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Logement loué, les travaux autorisés

Logement loué, les travaux autorisés
Décembre 2010
Le Particulier Immo n° 270, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Rafraîchir les lieux, changer la décoration, engager des travaux d’amélioration… le locataire peut éprouver l’envie d’embellir son cadre de vie. Mais attention, il n’est pas libre de réaliser n’importe quel type de travaux dans son logement.

Le locataire de votre appartement vous informe qu’il souhaite repeindre les murs en noir et blanc. Avant de lui refuser au motif que les couleurs vous déplaisent, reportez-vous à la réglementation, qui pose les principes applicables en la matière. En effet, l’article 6-d de la loi du 6 juillet 1989 distingue les simples aménagements, que le locataire peut effectuer à sa guise, des transformations qui lui sont interdites sans l’accord du propriétaire. Le bailleur ne peut « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». La loi prohibe par conséquent toute clause du bail qui interdirait au locataire un aménagement des lieux ou qui le subordonnerait à une autorisation du bailleur.
La réglementation distingue les aménagements licites des transformations illicites, mais ne donne pas de précision légale sur cette distinction. En l’absence de définition, la difficulté consiste à tracer la frontière entre ce qui est permis et ce qui ne l’est pas. Les problèmes d’interprétation sont réels. Et à défaut d’entente entre le locataire et le propriétaire, c’est le juge qui doit, pour chaque cas d’espèce, apprécier souverainement la nature des travaux réalisés par le locataire. Heureusement (ou malheureusement, c’est selon), les litiges sont nombreux. La jurisprudence nous renseigne donc utilement sur les travaux qui s’apparentent respectivement à de simples aménagements ou à des transformations.

Le locataire peut réaliser des aménagements simples

1Les aménagements peuvent être définis comme des travaux mineurs ayant pour but d’accroître le confort ou l’esthétique des lieux loués, sans que soient modifiées la structure ou la configuration du logement, et qui n’ont rien d’irréversible. C’est, bien évidemment, le cas des travaux de décoration. Le locataire peut donc, sans démarche particulière, remplacer les revêtements muraux (cass. civ. 3e du 22.3.05, n° 04-10467). Il peut peindre le logement ou le tapisser à son goût, ajouter des boiseries plaquées sur un mur dont elles sont dissociables, ou encore poser une moquette. Il faut savoir que les magistrats laissent au locataire une grande liberté dans le choix des couleurs. La jurisprudence a ainsi admis qu’il pouvait peindre en rouge les murs des toilettes et de la salle de bains (CA de Paris, 6e ch. C, du 20.9.05). Plus récemment, elle a autorisé un locataire à repeindre les pièces à vivre de couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) autres que les teintes initiales « passe-partout », dès lors que ces couleurs « ne sont pas vraiment excentriques, revêtent même une certaine élégance et une originalité restant de bon goût et n’empêchent nullement une habitabilité normale, en s’inscrivant dans la tendance décorative actuelle susceptible de plaire à des locataires jeunes ». Le locataire avait aussi posé dans le salon une moquette constituée de bandes multicolores (CA de Paris, 6e ch. B, du 10.1.08).
Les juges reconnaissent le droit au locataire d’aménager son logement pour en améliorer la salubrité : par exemple, en posant une baignoire à la place d’un bidet, voire en installant une baignoire « dans une pièce dénommée ‘‘salle de bains’’ », qui n’en possédait pas (CA de Rouen, 1re ch. civ., du 27.10.1999 : la baignoire était, en outre, posée par un professionnel et non scellée).

