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Constituez-vous un portefeuille immobilier performant

Constituez-vous un portefeuille immobilier performant
Mars 2011
Le Particulier n° 1059, article complet.
Auteurs : FERRON (Aurélien), PHILIBERT (Maud)

En dépit de la flambée des prix, l’immobilier reste un investissement idéal pour percevoir des revenus corrects et réguliers. À condition de diversifier son portefeuille. Voici quatre placements abordables aux rendements séduisants.

Cela aurait pu en décourager certains, mais la flambée des prix de l’immobilier n’y change rien : la pierre continue d’attirer les investisseurs échaudés par la crise financière. De 2004 à 2010, plus de 700 000 ménages auraient, pour la première fois, investi dans l’immobilier, selon l’Insee. Il est vrai que la pierre est l’un des meilleurs moyens de compléter sa retraite ou de se procurer des revenus complémentaires. Acheté comptant, un bien immobilier permet, en effet, de percevoir des revenus immédiats et réguliers, correctement protégés de l’inflation du fait de l’indexation des loyers, tout en mettant son épargne à l’abri des soubresauts boursiers.

Des investissements abordables

Pour éviter d’être tributaire des loyers d’un appartement plus difficile à louer que prévu, l’idéal est de diversifier au maximum ses sources de revenus fonciers. Or, il n’est pas nécessaire de disposer de plusieurs centaines de milliers d’euros pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié et rentable. Si l’investissement locatif dans le neuf ne répond pas, a priori, à une logique de perception immédiate de revenus, l’ancien et d’autres investissements au « ticket d’entrée » abordable s’avèrent, en revanche, très adaptés. Les prix des studios démarrent ainsi à 50 000 € dans les villes au marché locatif dynamique (110 000 € à Paris). Les parkings s’échangent entre 10 000 € et 20 000 € et l’immobilier de bureaux ou de commerces est accessible pour quelques milliers d’euros via des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des sociétés foncières cotées en Bourse. Panacher ces investissements atténue le risque global, une crise simultanée et durable dans ces secteurs immobiliers étant peu probable. En effet, alors que l’immobilier d’habitation répond à un besoin structurel de logements en France et les parkings à un déficit de places de stationnement en ville, l’immobilier de bureaux dépend du développement des entreprises – donc de la croissance économique – et l’essor des commerces est lié à la consommation des ménages.
Mais si la pierre peut légitimement séduire, ce doit être avant tout pour son rendement, et non pour une plus-value à la revente qui reste aléatoire. Tous les professionnels sont unanimes : du fait du doublement des prix de l’immobilier constatés cette dernière décennie, une plus-value supplémentaire à venir ne doit être envisagée que comme une éventuelle bonne surprise. Par ailleurs, gardez en tête qu’il s’agit d’un investissement à long terme. Il faut, en effet, une durée de 10 ou 15 ans pour amortir les frais d’acquisition, aussi élevés en immobilier physique du fait des frais de notaire (comptez de 7 à 8 % du prix d’achat d’un studio) qu’en SCPI, pour lesquelles les frais de transaction atteignent près de 10 %. La fiscalité est également plus avantageuse sur le long terme, les éventuelles plus-values (hors foncières cotées) étant jusqu’à présent exonérées d’impôt sur le revenu après 15 ans de détention.

