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Rapports locatifs : un préavis réduit de droit (Commentaire de jurisprudence)

Octobre 2010
Le Particulier Immo n° 268, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le locataire titulaire du RMI bénéficie du délai de préavis réduit, même s’il ne l’a pas mentionné dans son congé. Cass. civ. 3e du 30.6.10, n° 09-16244

Le locataire peut donner congé avec un préavis de trois mois. Toutefois, le délai de préavis est réduit à un mois, notamment en faveur des ­bénéficiaires du dispositif du RSA (revenu de solidarité active, auparavant RMI, revenu minimum d’insertion). C’est l’une des causes légales de réduction du délai avec les cas suivants : obtention du premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi et locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. La demande de préavis réduit à un mois doit-elle figurer dans le congé ? Telle était la question soumise à la Cour de cassation. En l’espèce, les parties ont signé deux baux, l’un portant sur des locaux à usage d’habitation, l’autre sur des locaux à usage commercial avec, à la clé, un contrat de location-gérance sur ces derniers. En avril 2006, le locataire a donné congé pour le logement. En septembre 2006, le propriétaire lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial et incluant des loyers correspondant à trois mois de préavis. Le locataire a alors assigné le bailleur pour faire déclarer ce commandement nul et obtenir des dommages et intérêts.
La cour d’appel de Caen refuse au locataire, pourtant allocataire du RMI, le bénéfice de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui réduit dans ce cas, faut-il le rappeler, le préavis à un mois (CA de Caen, du 23.10.08). Le motif ? Les juges retiennent que le locataire n’en a pas fait mention dans sa lettre donnant congé, et qu’il y évoque au contraire la mention du bail qui fait état d’une résiliation « à tous moments sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l’avance ».
La Cour de cassation censure le raisonnement de la cour d’appel, compte tenu du caractère d’ordre public de l’article 15 de la loi de 1989. Selon elle, « le fait que le locataire ne s’en soit pas prévalu dans son congé ne le privait pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaissait la loi d’ordre public ».
De fait, selon une jurisprudence bien établie de la Cour, le locataire n’a pas à préciser dans son congé le motif lui permettant de bénéficier du préavis réduit à un mois. Même si cela est préférable, en pratique, pour prévenir tout contentieux. Il suffit qu’il puisse le justifier en cas de contestation par le bailleur (cass. civ. 3e du 7.7.04, n° 03-14439). D’ailleurs, la loi ne prévoit pas, à peine de nullité, que le locataire lors de la délivrance du congé, indique le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit. En décider autrement aurait pour effet d’ajouter au texte une condition qu’elle ne comporte pas… ce qu’interdit la Cour. Elle avait déjà sanctionné un jugement ayant rejeté le préavis abrégé au motif que le versement du RMI était antérieur de plusieurs mois au congé (cass. civ. 3e du 18.2.03, n° 01-13303).

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION , PREAVIS , REVENU MINIMUM D'INSERTION , RMI




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