Les constructions provisoires et démontables

Les travaux d’aménagement comprennent également la pose de petits équipements facilement démontables sans détériorer le logement. A été reconnue comme tels la pose de placards, d’étagères ou encore de convecteurs électriques (CA de Nancy, 2e ch. civ., du 23.11.1993). La cour d’appel de Paris a aussi jugé que l’installation de quinze spots lumineux dans les plafonds constituait bien un aménagement, « n’affectant pas la structure des murs, la distribution des pièces ou les ouvertures de la maison mais répondant à un besoin supplémentaire de confort à la limite de la notion d’embellissement » (CA de Paris, 6e ch. C, du 20.3.01). En général, les constructions provisoires et démontables, telle une cloison amovible, sont admises à titre d’aménagement, dès lors qu’elles ne menacent pas le gros œuvre et que le bailleur peut exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état initial (CA de Paris, 6e ch. B, du 12.10.1995 : sur la suppression d’une cloison d’un débarras pour agrandir une chambre).
Le locataire peut installer un mode de chauffage dans des locaux qui n’en ont pas, à condition de prendre les précautions nécessaires pour ne pas incommoder les voisins (cass. civ. 3e du 19.11.1975, n° 74-10994 : dans cette affaire, le locataire avait posé un poêle à mazout, sans vérifier si l’état des cheminées le permettait), et de respecter le bail interdisant de faire usage d’un appareil à combustible gazeux (cass. civ. 3e du 30.11.1994, n° 92-19840). Il ne peut, en revanche, substituer un mode de chauffage à un autre.
Les travaux consistant à renforcer l’isolation thermique ou phonique (notamment par l’adjonction d’un double vitrage) constituent également de simples aménagements. Si les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art (l’intervention d’un professionnel n’est toutefois pas exigée) et sans danger pour la sécurité des lieux, rien ne pourra être reproché au locataire. Le propriétaire ne pourra donc pas tirer prétexte des aménagements pour résilier ou refuser le renouvellement du bail. De même, il ne sera pas fondé à exiger, à la fin du bail, une remise des lieux dans leur état d’origine ou un quelconque dédommagement.
De son côté, le locataire ne sera pas en mesure de prétendre à une indemnité pour les travaux d’aménagement qui restent acquis au bailleur.

Les transformations soumises à autorisation

En revanche, le locataire qui souhaite entreprendre des travaux plus importants que de simples aménagements, c’est-à-dire transformer le logement et les équipements loués, doit obtenir une autorisation écrite du propriétaire (art. 7-f de la loi de 1989). Cet accord peut résulter du bail lui-même ou d’un acte extérieur. Normalement, l’autorisation doit précéder les travaux, mais rien ne s’oppose à une régularisation a posteriori. En cas de contestation, c’est au locataire de démontrer que le bailleur avait donné son accord.
La distinction entre aménagements et transformations n’est pas toujours aisée. La frontière qui sépare les deux se situe, semble-t-il, au niveau du gros œuvre, auquel le locataire ne peut pas porter atteinte. Il s’agit de transformations dès lors que les travaux modifient la distribution du logement, les cloisons fixes, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage existants. Les travaux de transformation se caractérisent également par un changement irréversible des locaux. Ce sont ceux qui affectent les parties ou les équipements essentiels du logement. Ont ainsi été considérées comme transformations soumises à autorisation : le retrait du parquet ; le remplacement d’une chambre par une cuisine ; l’installation d’une véranda ; l’élargissement d’une porte ; le percement d’une fenêtre ou d’un mur séparateur ; la suppression d’un escalier ; ou encore la substitution d’un mode de chauffage par un autre. D’une manière générale, tout changement majeur dans la distribution du logement est interdit. C’est le cas de la suppression d’une salle de bains (cass. civ. 3e du 22.7.1992, n° 90-20657), d’une cloison située entre la cuisine et la salle à manger (CA d’Aix-en-Provence, 11e ch. civ., du 9.6.1987), ou d’une cloison intérieure pour l’installation d’une salle de bains dans un local à usage de toilettes (CA de Grenoble, 2e ch. civ., du 11.9.1989).
De même, toute modification de la « consistance » des lieux est prohibée (CA de Paris, 6e ch. C, du 22.1.08 : dans cette affaire, le locataire avait « aménagé des chambres de bonne en espace de vie unique, modifiant par là même la configuration des lieux loués et la disposition des parties communes par rapport aux parties privatives »).
Le locataire ne doit pas davantage, sans autorisation, procéder à des travaux modifiant la structure des lieux loués. Il en est ainsi du remplacement d’une vieille verrière par une dalle en béton et une portion de verre plus épais (cass. civ. 3e du 11.5.1993, n° 91-18344), du percement des murs, peu importe que le locataire soit propriétaire de l’immeuble contigu (CA de Paris, 6e ch. B, du 26.4.1985 : en l’espèce, le locataire avait transformé les lieux en réunissant deux appartements pris à bail distinctement au même étage).
Est tout aussi illicite la construction d’une piscine sans autorisation du propriétaire. Il en est ainsi de l’installation d’une piscine semi-enterrée qui nécessite des travaux d’excavation (CA de Colmar, 3e ch. B, du 17.10.07). Dans le même esprit, un locataire ne peut pas construire une piscine totalement enterrée et entourée d’une plage carrelée si le bailleur a seulement autorisé l’installation d’une piscine démontable
(CA de Paris, 14e ch. A, du 6.6.07).
Attention, les juges disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier l’éventuelle gravité des travaux. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que le locataire n’avait pas manqué à ses obligations en
supprimant la marquise (auvent qui protège de la pluie), qui constituait un élément d’équipement dissociable du gros œuvre, sans détérioration de celui-ci
(cass. civ. 3e du 30.11.1994, n° 92-21620).