Studio : pour la sécurité de la pierre. Accessible à partir de 50 000 €

Les petites surfaces dans l’ancien restent le placement fétiche des investisseurs. D’abord, pour la préservation du capital. Les prix ont ainsi progressé de 130 % à Paris et de 105 % en province au cours des 10 dernières années. Ensuite, leur rendement est particulièrement attractif. Même si le niveau de loyer des petites surfaces montre des signes d’essoufflement (les studios n’ont augmenté que de 0,4 % en 2010, selon l’observatoire national des loyers Clameur, contre + 1,4 % pour l’ensemble du marché), elles restent plus rentables que les logements spacieux. Rapporté au mètre carré, le loyer d’un studio (16,10 € par mois, en moyenne, en France, selon Clameur) est ainsi supérieur de 55 % à celui d’un trois pièces (10,30 € par mois). Avec, à la clé, un rendement, lui aussi, supérieur : de 4 à 7 % par an pour les petites surfaces, contre 2,5 à 5 % pour des logements plus grands. À condition de privilégier des appartements bien situés, dans des quartiers où la demande locative est satisfaisante. C’est le cas, par exemple, dans l’hyper-centre toulousain où un studio de 20 m2 acheté autour de 80 000 € peut se louer 350 € par mois, soit un rendement brut de plus de 5 %. Il en va de même dans les quartiers universitaires de Montpellier et de Rennes, où des studios de 20 m2 se louent de 300 à 350 € par mois et valent moins de 60 000 € à l’achat, offrant plus de 6 % de rendement locatif, ainsi qu’à Lille, où des surfaces de 30 m2 dans le quartier Vauban, sont vendues souvent moins de 75 000 € pour se louer autour de 400 € par mois, ce qui procure près de 6,5 % de rendement locatif.

Rarement plus de 5 % de rendement à Paris

En revanche, il devient difficile de dépasser 5 % de rendement annuel dans la capitale, malgré des loyers mensuels atteignant près de 30 €/m2 pour un studio. Les XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements offrent quelques exceptions. Ainsi, un studio de 20 m2, dans un petit immeuble défraîchi proche du métro Buzenval (XXe) s’est récemment vendu 118 000 € et se loue 530 € par mois (soit 5,40 % de rendement locatif). Quant aux chambres de service, sous les toits des beaux immeubles haussmanniens, elles constituent de tout aussi bonnes affaires, mais à condition d’en trouver car leurs propriétaires les conservent. Si elles répondent aux critères de décence institués par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 (au moins 9 m2 de surface, et 2,20 m de hauteur sous plafond ou, à défaut, 20 m3), elles peuvent être louées, et rapporter de 500 à 600 € de loyer mensuel pour un prix à l’achat qui dépasse tout de même 10 000 €/m2. En province, les rendements peuvent atteindre 8 à 9 %, dans certains quartiers de villes comme Albi, Angoulême, Auxerre, Limoges ou Metz, mais l’investissement est plus risqué soit parce que ces communes n’ont pas toujours la vitalité économique pour alimenter la demande locative, soit parce que l’arrivée massive de logements neufs dans le cadre des lois Robien ou Scellier a provoqué la fuite des locataires vers le neuf, souvent mieux agencé et plus confortable.

Les charges font chuter d’un point la rentabilité

Les locataires d’un studio déménagent tous les 2 à 3 ans en moyenne. La gestion locative est donc plus lourde, les travaux de rafraîchissement plus fréquents et le risque de vacance accru par rapport à un bien de grande surface. Mais à chaque nouveau locataire, le bailleur peut réajuster le loyer au niveau du marché, l’indice de revalorisation ne prenant pas toujours en compte la totalité de la hausse du marché. Quant à la rentabilité, elle peut s’écorner. Une fois déduites les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire (ravalement de façade…), la taxe foncière (environ 8 % des loyers), voire les frais de gestion locative (de 8 à 10 %) ou d’assurance loyers impayés (de 2 à 3 %), le rendement chute souvent de plus d’un point. Et ce, sans compter la fiscalité : si les loyers ne sont pas imposés dans le cadre d’un dispositif particulier (Scellier…), ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 12,30 % après un abattement de 30 % (régime microfoncier qui s’applique par défaut si les loyers n’excèdent pas 15 000 €/an) ou de 50 % si le logement est meublé (régime micro-BIC). Au final, l’investisseur peut espérer un rendement net après impôt proche de 3,5 %.

Parking : pour des rendements attractifs de 6 % à 10 %

Peu de particuliers investissent dans les parkings. « Ce placement reste difficile à appréhender pour un non-initié », reconnaît Jean-Marc Journo, directeur de l’Agence du parking à Paris, l’une des rares spécialisées sur ce créneau. Les rendements potentiels sont pourtant attractifs. Au moins 5 % par an, à en croire les professionnels, et souvent de 6 à 7 %. Selon ­Charles Gérard, associé de Monsieurparking.com – un site de mise en relation de particuliers souhaitant acheter ou louer – les bonnes affaires ne sont pas rares. « Par méconnaissance des prix de marché, beaucoup de vendeurs sous-estiment de 30 à 40 % la valeur de leur emplacement », constate-t-il. Pour les investisseurs, les rendements peuvent, alors, dans certains cas, dépasser les 10 %.

