez le logement nu à l'exploitant, qui l'équipe à ses frais. Vous avez alors le choix entre le régime microfoncier (abattement forfaitaire de 30 %), ou le réel, avec déduction des charges supportées. Toutefois, pour donner droit au régime Demessine, le logement doit faire partie d'une résidence d'une capacité d'au moins 100 lits, classée "tourisme" par arrêté préfectoral. Vous devez en outre le louer à l'exploitant pendant au moins 9 ans, sans pouvoir l'occuper vous-même plus de 8 semaines par an. Surtout, la résidence doit se trouver dans une commune située en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou assimilée (voir carte p. 56). Or celles-ci méritent bien leur nom : elles couvrent essentiellement des zones rurales, peu prisées des vacanciers français ou étrangers, et ne sont quasiment jamais des stations balnéaires ou de ski renommées. Dans les Alpes du nord, par exemple, on trouve essentiellement en ZRR des microstations autour de Beaufort (38) et de Saint-Jean de Maurienne (73). Ce qui n'empêche pas certains promoteurs de miser inconsidérément sur la carotte fiscale : "Récemment, nous avons refusé de commercialiser une résidence de 250 lots dans une station n'offrant que 25 kilomètres de pistes", déplore Olivier Guérin, directeur d'Espace partenaires, qui sélectionne des programmes immobiliers pour les investisseurs. Quelques sites font néanmoins exception, comme Font-Romeu (66), ou les six communes qui se partagent le domaine skiable de Serre-Chevalier (05). À la mer, à une encablure du bassin d'Arcachon, la commune de Mimizan (40) fait, elle aussi, figure de pépite. Espace partenaires y commercialise une résidence 4 étoiles dans laquelle un appartement acquis entre 170 000 et 220 000 € HT devrait rapporter 4 % net par an. Enfin, la Corse offre quelques belles perspectives : Espace partenaires propose à Calvi une résidence 3 étoiles en bord de plage accessible dès 155 000 € HT, avec également une promesse de rendement de 4 %. Autre piste pour investir en ZRR, miser plutôt sur un concept qui a fait ses preuves, comme les Center Parcs développés par Pierre et Vacances (comportant, autour d'un centre aquatique et d'équipements sportifs, des cottages à louer).

Le potentiel touristique doit être évalué.

Hors ZRR, l'investissement dans une résidence de tourisme exige aussi d'être sélectif, même dans une station réputée, telle Les Houches (74) ou La Plagne (73), où MGM commercialise actuellement des programmes. "Il faut toujours se rendre sur place, comme pour n'importe quel autre investissement immobilier. Cela permettra notamment de vérifier l'implantation du terrain au sein de la commune", avertit Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Au-delà des aspects immobiliers, vous devez aussi tenter d'évaluer le réel potentiel touristique de la localité : "Regardez la durée de la saison, les loyers et les prix du neuf hors résidence de tourisme. Si un niveau de prix un peu plus élevé est acceptable du fait de parties communes plus importantes dans une résidence, la différence ne doit pas être excessive non plus", conseille Hervé Kalfon, directeur de la clientèle privée de BPI (Banque patrimoine immobilier). À la montagne, en raison de la baisse de l'enneigement (voir le n° 1019 du Particulier, p. 44), préférez les stations dont une partie au moins du domaine skiable est à plus de 1 800 mètres et disposant de liaisons avec les stations voisines. Enfin, vérifiez que le niveau des services proposés correspond aux attentes d'une clientèle de plus en plus exigeante. "Les récentes résidences de tourisme de très bonne qualité, incluant un centre de fitness et une piscine couverte, et situées à proximité des bonnes tables de la station, séduisent une clientèle aisée qui, 10 ans auparavant, ne trouvait pas ce type d'hébergement dans la vallée des Ménuires", souligne Régine Jay, présidente de l'Office de tourisme des Ménuires (73). Un créneau haut, voire très haut, de gamme occupé par des intervenants tels que le Savoyard MGM ou le Canadien Intrawest. Ce dernier vient ainsi de lancer la commercialisation d'un luxueux complexe touristique de 500 logements à Flaine (74). Des logements du deux aux cinq pièces sont commercialisés de 250 000 à 900 000 € HT et rapporteront, suivant la durée d'occupation souhaitée par le propriétaire, entre 2 et 3 % net. "Nos résidences offrent les prestations d'un hôtel de grand luxe : accueil 24h/24, voiturier, bagagiste, etc.", souligne Jérôme Roche, en charge de la commercialisation de ce programme. Si la résidence est classée "tourisme", le nombre d'étoiles qui lui a été attribué – de 1 à 4 – donne une idée de son confort. Toutefois, les critères de classification datent de 1986 et peuvent parfois se révéler arbitraires, voire désuets. Par conséquent, certains professionnels ou stations, comme Les Menuires (qui attribue des "bouquetins" aux résidences), créent leur propre classification, plus en phase avec la réalité.

La qualité du gestionnaire, un facteur primordial de réussite.

