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26/02/2009 - Prêt à taux zéro et autre prêt à taux réglementé

Vous souhaitez acheter votre résidence principale à crédit et vous souhaitez savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro ou d’un autre prêt à taux réglementé (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt 1% patronal…). Vous voulez savoir quelles sont les conditions de ressources imposées pour l’octroi de ces prêts (elles ont été récemment assouplies pour certains de ces prêts), quel est le montant maximal de ces prêts (qui ont été doublés pour le prêt à taux zéro par les dernières lois de finances), leur durée, les conditions de cumul avec d’autres prêts ou l’APL (aide personnalisée au logement…). Voici les réponses à l’ensemble des questions que vous nous avez posées.

Propriétaire de ma maison, je vais faire une isolation par les murs extérieurs. Aurais-je droit à l’éco-prêt à taux zéro ?

Oui. L'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) concerne la réalisation de travaux de rénovation thermique. Les différents aménagements autorisés par l'éco-prêt à taux zéro doivent s’inscrire dans le « bouquet de travaux » dont l’isolation thermique des murs extérieurs fait partie. Cependant, le projet de l'emprunteur devra toujours comporter au moins deux des travaux mentionnés dans ce bouquet (exemple : isolation des murs extérieurs et de la toiture).


Quelles conditions dois-je remplir pour en bénéficier ?

Il peut être obtenu par tout propriétaire d’un bien immobilier ancien (maison individuelle, appartement en copropriété ou non) dont la construction s'est achevée avant le 1er janvier 1990 et occupé à titre de résidence principale par le propriétaire ou son locataire. Aucune condition de ressources n'est exigée pour bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro.


Quelles formalités devrais-je accomplir ?

Pour bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro, l'emprunteur doit fournir les devis des travaux qu'il envisage d'entreprendre à un établissement de crédit ayant passé une convention avec l'Etat (Comparatif établi par l'Ademe). Après accord de la banque, son bénéficiaire dispose d'une durée de 2 ans pour effectuer les travaux effectivement prévus et produire auprès de l'administration fiscale les justificatifs des travaux effectués. L'administration fiscale peut être amenée à réclamer le remboursement du prêt si les travaux n'ont pas été effectués durant cette période.


Quel est le montant maximal de ce prêt ?

Quel est le montant maximal de ce prêt ? Plafonné à 30.000 euros au maximum par logement, il devra être remboursé dans un délai de 10 ans. Ce prêt est accordé jusqu'au 31 décembre 2013 par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'Etat.


J’ai acheté un appartement avec un prêt à taux 0 et je souhaite faire installer des portes-fenêtres ouvrant droit à crédit d’impôt développement durable. Pourrais-je bénéficier de l’éco-PTZ ?

Non, sauf pour des offres de prêts émises jusqu'au 31 décembre 2010, lorsque le revenu fiscal de référence du ménage de l'avant-dernière année (N-2) précédant l'offre d'éco-prêt à taux zéro est inférieur à 45 000 €.


En dehors du crédit d’impôt développement durable, est-il possible de cumuler plusieurs dispositifs ?

Oui, les propriétaires qui occupent leur logement peuvent bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro et d'un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et le prêt à taux zéro obtenu le cas échéant pour l'acquisition du logement.


Célibataire avec un revenu fiscal de référence de 14 500€, je vais réaliser mon premier achat avec un appartement neuf. Mon revenu me permet-il de prétendre au Prêt à taux zéro(PTZ) ?

Oui. Pour les Prêts à Taux Zéro (PTZ) émis entre le 15 janvier 2009 et le 31 décembre 2009, le revenu maximum pour bénéficier du dispositif est fixé par décret. Les revenus pris en compte sont ceux de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mai, l'année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er juin et le 31 décembre. Pour une personne seule, le plafond du revenu fiscal de référence en 2009 est fixé à 31 250€ pour la Zone A et à 23 688€ pour la zone B. Une personne percevant moins que ce plafond peut donc bénéficier du PTZ.


