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Les ventes aux enchères : des transactions rapides, transparentes et sécurisées

Les ventes aux enchères : des transactions rapides, transparentes et sécurisées
Mars 2011
Le Particulier Immo n° 273, article complet.
Auteur : PHILIPPE (Nathalie)

L’offre est devenue compétitive et la procédure, juridiquement bien encadrée, rassure vendeurs et acheteurs. Les prix correspondent à ceux du marché.

Les ventes aux enchères de biens immobiliers ont longtemps tenu à distance vendeurs et acquéreurs. Les premiers ne voulaient pas vendre leur logement à l’encan, de peur d’en abaisser la valeur. Les seconds, même s’ils étaient tentés par la perspective de trouver une bonne affaire, étaient découragés par l’étrangeté des procédures. Ce sont donc les professionnels, et notamment les marchands de biens, qui fréquentaient le plus assidûment les salles de ventes. Aujourd’hui, la pénurie de biens à vendre, conjuguée aux efforts de communication des notaires et aux nouveaux réflexes d’achat suscités par Internet, a inversé la tendance. Les enchères ont la cote auprès des particuliers. Les acheteurs viennent y chercher des biens introuvables ailleurs et les vendeurs, une transaction rapide et sécurisée.

Les particuliers enchérisseurs de plus en plus nombreux

Les salles de ventes étant ouvertes au public, elles accueillent un nombre croissant de visiteurs, parmi lesquels un certain nombre de curieux, mais aussi, et surtout, de plus en plus d’enchérisseurs particuliers. Ils n’étaient ainsi pas moins de 56 à se livrer bataille dans la salle des ventes parisienne des notaires, en juin dernier, pour un deux-pièces situé rue Vieille-du-Temple, en plein quartier du Marais à Paris, dans le IVe arrondissement. Du jamais vu, ou presque.
Si les particuliers ont ainsi pu franchir le pas, c’est que la constante professionnalisation des ventes aux enchères en a démocratisé la pratique. Dans les années 1990, on pouvait encore entendre les témoignages dépités d’acquéreurs potentiels ayant tenté de participer à une vente : bien impossible à visiter, descriptifs minimalistes, procédures trop complexes… Longtemps considéré comme marginal, le petit monde de l’enchère immobilière est sorti de l’ombre, pour aboutir à une offre réellement compétitive par rapport à celle des autres acteurs de la transaction immobilière, mais aussi par rapport à celle des particuliers vendant en direct.
L’information, consultable avant les ventes, présente le même niveau de détails qu’une promesse de vente rédigée devant notaire, depuis les diagnostics immobiliers jusqu’à l’origine de la propriété. Les visites sont planifiées à l’avance, permettant une organisation optimale pour les particuliers intéressés. Tous les frais étant connus avant la vente, il n’y a pas de mauvaise surprise au moment de les payer.

Une procédure bien encadrée juridiquement

Ce niveau d’organisation et de précision rassure : pas de risque de dessous-de-table qui ferait, au dernier moment, basculer la vente. Et si surenchère il y a, au moins est-elle transparente et juridiquement encadrée. Nombre d’associations, de collectivités (dont les Domaines) ou de propriétaires indivisaires choisissent d’ailleurs ce procédé afin de garantir que le bien a été vendu sans préférence d’acheteur, et avec un prix connu de tous au cours de la vente.
Pour les vendeurs, le processus est très balisé et rassurant. Il limite l’opération, en moyenne, à deux ou trois mois, entre la décision de mettre le bien sur le marché et la transmission effective de la propriété. En outre, le paiement intervient sous quarante-cinq jours, un record absolu de rapidité. Avec un taux d’efficacité impressionnant : ici, pas de délai de réflexion, et pas de condition suspensive d’obtention du prêt. Mieux vaut pour le candidat acquéreur se présenter avec un financement sûr, ou bien renoncer à enchérir. Une sécurité très recherchée en cette période de crise, alors que les banques sont peu prêteuses.
Il faut signaler un bémol, toutefois, pour ce qui concerne les ventes judiciaires. À l’usage, elles présentent certaines contraintes et des risques additionnels pour l’acquéreur. D’une part, les frais d’avocat pour porter l’enchère sont dus, quelle que soit l’issue de la vente. D’autre part, les annulations sont assez fréquentes : sous la menace de la vente forcée, de nombreux débiteurs règlent in extremis leur dette. Pour l’acheteur, c’est une perte irrémédiable du temps consacré à l’étude du dossier et aux visites.
Par ailleurs, lorsque la vente est réalisée, il ne faut pas oublier qu’elle a lieu dans un contexte litigieux. Il n’est donc pas rare pour l’adjudicataire de récupérer un bien dégradé ou occupé par la personne dont le bien a été saisi. En qualité de propriétaire, il doit « en faire son affaire », et avoir recours à toutes les procédures nécessaires d’expulsion.

