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Marché immobilier, après le boom le krach ?

Marché immobilier, après le boom le krach ?
Septembre 2008
Le Particulier n° 1028, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Après 10 ans de hausse constante, les prix de l'immobilier stagnent dans le neuf et commencent même à baisser dans l'ancien. En fonction des secteurs géographiques et des types de biens, voici nos conseils pour tirer le meilleur parti de cette nouvelle donne.

Disparus de nos rues depuis des années, les panneaux « à vendre » refleurissent un peu partout sur les façades. Les promoteurs ne savent plus quoi offrir aux acheteurs : frais de notaire, cuisine équipée, voiture, etc. Tous ces signes annoncent un retournement de tendance, confirmé par les chiffres. La plupart des indicateurs sont passés du vert à l'orange, quand ce n'est pas au rouge. Dans l'ancien, par exemple, les hausses de prix à deux chiffres ne sont plus qu'un souvenir, et la majorité des observateurs pronostiquent une progression nulle ou quasi nulle pour 2008. Au-delà, les prévisions sont plus franchement pessimistes. Ainsi, Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, coprésidents de Laforêt immobilier, tablent sur une baisse d'environ 15 % sur 2 ans. Cependant, les professionnels anticipent davantage une correction des prix qu'un effondrement du marché semblable à celui des années 1990. Ils font valoir qu'aujourd'hui l'offre est alimentée par des particuliers qui achètent pour se loger ou pour investir, et non par des professionnels de la spéculation. Autre différence avec le passé, la baisse des prix ne concernerait pas essentiellement l'Île-de-France. « Nous nous orientons vers un marché à plusieurs vitesses : les prix pourraient continuer à augmenter ou stagner dans les métropoles et sur la façade atlantique et méditerranéenne, et baisser dans les petites villes de province », pronostique Philippe Stoltz, responsable du crédit à l'habitat à BNP Paribas.

Sur le marché de l'ancien, les stocks s'accumulent et les prix ne bougent pas

Dans le passé, le signe avant-coureur d'une baisse des prix a souvent été celle du nombre des transactions, une baisse que beaucoup de professionnels constatent actuellement : selon le Syndicat national des professionnels de l'immobilier (SNPI), les transactions ont diminué de 13 % entre le 1er trimestre 2007 et le 1er trimestre 2008. Sur la même période, la Chambre des notaires parisiens enregistre un « coup de froid », avec – 6,3 % sur les ventes d'appartements en grande couronne de l'agglomération parisienne, – 9,8 % en petite couronne, et – 13,6 % à Paris même. Et selon les premières estimations, la diminution de l'activité se serait encore aggravée au 2e trimestre. Corollaire, les biens mettent plus longtemps à se vendre – 8 mois en moyenne contre 3 il y a un an – et les stocks augmentent. « Au printemps 2006, j'avais 90 biens en cours de vente, 2 ans après j'en ai 215 », se désole Jean-François Buet, Président de la Chambre Fnaim de Côte-d'Or. Cette atonie est imputable à la désertion des acheteurs pour lesquels la brutale flambée des taux d'intérêts a diminué la solvabilité, l'an dernier. En effet, jusqu'à 2007, l'envolée des prix avait été atténuée par des taux historiquement bas et un allongement de la durée des prêts, atteignant parfois 25 ou 30 ans. Mais la remontée des taux d'intérêt à long terme sur les marchés financiers et la crise des « subprimes » (prêts immobiliers à risques consentis aux ménages américains) ont contraint, depuis l'été 2007, les établissements financiers à reconstituer leurs capacités financières en remontant les taux auxquels eux-mêmes prêtent aux emprunteurs. De 4,35 à 4,50 % au printemps 2007 (hors assurance), ils ont atteint 4,75 % à l'automne 2007 et flirtent aujourd'hui avec les 5 % ; un niveau qui devrait toutefois se stabiliser jusqu'à la fin de l'année. Mais le mal est fait, et la hausse a privé de crédit les acquéreurs les moins aisés. D'autant que, parallèlement, les banques ont resserré les critères d'attribution des prêts. Ancienneté professionnelle, apport personnel, train de vie, voire âge des véhicules de la famille : les dossiers sont étudiés avec la plus grande attention. « Nous estimons aujourd'hui le taux de refus de prêt à 25 %, essentiellement chez les primo-accédants », explique Guy Portmann, président du groupe France terre. Quant aux acheteurs solvables, beaucoup diffèrent leur acquisition en tablant sur une baisse des prix, mais surtout à cause d'une conjoncture globale très incertaine. « La petite annonce dans Le Figaro est un excellent baromètre immobilier... J'en ai passé une pour un appartement haussmannien de 120 m² situé dans une rue agréable du XVIe arrondissement, sans mention de prix. Avant, une telle annonce suscitait jusqu'à 80 appels. Là, je n'en ai eu qu'un seul », signale Serge Bonamy, de l'agence immobilière Bonamy.