De 20 000 à 40 000 € le parking à Paris

Investir dans les parkings n’a d’intérêt que dans les secteurs où le manque de places de stationnement est pérenne. Il faut éviter les quartiers neufs, où chaque nouvelle construction s’accompagne de la création de places. D’ailleurs, du bon choix de l’emplacement dépend la réussite de votre investissement. En l’absence de constructions neuves ou de création de parkings publics à proximité, il n’y a, en effet, aucune raison pour que les prix baissent à l’avenir. C’est sans aucun doute le cas à Paris intra-muros où l’essentiel des transactions se conclut à des montants de 20 000 à 40 000 € dans les beaux quartiers, la pénurie de places y étant criante. Les loyers sont compris entre 100 et 200 € par mois. Il faut aussi prendre en compte la subdivision du marché en une multitude de micromarchés, la plupart des propriétaires de voitures rechignant à marcher plus de 200 mètres pour garer leur véhicule. Dès lors, la présence d’une résidence dotée d’un grand nombre d’emplacements dans une rue suffit à faire plafonner le prix des parkings du quartier à 10 000 € ou 15 000 € et à faire chuter les loyers et donc la rentabilité. C’est notamment le cas dans certains quartiers parisiens des XIIIe ou XIXe arrondissements à l’offre abondante.
En province, le marché est plus étroit et se concentre souvent aux abords des centres historiques. Comptez de 6 000 à 15 000 €, en moyenne, dans les secteurs où une demande locative existe, et jusqu’à 20 000 ou 25 000 € dans certains quartiers de Lyon ou Marseille, pour des loyers qui s’échelonnent alors de 50 à 120 € par mois. Mais attention, « si les prix de vente varient fortement d’un secteur à l’autre, les loyers n’évoluent pas dans les mêmes proportions », alerte Jean-Marc Journo. Sachant que peu de Parisiens, par exemple, sont prêts à payer plus de 250 € par mois une place de parking, mieux vaut ne pas surpayer l’emplacement. S’il a été acheté 80 000 € (ce peut être le cas, à Paris, dans le VIIIe arrondissement, le Marais ou vers la butte Montmartre), sa rentabilité dépasserait à peine 3 % l’an. Soyez aussi attentifs aux caractéristiques de l’emplacement. Pour faciliter la location, mieux vaut éviter d’investir au-delà du 2e sous-sol et préférer un box fermé. N’oubliez pas non plus l’aspect pratique : l’emplacement doit mesurer au moins 5 mètres de long et 2,50 mètre de large pour loger un monospace, par exemple.

Des formalités très souples

La gestion d’un parking n’est, en revanche, guère contraignante : déposer des annonces dans les boîtes aux ettres des immeubles environnants est souvent suffisant pour trouver des locataires. Quant aux formalités, elles sont très souples. Le bailleur n’est pas soumis aux règles de la loi du 6 juillet 1989 régissant la location d’un logement nu mais uniquement à celles du code civil. Il est libre de fixer le contenu du bail (il est recommandé d’en signer un, même si ce n’est pas obligatoire), d’exiger un dépôt de garantie, de choisir l’index de revalorisation des loyers (c’est souvent l’indice du coût de la construction qui est utilisé) et de fixer les modalités de délogement du locataire qui ne respecterait pas ses engagements. Pensez tout de même à prendre en compte le montant de la taxe foncière (de 20 à plus de 100 € par an, selon les villes) et des charges. Souvent modérées (de 10 à 20 € par mois), elles peuvent tout de même dépasser 50 € par mois si le parking est doté d’un système de vidéosurveillance ou s’il est surveillé par un gardien permanent. Enfin, notez que les frais d’acquisition pèsent d’autant plus lourd que le prix d’achat est faible, les frais de notaire étant à la fois composés de frais fixes et proportionnels. Ainsi, il faut compter 20 % de frais pour un parking acheté 10 000 €, mais 15 % s’il est acheté 20 000 €, et moins de 9 % pour un lot acheté plus de 70 000 €. Quant à la fiscalité, c’est celle des revenus fonciers qui s’applique (voir p. 35 le régime microfoncier). Au final, l’investisseur peut espérer un rendement net après impôt supérieur à 4 %.

