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Prêt in fine ou prêt amortissable, quelle formule choisir ?

Prêt in fine ou prêt amortissable, quelle formule choisir ?
Novembre 2010
Le Particulier Immo n° 269, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif, les banques proposent le plus souvent un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable. Est-ce forcément un bon choix ? Voici une série de questions qu’il faudra vous poser avant de vous décider.

Les clés
Le mécanisme du prêt in fine le rend presque deux fois plus coûteux que le prêt amortissable.
Il reste cependant intéressant, même s’il ne convient pas à tout le monde.

Entre le prêt amortissable classique et le prêt in fine, l’investisseur, pour peu qu’il soit fortement imposé fiscalement ou qu’il dispose déjà d’un patrimoine immobilier, se verra vivement encouragé par les établissements bancaires  ou les conseillers en gestion de patrimoine à opter pour la seconde formule. Mais est-elle vraiment la bonne ? L’argument récurrent avancé dans cette hypothèse est qu’un prêt in fine, en générant un montant important d’intérêts pendant toute la durée du prêt, permet de réaliser de substantielles économies d’impôt, ces intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers… Ce que l’on dit moins volontiers à l’emprunteur, c’est que le prêt in fine est presque deux fois plus coûteux que le prêt amortissable, au point que ce surcoût ne peut être compensé par le seul gain fiscal. Même si les taux des crédits in fine sont de quelques points supérieurs à ceux des crédits amortissables, ce n’est pas ce qui les rend si onéreux. En effet, c’est le mécanisme même de ce type de prêt qui le rend cher.

Comment fonctionne le crédit in fine ?

Dans un crédit in fine, l’emprunteur ne règle, pendant toute la durée du crédit, que des intérêts, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois, à l’échéance. Les intérêts sont donc calculés, pendant toute la durée du remboursement, sur le montant total du capital emprunté, qui ne s’amortit pas. De ce fait, les intérêts d’emprunt ne décroissent pas. À l’inverse, dans un crédit amortissable, l’emprunteur rembourse, dans chaque mensualité, une part de capital et une part d’intérêts calculés sur le capital restant dû. Plus la part de capital remboursé augmente, plus le montant des intérêts d’emprunt diminue, à échéance constante.
À titre d’exemple, pour un emprunt de 146 000 euros sur dix ans, un investisseur payera 50 078 euros d’intérêts d’emprunt s’il souscrit un prêt in fine consenti à un taux effectif global de 3,43 %, contre seulement 24 390 euros d’intérêts s’il opte pour un crédit amortissable, au taux de 3,15 %. Le prêt in fine est donc, sur une période de dix ans, deux fois plus cher. Et l’écart s’accentue bien évidemment sur une durée de quinze ans.
Néanmoins, le crédit in fine peut s’avérer intéressant, même s’il est vrai qu’il ne convient pas à tout le monde. L’emprunteur ne doit, en aucun cas, le souscrire sous l’influence d’un argumentaire trop bien bâti ou d’une simulation approximative. Avant d’établir son choix, il doit impérativement faire le point.

Quel effort d’épargne êtes-vous prêt à consacrer à votre projet ?

Le crédit in fine coûte cher, on l’a vu, mais il a l’avantage de représenter des remboursements mensuels beaucoup moins élevés que le crédit amortissable. Ainsi, dans l’exemple ci-dessus d’un emprunt de 146 000 euros sur dix ans, l’emprunteur remboursera-t-il 417 euros par mois avec un crédit in fine, contre 1 420 euros par mois avec un crédit amortissable.
La formule in fine lui permet donc d’avoir des remboursements bancaires moins élevés que les loyers perçus – et donc d’équilibrer sans effort l’opération immobilière. Si l’on considère que l’appartement acheté, pour développer cet exemple, peut être loué 620 euros par mois, l’effort d’épargne est même inexistant, puisque le loyer est plus élevé que le montant de l’échéance mensuelle. En revanche, avec un crédit amortissable, l’emprunteur doit fournir un réel effort financier, puisqu’il devra dépenser chaque mois 800 euros, soit la différence entre son échéance mensuelle et le montant du loyer perçu (1 420 - 620 euros). Il peut donc être pertinent de souscrire ce type de crédit lorsque les revenus de l’emprunteur sont déjà mobilisés dans le remboursement d’un autre emprunt immobilier, ou s’ils risquent de baisser dans les années à venir, pour quelque raison que ce soit.
En revanche, si les mensualités, dans le cadre d’un prêt in fine, sont beaucoup plus faibles qu’avec un prêt amortissable, il ne faut jamais perdre de vue que les échéances ne représentent que le montant des intérêts et assurances, et qu’il faudra, à l’échéance, rembourser l’intégralité du capital emprunté. Même si l’emprunteur a l’intention de revendre son bien à l’issue de la période de remboursement – qui peut coïncider avec la fin de la période de bénéfice d’un avantage fiscal (neuf ans dans le cadre d’une opération Scellier, notamment) –, il devra petit à petit épargner l’équivalent d’au moins 70 % du capital emprunté sur un support de type assurance vie (les banques exigeant un apport de 30 %), en parallèle du remboursement des intérêts d’emprunt.

