Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Achat dans une résidence de tourisme : les réductions fiscales

Achat dans une résidence de tourisme : les réductions fiscales

Janvier 2011
Guide de la déclaration des revenus - impôts 2011 (version numérique), article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), BERTEAUX (Alexandre), THOMAS (Anne-Laure)
Le sommaire du dossier

Le bénéfice de la réduction d’impôt pour l’achat d’un logement faisant partie d’une résidence de tourisme classée est conditionné au fait que vous (ou la société intermédiaire) le louiez, pendant 9 ans au moins, à l’exploitant de la résidence. Le produit de la location doit être imposé entre vos mains dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la réduction d’impôt liée aux investissements en résidence de tourisme dans le cadre d’une location meublée, voir p. 224.

Les investissements concernés

Deux types d’investissements sont concernés :

  • l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (Vefa), en direct ou par l’entremise d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés dont vous détenez des parts ;
  • l’acquisition, en direct ou par l’intermédiaire d’une société de personnes, d’un logement achevé depuis 15 ans qui fait l’objet des travaux de réhabilitation suivants (un permis de construire n’est pas requis) : modification ou remise en état du gros œuvre, aménagements internes équivalant à une reconstruction et améliorations indissociables. Ces travaux doivent être achevés dans les 2 années suivant l’acquisition (décret n° 2004-1221 du 17.11.04). Les logements déjà loués à l’exploitant de la résidence avant leur acquisition ouvrent aussi droit, pour l’acquéreur, à la réduction d’impôt si les deux conditions suivantes sont remplies : vous l’achetez dans un délai maximal de 24 mois à compter de la mise en exploitation de la résidence ; l’acquisition est intervenue, au plus tard, en 2010 (BOI 5 B-12-09).

 

Le logement fait partie d’une résidence de tourisme

Celle-ci doit comprendre au moins 100 lits et être dotée d’équipements et de services communs. Elle doit être constituée sous la forme d’un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière, géré par un exploitant professionnel (personne physique ou société). Elle doit être classée résidence de tourisme par le préfet (BOI 5 B-14-06).

Le logement est situé dans certaines zones

Jusqu’en 2004, le même zonage s’appliquait aux logements neufs, en Vefa et aux logements à réhabiliter. Depuis 2005, des zonages différents ont été définis :

  • les logements neufs ou en Vefa doivent être situés dans une commune incluse dans une zone de revitalisation rurale (ZRR ; décret n° 2005-1435 du 21.11.05), une zone objectif 2 (autre que les communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants) ou dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle ;
  • les logements à réhabiliter doivent être situés dans une station classée en application des articles L. 133-13 et suivants du code du tourisme ou dans certaines communes touristiques dont la liste est fixée par le décret n° 2007-19 du 5.1.07.

 

Les engagements à respecter

Vous (ou la société) devez vous engager à louer le bien non meublé pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence. C’est à lui d’y installer des meubles et de proposer des services aux occupants.

Les conditions de location

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement du logement (ou des travaux), ou sa date d’acquisition si elle est postérieure. En cas de changement d’exploitant au cours des 9 années, vous avez un mois pour relouer à un nouvel exploitant. Toutefois, si ce changement est dû à la liquidation judiciaire de l’exploitant en place, à la résiliation ou à la cession du bail commercial par ce dernier ou à la mise en œuvre par les investisseurs d’une clause de résiliation unilatérale, le fisc admet une période de vacance de 12 mois pour trouver un nouvel exploitant (BOI 5 B-17-08).

La réservation de logements pour les saisonniers

L’exploitant de la résidence de tourisme doit s’engager à héberger des travailleurs saisonniers dans une proportion significative. En cas d’acquisition de logements neufs ou en Vefa, la proportion doit être au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence (BOI 5 B-14-06). En cas d’acquisition de logements à réhabiliter, elle doit être d’au moins 15 % des logements.

Attention : les travaux déductibles des revenus fonciers peuvent être pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt, mais leur coût ne doit alors pas être déduit de vos loyers imposables.

Les séjours effectués par le propriétaire

Vous pouvez séjourner jusqu’à 8 semaines par an (56 jours) dans le logement sans que votre réduction soit remise en cause. Vous devez alors acquitter à l’exploitant une somme au moins égale à 75 % du loyer public. Et votre revenu foncier à déclarer doit correspondre au loyer normal que vous verserait l’exploitant si vous ne séjourniez pas dans la résidence (BOI 5 B-14-06).