Quelles sont les autres conditions ?

Les bénéficiaires du prêt à taux zéro sont des personnes physiques qui accèdent à la propriété pour la première fois, c'est-à-dire celles qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années précédant l'offre de prêt. Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à titre principal est titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie, bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation spéciale (AES), victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle ou technologique par exemple).


Quel le montant maximal du prêt à taux zéro auquel je peux prétendre ?

S’agissant de financer l'acquisition ou la construction d'un logement neuf : 30 % du coût de l'opération (porté à 40 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines) pour les prêts émis du 15 janvier au 31 décembre 2009 ou 100 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans finançant la même opération. Le montant de l'opération retenu est lui-même plafonné en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la zone géographique A, B ou C (dont la liste figure sur l'arrêté du 19 décembre 2003) et de l'ancienneté du logement. Pour un célibataire, le montant maximum accordé pour le financement d'un logement neuf sera de 32 100€ si le logement se situe dans la zone A, 26 400€ pour la zone B et 20 700€ pour la zone C.


Souhaitant acheter un premier appartement, je vais solliciter un PTZ auprès de ma banque. La banque peut-elle me refuser un Prêt à taux zéro ?

Un Prêt à taux zéro ne peut pas se refuser à partir du moment où l’emprunteur remplit toutes les conditions. Le SGFGAS, (société de gestion du fond de garantie à l’accession sociale à la propriété) service qui s'occupe des Prêts à taux zéro, contrôle les dossiers des banques, les rémunère pour ces dossiers qu'elles instruisent et les garantit contre les impayés.


Puis-je faire un Prêt à taux zéro sans autre prêt ?

Non. Le PTZ a été conçu pour être un prêt complémentaire à un prêt principal.


En cas de transfert de prêt pour l’achat d’une nouvelle habitation, puis-je transférer aussi mon Prêt à taux zéro ?

Oui. L’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, s’il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du PTZ. Pour ce transfert, il n'est pas demandé de justificatifs de revenus mais vous ne pouvez pas en modifier les caractéristiques, tant au niveau du montant que des modalités de remboursement. Pour que le transfert soit possible, cet achat doit suivre la vente dans un délai maximal de 6 mois. A l’expiration de ce délais, il faudra rembourser le Prêt à taux zéro.


En cas de transfert de mon crédit immobilier de mon ancienne banque à une autre, puis-je transférer mon Prêt à taux zéro dans le nouvel établissement ?

En cas de transfert de mon crédit immobilier de mon ancienne banque à une autre, puis-je transférer mon Prêt à taux zéro dans le nouvel établissement ? Non. Il est quasiment impossible de faire reprendre un Prêt à taux zéro. Les banques perçoivent un crédit d'impôt pour compenser les intérêts non versés. Ce crédit d’impôt est imputé à hauteur de 50 % lors de la mise en place du prêt et de 50 % l’année suivante. Si le prêt est transféré, la nouvelle banque ne touche rien, c’est la raison pour laquelle la plupart des banques ne veulent pas faire de transfert de Prêt à taux zéro.


Si je décide de vendre ce logement sans faire de transfert, aurais-je droit à un deuxième Prêt à taux zéro pour une nouvelle habitation ?

Non. Il n’est possible de faire un Prêt à taux zéro qu’une seule fois


Elève infirmière rattachée au foyer fiscal de mes parents, je n’ai disposé en 2007 que d’un revenu annuel de 500 €. Par contre en 2008, j’ai perçu des salaires que je vais déclarer seule. N’ayant pas d’avis d’imposition personnel au titre de 2007, dois-je obligatoirement différer mon achat pour bénéficier du PTZ?

