Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Assurances loyers impayés : le prix de la tranquillité

Assurances loyers impayés : le prix de la tranquillité

Assurances loyers impayés : le prix de la tranquillité
Décembre 2010
Le Particulier n° 1055, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Ils sont la hantise du bailleur... Les impayés augmentent depuis le début de la crise. La sélection soigneuse du locataire se révélant souvent insuffisante, la souscription d’une garantie spécifique paraît aujourd’hui une alternative efficace.

Les gestionnaires de biens sont unanimes, les temps sont difficiles pour les locataires et, par ricochet, pour les propriétaires bailleurs. « Il est de plus en plus fréquent de relancer les locataires autour du 10 ou du 12 du mois. Mais parfois, cela va au-delà du simple retard : actuellement, j’ai sept impayés à gérer dans mon agence », note Claude Chetrit, vice-président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) île-de-France. Bruno Cornillon, président du GIE Orpi gestion, dresse un constat similaire : « On relève un nombre croissant de sinistres avec des montants de plus en plus élevés. » Il est vrai qu’aux impayés proprement dits, s’agrègent des frais de procédure : honoraires d’avocat, d’huissier de justice, voire de serrurier ou de garde-meubles lorsque le locataire a été expulsé ou est parti « à la sauvette ». « La note d’un sinistre grimpe très vite, même lorsque le loyer est modique. Par exemple, avec un loyer mensuel de 700 €, on est au bout de 20 mois à 14 000 € d’impayés, somme à laquelle il faut rajouter environ 5 000 € de frais de procédure, soit un coût total avoisinant les 20 000 € », calcule Bruno Cornillon. Au final, la facture peut atteindre 40 000 €, pour des impayés longs et complexes. Un poids financier difficilement supportable par un bailleur privé qui, souvent, compte sur ses loyers pour améliorer sa retraite ou rembourser le crédit qui finance le bien loué.
Première piste pour limiter le risque d’impayés, sélectionner son locataire et s’assurer que ses reve­nus lui permettront de s’acquitter durablement de son loyer. On estime que son taux d’effort ne doit pas dépasser 33 %, c’est-à-dire que le loyer ne doit pas excéder le tiers de ses revenus nets mensuels. Vous pouvez le vérifier en demandant un certain nombre de justificatifs : fiches de paie, avis d’imposition, attestation de l’employeur prouvant qu’il n’est pas en période d’essai, etc. Attention, vous n’avez pas le droit de réclamer certains documents tels qu’une carte d’assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal ou encore un extrait de casier judiciaire… La liste exhaustive des documents « interdits » figure à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 (vous pouvez la consulter sur ­www.leparticulier.fr, espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1 055). Jusqu’à présent, de nombreux bailleurs exigeaient aussi la caution financière d’un tiers (ami ou proche), susceptible de s’acquitter des loyers à la place du locataire. Mais, face à la montée du chômage et des divorces, ces garanties sont de plus en plus illusoires. Heureusement, il existe une solution fiable : la souscription d’une assurance loyers impayés. Depuis la loi Boutin du 23 mars 2009, il est impossible de cumuler cette assurance et une caution, excepté si le locataire est étudiant ou apprenti.
Deux catégories de produits d’assurance « loyers impayés » se partagent le marché : les contrats GLI (garantie des loyers impayés), commercialisés par les assureurs et les courtiers, et les contrats « GRL (garantie des risques locatifs) universelle », conçus et encadrés par l’État et Action Logement (ex-1 % logement). Ces derniers sont proposés uniquement par les assureurs ayant signé une convention avec l’organisme gérant la GRL, l’Association pour l’accès aux garanties locatives (Apagl).