Le calcul de la réduction d’impôt

La base et le taux de la réduction varient selon la nature et la date de votre investissement (voir le tableau p. 211). La TVA payée à l’achat ou sur les travaux n’entre pas dans la base de calcul. Mais les loyers que vous verse l’exploitant étant assujettis à la TVA, vous pouvez, de fait, récupérer celle payée à l’achat ou lors des travaux. D’ailleurs, pour un investissement dans le neuf, tout se passe comme si vous achetiez hors taxe puisque la TVA d’acquisition vous est restituée en totalité au moment de votre investissement. Mais si vous revendez le logement ou si l’activité prend fin, du fait de la défaillance de l’exploitant, avant 20 ans, vous devrez, en principe, rembourser une partie de ce que le fisc vous a initialement restitué (BOI 3 A-6-06 ; RM JO Sénat 4.9.08, n° 5176).

L’imputation de la réduction

Elle est déduite de l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou au titre de l’année de son acquisition, lorsqu’elle est postérieure. Pour les investissements réalisés jusqu’en 2008, elle est étalée sur 4 ou 6 ans, à raison, chaque année, du quart ou du sixième de l’avantage maximal auquel vous pouvez prétendre. Pour ceux réalisés depuis 2009, elle peut être allongée d’une année à la demande du contribuable, soit 7 ans en tout. Vous ne pouvez bénéficier que d’une seule réduction à la fois, même si vous achetez plusieurs logements en même temps. Il est donc préférable d’attendre la fin d’imputation de la réduction liée à un premier investissement avant d’en réaliser un nouveau.

La remise en cause de la réduction

La réduction obtenue sera remise en cause si : vous ne respectez pas votre engagement de louer (ou ne conservez pas vos parts) durant 9 ans ; vous occupez le logement plus de 8 semaines par an ; vous le cédez au cours des 9 ans ; vous l’inscrivez à l’actif d’une entreprise individuelle ; vous en démembrez la propriété ; la résidence cesse d’être classée.
Par exception, aucune remise en cause n’interviendra si le non-respect de vos engagements résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique, de la cession gratuite du logement ou des parts sociales à la suite de votre décès, d’une invalidité ou de votre licenciement (ou de celui de votre conjoint ou partenaire de pacs soumis à imposition commune ; BOI 5 B-14-06).
En cas de rupture de l’engagement de location due à la défaillance de l’exploitant (liquidation judiciaire, résiliation  ou cession du bail commercial à son initiative, résiliation en cas de loyers impayés), si son remplaçant n’est pas trouvé dans un délai de 12 mois, la reprise de l’avantage fiscal est étalée sur 3 ans (BOI 5 B-22-10). Sachez toutefois que pour éviter la remise en cause de la réduction d’impôt, une fraction des copropriétaires, au moins égale à 50 % des appartements de la résidence, peut substituer à l’exploitant défaillant une entreprise ou un groupe d’entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à courir (BOI 5 B-22-10).

Comment déclarer

Indiquez le montant de votre investissement sur la déclaration n° 2042 C, p. 6, case 7XC ou 7XL, et le report de vos investissements effectués depuis 2005, case 7XF ou 7XM (à partir de l’année suivant celle de l’investissement, le montant à reporter figure sur votre avis d’imposition). Si vous demandez l’étalement du solde de la réduction sur 6 ans pour un investissement fait en 2010, cochez la case 7XD ou 7XE. Si vous avez acheté en 2010, joignez une note comprenant votre engagement de louer et une copie du bail mentionnant sa date d’effet, sa durée totale (et vos périodes de séjour). Précisez l’adresse, le prix, la date d’achèvement ou d’acquisition du logement et, le cas échéant, l’engagement de l’exploitant de réserver une proportion de logements aux saisonniers. Si vous avez achevé des travaux en 2010, joignez la même note d’engagement locatif, en précisant le montant des travaux payés. Fournissez une copie de la déclaration d’achèvement des travaux, du bail conclu avec l’exploitant de la résidence et des factures des entreprises. Le cas échéant, joignez une copie du document attestant l’obtention d’un permis de construire ou sa dispense.
Si vous avez investi par l’intermédiaire d’une société, joignez votre engagement de conserver vos titres et un exemplaire de l’attestation annuelle remise par la société. Celle-ci doit déposer vos titres sur un compte à votre nom ou les inscrire sur un registre spécial, dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de votre déclaration


Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE TOURISME , REVENU FONCIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier