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Locations meublées : les revenus à déclarer

Janvier 2011
Guide de la déclaration des revenus - impôts 2011 (version numérique), article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), BERTEAUX (Alexandre), THOMAS (Anne-Laure)

Si vous louez de manière habituelle un logement garni de meubles, vous exercez une activité commerciale. Les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sont concernés les revenus provenant de la location de locaux meublés, ceux issus de locations saisonnières, de chambres d’hôtes ou de gîtes. Sont également concernés les revenus tirés de locaux non meublés que vous louez à une personne qui les donne elle-même en sous-location meublée, lorsque la location présente pour vous un caractère commercial en raison des modalités prévues au contrat de bail. L’article 90 de la loi de finances pour 2009 a apporté de nombreux aménagements au régime fiscal applicable aux activités de location meublée. En particulier, elle restreint la possibilité de bénéficier du régime micro-BIC et elle modifie les conditions d’imputation des déficits constatés par ceux qui relèvent du régime réel. Surtout, cette loi réforme en profondeur les règles d’appréciation du statut de loueur en meublé professionnel.

Le régime micro-BIC

Si vos loyers de meublé perçus en 2010 n’ont pas dépassé 32 100 €, vous relevez de plein droit du régime micro-BIC. Le fisc appliquera alors sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 %, avec un montant minimal fixé à 305 €, représentatif de vos charges. Toutefois, si c’est la première ou la deuxième année que vous dépassez ce plafond (notamment en raison de l’abaissement, depuis 2009, du plafond du régime « micro » pour les locations meublées), vous pouvez encore relever du régime micro-BIC cette année (BOI 4 G-1-09 et 4 F-3-09 ; pour plus de précisions voir p. 79).

L’option pour le régime réel

Si vos charges de 2010 ont dépassé 50 % de vos loyers, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel afin de les déduire pour leur montant réel. Mais attention, cette option est valable et irrévocable pendant 2 ans, période à l’issue de laquelle elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans. Elle doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l’année de perception des revenus (si vous avez démarré votre activité en 2010, vous pouvez l’exercer jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration). Pour revenir au régime « micro », voir p. 82.

Attention : les loueurs de gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes (BOI 6D-1-08) sont soumis au régime « micro » si leurs recettes de 2010 n’ont pas dépassé 80 300 €. Ils bénéficieront d’un abattement forfai­taire de 71 % sur leurs loyers.

Vous exercez sous statut d’auto-entrepreneur

L’activité de loueur en meublé constituant une activité commerciale, vous pouvez l’exercer sous statut d’auto-entrepreneur (voir p. 79). Dans ce cas, si vous avez opté pour le régime microsocial, vous avez pu aussi opter pour le régime du versement fiscal libératoire sur vos recettes locatives perçues en 2010. Celles-ci ont alors subi un prélèvement à la source de 1,70  %, mensuellement ou trimestriellement. Elles ne seront donc pas imposées cette année au barème progressif de l’impôt. Vous devez néanmoins les inscrire sur votre prochaine déclaration de revenus, pour permettre au fisc de calculer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables (règle du taux effectif d’imposition, voir p. 81).

Comment déclarer

Inscrivez vos recettes brutes de 2010 sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, cases 5KP à 5MP si vous exercez à titre professionnel, cadre C, cases 5NP à 5PP si vous exercez à titre non professionnel. Le cas échéant, remplissez le cadre F, cases 5HY à 5JY pour le calcul des prélèvements sociaux. Joignez-la à votre déclaration n° 2042 ou 2042 S et renvoyez le tout à votre centre des impôts avant la date limite de dépôt (voir p. 8). Pour les obligations déclaratives des auto-entrepreneurs, voir p. 81

Le régime réel d’imposition

Si vos loyers de 2010 ont dépassé 32 100 € ou si vous avez exercé une option en ce sens, vous relevez du régime réel d’imposition (normal ou simplifié, voir p. 81). Vous devez alors déterminer vous-même votre revenu net imposable, en retranchant de vos recettes locatives le montant exact des charges que vous avez supportées pour les acquérir ou les conserver. Pour la déclaration de vos charges, deux situations doivent être distinguées (RM JOAN 28.2.00, n° 35485) :

  • si vous inscrivez les locaux loués à l’actif de votre bilan, vous pouvez déduire toutes les charges supportées dans l’année : frais de gestion (assurance, honoraires, menus travaux, taxe professionnelle, etc.) et charges de propriété (intérêts d’emprunt, amortissement, taxe foncière, etc.). Mais l’amortissement de vos locaux ne peut aboutir à créer ni à augmenter un déficit (voir ci-après). En outre, si vous conservez la jouissance du local durant certaines périodes, vous devez comprendre dans vos recettes imposables la valeur de l’avantage en nature correspondant ;
  • si vous laissez ces locaux dans votre patrimoine privé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives peuvent être pris en compte, à l’exclusion de la majorité des charges de propriété. Dans ce cas, si vous conservez la jouissance du local pendant certaines périodes, vous devez pouvoir justifier le montant des charges déduites de votre résultat. Seules celles liées à la location (taxe professionnelle, commissions d’agence) sont intégralement déductibles. Les charges de gestion (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, etc.) ne le sont qu’au prorata de la durée de location. Notez, par ailleurs, que les travaux d’aménagement d’un immeuble non inscrit à l’actif peuvent être amortis s’ils sont dissociables de ce bien. À défaut, leur amortissement n’est possible que si le local est par nature affecté à l’exploitation (CE 5.5.10, n° 316.677).

