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Focus sur les aides à l'accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro favorise l'achat de logements verts

Focus sur les aides à l'accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro favorise l'achat de logements verts
Décembre 2010
Le Particulier n° 1055, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Le 1er janvier 2011, entrera en vigueur le nouveau prêt à taux zéro. Sera-t-il plus avantageux pour les ménages accédant à la propriété ? Tous ne seront pas gagnants. Revue de détail.

Créé en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) a subi de nombreux aménagements depuis 15 ans. À l’origine, environ 100 000 ménages en profitaient chaque année pour accéder à la propriété. La réforme de 2005 a permis au dispositif de prendre de l’ampleur et de doubler le nombre des bénéficiaires. La nouvelle mouture élaborée par Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du logement, et dévoilée par Nicolas Sarkozy en septembre dernier, se veut plus ambitieuse encore. Car les pouvoirs publics espèrent toucher 380 000 ménages. Pour le gouvernement, la proportion de propriétaires progresse trop lentement en France : 58 % aujourd’hui contre 57 % en 2005. Nous sommes bien en deçà de certains voisins européens (la moyenne européenne est de 70 % de propriétaires). En outre, les Français ne sont pas égaux devant la propriété. Dans les grandes villes, le taux de propriétaires peine à passer la barre des 40 %, alors qu’en zone rurale, il atteint en moyenne 70 %. C’est la maison individuelle qui capte l’essentiel du marché, entraînant la désertification des centres-bourg anciens et un étalement urbain que la politique actuelle de développement durable des territoires essaie, au contraire, d’empêcher. Le nouveau PTZ + aura donc pour vocation de rééquilibrer cette situation et de renforcer son action dans les territoires où le marché est difficile d’accès pour les primo-accédants. Sur fond de crise, la volonté est également de maîtriser les dépenses budgétaires. Car si le gouvernement remplace le PTZ actuel, qui coûte 1,2 milliard d’euros par an, par un dispositif auquel il va consacrer 2,6 milliards d’euros par an, il supprime deux autres mesures incitatives mises en place au cours des 3 dernières années : le Pass Foncier qui permet de différer le remboursement d’une partie du prix d’achat d’un logement (en l’occurrence le terrain) et de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, ainsi que le crédit d’impôt sur les intérêts d’un emprunt souscrit pour l’acquisition de la résidence principale. Le premier dispositif coûte 200 millions d’euros chaque année à l’État et le second doit lui coûter 1,5 milliard en 2010 et 3 milliards en 2011.

Un outil d’aide à l’accession modulable

Dès le 1er janvier 2011, le nouveau PTZ + deviendra le seul outil d’aide à l’accession. Concrètement, le principe reste le même que celui de son prédécesseur : l’octroi par les banques d’un prêt gratuit destiné à financer en partie un achat immobilier. La différence réside dans le fait que le PTZ + élargit le champ des bénéficiaires. Certes, il reste réservé aux accédants qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années précédent l’émission de l’offre. Mais, contrairement à l’ancien PTZ, aucun plafond de ressources ne sera exigé, l’objectif étant de rendre le prêt universel et de toucher les ménages des couches moyennes, notamment les familles dont les ressources se situent entre 2 et 4 Smic. Autre nouveauté, le PTZ + encourage l’acquisition de logements économes en énergie (notamment les logements neufs dotés du label BBC, bâtiment basse consommation) ou de biens anciens classés de A à D sur l’étiquette énergie (ceux dont la consommation énergétique ne dépasse pas 230 kWh/m²/an). Rappelons que l’étiquette énergie sera obligatoire sur toutes les annonces immobilières à partir de 2011 (voir le n° 1054 du Particulier, p. 12).
Pour satisfaire ces objectifs, le montant du prêt évoluera non seulement en fonction du type de logement (neuf ou ancien), d’un prix plafond, de la composition du ménage, mais également de la zone géographique dont dépend le logement et de sa performance énergétique (voir tableau p. 16). Pour un bien neuf, le montant du prêt oscillera entre 20 et 40 % du prix d’achat (dans la limite d’un plafond, voir tableau p. 16), s’il a le label BBC, ou entre 15 et 30 %, s’il ne le possède pas. À titre d’exemple, pour acquérir un logement neuf BBC, un couple pourra emprunter à taux zéro un montant maximal de 57 400 € en zone B1 (regroupant notamment les grandes agglomérations régionales, voir note du tableau p. 17 pour le détail des zones) mais seulement 22 200 € en zone C (rurale). Pour un logement neuf non-BBC, ces montants seront respectivement ramenés à 41 000 € et 16 650 €. Dans l’ancien, les taux n’excéderont pas 20 % du prix plafond pour un bien classé de A à D sur l’étiquette énergie et 10 % s’il est classé de E à G (biens les plus énergivores). Dans le premier cas, un couple obtiendra un prêt sans intérêt maximal de 26 000 € en zone B1 et de 22 200 € en zone C. Dans le second cas, les montants prêtés s’établiront seulement à 13 000 € et 11 100 €.

