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Financement : renégociez votre crédit immobilier à moindres frais

Financement : renégociez votre crédit immobilier à moindres frais
Janvier 2011
Le Particulier Immo n° 271, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Avec des taux de crédit exceptionnellement bas, les emprunteurs renégocient leurs prêts à tout-va. Une démarche qui peut se faire auprès de son banquier, mais prend souvent, dans les faits, la forme d’un rachat de crédit par un établissement concurrent. L’opération est tentante et judicieuse à condition de respecter quelques règles et de bien faire ses calculs.

Un contexte particulièrement favorable

Depuis la fin de l’année 2008, les taux de crédit immobilier connaissent une baisse ininterrompue. En décembre 2010, selon le courtier empruntis.com, ils s’établissaient en moyenne à 3,50 % (hors assurance, comme tous les taux mentionnés dans ce texte) sur quinze ans, et à 3,70 % sur vingt ans, atteignant ainsi leur plus bas niveau depuis l’après-guerre. Deux ans auparavant seulement, ils comptaient deux points de plus (à 5,30 % et 5,40 % en octobre 2008). Une baisse spectaculaire, jamais observée par le passé, pas même en 2005 alors que les taux étaient pourtant déjà descendus bas, comme le note l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Conséquence logique de cette chute libre sur une courte période, les emprunteurs veulent revoir à la baisse le taux auquel ils ont emprunté, et ils se bousculent à la porte des courtiers. À tel point que les rachats de crédit représentent aujourd’hui une part importante de l’activité de ces derniers. C’est vrai pour empruntis.com, pour qui ils atteignent 45 % des dossiers traités en octobre 2010, contre 15 % en juin 2009. Ou encore chez meilleurtaux.com : « Le fait le plus significatif de ces derniers mois, et particulièrement depuis cet été, est l’augmentation croissante des demandes de renégociation :
30 % des dossiers déposés sur notre site en octobre portent sur la renégociation des prêts (15 000 dossiers sur un total de 49 000), soit près de cinq fois plus que ce que nous constations un an plus tôt », explique Christian Camus, son directeur général.

Chassé-croisé d’emprunteurs

La multiplication des demandes de renégociation de prêts immobiliers n’est pas un phénomène propre à l’année 2010. Il s’est déjà produit sur de précédentes périodes de baisse des taux, comme en 2002. « Mais ce qui est novateur, analyse Alain Todini, président de Crédixia, c’est que depuis la crise de 2008, les particuliers n’hésitent plus à changer de banque. » Il est vrai que les banques sont, comme depuis toujours, réticentes à accepter une renégociation du taux d’un emprunt qu’elles ont accordé à un particulier avec une marge déjà très faible. Aussi, dans la grande majorité des cas, la renégociation passe-t-elle plutôt par un rachat de crédit négocié avec un autre établissement bancaire. Ce qui provoque un grand chassé-croisé d’emprunteurs : « Les banques perdent des clients, mais elles savent qu’elles vont en gagner de nouveaux, en rachetant elles-mêmes des crédits immobiliers à la concurrence. Elles ont bien conscience que c’est un fait obligé aujourd’hui, tant les taux ont baissé ces deux dernières années », poursuit Alain Todini. Reste que si le rachat de crédit est entré dans les mœurs, il est impossible d’obtenir des chiffres précis auprès des banques.
Les principaux intéressés à la renégociation ? Les emprunteurs de la fin 2008 ou du début 2009, qui cumulent un prêt récent et un taux élevé, révélant, de fait, un à deux points d’écart avec les offres actuelles. Ils viennent frapper à la porte des courtiers avec l’objectif de diminuer le coût global de leur crédit. Dès lors que leur prêt a été contracté avec un différentiel de taux d’un point par rapport aux niveaux actuels et que leur crédit est relativement récent, la renégociation permet aux emprunteurs de réaliser de belles économies : jusqu’à cinq années de remboursement et près de 50 % du coût du crédit. Des économies qui peuvent se traduire par une baisse des mensualités ou un raccourcissement de la durée du prêt, au choix de l’emprunteur. Le plus souvent, ils optent pour une mensualité identique, mais diminuent la durée de remboursement (voir tableaux ci-dessous).