SCPI : pour mutualiser les risques avec un rendement proche de 6 %

Lors des 20 dernières années, quelle que soit la conjoncture, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) classiques (à distinguer des SCPI fiscales) ont rapporté de 5 à 8 % par an, net de charges. Leur fonctionnement est simple : grâce à l’argent collecté auprès des particuliers (plus d’un milliard d’euros en 2010), ces sociétés achètent des immeubles de bureaux ou des boutiques, les mettent en location, en assurent la gestion (recouvrement des loyers, travaux…) puis reversent, chaque trimestre, aux souscripteurs (appelés associés) leur quote-part de loyers. Pour une modeste mise de fonds (les SCPI sont généralement accessibles pour quelques milliers d’euros), les particuliers ont ainsi la possibilité d’investir dans un patrimoine diversifié, traditionnellement plus rentable que le logement et sans aucun souci de gestion.

Les commerces résistent mieux que les bureaux

La crise financière amorcée pendant l’été 2008 n’a pas épargné les SCPI, notamment celles très investies dans les bureaux. Pour conserver leurs locataires (des entreprises ou des administrations), elles ont souvent été contraintes de revoir leurs loyers à la baisse ou de prendre à leur charge divers travaux d’entretien. Et même si les loyers ont repris le chemin de la hausse en 2010 (+ 9 % pour les bureaux les mieux situés en Île-de-France, selon Cushman & Wakefield), autour de 10 % du patrimoine des SCPI de bureaux reste encore sans locataire (contre 5 % les meilleures années). Malgré cela, dans la plupart des cas, les revenus versés aux associés n’ont pas diminué, la majorité des SCPI affichant des rendements compris entre 5,60 % et 5,90 % en 2010 (contre 6,05 %, en moyenne, en 2009). Par ailleurs, le prix des parts de SCPI, reflet de la valorisation de leurs investissements, est orienté à la hausse : en 10 ans, et suite à la sévère crise qui a touché l’immobilier de bureaux au milieu des années 90, les prix ont augmenté de près de 60 %. Les SCPI investies en commerces, souvent légèrement moins rentables que celles misant sur les bureaux, ont toutefois moins souffert de la crise. En effet, alors que l’immobilier de bureaux dépend de la bonne santé des entreprises (et donc de la croissance), l’activité des commerces est davantage liée à la consommation des particuliers qui résiste souvent mieux pendant les crises : elle est restée positive en France en 2009, alors que le produit intérieur brut diminuait de 2,2 %. Surtout, les commerçants quittent rarement les lieux avant d’avoir revendu leur fonds de commerce à un confrère qui devient, de fait, le nouveau locataire de la SCPI, lui permettant ainsi d’éviter une période de vacance locative.
Un investisseur souhaitant se constituer, en toute sécurité, un portefeuille de SCPI performant a intérêt à acheter simultanément des SCPI de bureaux et de commerces. Pour vous aider, nous avons sélectionné ci-dessous 6 SCPI intéressantes et bien gérées, pouvant être souscrites facilement, soit parce que leur capital est variable (il augmente au gré des souscriptions), soit parce qu’une augmentation de capital est en cours ou programmée. D’autres SCPI gérées par Foncia, Immovalor gestion ou Périal sont aussi attractives, mais il faudra inscrire votre demande sur le carnet d’ordres organisé par la société de gestion, et attendre qu’un vendeur cède ses parts au prix demandé.