Attention : les bénéfices nets des loueurs en meublé soumis au régime réel et non adhérents à un centre de gestion agréé sont majorés de 25 % par le fisc (voir p. 85).

 

Les dépenses de travaux

Les dépenses d’entretien et de réparation ayant pour objet de remettre en état ou de conserver le logement loué (ou les parties communes de l’immeuble) pour en permettre un usage normal à ses occupants sont déductibles (réfection des peintures, réparation de la chaudière, mise aux normes de l’électricité, etc.). Les travaux ne doivent pas aboutir à augmenter la valeur ou la durée d’utilisation du bien, à en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Ceux qui visent à améliorer le bien et les travaux de construction ne peuvent pas être déduits directement (ils peuvent être amortis ; voir ci-après).

Les impôts et taxes

La taxe foncière, la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle ) et la taxe de séjour sont déductibles. La taxe d’habitation établie à votre nom n’est pas déductible quand la location porte sur une partie de votre habitation principale. Pour la déduction partielle de la CSG, voir p. 189.

Les charges diverses

Elles comprennent les dépenses liées au financement et à la gestion courante du bien : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, commissions versées à un gestionnaire, consommations du locataire lorsque les contrats restent à votre nom (eau, électricité, gaz, etc.). Les loueurs professionnels peuvent également tenir compte des charges liées à ce statut (cotisations d’assurance vieillesse, maladie-maternité et allocations familiales).

Les amortissements

Vous pouvez amortir le logement et les meubles le garnissant sur leur durée normale d’utilisation. L’amortissement, déduit annuellement, doit rester constant. Pour un logement ancien, par exemple, si la durée d’amortissement est de 33 ans (durée admise par le fisc), vous pouvez déduire chaque année 3,03 % de sa valeur de construction (le prix du terrain n’est pas amortissable). Pour les meubles, la durée d’amortissement est généralement comprise entre 5 et 10 ans (soit entre 10 % et 20 % de leur prix par an). Attention, l’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien (CGI, art. 39 C). Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. Et si votre activité de loueur est déjà déficitaire, l’amortissement ne peut pas contribuer à augmenter ce déficit. En revanche, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire au titre d’une année est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps, tant que le bien continue d’être loué.

Attention : si vous réalisez un investissement dans une résidence-services ouvrant droit à réduction d’impôt (voir p. 221), vous ne pouvez déduire de vos loyers que la fraction du prix du bien non prise en compte pour le calcul de cette réduction (BOI 4 F-3-09).

Comment déclarer

Vous devez remplir une déclaration n° 2031 et ses tableaux annexes (voir p. 82). Reportez ensuite votre résultat imposable sur la n° 2042 C, cadre B, cases 5HA à 5MA ou cadre C, cases 5NA à 5PK, selon que vous êtes professionnel ou non (voir p. 89). Gardez vos justificatifs de charges. Remplissez le cadre F, cases 5HY à 5JY, pour le calcul des prélèvements sociaux. Envoyez le tout avec votre déclaration d’ensemble (n° 2042 ou 2042 S) à votre centre des impôts, au plus tard le 3 mai 2011

L’imputation des déficits

Lorsque vous relevez du régime réel, vous enregistrez un déficit si, une année donnée, vous avez supporté plus de charges que vous n’avez encaissé de revenus. Les modalités d’imputation de ce déficit diffèrent selon que vous êtes loueur non professionnel ou professionnel.
Dans le premier cas, il s’impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées de votre foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 suivantes (6 ans jusqu’en 2008). Cette nouvelle règle s’applique aux déficits constatés avant 2010 et non encore imputés au 1er janvier. La part de votre déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.
Dans le second cas, vous pouvez déduire votre déficit de loueur du revenu global imposable de votre foyer perçu la même année et les 6 suivantes. Là encore, la part de votre déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.

Comment déclarer

Selon que vous êtes loueur professionnel ou non professionnel, portez votre déficit sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, cases 5QA à 5SJ, ou cadre C, cases 5NY à 5PZ. Le cas échéant, indiquez vos déficits non professionnels antérieurs reportables cases 5RN à 5RW

L’imposition des plus-values

Lorsque vous vendez un bien que vous louez meublé, l’imposition de la plus-value (ou l’imputation de la moins-value) obéit à des règles différentes selon que vous êtes loueur professionnel ou non professionnel (sur cette notion, voir ci-après). Peu importe le régime d’imposition (micro ou réel) de vos recettes locatives. Si vous êtes loueur non professionnel, vos plus-values et moins-values sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (voir p. 137). Si vous êtes loueur professionnel, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles (voir p. 74 et 85) et sont donc susceptibles de bénéficier d’une exonération d’impôt, en fonction du montant de vos recettes notamment (voir p. 76).