Renégocier avec son banquier : pas si facile

La solution la plus simple et la plus avantageuse pour l’emprunteur consiste à renégocier son crédit avec son propre banquier. En principe, il n’y a dans ce cas aucuns frais à payer et un simple avenant au contrat de prêt sera rédigé et signé. Mais toute la difficulté consistera à faire accepter cette renégociation. En effet, la plupart des établissements bancaires sont réticents à revoir les termes essentiels d’un prêt accepté et signé en connaissance de cause. Le prêt est un contrat comme un autre et doit être exécuté dans le respect de ce qui a été convenu au moment où il a été signé, rappellent-ils. Notamment compte tenu des conditions applicables à l’époque. Pour prêter, les banques ont elles-mêmes emprunté à un taux en rapport avec celui qu’elles ont accordé à leur client. Réviser à la baisse ce taux signifie pour elles rogner leur marge, voire perdre de l’argent.

Un effort pour les bons clients

Autant dire qu’accepter de renégocier un prêt est une faveur que les banquiers ne consentent que rarement et qu’ils réservent à leurs meilleurs clients. « Il faut que la banque y ait un intérêt, explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Le demandeur doit être un bon client, versant ses salaires dans cet établissement, y possédant des produits de placement et, si possible, être à la tête d’un patrimoine immobilier. » Ce fait est confirmé par un banquier resté anonyme : « Si on veut conserver le client, on fera un effort. Les situations sont à examiner au cas par cas. Tout dépend de la date à laquelle le prêt a été souscrit. Si le taux initial était élevé, on aura du mal à accorder un taux qui s’aligne sur ceux du marché. On perdra de l’argent. »
Quoi qu’il en soit, il ne faut pas se laisser intimider par un premier refus. La concurrence est telle entre banques que la renégociation est, malgré tout, devenue une pratique courante, au bénéfice d’une clientèle restreinte de privilégiés. Un établissement bancaire, après tout, ne voit jamais d’un œil favorable l’un de ses bons clients partir vers la concurrence.
Au besoin, il ne faut pas hésiter à faire « pression » en affichant quelques offres de rachat par des établissements concurrents. Pour Serge Maitre, secrétaire général de l’Association française des usagers des banques (AFUB), la renégociation d’un prêt passe obligatoirement par là : « Avant de tenter de négocier auprès de son banquier, il faut effectuer des démarches auprès de la concurrence et obtenir deux ou trois offres qui seront des arguments pour le convaincre de revoir son taux. Cela peut suffire à le faire bouger, la principale difficulté rencontrée par les emprunteurs étant l’inertie, voire d’emblée le refus. »
Il faut cependant savoir qu’en pratique, lorsqu’elle accepte de renégocier, la banque n’offrira pas, même à un bon client, le meilleur taux du marché. Elle lui proposera un taux supérieur de 0,5 à 0,8 point par rapport à celui qui aurait pu être obtenu dans un établissement concurrent : à l’heure actuelle, alors que les taux se situent autour de 3,20 %, l’emprunteur qui a souscrit un prêt à plus de 5 % devra s’estimer heureux si sa banque lui accorde de passer à 4 %. Ce différentiel est le prix de l’effort réalisé par le banquier, que vient compenser l’économie de nombreux frais et démarches. « Les emprunteurs ont en effet toujours intérêt à ne pas changer de banque, explique Alain Todini. Pour ne pas avoir à payer des pénalités de remboursement, de nouveaux frais de dossier, un nouveau cautionnement ou une nouvelle hypothèque, une nouvelle assurance, et ne pas avoir à faire transférer leurs fonds vers un nouvel établissement. »