Les sanctions des transformations illicites

Le sort des transformations dépend de l’existence ou non d’un accord écrit du bailleur. Lorsqu’une autorisation est intervenue, elle doit préciser le sort des travaux en fin de bail. Elle peut ainsi prévoir qu’ils deviennent la propriété du bailleur. Le locataire peut être, ou non, indemnisé, par exemple sous la forme d’une participation directe par le bailleur au financement des travaux ou d’une diminution du loyer. En l’absence d’autorisation, le propriétaire peut, au départ du locataire, soit conserver les transformations sans indemnité si elles lui conviennent, soit exiger une remise des lieux dans leur état initial. Dans ce cas, le locataire ne peut réclamer aucun remboursement de tout ou partie des frais qu’il a engagés.
Le bailleur dispose de fait d’une option légale (art. 7-f de la loi de 1989) : garder le bénéfice des transformations ou exiger une remise en l’état et ce, même si les travaux ont apporté une amélioration. Ce choix est irrévocable. Un propriétaire ayant accepté de conserver les transformations qui ne lui ont causé aucun préjudice, dans la mesure où les lieux ont été reloués sans diminution de loyer qui leur soit imputable, ne peut pas, cinq ans après le départ du locataire, demander sa condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état (CA de Versailles, 1re ch. B, du 24.9.1999).
À savoir : le bailleur peut exiger, aux frais du locataire, la remise en état immédiate des lieux, sans attendre la fin du bail, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (art. 7-f). Il peut s’agir, par exemple, de la modification de l’installation de gaz contraire aux règles de sécurité. C’est le cas également lorsque les travaux effectués comportent des incidences dangereuses sur les installations électriques et de plomberie (CA de Limoges, 2e ch. civ., du 19.10.1988 : dans cette affaire, le locataire a été condamné à payer le coût des travaux de réparation affectés d’un coefficient de vétusté et à indemniser le bailleur pour la perte des loyers pendant la durée nécessaire aux travaux).
De manière générale, le locataire peut être condamné à des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé. Par exemple, si le propriétaire est en conflit avec la copropriété car les transformations ont touché la structure de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale. Le locataire peut aussi être condamné au paiement d’une astreinte (somme forfaitaire par jour de retard), jusqu’à la remise en état. Quant au propriétaire, il a tout intérêt à vérifier que le logement a été remis en état dans les règles de l’art, avec l’aide d’un professionnel, si les modifications étaient importantes.
Par ailleurs, en cas d’urgence ou de péril imminent, il est possible de recourir au référé devant le tribunal d’instance. Cette procédure permet de prendre des mesures conservatoires ou de remise en état (arrêt des travaux, réfection…), en attendant que la procédure classique aboutisse.
En revanche, le bailleur ne peut exiger la remise en état immédiate des lieux en raison de l’enlèvement d’une simple cloison entre deux pièces qui ne met pas en péril la sécurité du local (CA de Paris, 6e ch. B, du 11.09.08).
À noter : lorsque les transformations illicites mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut obtenir, en plus de la remise en état immédiate, la résiliation judiciaire du bail. Celle-ci est laissée à l’appréciation souveraine des magistrats, qui apprécient la gravité du manquement du locataire à ses obligations contractuelles (article 1184 du Code civil). La Cour de cassation l’a décidé dans une affaire où un locataire avait édifié contre la maison louée des constructions composées de planches de bois et de matériaux de récupération sans autorisation. Les baraquements ne présentaient pas de danger, mais la résiliation du bail a été prononcée car ils dénaturaient le site et les pavillons situés dans un ensemble résidentiel (cass. civ. 3e du 31.10.06, n° 05-10553).
Cela étant, une clause du bail qui prévoirait, en pareille circonstance, une résiliation de plein droit, serait inefficace (art. 4-g de la loi de 1989). Aussi, s’il est encore temps (six mois avant l’échéance du bail), le propriétaire peut-il donner congé au locataire en invoquant comme motif légitime et sérieux les transformations du logement et son refus de le remettre en état. En cas de contestation, le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble tranchera le litige.