La GRL universelle peine à séduire

Même Benoist Apparu, le secrétaire d’État chargé du Logement, le reconnaît du bout des lèvres : « La GRL universelle n’a pas le succès escompté. » Pourtant, avec cette garantie, les bailleurs peuvent assurer les locataires répondant aux standards de solvabilité (principalement, un contrat de travail à durée ­indéterminée et un taux d’effort n’excédant pas 33 %) mais aussi, et c’est là que réside la spécificité du dispositif, ceux que leur profil « à risque » (taux d’effort compris entre 33 % et 50 % ou situation professionnelle précaire) rendait « inassurables » dans le cadre des contrats traditionnels. La GRL repose sur un socle de trois garanties (prise en charge des loyers impayés et des frais de procédure, dans la limite globale de 70 000 €, et des dégradations immobilières, à hauteur de 7 700 €) commun à tous les contrats et qui ne peut pas être facturé plus de 2,50 % des loyers. À ce jour, seuls trois assureurs ont signé une convention avec l’Apagl (voir tableau p. 56) et à peine 62 500 contrats ont été souscrits depuis la mise en place de la nouvelle mouture de la GRL, en décembre 2009. Deux éléments peuvent expliquer cet engouement… mitigé. D’une part, la GRL est plutôt moins concurrentielle que les contrats GLI et, d’autre part, les bailleurs sont effrayés par le traitement « social » de l’impayé, qui favorise, dans un premier temps, le règlement amiable du sinistre. « On commence par analyser la situation du locataire pour déterminer sa capacité à reprendre le paiement du loyer et à rembourser sa dette. Si cela paraît irréaliste, on arrête la démarche amiable pour entrer dans la phase contentieuse. Celle-ci s’assortit certes, d’aménagements tels que la visite d’une assistante sociale, mais le locataire ne bénéficie en aucun cas d’un droit au maintien dans les lieux », assure Lucie Cahn de l’Apagl. Cela ne suffit pas à convaincre les bailleurs qui continuent de privilégier les contrats GLI. D’autant que, pour ces derniers, les assureurs ont réduit leurs critères de sélection. Ils ont notamment abandonné le dogme du taux d’effort à 33 % : il est désormais possible d’assurer les locataires pour lesquels le loyer représente 35 ou 37 % des revenus mensuels. Cet assouplissement a été vécu comme une bouffée d’oxygène par les propriétaires de logements situés dans des zones touchées par la crise. « Il devenait de plus en plus difficile de trouver des locataires susceptibles d’être assurés, avec un taux d’effort inférieur à 33 % », confie l’un d’eux.

S’assurer seul ou via son gestionnaire de biens

Vous pouvez souscrire un contrat GLI, que vous gériez en direct votre bien ou que vous l’ayez confié à un professionnel de la gestion locative. Incluses dans des contrats « groupe », les assurances proposées par ces derniers sont souvent moins onéreuses et un peu plus complètes que celles accessibles en direct (voir tableaux p. 56 et 59). Mais n’oubliez pas que la gestion locative est facturée de 6 à 8 % des loyers.
Vous n’êtes pas séduit par le contrat groupe de votre gestionnaire ? Rien ne vous interdit de prendre le contrat individuel de votre choix. « Il n’y a pas d’incompatibilité pour souscrire un contrat individuel lorsque l’on donne son bien en gestion. Mais il faut avertir son gestionnaire car il aura un certain nombre de formalités à ­accomplir en cas d’impayés », expli­que Blandine Pitaval, responsable de l’­offre Loyers impayés à la Macifilia. Pour que la garantie puisse fonctionner, il convient en effet, préalablement à la déclaration de sinistre, de respecter une procédure bien définie : envoi d’une lettre de relance au locataire dans les 15 à 20 jours qui suivent le premier impayé, puis d’une lettre recommandée avec avis de réception 10 à 15 jours plus tard et, enfin, délivrance par un huissier d’un commandement de payer dans les 60 à 70 jours pour le premier impayé. Si vous avez opté pour le contrat groupe de votre gestionnaire de biens, c’est ce dernier qui se chargera des formalités. Mais, dans les autres cas, ce sera à vous de veiller au grain. Faute de quoi, la garantie pourra être revue à la baisse. « Si le bailleur ne respecte pas la procédure figurant aux conditions générales du contrat, on pourra appliquer une franchise correspondant au retard pris dans le traitement de l’impayé », explique Blandine Pitaval. Quant aux bailleurs réellement dilettantes, qui mettraient plusieurs mois avant d’entreprendre les démarches, ils prennent le risque de voir leur garantie purement et simplement annulée.