Faire racheter son crédit : le poids des frais

Deux personnes sur trois, même en brandissant les offres de la concurrence, ne parviendront jamais à convaincre leur banque. Dans ce cas, elles n’auront d’autre choix que de se tourner vers les établissements concurrents et faire procéder à un rachat de leur crédit. La pratique s’étant banalisée, la démarche est assez facile à mener et aboutit à la signature d’un nouveau contrat dans des délais assez brefs.
Concrètement, un rachat de crédit consiste à emprunter auprès d’une nouvelle banque, à un taux correspondant aux taux du marché actuel, le montant du capital restant dû au contrat de prêt initial, afin de rembourser le premier établissement. L’ancien prêt est ainsi soldé. Un nouveau contrat est signé avec l’établissement retenu, à de nouvelles conditions, avec de nouvelles assurances et garanties. Un nouvel échéancier est fixé. C’est l’occasion de tout remettre à plat (voir « l’avis d’Alain Todini » p. 26) et d’adapter son prêt à ses nouveaux besoins ou ses nouvelles capacités.
L’opération, si elle permet de réaliser de belles économies, présente deux inconvénients avec, d’une part, l’obligation de faire transférer ses comptes et produits de placement dans le nouvel établissement, ce qui constitue un obstacle pour certains emprunteurs. Et, d’autre part, l’obligation de payer une ribambelle de frais : frais de remboursement anticipé, de garanties… qui se chiffrent en plusieurs milliers d’euros (voir ci-dessous).
Mais le gain sur le coût total du crédit peut largement les compenser si le rachat intervient dans de bonnes conditions. « Les banquiers ont tendance à exagérer les frais pour dissuader leurs clients de partir, mais, souvent, les pénalités ne sont pas si importantes et l’opération ne prend pas plus d’un mois et demi », relativise Maël Bernier, directrice de la communication d’empruntis.com. « Les frais de remboursement anticipé tournent autour de 5 000, 6 000 euros maximum. Mais le montant moyen économisé sur l’ensemble de nos dossiers est de 29 600 euros, frais de rachat inclus. Les durées sont réduites en moyenne de trois ans », précise-t-elle encore.

À nouveau banquier, nouveaux frais

Dans tous les cas, les frais consécutifs au rachat de crédit doivent être ajoutés au capital à refinancer, afin que l’opération ne donne lieu à aucune dépense de trésorerie. Ces frais consistent en :
- L’indemnité de remboursement anticipé (« IRA ») : elle est égale à un semestre d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. C’est un maximum légal, posé par l’article R 312-2 du Code de la consommation, que la pratique bancaire a imposé comme la norme dans tous les contrats de prêt. Les intérêts retenus sont ceux dus le mois où a lieu la renégociation, multipliés par 6. Mais compte tenu de la limite de 3 % du capital restant dû, c’est ce dernier montant qui s’appliquera. Par exemple, si le montant d’intérêts retenu s’élève à 3 500 euros sur six mois, mais que le capital restant dû est de 100 000 euros, l’emprunteur ne pourra se voir réclamer que 3 % de 100 000 euros, soit 3 000 euros d’indemnité de remboursement anticipé. Et il est bon de savoir que, même si l’emprunteur a obtenu une exonération des IRA lors de la souscription du prêt (en cas de revente ou de remboursement sur ses fonds propres), cette exonération ne joue jamais en cas de rachat de ce prêt par une banque concurrente.
- Les frais d’assurance : qui dit nouveau prêt, dit nouvelles assurances. Il est fort probable que l’assurance-décès que vous devrez souscrire sera plus coûteuse qu’il y a cinq ou dix ans. De même, rien ne dit que la couverture contre le chômage sera aussi étendue. En passant par un courtier, il est plus facile d’obtenir une délégation d’assurance, ce qui garantit à l’emprunteur un contrat au plus près de ses besoins, parfois à un meilleur coût.
- Les frais de garanties : en cas d’hypothèque, l’emprunteur devra acquitter des frais de mainlevée d’hypothèque et prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie. Il peut toujours demander au nouveau prêteur d’accepter une caution (solution moins onéreuse) ou une hypothèque de second rang, mais ce dernier n’est pas obligé d’accepter. Cette solution, sans risque pour le second prêteur puisque le premier est déjà remboursé, n’exige ni frais de timbre, d’enregistrement et de publicité foncière, ni frais de mainlevée. Seule son inscription au registre des hypothèques est facturée. Si la garantie était une caution (de type Crédit Logement), l’emprunteur récupérera en revanche les 0,75 % du fonds mutuel de garantie qu’il a versés lors de la souscription du premier crédit. Cette somme lui permettra en partie de payer la nouvelle garantie. Grosso modo, toutes solutions confondues, les frais liés aux garanties s’élèvent à 1 % du capital emprunté.
- Les frais de dossier : dans la mesure où un nouveau contrat de prêt est mis en place auprès d’une nouvelle banque, des frais de dossier sont en effet facturés. Ils correspondent à environ 1 % du crédit et s’échelonnent de 500 à 800 euros.

Renégociation ou rachat ? faites un bilan coût/avantage

En toute logique, pour que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant pour couvrir l’ensemble des frais. Seules des simulations réalisées par le courtier ou le nouveau banquier permettent d’en avoir une idée précise.
Il est admis que, pour que le rachat soit financièrement intéressant, il faut que le prêt soit relativement récent : le rachat de crédit doit être envisagé dans le premier tiers de son existence, éventuellement dans la première moitié. Au-delà, la part de remboursement consacrée aux intérêts n’est plus assez importante pour avoir un impact suffisant permettant de compenser les frais engagés. En effet, la mensualité de remboursement d’un prêt classique est composée, d’une part, d’intérêts, d’autre part, d’une portion du capital. Les parts respectives des intérêts et du capital remboursés varient dans le temps : au début de l’emprunt, on paie essentiellement des intérêts et, inversement, à la fin, presque uniquement du capital. Par conséquent, plus on avance dans le temps, la part des intérêts diminuant, moins une baisse de taux aura d’impact sur le montant des échéances de remboursement.

Le rapport durée et taux proposé

Par ailleurs, pour que le gain financier compense les frais, il faut que la différence entre le taux en cours et celui du nouveau prêt soit au minimum d’un point. Si le prêt a été accordé à un taux de 4,20 %, le rachat ne sera rentable, a priori, que si le nouveau taux est d’au moins 3,20 %. Mais l’écart peut être inférieur si le prêt est d’une longue durée : pour un prêt de vingt à vingt-cinq ans, un différentiel de 0,7 point peut suffire.
Les seuils d’appréciation relatifs à la durée du prêt et au taux proposé sont variables d’un professionnel à l’autre. Ils sont, de toute façon, à apprécier au vu des différentes caractéristiques du prêt. Pour Philippe Taboret, par exemple, il faut que deux des trois critères suivants soient réunis : une différence de taux au minimum de 0,5 point, qu’il reste au moins dix ans de remboursement et que le capital restant dû soit au minimum de 50 000 euros. « S’il s’agit d’un gros crédit (avec, par exemple, un capital restant dû de 300 000 euros et une durée de dix-huit ou vingt ans), même un écart de 0,3 point suffira. En revanche, si l’emprunteur se trouve en fin de crédit avec un petit capital restant dû, même s’il obtient 1 point de moins sur son taux, il n’aura aucun intérêt à le faire. Ce serait beaucoup de démarches pour peu d’économies réalisées », explique-t-il.
Enfin, il va de soi qu’il faut se montrer encore plus prudent lorsque l’on envisage de revendre son bien dans les trois à quatre ans. Le coût du rachat aura été, dans ce cas, à peine amorti.
Néanmoins, faire racheter son crédit est une opération qui ne comporte aucun risque. « On passe d’un prêt à taux fixe accordé par une banque française, à un prêt à taux fixe accordé par une autre banque française », rappelle Christian Camus.

Laurence Roy


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , RENEGOCIATION DE PRET , TAUX DU PRET




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