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Le LMNP Censi Bouvard, pour compléter sa retraite avec des revenus défiscalisés

Novembre 2010
Le Particulier n° 1054, article complet.
Auteurs : BOCCARA (Laurence), DELLILE (Olivier), SCHMIDIGER (Frédérique)

Nature des avantages : réduction d’impôt soumise au plafonnement global des niches fiscales et exonération de TVA (19,6 % du prix d’achat, sous réserve de garder le bien 20 ans). Description du dispositif : achat d’un appartement meublé dans une résidence avec services, avec un bail commercial d’au moins 9 ans accordé à un exploitant unique. Plafond d’investissement : de 300 000 € /an (HT). Avantage fiscal maximum : 25 % du prix d’achat (HT) répartie sur 9 ans, soit 75 000 € au plus sur cette durée. Rentabilité attendue : de 3,5 à 4,5 % brut/an. Niveau de risque : moyen.

Le principal attrait du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est de relever du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui autorise, notamment, à amortir les constructions et le mobilier. Ce statut concerne tous les logements meublés, qu’ils soient loués de manière permanente ou saisonnière. Les investisseurs en quête d’économie d’impôts se tournent généralement vers l’achat d’appartements neufs (ou réhabilités) dans des résidences de tourisme classées, des résidences pour étudiants ou pour personnes âgées ou handicapées. La gestion de ces résidences services est confiée par l’ensemble des propriétaires à un exploitant unique qui leur verse un loyer et assure la fourniture de services à ses occupants. Depuis 2009, ces résidences bénéficient d’un avantage
fiscal spécifique, qui ne s’applique pas aux autres locations meublées. Les propriétaires peuvent obtenir une réduction d’impôt dite réduction Censi Bouvard, égale à 25 % du prix d’acquisition (hors taxe), répartie sur 9 ans. En contrepartie, ils doivent renoncer à amortir le prix d’acquisition du bien, ayant servi de base à la réduction d’impôt.

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Ces investissements en résidences services, accessibles dès 100 000 à 150 000 €, doivent être envisagés comme des opérations patrimoniales d’une durée d’une quinzaine d’années. Une fois le crédit remboursé, les loyers, faiblement fiscalisés, permettent de compléter ses revenus. Pour éviter les déconvenues, sur le rendement promis ou le prix de revente, privilégiez un secteur géographique porteur ou en plein essor, dans des résidences répondant aux besoins des futurs locataires (situées dans une station balnéaire ou de ski réputée, ou en centre-ville pour le tourisme d’affaires). Veillez aussi à la qualité de l’exploitant. Garant du versement des loyers, il doit avoir fait ses preuves (comme les acteurs historiques Pierre et Vacances, Odalys ou Belambra dans le secteur des résidences de tourisme). En 2008, de « petits » gestionnaires de résidences de vacances en proie à des difficultés financières ont réduit d’autorité le rendement promis aux investisseurs. D’autres ont carrément mis la clef sous la porte ! Faute d’exploitant, les investisseurs, privés de loyers, encouraient, en plus, un redressement fiscal.


Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , DEFISCALISATION , DOM-TOM , FCP , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , GIRARDIN




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