Des plafonds de garantie « impayés » satisfaisants

Suivant les contrats, les plafonds de prise en charge des impayés et des frais de procédure varient de 46 000 à 100 000 €. Des montants suffisamment élevés, permettant de faire face à l’ensemble des sinistres, y compris ceux longs et complexes. « Je n’ai jamais vu de sinistres impayés dépasser les 45 000 € », confie Hervé Limozin, directeur du développement à Sacapp assureurs. Attention, trois produits limitent dans le temps la prise en charge des impayés (mais pas de la procédure) : il s’agit de Garantie locative de Pacifica (24 mois), de Protection bailleur des Assurances du Crédit mutuel et du Kit bailleur individuel de Solly Azar (30 mois). Des durées qui peuvent, même si c’est rare, se révéler un peu justes face à un locataire de mauvaise foi. Avant de vous engager, vérifiez aussi le montant maximal du loyer assurable : les assureurs le plafonnent souvent à 2 000 ou 2 300 € par mois.
Si un impayé survient, vous serez indemnisé chaque trimestre, à compter du 3e ou du 4e mois d’impayés. Vous devrez donc patienter au moins un trimestre avant de recevoir le premier versement de l’assureur. En revanche, vous serez indemnisé dès le premier euro impayé, les contrats ne prévoyant généralement pas de franchise. Ce n’est pas toujours le cas, si vous avez souscrit un contrat, non pas lors de l’arrivée du locataire dans les lieux, mais en cours de bail. Certains produits (GLI de Gerance Center et Orpi 2000, par exemple) appliquent un délai de carence d’un trimestre. Si l’impayé survient dans les trois premiers mois de la souscription, vous ne serez alors pas pris en charge.

Des garanties annexes mais pas accessoires

« Outre la garantie contre les impayés de loyers, le pack idéal comprend aussi une assurance protection ­juridique et une garantie contre les dégradations immobilières », sou­ligne Jean-Paul Boudignon, directeur des grands comptes de la Caisse de garantie de l’immobilier (CGAIM). La première est souvent incluse dès le contrat de base. Elle couvre tous les litiges locatifs autres que ceux liés aux impayés : réparations locatives, restitution du dépôt de garantie… Contrairement à ce que croient beaucoup de bailleurs, cette garantie est loin d’être superflue. « Les bailleurs pensent disposer d’une protection juridique avec leur carte bancaire ou leur multirisque habitation. C’est vrai, mais dans l’immense majorité des cas, elle jouera pour leur vie privée mais pas pour leur activité de bailleur », note Jean-Paul Boudignon. Le plafond de prise en charge (de 2000 à 5 000 € par sinistre) est, comme pour celui des impayés, tout à fait réaliste.
Quant à la garantie « dégradations immobilières », si elle est souvent optionnelle dans les contrats en « gestion directe », elle est généralement comprise dans le forfait des produits proposés par les gestionnaires de biens. Elle couvre les dégradations commises par le locataire. Et ce, qu’elles soient ou non consécutives à des impayés. « Les dégradations sont plus fréquentes lorsqu’il y a des sinistres longs qui aboutissent à une expulsion », prévient Bruno Cornillon. Ne vous méprenez pas sur l’étendue de la garantie : une tache sur la moquette ne donnera pas lieu à une indemnisation. « Pour en bénéficier, il faut démontrer la nature volontaire de la dégradation », explique Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière de Century 21 France. Oscillant, suivant les contrats, de 3 000 à 10 000 € par sinistre après application d’un coefficient de vétusté (en général 6 % par an, plafonné à 50 %), elle s’assortit parfois de la prise en charge des loyers (2 à 4 mois suivant les contrats) non perçus pendant la durée des travaux de remise en état. Parmi les options que vous pourrez aussi vous voir proposer, on trouve la garantie inoccupation (contrat Loyers impayés de Macifilia, par exemple). Celle-ci peut être mise en jeu dès lors que vous êtes confronté à une inoccupation prématurée du bien : départ à la cloche de bois, décès ou encore en cas de congé assorti d’un préavis réduit. Facturées entre 0,15 et 0,20 % des loyers, ces options mises bout à bout, peuvent faire grimper le montant de votre prime d’assurance. Mais n’oubliez pas que vous pouvez déduire cette dernière de vos revenus fonciers. Un avantage encore insuffisant aux yeux de Jean Perrin, le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). « Les loyers impayés sont la seule garantie que l’on souscrit pour un sinistre dont on ne sera pas à l’origine. Je pense que cette assurance devrait être rendue obligatoire pour les locataires, à hauteur des loyers HLM. Charge ensuite aux bailleurs d’ajouter le complément s’ils le souhaitent », martèle-t-il. Une proposition qui, à l’en croire, trouverait un écho favorable du côté du ministère du Logement.

Valérie Valin-stein


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , IMPAYE , LOYER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier