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Relations de voisinage : le bornage garantit votre propriété

Relations de voisinage : le bornage garantit votre propriété
Juin 2011
Le Particulier Immo n° 276, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Au rang des conflits de voisinage, les limites de propriété sont parmi les plus sensibles. Seul un bornage permet de délimiter de façon irrévocable un terrain.

Ajouter un garage au fond du jardin, construire une terrasse prolongeant la maison, installer une fenêtre supplémentaire, planter une haie d’arbustes… Autant de projets qui nécessitent de savoir précisément où commence et où finit sa propriété, par crainte de voir le voisin ou se plaindre que vous contrevenez aux règles de distances minimales imposées par rapport à la limite séparative. Que l’on réside en zone urbaine, où chaque mètre carré est compté, ou en secteur rural, où un terrain s’apprécie à l’hectare, cela ne change rien à l’affaire : la délimitation du périmètre qui définit les contours de la propriété est la principale source de litige entre voisins. La solution pour éloigner le spectre du conflit ? Effectuer un bornage. C’est la seule opération qui garantisse la contenance véritable d’un terrain.

Le bornage du terrain est-il obligatoire ?

Si vous êtes déjà propriétaire, rien ne vous oblige à borner votre terrain. C’est pourtant fortement conseillé, afin d’éviter des litiges avec vos voisins, ou la mairie, si vous avez un projet affectant la limite séparative de vos propriétés – l’édification d’une clôture, par ­exemple – ou nécessitant une autorisation ­d’urbanisme, comme le percement d’une ouverture. Vous n’êtes pas non plus obligé de faire borner votre parcelle si vous mettez en vente votre propriété. En revanche, si vous vendez un terrain destiné à la construction, la loi vous oblige à indiquer, dès l’avant-contrat, si le descriptif du terrain résulte, ou non, d’un bornage (art. L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme), et ce, sous peine de nullité de la vente. Enfin, si vous vendez une parcelle en vue de la diviser pour créer une nouvelle parcelle sur laquelle vous avez – ou un futur acquéreur a – l’intention de faire construire, le bornage devient obligatoire (art. L. 442-1). Vous êtes en effet considéré comme lotisseur. Jusqu’au 1er octobre 2007, il fallait créer au moins trois lots pour mériter ce statut. Aujourd’hui, la première division suffit. Une opération de plus en plus fréquente. « Au prix du mètre carré dans les zones périurbaines, des divisions parcellaires sont souvent effectuées pour créer des terrains à bâtir, engendrant, du même coup, plus d’opérations de bornage que par le passé », constate Isabelle Goettelmann-Lavedan, géomètre expert dans le Val-d’Oise.

Sur quoi peut-on s’appuyer pour connaître les limites de sa propriété ?

Hormis les cas où un bornage en bonne et due forme est obligatoire, vous pouvez avoir besoin de faire reconnaître votre droit sur une parcelle. Si le terrain a déjà fait l’objet d’un bornage dans une vie antérieure, il a valeur définitive, qu’il découle d’un accord amiable ou d’une décision de justice. En vertu de l’adage « Bornage sur bornage ne vaut », un bornage existant s’oppose en effet à une nouvelle demande, et s’impose même au juge (Cass. civ. 3e, 26.11.97, n° 95-17644). Pour savoir si un précédent bornage a été effectué, vous pouvez désormais consulter le portail Géofoncier (voir encadré p. 55), qui intègre progressivement la banque de données des géomètres experts (Aurige), regroupant les actions en bornage ayant abouti.
En revanche, inutile de vous appuyer sur le cadastre ou sur votre titre de propriété si vous avez besoin de connaître la délimitation exacte de votre parcelle, et en l’absence d’un bornage préexistant. Le cadastre n’a qu’une valeur fiscale : il sert à établir l’assiette de l’imposition foncière. Il constitue une simple présomption de propriété, qui peut être contestée, exception faite des départements d’Alsace-Moselle, dotés d’un livre foncier. Sur le terrain, il est d’ailleurs rare que la contenance cadastrale concorde avec la surface réelle après un bornage.
Le titre de propriété ne garantit pas davantage les limites réelles d’un terrain. Le plus souvent, l’acte de vente se contente d’authentifier la réalité du transfert de propriété et de faire référence… au cadastre. Au besoin, le notaire aura utilisé des tableaux de correspondance si la parcelle, au fil des années, a changé de nom ou de section suite à un remembrement. Lorsque le vendeur est un particulier, une clause de non-garantie est d’ailleurs systématiquement insérée dans l’acte de vente : l’acheteur est censé assumer les risques inhérents à son acquisition, y compris les erreurs de superficie et de limites. Et même si le notaire peut, lorsqu’il assure également la négociation immobilière et se déplace sur le terrain - c’est le cas, notamment, dans le nord et l’ouest de la France – révéler un certain nombre de choses à l’acquéreur sur la contenance de sa future propriété, cela n’ira pas plus loin.
Les limites apparentes sur un terrain ne sont pas en soi plus probantes. Haies, murs, clôtures sont des limites matériellement apparentes. Mais, par nature précaire, elles ont pu au fil du temps être déplacées. Elles sont en tout cas inopposables aux voisins. Tout au plus seront-elles prises en compte, dans le cadre d’un bornage réalisé par un géomètre expert, comme signes présomptifs de propriété, au vu des usages locaux.