Oui. En l’absence de déclaration de revenus, il est impossible d’avoir droit au Prêt à taux zéro. La situation est la même pour les personnes n’ayant perçu des revenus qu’à l’étranger. Cependant, les règles ont été assouplies depuis l’arrêté du 2 avril 2008 (JO du 10) relatif aux conditions d’application des dispositions concernant les avances remboursables du PTZ .Le montant total des ressources à prendre en compte est égal à la somme des revenus fiscaux de référence au regard de l'avis d'imposition N-2 pour les offres faites de janvier à mai et de l'avis d'imposition N-1 pour les offres émises à partir du mois de juin, sans avoir à produire l'avis N-2.


Que se passe-t-il si je n’ai pas renvoyé ma feuille d’impôt dans les délais ?

A défaut de fournir un avis d’imposition définitif, soit il faut rembourser le Prêt à taux zéro, soit il faut rembourser le montant du crédit d’impôt accordé à la banque par le Trésor.


Je viens de me marier sous le régime de la séparation de biens. Peut-on avoir droit à un Prêt à taux zéro par personne dans un couple pour un même achat ?

Non. Il ne peut y avoir qu'un seul Prêt à taux zéro par acquisition.


Peut-on, lors de la demande de Prêt à taux zéro, ne déclarer que mes propres revenus et pas ceux de mon conjoint ?

Non. Le Prêt à taux zéro est accordé en fonction du nombre d'occupants du foyer. Si le logement est occupé par un couple, leurs deux avis d’impôts sont nécessaires. Un occupant est quelqu’un qui réside et vit dans le logement à titre de résidence principale. Ce ne sont donc pas les seuls revenus de l’emprunteur qui rentrent dans les critères d’attribution mais ceux cumulés de tous les occupants. Par ailleurs, l’ensemble des occupants doit remplir les conditions exigées dont celle d’être primo accédant.


Que se passera-t-il en cas de divorce ou de séparation ?

Dans ces cas, celui qui se verra attribuer le logement bénéficiera du Prêt à taux zéro en cours à la condition qu’il reste dans sa résidence principale.


Je vais acheter un appartement dans une copropriété. Ai-je droit au Prêt à taux zéro ?

Oui. En matière de Prêt à taux zéro, les copropriétaires et les indivisaires sont considérés comme propriétaires de leur résidence principale.


Pourrais-je mettre ce bien en location même si le PTZ n’est pas intégralement remboursé?

Oui mais à des conditions très restrictives. Le bénéficiaire ne peut mettre en location en conservant le Prêt à taux zéro que s’il doit laisser son logement pour des raisons professionnelles (mobilité de plus de 70 km, chômage depuis plus d’un an, incapacité ou invalidité) ou personnelles (décès d'une personne composant le ménage, divorce).


Quelles sont les conditions particulières que doivent revêtir le bail ?

Le bail ne doit de plus, pas dépasser 6 ans, le loyer annuel être d’un maximum de 5 % du coût de l'opération et les ressources des locataires doivent être sous le plafond de ressources.


Mon frère fait construire une maison sur un terrain dont il est déjà propriétaire. Cette maison va devenir sa résidence principale. Pourra-t-il bénéficier du prêt à 0% ?

Oui, le fait d'être propriétaire du terrain n’empêche pas l'accès au prêt à taux zéro pour la construction de la maison. La valeur du terrain sera considérée comme un apport personnel sur le montant du coût total de l'opération.


Nous souhaitions éventuellement constituée une SCI pour construire une maison Une SCI peut-elle avoir droit à un Prêt à taux zéro ?

Non. Le PTZ n’est accordé qu’aux personnes physiques.


En indivision avec mon frère et ma sœur de la maison de mes parents décédés, je souhaite racheter leurs parts afin d’en faire ma résidence principale. Pourrais-je bénéficier du PTZ pour ce rachat ?

Non, cette opération contrevient à l’un des critères majeurs du dispositif du prêt à taux zéro, celui de la primo-accession. L’objectif du prêt à taux zéro est de faciliter l’accession à la propriété pour des personnes et des ménages qui ne sont pas propriétaires. Or, si une personne souhaite racheter une soulte, c’est parce qu’elle est déjà propriétaire d’une autre partie du bien immobilier.




Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , PRET A TAUX ZERO




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