Avez-vous d’autres projets d’investissement  ?

Le faible montant des échéances du prêt in fine constitue son atout essentiel. Il limite l’effort d’épargne mensuel et ne réduit pas la capacité d’endettement de l’investisseur. Sous réserve de disposer d’une épargne à donner en garantie, celui-ci peut donc envisager de réaliser une nouvelle opération d’investissement à court ou à moyen terme. Une acquisition placée sous le régime du dispositif Scellier, ouvrant droit à un investissement par an, se prête donc tout à fait au crédit in fine. Même si l’emprunteur est contraint par sa banque de verser sur son contrat d’assurance vie une certaine somme fixe chaque mois, ce versement ne sera pas pris en compte pour évaluer son taux d’endettement puisque, par définition, ces versements constituent une épargne au profit de l’établissement bancaire.
En revanche, avec un crédit amortissable, dont les échéances sont nécessairement élevées, même sur quinze ans, l’investisseur entaille de manière significative sa capacité d’endettement, ce qui l’empêchera très souvent de renouveler son opération à court ou à moyen terme.
Les projets d’investissement immobiliers, ou autres, de l’emprunteur comptent donc dans son choix de la formule de crédit à retenir. S’il a l’intention de réaliser d’autres opérations et d’emprunter, il a tout intérêt à privilégier le crédit in fine. À l’inverse, s’il suppute que l’achat pour lequel il souscrit aujourd’hui un prêt restera isolé, ou bien qu’il n’aura pas à recourir au crédit pour réaliser d’autres investissements, un classique prêt amortissable peut parfaitement suffire. Il présentera l’avantage de coûter moins cher en intérêts d’emprunt.

Détenez-vous déjà des produits d’épargne ?

Pour mettre en place un crédit amortissable, le banquier vérifie que le taux d’endettement de l’emprunteur n’est pas dépassé (un taux qui ne doit pas excéder 30 % normalement) et que ses revenus lui permettent de faire face aux échéances. Il se montre plus exigeant pour un crédit in fine : afin d’être sûr de pouvoir disposer de l’équivalent du capital à rembourser au terme du crédit, il exige le nantissement du prêt sur un produit financier générant des intérêts – en général un contrat d’assurance vie. À l’échéance du prêt, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital emprunté.
Dans l’idéal, l’emprunteur utilisera un produit de placement dont il est déjà détenteur et qui s’avère bien garni. Si la somme placée sur ce support n’est pas suffisante, des versements complémentaires seront prévus, en tenant compte de la valorisation financière des actifs sur la durée du prêt.
Par exemple, pour un capital emprunté de 151 000 euros sur dix ans, le contrat peut prévoir un adossement sur une assurance vie d’une valeur de 70 550 euros au moment de la souscription du prêt, sur laquelle l’emprunteur versera chaque mois 440 euros pendant 120 mois. En misant sur un taux de rémunération annuel de 3,5 % pendant dix ans, le capital dû à la fin du prêt sera atteint. Il faut savoir que la banque peut refuser certains types de placement. Un plan d’épargne en actions (PEA), pour n’en citer qu’un, est trop risqué, car trop dépendant des aléas boursiers. Si, à l’échéance du prêt, la Bourse n’est pas favorable, l’investisseur ne disposera pas des liquidités nécessaires pour rembourser le capital. Dans ce cas de figure, il ne lui resterait plus qu’à revendre le bien immobilier, mais encore faudrait-il que le marché soit favorable. C’est la raison pour laquelle les établissements prêteurs préfèrent des produits financiers sans risques, de type fonds en euros ou obligations. Au besoin, l’emprunteur souscrira un contrat d’assurance vie pour obtenir son prêt in fine, sur lequel il versera d’ores et déjà un pourcentage du capital emprunté, voire, s’il le veut et en a la capacité, la totalité. Tout est envisageable, en accord avec l’établissement prêteur, les versements pouvant même être adaptés en cours de prêt. Si une grande souplesse est possible, il est toutefois évident que la banque n’accordera un prêt in fine qu’à l’emprunteur disposant déjà d’une épargne, au moment de la demande de prêt, correspondant au moins à 30 % de la somme prêtée… Plus son épargne disponible sera importante au moment de la constitution de son dossier, plus son effort de financement pourra être réduit, les versements réalisés sur son produit de placement étant réduits, voire nuls. Attention : le prêt in fine n’est fondamentalement intéressant que si le taux de rémunération de l’épargne placée en assurance vie est au moins voisin du taux du prêt. L’un des gros avantages du recours au crédit est de préserver ainsi une épargne par ailleurs mieux rémunérée…