Comment déclarer

Indiquez vos plus-values ou moins-values professionnelles sur la déclaration n° 2042 C, cadre B, et vos plus ou moins-values non professionnelles dans le cadre C. Remplissez aussi le cadre F, cases 5HZ à 5JZ, pour le calcul des prélèvements sociaux

Le statut de loueur professionnel

Depuis l’imposition des revenus de 2009, l’accès au statut de loueur en meublé professionnel est plus contraignant. Toutefois, ceux qui bénéficiaient déjà de ce statut avant bénéficient de mesures transitoires plus souples (BOI 4 F-3-09).

Les conditions à remplir

Vous êtes désormais considéré comme loueur professionnel lorsque vous remplissez ces 3 conditions à la fois :

  • vous encaissez plus de 23 000 € de loyers issus des locations meublées par an ;
  • le montant des loyers de vos meublés dépasse la somme de vos autres revenus professionnels (voir ci-après) ;
  • vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Ces conditions doivent être appréciées au niveau du foyer fiscal, de sorte que l’ensemble des locations meublées d’un même foyer relève dorénavant de la même qualification : professionnelle ou non professionnelle.

Le montant des loyers

Les 23 000 € doivent être appréciés par rapport au total des recettes des locations meublées réalisées par un même foyer. En cas de commencement d’activité en cours d’année, ce seuil doit être ajusté prorata temporis. Il en va de même l’année de cessation totale de l’activité. Mais attention, cet ajustement doit être effectué distinctement pour chaque immeuble loué, l’année de la mise en location (BOI 4 F-3-09). De plus, il doit être calculé en tenant compte de la date d’acquisition du bien, et non de la date de signature du bail.
Par exemple, un contribuable acquiert un logement neuf en avril 2010 et le met en location meublée en septembre. Il en tire 10 000 € de recettes en 2010. Celles-ci doivent être ramenées à 12 mois, compte tenu de la date d’acquisition. Soit un résultat de 13 333 € [(10 000/9) x 12], insuffisant pour bénéficier du statut de professionnel. Si l’ajustement était fait en fonction de la date du bail, le résultat serait de 30 000 € [(10 000 /4) x 12], un montant suffisant pour prétendre à ce statut dès l’année de mise en location.

Les autres revenus du foyer

Traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux retirés de la location meublée, BNC, BA et revenus des dirigeants assimilés à des salaires perçus par tous les membres du foyer fiscal sont pris en compte pour effectuer la comparaison. Ils doivent être retenus pour leur montant net imposable, et ajustés prorata temporis les années de commencement et de fin d’activité de loueur en meublé. Les revenus d’activité taxés à un taux proportionnel doivent également être pris en compte.

L’inscription au registre du commerce

En cas de refus du greffe du tribunal de vous ­inscrire au RCS en tant que loueur en meublé, vous devez tout de même effectuer la démarche, car la copie de la décision de refus vous permettra ensuite de vous prévaloir de la qualité de loueur professionnel.

Les mesures transitoires

Une mesure transitoire est prévue pour apprécier la condition relative à la proportion entre le montant des loyers et celui des revenus d’activité du foyer pour les contribuables exerçant déjà l’activité de loueur à titre professionnel avant la réforme intervenue en 2009 (et pour les propriétaires d’immeubles destinés à être loués meublés acquis ou réservés avant cette date). Ceci afin de ne pas pénaliser immédiatement ceux qui risquent de ne plus remplir les conditions désormais exigées.
Ces contribuables peuvent en effet majorer leurs loyers, de manière dégressive dans le temps, avant de les comparer aux revenus professionnels de leur foyer : la majoration, égale à 5 fois les loyers encaissés, est réduite de 2/5e par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 ans. Les années écoulées s’entendent des périodes de 12 mois consécutifs et non des années civiles. Par exemple, vous êtes loueur en meublé professionnel depuis le 1er janvier 2007, soit depuis 4 ans. En 2010, vous avez encaissé 20 000 € de loyers et votre foyer a perçu 48 000 € de salaires. Pour savoir si vous êtes encore professionnel pour l’imposition de vos loyers de 2010, vous devez les multiplier par cinq (soit 100 000 €), puis réduire le résultat obtenu de 8/5e (32 000 €). Vous restez donc loueur professionnel car vos loyers « fictifs » de 2010 (68 000 €) sont supérieurs à vos autres revenus professionnels de l’année (48 000 €).

À noter : le loueur professionnel qui réalise un achat sur plan peut imputer le déficit provenant des charges supportées avant la livraison du bien, par tiers, sur son revenu global des 3 premières années de location (BOI 4 F-3-09).


Mots-clés :

BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX , BIC , CHAMBRE D'HOTE , DECLARATION DE REVENUS , GITE RURAL , IMPOT SUR LE REVENU , LOCATION MEUBLEE




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