Comment s’opère un bornage ?

Concrètement, il s’agit de fixer de manière irrévocable les frontières du terrain par des repères matériels, appelés bornes. Aucun texte ne décrit comment procéder. Rien n’empêche les propriétaires concernés de s’entendre pour matérialiser les limites réelles de leurs terrains et de procéder à la pose de marques. « Le problème est que cet accord ne vaut qu’entre les parties, ce qui ne manquera pas de poser problème lors d’une vente ou d’une succession », explique Ambroise Piechowski, géomètre expert à Troyes. Le plus sûr est donc de faire procéder à un bornage par un homme de l’art, en l’occurrence un géomètre expert, rompu aux techniques du mesurage.
Inscrit à l’Ordre, il doit être titulaire d’une carte. Il est soumis à un devoir de conseil, et responsable des erreurs qu’il pourrait commettre, notamment en procédant à l’arpentage. L’initiative de recourir à ce professionnel peut émaner d’un seul des propriétaires ou résulter d’un commun accord : désigner un arbitre commun permet entre autres de limiter les frais. Plus rarement, les parties en réfèrent chacune à son géomètre expert et les deux professionnels conduiront leurs travaux conjointement. à savoir : un locataire n’est pas habilité à demander un bornage.
L’étendue du bornage – et par conséquent celle de la mission dévolue au géomètre expert – dépend des besoins exprimés par les ­propriétaires impliqués. Il peut s’agir d’un bornage partiel du terrain, portant sur une seule limite contestée ou contestable. La mission du professionnel peut aussi se résumer à un rétablissement de limites dans le cas où, déjà définies par un précédent procès-­verbal, il s’agirait de les remettre en place. Il arrive en effet que les bornes aient disparu, emportées par des labours ou des travaux de terrassement. Mais le plus souvent, une véritable reconnaissance de limites est effectuée avant de borner la parcelle.

Comment le géomètre expert identifie-t-il les limites d’une parcelle ?

Il ne suffit pas de se rendre sur les lieux : la recherche des limites de propriété commence par l’étude du titre de propriété lui-même et du cadastre, dont on ne peut faire abstraction, même si l’on connaît ses ­imperfections. Le géomètre expert explorera également les documents d’archive auxquels il a accès, parfois séculaires, comme ce professionnel installé à Issy-les-Moulineaux, qui ­n’hésite pas à recourir à des documents remontant à Napoléon III, dont dispose son cabinet. Le ­résultat dépend bien sûr de l’histoire de la commune et de la qualité des archives.
Sur le terrain, ensuite, le géomètre expert va s’aider des marques susceptibles de matérialiser la limite des fonds : fossé, vestige de clôture, trace de mur, cours d’eau, rangée d’arbres. Ces limites apparentes ne sont que des présomptions. Par exemple, un mur avec chapeau : les tuiles sont censées pencher du côté de la propriété. « La relève d’indices peut dépasser le terrain du client pour aller s’étendre plusieurs propriétés plus loin quand cette recherche est nécessaire pour apporter la preuve de la propriété », explique Isabelle Goettelmann-Lavedan. Parfois délicat, lorsqu’il faut obtenir l’autorisation des propriétaires voisins de pénétrer sur leur terrain… Les usages locaux sont ici primordiaux, particulièrement en milieu rural, où ils peuvent varier d’un canton à l’autre. Ainsi, en Normandie, une clôture située sur un terrain de pâturages est-elle toujours située à 50 cm à l’intérieur de la limite de propriété. Il revient au professionnel d’établir une hiérarchie entre ces modes de preuve et d’estimer la concordance des présomptions.

Comment se manifeste matériellement le bornage ?

Comme son nom l’indique, le bornage implique l’installation de bornes, placées à chaque angle de terrain. Cette opération fait suite à la pose de jalons chaque fois qu’un point précis a été localisé et à la prise de cotes à partir de repères fiables au sol, un arbre par exemple. « Il incombe au géomètre d’employer l’outil adapté à sa mission. Le recours au GPS [Global Positioning System, ndlr] un système de localisation par satellite qui donne une précision centimétrique, est fréquent. De même que l’utilisation d’un tachéomètre : c’est un appareil qui sert à mesurer des distances et des angles », précise Ambroise Piechowski. Un arrêt récent est venu illustrer l’importance que revêt la pose matérielle de bornes : c’est la condition sine qua non pour que le bornage amiable fasse obstacle à une action judiciaire (Cass. civ. 3e, 19.1.11, n° 09-71207).
La matérialisation peut prendre n’importe quelle forme. Une marque en béton à encrage métallique, en aluminium ou en résine, dont la tête dépasse du sol, a pris le pas sur le cône traditionnel en granit revêtu des initiales du propriétaire. Egalement usités, des clous d’arpentage ou des marques de peinture indélébile. « Il arrive qu’il soit impossible de concrétiser une limite, pour des raisons de place ou esthétiques. On se réfère à un angle de bâtiment ou à un arbre mitoyen par exemple, en portant l’indication dans le procès-verbal », explique Isabelle Goettelmann-Lavedan.
Le bornage s’achève par un repérage de ces limites sur un plan (support informatique) ou un croquis (dessin), selon la pratique des géomètres en la matière. Chaque borne, identifiée par une lettre, doit être repérée, ainsi que la distance entre chacune d’entre elles. Cette étape est indispensable si une marque vient à être déplacée par accident ou intentionnellement.
Les anecdotes rapportées par les professionnels sont édifiantes : tel ce voisin indélicat qui avait déplacé de manière cohérente toutes les bornes par rapport aux cotes indiquées dans le plan de bornage… Un acte pourtant passible de sanctions pénales (art. 322-1 du Code pénal), lorsque la victime est capable d’apporter la preuve de la détérioration volontaire.

Comment se concrétise l’accord des parties ?

Le rôle du géomètre expert, censé endosser celui du conciliateur, est d’aboutir à un accord entre les parties sur la délimitation de leurs parcelles réciproques. Cet accord, s’il a lieu, est scellé dans un procès-verbal. La rédaction de ce document est normalisée depuis le 1er juillet dernier : doivent y figurer au moins l’état civil des demandeurs en bornage et des ­propriétaires riverains et les références cadastrales de la parcelle. Pour le reste, la rédaction du procès-verbal est libre. Peuvent y figurer les noms et coordonnées des parties présentes au débat contradictoire, un état des documents analysés définissant la limite de propriété (échange de documents et débats entre les parties, signes de possession)…
Une fois finalisé par le géomètre expert, ce procès-­verbal est signé et conservé par les parties. Si la propriété du terrain est démembrée (entre un usufruitier et un nu-propriétaire) ou détenue en indivision (entre plusieurs héritiers, à la suite d’une succession, notamment), le procès-verbal doit être cosigné respectivement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, ou par chacun des co-indivisaires. Dès lors, le bornage fait la loi entre les parties. Il ne peut plus être contesté par l’un des propriétaires, à moins de supposer que son consentement ait été vicié ou que le géomètre expert ait commis une faute, ce qui est assez rare.
Mais attention : ce PV de bornage ne vaut qu’entre les parties. Pour qu’il soit opposable aux tiers, il faut qu’il soit publié aux hypothèques. Ce qui veut dire se déplacer jusqu’à l’étude notariale pour payer des honoraires et des frais de publicité foncière pouvant atteindre 900 € TTC.
Cette publication est en revanche incontournable lorsqu’un bornage est réalisé dans le cadre d’une vente consécutive à une division de parcelle. Dans le cadre d’une transaction consécutive à une division foncière, le procès-verbal, nécessairement transmis au notaire pour être annexé à l’acte de vente, sera du même coup publié aux hypothèques. « En dehors de ce cas de figure, cette formalité, non obligatoire, est rarement accomplie », déplore Pierre Lemée, notaire à Pont-Levêque.
Toutes les opérations de bornage n’aboutissent pas à un accord. Les limites proposées par le géomètre expert peuvent être contestées, y compris par celui-là même qui a sollicité le bornage. Un procès-verbal de carence est alors dressé. Tenter un arrangement avec le voisin est toujours préférable, comme lui proposer de racheter la bande de terrain au cœur du litige ou constituer à son profit, moyennant indemnité, une servitude de passage.

Votre voisin peut-il s’opposer à l’opération de bornage ?