Disposez-vous déjà d’un patrimoine immobilier locatif ?

Le propriétaire de biens locatifs sources de revenus imposables déjà défiscalisés a tout intérêt à souscrire un crédit immobilier et à payer un maximum d’intérêts d’emprunt. Ces derniers constituent en effet une charge déductible des revenus fonciers. S’ils sont supérieurs aux revenus fonciers, ils créent un déficit imputable, d’abord sur le revenu global, puis sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour ces raisons, l’emprunteur à la tête d’un patrimoine immobilier générateur de revenus fonciers imposables peut avoir intérêt à préférer le crédit in fine. Et ce, d’autant plus que son taux marginal d’imposition est élevé. Il est d’usage de le recommander, notamment, aux investisseurs situés dans les deux dernières tranches d’imposition (soit 30 %  ou 40 % selon les barèmes de l’année 2010). Plus le taux marginal d’imposition de l’emprunteur est élevé, plus les déductions d’intérêts auront un effet sur le montant de l’impôt à payer.
Attention, il faut bien avoir conscience d’une chose : l’investisseur ne rattrapera jamais en gain d’impôts ce qu’il a perdu en suppléments d’intérêts financiers à payer avec un crédit in fine. Certes, il payera moins d’impôts, mais ce qu’il ne donnera pas au fisc, il le donnera… à sa banque. Démonstration : l’investisseur qui souscrit un prêt in fine de 151 000 euros à 3,43 % sur dix ans payera 48 893 euros d’intérêts d’emprunt. Si son taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 %, il réalisera 14 667 euros d’économies sur ses impôts grâce aux intérêts d’emprunt (48 893 x 30 % = 14 667). Ou 19 557 euros s’il est imposé à 40 % (48 893 x 40 % =19 557). C’est séduisant, d’autant que le crédit amortissable ne se montre pas aussi performant d’un point de vue fiscal.
Si l’investisseur avait souscrit un crédit amortissable à 3,15 % sur dix ans, il aurait eu à payer seulement 28 435 euros d’intérêts d’emprunt (soit 20 458 euros de moins qu’avec un crédit in fine). Mais il aurait par ailleurs bénéficié d’une économie d’impôt de seulement 8 531 euros dans le cas d’une imposition marginale à 30 % (28 435 x 30 % = 8 531) et de 11 374 euros dans le cas d’une imposition marginale à 40 % (28 435 x 40 % = 11 374).
La différence entre l’économie d’impôt réalisée avec un crédit in fine et celle  effectuée avec un crédit amortissable est donc de 6 137 euros (dans le cas du taux marginal d’imposition de 30 %) et de 8 183 euros (dans celui d’un TMI de 40 %). Elle penche, dans les deux cas, en faveur du crédit in fine. Ces sommes correspondent, respectivement, à 30 % et 40 % du surcoût du crédit in fine par rapport au crédit amortissable.
Dans les deux opérations, le gain ­d’impôt ne compense pas le surcoût du crédit. C’est mathématiquement impossible. Cela n’enlève pas pour autant de son intérêt au crédit in fine qui, lorsque l’investisseur dispose d’une épargne suffisante pour garantir l’emprunt, lui permet, moyennant des mensualités faibles, de se constituer un patrimoine immobilier, sans pour autant obérer ­sa capacité d’endettement pour de nouveaux projets.


Mots-clés :

ASSURANCE VIE , BANQUE , CREDIT IN FINE , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF




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