Mieux vaut ne pas vendre dans l’urgence

Même si les SCPI semblent pouvoir être revendues plus vite qu’un bien acheté en direct, mieux vaut ne pas devoir les vendre dans l’urgence. Les acquéreurs conservant leur part très longtemps (de 1 à 3 % seulement du capital des SCPI change de main chaque année), il suffit que quelques investisseurs souhaitent vendre en même temps pour déstabiliser le marché. Cela s’est produit fin 2008, dans la foulée de la crise financière. Pour une SCPI à capital fixe, dont la valeur dépend de l’offre et de la demande, la pression vendeuse peut conduire à une brusque chute de prix : ainsi la valeur de la part de Génépierre (Amundi immobilier), par exemple, est tombée à 180 € en février 2009, alors qu’elle dépassait encore 240 € un an plus tôt. En cas de vente de SCPI à capital variable, c’est à la SCPI elle-même de racheter les parts des vendeurs, ce qui peut prendre du temps. Faute de liquidités suffisantes pour les rembourser, Sélectinvest 1 (UFG REM), qui est pourtant la plus grande SCPI du marché, a été contrainte de céder plusieurs immeubles en 2009. Si les vendeurs n’ont pas eu à brader leur capital, ils ont parfois dû patienter plus de 6 mois.

Foncières cotées : pour une touche d’actions à partir de 100 €

Comme les SCPI, les sociétés foncières ont pour objet d’acheter des bureaux ou des commerces (parfois des habitations), de les louer et de les gérer. Bénéficiant d’un statut particulier, celui de Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), elles doivent distribuer au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées. Ces revenus, relativement élevés et stables dans le temps, sont alors perçus par l’actionnaire sous forme de dividende, souvent versé une fois par an. Le détenteur d’une action Unibail-Rodamco devrait ainsi percevoir, en mai prochain, un dividende de 8 €, lié aux résultats de l’entreprise en 2010. Soit, pour l’épargnant ayant acquis une action au cours de 141,25 €, un rendement de 5,66 % (voir ci-dessous). Un revenu d’autant plus attrayant qu’il est net de charges, et que les dividendes bénéficient d’un régime fiscal de faveur, y compris via un compte-titres : s’ils sont soumis aux prélèvements sociaux de 12,3 %, ils ne sont soumis à l’impôt sur le revenu qu’après application d’un abattement forfaitaire de 40 % et d’un abattement fixe de 3 050 € pour un couple et de 1 525 € pour une personne seule. Il est ainsi possible, pour un célibataire, de percevoir jusqu’à 2 542 € de dividende sans impôt (5 084 € pour un couple). Autres atouts des foncières : comme elles sont cotées en Bourse, leurs actions peuvent être achetées ou vendues à tout moment. Quant aux frais, ils se résument aux frais de courtage facturés par la banque (de l’ordre de 0,50 % de la somme investie), et aux droits de garde du compte-titres (autour de 0,25 % de l’encours par an).

Le placement le plus performant

À fin 2009, et quelle que soit la durée d’investissement (1, 5, 10 ou 20 ans), les foncières cotées ont toujours rapporté davantage que les SCPI ou l’immobilier d’habitation. En ajoutant les plus-values aux rendements sur 20 ans (du 1.1.90 au 31.12.09), elles ont rapporté 11,5 % par an, en moyenne, selon les calculs de l’Institut d’épargne immobilière et foncière (IEIF). Une performance à comparer à celle de l’immobilier résidentiel parisien (+ 7,9 % par an), aux SCPI (+ 6,4 %), mais aussi aux actions dans leur ensemble (+ 9,9 %) ou au livret A (+ 3,30 %). Les foncières, sensibles aux variations du marché, s’inscrivent dans une logique de diversification du patrimoine immobilier. Comme elles s’endettent pour acquérir des immeubles, une remontée durable des taux d’emprunt pèserait sur leur performance. Le cours de leurs actions est, par ailleurs, sensible à l’orientation générale des marchés boursiers, et donc soumis à des variations sans rapport avec l’évolution de l’immobilier : l’indice représentatif (Euronext IEIF Siic France) a ainsi dévissé de plus de 60 % en 2 ans, entre début 2007 à début 2009. Une baisse sans lien avec la valeur des actifs immobiliers des SIIC. Ainsi, sur le long terme, la sécurisation du capital est assurée.

Aurélien Ferron et Maud Philibert


Mots-clés :

BUREAU , CHAMBRE DE BONNE , INVESTISSEMENT LOCATIF , PARKING , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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