L’article 646 du Code civil est formel : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. » Au besoin en allant devant le juge. Un cas qui ne concerne que 5 % environ des affaires de ­bornage. Celui qui porte sa demande en justice doit ­s’adresser au tribunal d’instance du lieu de situation du terrain. Confronté à un voisin pugnace, il est conseillé de recourir à un avocat, même si sa présence n’est pas obligatoire.
Le juge tentera une ultime conciliation, souvent sans résultat. Aussi ordonne-t-il presque systématiquement le recours à un géomètre expert inscrit près d’une cour d’appel. À l’instar du bornage amiable, l’expert procède à l’examen des titres et documents, convoque les parties sur le terrain et procède à un état des lieux. Il faut patienter entre huit et douze mois pour que le rapport relatant le déroulement de l’expertise et contenant ses propositions soit bouclé. Une différence toutefois : ce n’est pas le géomètre expert qui fixe les limites, mais le juge. Celui-ci peut rendre une décision homologuant le rapport d’expertise, pour autant il reste souverain et peut fixer une ligne divisoire différente de celle proposée par le géomètre expert. « Il arrive que [ce dernier], en présence d’éléments de preuves discordants, ne puisse trancher et propose plusieurs solutions au juge », complète François Mazuyer, premier vice-président de l’Ordre et expert de justice. Une fois le jugement rendu, il faut attendre un mois à compter de sa signification par huissier pour qu’il devienne définitif, le délai d’appel étant alors écoulé. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai, et faute d’appel, que les bornes peuvent être apposées. Le jugement, devenu définitif, pourra être publié pour être rendu opposable à tous.
Il ne faut pas hésiter, face à un voisin de mauvaise foi, à exercer une telle action. En effet, le risque est grand à laisser perdurer un empiétement illégitime. Si celui-ci dure trente ans d’affilée, et sans opposition de votre part (ou de celle du précédent propriétaire), votre voisin pourra faire jouer la prescription acquisitive et devenir ainsi officiellement propriétaire de la bande de terrain en cause. Heureusement, s’il est alors trop tard pour revendiquer la part de propriété perdue, vous pouvez tout au moins figer cette nouvelle limite en faisant borner une fois pour toutes votre parcelle. L’action en bornage est en effet imprescriptible. Elle pourra même vous permettre de fixer, par un bornage partiel, les autres limites divisoires de votre propriété, afin d’éviter qu’une telle situation ne se reproduise.

Quel est le coût d’un bornage ?

En pratique, le géomètre expert facture sa prestation de bornage au propriétaire qui a pris l’initiative de l’opération. Mais il existe d’autres options. Si votre voisin est d’accord pour partager les frais d’arpentage, d’achat et de pose de bornes, une répartition peut être envisagée en fonction de vos superficies respectives. Etablir une convention écrite entérinant ce partage est alors conseillé. Quant aux prix, ils sont libres. Mais il n’est pas forcément recommandé de faire jouer la concurrence. Mieux vaut sélectionner un géomètre implanté localement. « Le coût pour le client est moindre lorsque le géomètre
est à même de puiser des éléments dans ses archives », assure Isabelle Goettelmann-Lavedan. Au final, le chiffrage sera fonction de la complexité du dossier. Pour un simple rétablissement de limites, il faut ­débourser environ 500 € TTC. Pour un mesurage complet avec au minimum un plan de masse d’une propriété existante, la prestation atteint 1 700 € TTC. La facture grimpe à plus de 3 000 € TTC lorsque l’opération s’avère complexe : visites à répétition, kyrielles de pièces à analyser, archives compliquées à déchiffrer, limites tortueuses, terrain à débroussailler…
Les tarifs peuvent en outre varier du simple au double entre la province et la région parisienne.
Lorsque le bornage est judiciaire, c’est le juge qui fixe les honoraires du géomètre, exprimables en tarif horaire. Prévoir, selon les régions, entre 80 et 130 € TTC (hors frais et débours).
S’ajoutent les frais d’avocat : ils oscillent entre 1 200 et 3 500 € TTC, selon la complexité du dossier. Au juge de décider également de la répartition des frais, la loi se contentant de prévoir que, faute ­d’arrangement possible, « le bornage se fait à frais communs » (art. 646 du Code civil). La répartition peut être inégalitaire, pour tenir compte des particularités de l’affaire : peser sur celui ayant échoué dans
ses prétentions ou encore ayant fait preuve d’une mauvaise volonté manifeste lors de la phase amiable.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

GEOMETRE , MITOYENNETE , PROPRIETE IMMOBILIERE , TROUBLE DE VOISINAGE , VOISINAGE




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