Un mécanisme encore très complexe

Le dispositif, qui se voulait plus simple que le précédent, apparaît cependant complexe. Et si les professionnels de l’immobilier l’accueillent plutôt favorablement, tous estiment qu’il mériterait d’être simplifié. « Nous allons devoir passer du temps à expliquer ce nouveau mécanisme », précise Marc Sirotteau, directeur de secteur du courtier en prêts Meilleurtaux.com. Pour René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) « le fait que tous les acquéreurs aient accès au PTZ + est une excellente nouvelle ». D’autant que certains emprunteurs devraient y trouver leur compte, même si, par ailleurs, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est supprimé. C’est particulièrement vrai pour l’acquisition d’un logement neuf dont les montants de prêt ont été fortement majorés. Ainsi, dans la zone A (la plus chère), l’acquéreur d’un bien neuf BBC pourra bénéficier d’un prêt compris entre 62 400 et 143 600 € suivant la taille de sa famille, alors que dans l’ancienne mouture, le prêt oscillait entre 32 100 € et 65 100 €. À titre d’exemple, un couple avec 2 enfants qui pouvait prétendre à un prêt de 55 050 € en 2010, pourra obtenir jusqu’à 124 800 € en 2011 pour un logement estampillé BBC et jusqu’à 93 600 € sans ce label. De même, en zone B2 (regroupant notamment les ­villes moyennes), ce même couple pourra obtenir un prêt de 51 600 € pour un bien BBC ou de 34 400 € pour un bien non-BBC alors qu’avant la réforme, le PTZ n’atteignait que 32 250 €. Enfin, en zone C (rurale), que le logement soit BBC ou non, nombreux sont ceux qui y perdront (voir nos simulations p. 15). C’est dans l’ancien que le manque à gagner est réel. Si les logements économes en énergie (classés de A à D sur l’étiquette énergie) permettent de profiter d’un prêt dans l’ensemble plus élevé, ce ne sera pas le cas des biens les plus énergivores (classés de E à G). En zone A, par exemple, le prêt pour un bien de cette 2nde catégorie oscillera entre 12 400 € et 28 500 €, contre 14 400 € et 29 250 € jusqu’à présent. En zone B1, seuls les ménages de 3 personnes et plus seront avantagés par le nouveau PTZ. Même constat en zone B2, tandis qu’en zone C, toutes les familles seront perdantes. « En favorisant le neuf dans les zones où le marché immobilier est tendu, le PTZ + risque de pénaliser les classes moyennes et modestes, de facto, exclues de ces biens et de ces secteurs aux prix prohibitifs  », note Jean Michel Ciuch, directeur général du cabinet d’audit immobilier, Immogroup consulting. Une aberration pour un prêt qui se veut universel, sachant qu’une grande majorité des logements anciens sont peu performants en terme d’économie d’énergie et que, dans la plupart des cas, ce sont les ménages aux revenus les plus modestes qui achètent des biens anciens, faute de trouver des prix abordables dans le neuf.

L’éco-Prêt à taux zéro à la rescousse

De même qu’il espère encourager l’achat de logements économes en énergie, le gouvernement compte stimuler la rénovation de l’ancien. « Le dispositif est une véritable reconnaissance de la valeur verte des logements, se réjouit Benoist Apparu. Les acheteurs seront incités à acheter des biens performants ou à les rénover. » Mais encore faut-il que les accédants aient les moyens de financer des travaux. Pour les aider, il est prévu que plusieurs dispositifs soient cumulables. « Les travaux seront finançables par le PTZ +, l’éco-PTZ ainsi que certaines aides de l’Agence nationale de l’habitat », rappelle Benoist Apparu. Le PTZ + pourra, en effet, être complété par l’éco-PTZ. Ce prêt, dont le montant peut atteindre 30 000 €, sur 10 ou 15 ans, finance des travaux d’économies d’énergie et n’est soumis à aucun plafond de ressources.

Un remboursement plus ou moins facilité

Enfin, les modalités de remboursement du PTZ + ont été modifiées. Alors que l’ancienne formule prévoyait 5 durées, la nouvelle en inclut 10. Elles tiennent compte des revenus de l’accédant et de la composition de sa famille. La durée oscille entre 5 ans pour les ménages les plus aisés et 23 ans pour ceux situés dans les tranches de revenus les plus basses. Ces derniers ont droit, en plus, à un différé de remboursement qui peut porter sur 15 à 45 % du capital emprunté. Ce différé est remboursable, après les 23 premières années, sur 2 à 7 ans. Par exemple, si le différé est de 45 %, vous remboursez 55 % du montant du prêt les 23 premières années, puis, vous avez 7 ans pour rembourser les 45 % de capital différé.
Les familles plus aisées n’auront droit à aucun différé et devront rembourser le PTZ + en seulement 5 ans. Leurs mensualités peuvent donc être élevées et nécessiter un lissage du prêt complémentaire qu’elles auront souscrit pour boucler le financement de leur projet (c’est-à-dire une réduction des mensualités de ce prêt complémentaire pendant le remboursement du PTZ +). « Nous connaissons la technique du lissage mais elle a un coût pour l’emprunteur », explique Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis. Plus le capital d’un prêt bancaire se rembourse lentement, plus le coût de l’emprunt est élevé. Au final, l’intérêt du PTZ + peut donc se trouver remis en cause pour certains emprunteurs.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , ECO-PTZ , ECONOMIE D'ENERGIE , LABEL , PRET A TAUX ZERO , PTZ , PTZ+




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