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Investissement locatif Scellier : la base de la réduction d'impôt

Janvier 2011
Guide de la déclaration des revenus - impôts 2011 (version numérique), article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), BERTEAUX (Alexandre), THOMAS (Anne-Laure)
Le sommaire du dossier

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’investissement, retenu dans la limite de 300 000 €. Le nombre d’opérations y ouvrant droit est limité à une par année et par foyer fiscal, quelle qu’en soit la composition.

Le prix de revient du logement

La détermination du prix de revient du logement dépend du type d’investissement réalisé.

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement

Il s’agit du prix d’acquisition, frais compris (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, etc.). Le prix d’acquisition des dépendances entre dans la base de la réduction d’impôt, sauf s’il s’agit d’un garage loué par un bail distinct.

Les logements acquis inachevés

Il s’agit du prix d’acquisition du local, frais inclus, majoré du coût des travaux d’achèvement, y compris des aménagements intérieurs indispensables pour rendre le bien habitable et qui sont indissociables des travaux d’achèvement.

Les logements que vous faites construire

Il s’agit du prix d’acquisition du terrain (frais compris), majoré du prix de la construction (frais d’architecte, prix d’achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers, frais généraux liés à la construction, etc.) et des équipements initiaux (sanitaires, chauffage, etc.). Si le terrain a été acquis gratuitement, il faut retenir sa valeur déclarée lors de la succession ou de la donation, majorée des frais d’acquisition. Vous pouvez aussi tenir compte des frais de viabilisation et d’aménagement engagés avant la construction (frais de voirie, de réseaux et de distribution).
En cas de construction sur un terrain déjà construit, les frais de démolition et le prix de la construction à démolir ne sont pas pris en compte dans la base de la réduction d’impôt.

Les locaux acquis pour être transformés en logements

Il s’agit du prix d’acquisition du local (frais compris), majoré du coût des travaux de transformation (travaux de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés pour rendre les locaux habitables). Les réparations indissociables des travaux de transformation sont également prises en compte.

Les logements acquis vétustes pour être réhabilités ou vendus en l’état futur de rénovation

Il s’agit du prix d’acquisition du logement (frais compris), majoré du coût des travaux de réhabilitation (ou des travaux stipulés dans le contrat de vente d’immeubles à rénover). Les frais d’établissement des états et attestations, avant et après travaux, peuvent aussi être pris en compte (voir p. 122). En cas d’acquisition d’un logement vétuste à réhabiliter, vous pouvez, par ailleurs, bénéficier du crédit d’impôt équipement (voir p. 196). Dans ce cas, le prix de revient du logement retenu pour le calcul de la réduction d’impôt doit être diminué du montant de ce crédit.

Attention : pour les logements ayant fait l’objet d’une demande de permis à compter de 2010, vous devez prouver qu’ils respectent la réglementation thermique en vigueur, en joignant certains justificatifs à votre engagement de louer (voir p. 206).

Les logements acquis par l’intermédiaire d’une société

La base de la réduction d’impôt accordée à chaque associé est égale à la fraction du prix de revient du logement payé par la société correspondant à ses droits sociaux. Par exemple, si le logement vaut 250 000 €, l’associé d’une SCI détenant 35 % des parts sociales a droit à une réduction d’impôt calculée sur une somme égale à 87 500 € (35 % de 250 000 €).

Le plafond de 300 000 €

Le prix de revient du logement est plafonné à 300 000 €. Il s’agit d’un plafond annuel, les contribuables ne pouvant réaliser qu’une seule opération par an. Il s’applique quelles que soient les modalités de réalisation de l’investissement. Ainsi, en cas d’acquisition à plusieurs, dans le cadre d’une indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix du logement correspondant à ses droits, retenu dans la limite de 300 000 €. En cas d’acquisition par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction sur la quote-part du prix du logement correspondant à ses droits, retenue dans la limite de 300 000 €.

La limitation du nombre d’investissements

Le nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction est limité à un par an et par foyer. Peu importe que le logement appartienne aux deux membres d’un couple, à un seul d’entre eux ou à d’autres membres du foyer. Cette limitation s’applique également en cas d’investissement par l’intermédiaire d’une société : chaque associé ne peut bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement appartenant à la société, au titre d’une même année. En cas de cumul d’investissements en direct et via une société (hors SCPI) au titre d’une même année, vous devez choisir celui pour lequel vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt.
Par exception, si deux célibataires ayant réalisé la même année un investissement Scellier se marient ou concluent un pacs, le nouveau foyer constitué peut continuer de bénéficier des deux réductions correspondantes. En cas d’acquisition d’un nouveau logement après l’union, le couple peut même bénéficier d’une troisième réduction, y compris si l’investissement intervient la même année que les précédents.
Cette limitation n’interdit pas non plus de cumuler, la même année, un investissement réalisé en direct (ou via une SCI) avec la souscription de parts de SCPI. Dans ce cas, l’ensemble ne peut être retenu qu’à hauteur de 300 000 € (voir ci-dessus).


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , SCELLIER




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