Les travaux que peut imposer le bailleur

2De son côté, le propriétaire peut-il réaliser des travaux dans le bien qu’il loue ? Oui, mais pas n’importe lesquels, car il est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible du logement. La réglementation restreint donc volontairement la liste des travaux que peut faire le bailleur sans autorisation du locataire. Ce dernier ne peut toutefois s’opposer, même s’il en résulte une gêne pour lui, aux travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, aux travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ou aux travaux d’amélioration
de la performance énergétique qui nécessitent une intervention dans son logement (art. 7-e de la loi de 1989). Ces travaux, et ces travaux seulement, peuvent être réalisés en cours de bail, sans avoir à attendre le départ du locataire, et ce, qu’il y ait urgence ou non à les accomplir.

Le maintien en état et l’entretien normal du logement

Le locataire est tenu de supporter les travaux mis à la charge du propriétaire par l’article 6-c de la loi de 1989.
Il peut s’agir de grosses réparations ou de réparations d’entretien.
Le propriétaire pourra pénétrer dans le logement pour réaliser les travaux nécessaires.
La seule limite concerne les réparations locatives qui échappent au bailleur, à l’exception de celles occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble

Il faut distinguer deux situations. Dans la première, les travaux concernent les parties communes ou les parties privatives du même immeuble, c’est-à-dire les autres logements de l’immeuble, qu’ils soient occupés par le bailleur, par d’autres locataires ou d’autres copropriétaires. Le logement loué au locataire n’est donc pas visé par cette catégorie de travaux. En pratique, le locataire doit laisser l’accès à son logement, pour la réalisation de travaux d’amélioration exécutés dans les parties communes ou les parties privatives d’autres logements que le sien. Par conséquent, il doit subir non seulement les travaux exécutés par le propriétaire, mais aussi ceux qui auraient été décidés par d’autres personnes, le syndicat des copropriétaires par exemple.
Encore faut-il que ces travaux soient nécessaires. À défaut, le locataire peut légitimement s’y opposer. À titre d’exemple, la Cour de cassation a donné raison à un locataire qui s’était opposé à l’entrée dans les lieux loués pour la réalisation de travaux devant entraîner la suppression d’une inter-lucarne, car il n’était pas démontré que cette suppression était absolument nécessaire pour procéder à la réfection de la toiture de l’immeuble (cass. civ. 3e du 16.4.08, n° 07-12789).
Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes, permettent de diminuer les dépenses d’entretien ou d’exploitation, ou donnent une plus grande sécurité. Le locataire peut ainsi se voir imposer l’accès à son logement pour le passage de canalisations destinées au fonctionnement ou à l’alimentation d’équipements communs.
Deuxième situation : lorsqu’aucune obligation ne pèse sur le bailleur qui souhaite réaliser des travaux d’amélioration dans le bien loué, il faut l’accord du locataire, sauf clause contraire du bail. La Cour de cassation rappelle souvent cette règle aux propriétaires : « Les travaux d’amélioration projetés par le bailleur dans les locaux donnés à bail nécessitent l’accord du locataire », et le bailleur ne peut pas obtenir la résiliation du bail du fait de son refus (cass. civ. 3e du 5.5.04, n° 01-16041). Le propriétaire qui envisage des travaux d’amélioration dans le logement loué n’a donc pas d’autre solution que d’obtenir l’accord du locataire en place ou d’attendre son départ.