La vente notariale investit la Toile

Le succès des ventes aux enchères est tel que les notaires s’en sont inspirés pour mettre au point un nouveau système hybride, baptisé vente notariale interactive (VNI), qui se situe à mi-chemin entre la vente traditionnelle de gré à gré et les ventes en salles.
La pratique est identique à celle d’une agence immobilière : un vendeur confie son bien à son notaire, qui se chargera de la publicité et des visites. Toutes les informations nécessaires à l’étude du bien sont ensuite mises en ligne sur le portail immobilier des notaires de France.
Au moment de faire une offre d’achat, les acquéreurs potentiels entrent dans un véritable processus de ventes aux enchères : ils doivent s’inscrire à une séance de vente en ligne, après avoir obtenu une autorisation du notaire à y participer. Cette « e-séance », publique, et donc visible par tous les internautes ne participant pas, est ouverte pendant quarante-huit heures afin de recueillir toutes les enchères.
Cet appel d’offres terminé, retour au mode traditionnel, de gré à gré : le notaire présente au vendeur la meilleure offre, et l’enchérisseur sélectionné doit se manifester dans les vingt-quatre heures suivant la fin de la séance pour fixer la signature du compromis de vente. C’est cette dernière étape avant la vente définitive, tout à fait classique, qui peut être frustrante pour un vendeur pressé.

Entre droit immobilier et droit du commerce en ligne

Cette incursion prudente et progressive du notariat dans le monde des enchères en ligne, clairement inspirée par le succès du site eBay, est prometteuse. Elle reste cependant délicate, puisque différents cadres législatifs viennent s’entremêler, entre droit immobilier et droit du commerce en ligne. C’est certainement l’une des raisons qui expliquent que ce processus de vente ne soit pas encore poussé jusqu’au bout dans la logique des enchères : des solutions juridiques devraient être trouvées pour que la promesse d’offre faite en ligne rencontre la promesse de vente, et pour sceller la vente le jour même comme dans les ventes aux enchères. Car, désormais, enchérir en un clic est une fonctionnalité recherchée par les particuliers, notamment par ceux qui ne peuvent se déplacer. Pour preuve, la célèbre maison Christie’s, capable de vendre un tableau de Monet de plusieurs millions d’euros en ligne, compte dans ses ventes jusqu’à 10 % d’enchérisseurs virtuels.

Un bon indicateur de tendances

Par la mise en compétition directe d’acquéreurs potentiels dans une même salle, on obtient un reflet fidèle du marché dans son ensemble, avec une accélération des tendances : un bien d’exception atteindra des sommets sous la pression de la forte demande, quand un bien peu intéressant sera retiré de la vente faute d’enchérisseurs en période de morosité (voir p. 17).
C’est donc sans surprise que les prix flambent dans les ventes à Paris à l’heure actuelle, et qu’ils restent attractifs dans des villes qui souffrent encore d’un excès d’offres. Avec des effets d’annonce des professionnels du secteur parfois dissonants en ce début d’année, l’historique récent des ventes publiques, notariales notamment, constitue donc un indicateur utile et simultané de la tendance pour forger son propre jugement.

Nathalie Philippe


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , LOGEMENT , VENTE AUX ENCHERES




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