Les biens surcotés ne se vendent plus

Attendue par des acheteurs qui ont atteint l'extrême limite de leurs capacités financières, la stagnation ou baisse des prix n'est pas encore intégrée par les vendeurs. « Sur Dijon, les acheteurs recherchent des trois pièces à 150 000 €, mais les vendeurs s'entêtent à les proposer entre 170 000 et 190 000 € », soupire Jean-François Buet. Dans les beaux quartiers parisiens, « les vendeurs sont arc-boutés sur une fourchette de 10 0000 à 12 000 €/m² alors que les acheteurs ne sont plus disposés à aller au-delà de 9 000 €/m² », constate Serge Bonamy. Auparavant, ces biens surcotés finissaient par se vendre car, grâce à la hausse continue des prix, ils se retrouvaient tôt ou tard au niveau du marché. Mais bien que cela ne soit plus vrai, les vendeurs attendent encore plusieurs mois avant de revoir leurs prétentions à la baisse. Cet attentisme est risqué, puisque entre-temps le marché risque de baisser encore, et également coûteux lorsque le vendeur a acquis un nouveau bien avant d'avoir vendu le précédent, en souscrivant un prêt relais. Sur un prêt de 200 000 € à 5 %, patienter 6 mois de plus pour revendre représente presque 5 000 € d'intérêts en plus, et 10 000 € au bout d'un an. C'est pourquoi, prudents, de nombreux notaires conseillent aujourd'hui de vendre d'abord et d'acheter ensuite.

Des baisses sélectives pointent à l'horizon 2009

Aujourd'hui, les biens sans défaut majeur et mis en vente à leur juste prix continuent à se vendre quasiment sans négociation et vite, 3 ou 4 mois maximum, parfois beaucoup moins. « À Paris, nous avons vendu en moins de 15 jours un loft de 675 000 € dans le XIe arrondissement et un appartement avec terrasse de 1,4 M€ dans le XVIe. Dans le même arrondissement, un atelier d'artiste a trouvé preneur en 48 heures. Mais il est vrai que nous refusons systématiquement les biens surévalués. », souligne Nicolas Libert, fondateur de l'agence Ateliers, loft et Associés... Cependant, le marché pourrait se durcir dans les prochains mois, avec des corrections de prix sur certains types de biens ou secteurs géographiques « À Paris et en Île-de-France par exemple, l'appartement avec défauts – un rez-de-chaussée sur cour, par exemple – risque de baisser de 10 à 15 % sur un an, alors que le bien standard de qualité devrait stagner. En province, le logement médiocre pourra perdre entre 15 et 20 %, et le produit classique stagner ou légèrement diminuer, dans la limite de 5 %. En revanche, quelle que soit la localisation géographique, l'immobilier de prestige devrait continuer d'augmenter de 5 à 10 % », résume Olivier Bokobza, directeur général des Espaces immobiliers, filiale du groupe BNP Paribas. « Lorsque le marché devient incertain, les acheteurs privilégient les valeurs sûres », ajoute Loïc Hervé, directeur de l'immobilier résidentiel chez Gécina. C'est ainsi que, hausse des prix du carburant oblige, les logements excentrés et mal desservis devraient plus souffrir que ceux bien placés. De même, les villes de province où est programmée la fermeture d'une caserne, d'un hôpital ou d'un tribunal seront parmi les premières à voir leurs prix chuter. Concrètement, excepté si vous envisagez d'acquérir un bien de prestige – propriété en front de mer, hôtel particulier, etc. – vous avez tout intérêt à ne pas vous précipiter. « Aujourd'hui, les acquéreurs prennent leur temps et tiennent compte d'un nombre plus important de critères : carburant, trajets, carte scolaire, etc. », constate Gwénaelle Komaroff-Boulch, notaire à La Chapelle-des-Fougeretz (35). En effet, retarder votre acquisition vous permettra d'améliorer votre pouvoir de négociation. Pour le moment, les vendeurs ne sont pas enclins à baisser les prix, mais le rapport de force changera dans quelques mois, surtout si le bien que vous convoitez est sur le marché depuis longtemps.