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique

Depuis fin 2009, le propriétaire est en droit de réaliser des travaux d’économie d’énergie en cours de bail, dans les logements construits avant le 1er janvier 1990 (loi MLLE du 25.3.10, décret et arrêté du 23.11.09). Le propriétaire doit toutefois avoir engagé une concertation avec le locataire sur les travaux envisagés, les modalités de réalisation et les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique. Un dialogue nécessaire si le bailleur veut mettre à contribution son locataire (voir LPI n° 263)...
Les travaux de rénovation énergétique concernent l’isolation thermique des toitures et des murs extérieurs ; l’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ; la régulation ou le remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ; l’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ; l’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable. Ces travaux doivent correspondre à des caractéristiques techniques minimales précisées par arrêté.

Les réparations urgentes, ne pouvant attendre la fin du bail

Le propriétaire peut, bien sûr, réaliser les réparations urgentes dans le bien loué, sur le fondement de l’article 1724 al. 1 du Code civil : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. »

Les garanties accordées au locataire en contrepartie de la perte de jouissance

Le locataire peut bénéficier d’une réduction de loyer proportionnelle à la durée des travaux et à la partie de la chose louée dont il aura été privé (C. civ., art. 1724 al. 2). Cette diminution suppose toutefois que les réparations aient duré plus de quarante jours. L’abattement est fixé d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par le juge d’instance. Si les travaux durent moins de quarante jours, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation. La jurisprudence est parfois plus clémente vis-à-vis du locataire en admettant, par exemple, qu’une gêne anormale ouvre droit à dédommagement alors que les travaux n’ont pas duré quarante jours (CA de Pau, 2e ch., du 25.3.04 : dans cette affaire, les locataires avaient subi un important trouble de jouissance. Prévus pour une semaine, les travaux avaient en réalité duré quatre semaines et les nuisances occasionnées, bien supérieures à ce qui avait été projeté, avaient obligé les locataires à quitter l’appartement devenu inhabitable).
Attention, la clause du bail qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours est réputée non écrite (art. 4-r de la loi de 1989). La jurisprudence le rappelle souvent. Ainsi de la cour d’appel de Rennes (4e ch., du 28.11.1996), à propos d’une clause du bail selon laquelle le bailleur s’accordait le droit de faire tous travaux lui semblant utiles sans devoir aucune indemnité au locataire, quelle que soit la durée des travaux.
Ou encore de la cour d’appel de Paris (6e ch. B, du 28.02.02), le bail faisant obligation aux locataires de souffrir sans indemnité tous travaux, quelle que soit leur durée.
Autre protection pour le locataire, il peut demander en justice la résiliation de son bail, sans préavis, lorsque les travaux rendent les lieux inhabitables (C. civ., art. 1724, al. 3). Et dans le cas extrême où le propriétaire abuserait de son droit pour inciter le locataire au départ – en prolongeant volontairement la durée des travaux au point de perturber gravement ses conditions de vie –, il pourrait être condamné à lui verser des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé. Un jeu dangereux…

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , TRAVAUX




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