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Bail mixte : le dosage subtil de la liberté d'usage (commentaire de jurisprudence)

Bail mixte : le dosage subtil de la liberté d'usage (commentaire de jurisprudence)
Février 2011
Le Particulier Immo n° 272, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le locataire d’un bail mixte peut-il utiliser l’intégralité des lieux pour exercer sa profession ? CA de Paris, 4e ch., du 1er.6.10, n° 08/09087

Le bail mixte est un contrat de location portant sur des locaux destinés conjointement à l’habitation et à l’exercice d’une profession libérale. En pratique, il arrive que l’usage professionnel l’emporte sur l’usage d’habitation. Le propriétaire peut-il pour autant résilier le bail ? La cour d’appel de Paris répond à cette délicate question.
Un couple de propriétaires donne en location un appartement à usage mixte, d’habitation et professionnel, à des avocats. Mais ces derniers utilisent l’intégralité des locaux loués pour l’exercice de leur profession. Mécontents, les bailleurs assignent alors les locataires en résiliation du bail, au motif que l’utilisation des locaux loués n’est pas conforme à l’usage mixte du bail.
Par un arrêt confirmatif, la cour d’appel de Paris les déboute de leur demande. Dans leur arrêt, les magistrats affirment que « […] le grief invoqué par M. et Mme J. à l’appui d’une demande de résiliation formée en cours de bail, pris du défaut d’utilisation partielle des lieux à usage d’habitation, est mal fondé […] ». La cour d’appel rappelle ici la jurisprudence constante de la Cour de cassation, selon laquelle la destination de locaux à usage d’habitation et professionnel n’implique pas, par elle-même, l’obligation d’utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention. Le bail ne peut donc être résilié pour ce seul motif.
La Cour de cassation a ainsi confirmé le refus de résilier le bail d’un architecte qui utilisait les locaux loués à usage exclusivement professionnel alors que ce bail précisait que les lieux devaient être utilisés à usage d’habitation bourgeoise, tout en autorisant le preneur à y exercer sa profession (Cass. civ. 3e du 25.5.92, n° 91-11301). Mais si le titulaire d’un contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention, il faut néanmoins, à la fin du bail, qu’il les occupe au moins partiellement pour son habitation principale, s’il veut se prévaloir du droit au renouvellement que la loi du 6 juillet 1989 confère à celui qui habite les lieux loués (Cass. civ., ass. plén. du 2.2.96, n° 91-21373).
En effet, l’abandon de l’usage d’habitation lui fait perdre le bénéfice des dispositions protectrices, qui ne s’appliquent que si le local constitue son logement.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , BAIL PROFESSIONNEL , DESTINATION DES LOCAUX , LOCATION IMMOBILIERE




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