Les promoteurs réduisent leur activité

La morosité gagne aussi l'immobilier neuf, avec des délais de commercialisation passés de 10 à 12 mois entre mai 2007 et mai 2008. On murmure ainsi qu'en mai dernier, un grand promoteur national n'aurait enregistré que 11 réservations sur ses 40 programmes représentant plusieurs milliers de logements. Un autre professionnel, Kaufmann & Broad, a innové en mettant en vente sur le site vente-privée.com, spécialisé dans la vente de produits de grandes marques à prix cassés, 260 logements sur toute la France avec une décote de 5 à 7 %, pour « accélérer le démarrage de la commercialisation ». En effet, le nombre des logements disponibles à la vente (en projet, en chantier, ou déjà construits) dépasse désormais les 100 000, un niveau jamais atteint depuis la crise des années 1990. Aussi, les professionnels réduisent la voilure : le nombre des permis de construire a baissé de 15 % en un an (avril-juin 2008/avril-juin 2007), et celui des mises en chantier de plus de 28 %. La plupart des promoteurs ont créé des « comités de désengagement » chargés d'éliminer, parmi les projets en cours, ceux dont la viabilité n'est plus assurée. « Depuis 18 mois, sur les programmes importants, nous nous réservons souvent la possibilité d'annuler l'opération si nous n'atteignons pas 30 % de précommercialisation, c'est-à-dire de réservations avant la date prévisionnelle de démarrage du chantier », confie William Truchy, directeur général adjoint de Kaufman & Broad. « Plutôt que de nous retrouver avec un programme invendu, nous préférons annuler l'achat du terrain et verser le dédit au propriétaire de celui-ci », renchérit Gilles Bayon de la Tour, directeur général d'Ogic. Quant aux banques, note Guy Portmann : "certaines exigent maintenant un taux de précommercialisation de 50 %, contre 30 % auparavant, pour débloquer les prêts qu'elles nous consentent».

Les réalisations d'entrée et de haut de gamme trouvent toujours preneur

Cela dit, comme pour l'ancien, le neuf s'oriente vers un marché à plusieurs vitesses. Les stocks de logements standard s'accumulent dans les villes où les constructions neuves – souvent destinées à des investisseurs en quête de défiscalisation – sont pléthore. Ailleurs, les programmes de bonne qualité et correctement situés continuent à se vendre aisément. Cogedim a ainsi enregistré, dans les quatre premiers jours du lancement d'une opération de standing à Garches (92), près de 30 réservations sur 140 logements mis en vente. À Hyères (83), plus de la moitié du programme Royal Sea Palm du promoteur Ogic, situé sur l'un des derniers terrains en front de mer, a été commercialisée en moins de 6 mois. Les biens les plus chers ont été vendus les premiers, certains clients n'hésitant pas à investir plus d'un million d'euros. Avec un niveau de budget plus modeste, le constat est le même à Troyes (10) : ce sont les duplex les plus onéreux – 300 000 € environ – qui se sont vendus le plus vite dans un programme de près de 130 logements, commercialisé par Marianne Développement. À l'opposé de la gamme des prix, des programmes de l'Agence nationale de rénovation urbaine (dits zones Anru) continuent à bien se vendre à Saint-Denis (93), Vaux-en-Velin (69), Vénissieux (69), Meaux (77), ou encore à Grigny (91). Leurs acheteurs bénéficient, sous conditions de ressources, d'une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 % – ce qui équivaut à 14 % de réduction de prix – et de prêts à taux zéro (PTZ) plus importants. Un dispositif d'autant plus intéressant que, contrairement à l'ancien, les prix du neuf ne devraient pas sensiblement baisser dans les prochains mois.

Vers la stabilisation des prix du neuf

« En 1990, les promoteurs ont été contraints de consentir des rabais de 15 à 20 % pour pouvoir écouler leurs stocks de logements déjà construits mais vides, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui », souligne Emmanuel Parot, analyste financier à la société de Bourse Gilbert Dupont. En revanche, poursuit-il « les acquéreurs sont à la limite de leur solvabilité », c'est pourquoi les professionnels vont s'efforcer de ne pas répercuter dans leurs prix de vente les surcoûts de construction – de 10 à 15 % – résultant des nouvelles exigences en matière d'économies d'énergie et d'accessibilité aux handicapés. Les professionnels devraient plutôt rogner sur leurs marges – autour de 11 % actuellement – et négocier les prix du foncier, qui constituent la principale variable d'ajustement du coût de réalisation d'un programme. « Les nouveaux terrains mis en vente le sont à des prix un peu plus bas qu'auparavant. Et quand cela est possible, nous renégocions à la baisse avec les vendeurs de terrains les promesses de vente déjà signées », explique René Metz, président de Meunier Habitat. C'est pourquoi, si vous envisagez d'acheter un bien de qualité dans le neuf, il ne faut pas escompter de baisse de prix dans les mois à venir. Vous pouvez avoir intérêt à acheter un programme en cours, dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2007. Après cette date, en effet, la loi du 11 février 2005 impose de nouvelles règles d'accessibilité pour les handicapés : superficie accrue des sanitaires, des dégagements, et d'au moins une chambre. Un agencement que certains clients regrettent, ce qui fait dire à un promoteur, sous couvert d'anonymat, que ces logements se valoriseront moins bien...

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CONSTRUCTION IMMOBILIERE , CREDIT IMMOBILIER , LOGEMENT , MARCHE IMMOBILIER , PRIX , TAUX DU PRET




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