Même si vous avez pris toutes ces précautions, la réussite de votre investissement dépend de la qualité et de la fiabilité de l'entreprise à laquelle le promoteur aura choisi de confier l'exploitation de la résidence. Ce n'est, en effet, pas vous qui choisissez l'exploitant, mais vous serez durablement lié à lui puisque les baux commerciaux sont en général de 9 ans, renouvelables par périodes de 3 ans, avec, en cas de résiliation à l'une de ces échéances, une indemnité d'éviction au profit de l'exploitant, représentant 2 à 3 ans de loyers. En revanche, l'exploitant peut résilier le bail sans pénalités. Les copropriétaires de la résidence doivent alors en retrouver un autre. Vous êtes exposé aux mêmes désagréments si, en cours de bail, l'exploitant ne peut faire face à ses engagements, en sachant notamment qu'en principe, vous perdez la réduction d'impôt liée au dispositif Demessine/ZRR si le bien reste sans gestionnaire plus de 30 jours. En pratique néanmoins, "pour le moment, aucun redressement sur ce motif n'a été constaté", note Me Marot, notaire à Lille. Pour réduire ce risque, investissez dans une résidence gérée par un exploitant présent depuis longtemps dans cette activité, et de taille importante, tel Lagrange, Maeva, Pierre et Vacances (ces deux derniers exploitants font partie du même groupe que Pierre et Vacances immobilier), la Compagnie de gestion hôtelière (liée au promoteur MGM), ou encore Odalys. Vous bénéficierez non seulement de sa solidité financière mais aussi du fait qu'il aura préalablement vérifié la viabilité de l'opération. "Nous ne validons pas de nombreux projets car nous ne nous sentons pas capables de garantir le loyer que le promoteur souhaite faire valoir auprès des investisseurs", explique Isabelle de Wavrechin, directrice générale de Pierre et Vacances. "Aujourd'hui, s'engager sur 5 % et plus, c'est périlleux", constate Pascale Jallet. La gestion de la résidence risque alors d'être acceptée par un exploitant débutant ou peu fiable, qui acceptera de s'engager à un même niveau de rendement peu réaliste, qu'il ne pourra honorer. Ensuite, dans le meilleur des cas, il vous proposera un loyer moindre, ou il mettra la clef sous la porte. "En effet, explique Olivier Guérin, il est d'usage que le promoteur verse à l'exploitant de la résidence un "fonds de concours", pour lui permettre de faire vivre la résidence durant les 2 ou 3 premières années de son exploitation. Malheureusement, certains exploitants peu sérieux se servent de ces fonds pour faire de la cavalerie, et assurer le paiement des loyers des résidences plus anciennes dont ils ont la gestion." Lorsque l'édifice s'écroule, c'est la faillite assurée pour le gestionnaire, et un manque à gagner pour l'investisseur.

Des exploitants peinent à honorer leurs engagements.

Le risque de défaillance de l'exploitant est particulièrement élevé en ZRR, car même les gestionnaires solides peinent à honorer leurs engagements. Les propriétaires d'une résidence à Prayssac (46), gérée par un des intervenants les plus importants du secteur, Odalys, viennent ainsi de découvrir que les prévisions de remplissage et de niveaux de loyers qu'on leur avait fait miroiter étaient beaucoup trop optimistes. Au bout de 3 ans d'activité, Odalys a résilié le bail et en a proposé un nouveau, assorti d'un loyer inférieur. Et l'on murmure que ce ne serait que le début d'une longue liste de renégociations à la baisse, de la part d'Odalys ou d'autres exploitants. Événement plus grave encore, la faillite de Transmontagne, le neuvième gestionnaire français de résidences de tourisme. Là encore, cette faillite pourrait être suivie d'autres. "Jusqu'à présent, on considérait que l'incitation fiscale à investir en ZRR était la contrepartie d'un risque pris par l'investisseur, mais que ce risque pouvait être limité par le choix d'un bon site validé par un exploitant de qualité. Or, les événements récents montrent que ce n'est peut-être plus suffisant", s'inquiète Jean-Claude Szaléniec, directeur du développement du promoteur immobilier Akerys.

Au final donc, et contrairement aux apparences, l'investissement en résidence de tourisme n'est pas de tout repos. Il est donc prudent de ne pas y consacrer plus de 10 % environ de votre patrimoine, sachant que le "ticket d'entrée" est rarement inférieur à 100 000 €. En outre, il paraît peu opportun de réaliser une telle opération uniquement pour bénéficier de la réduction d'impôt Demessine, vu les risques liés aux ZRR, et dans la mesure où ce régime fiscal n'est pas forcément plus avantageux (voir p. 53). L'investissement en résidence de tourisme n'est pas non plus conseillé si vous recherchez avant tout la rentabilité financière. En revanche, vous pouvez utiliser cette formule comme possibilité d'acquérir une résidence secondaire dont vous pourrez profiter immédiatement, quelques semaines par an, en finançant votre achat par un prêt dont les échéances seront couvertes au moins partiellement par les loyers. Investir dans une résidence de tourisme peut aussi s'intégrer à une stratégie de défiscalisation en tant que loueur en meublé non professionnel ou professionnel, pour diversifier votre parc de logements meublés. Dans tous les cas, sélectionnez soigneusement la résidence et son exploitant, en écartant celles dont les promesses de rendement sont trop élevées. Ces précautions vous permettront de minimiser les risques mais aussi, si par malheur l'exploitant rencontrait des difficultés, d'avoir plus de chances que la résidence soit reprise par un autre exploitant dans des conditions financières aussi bonnes que possible.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

DEFISCALISATION , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , RESIDENCE DE TOURISME , ZONE DE REVITALISATION RURALE , ZONE RURALE




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