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Louer en meublé

Depuis quelques années, la location meublée a le vent en poupe. Plus souple, plus rentable et moins fiscalisée jusqu’ici que la location vide, elle a tout pour plaire aux bailleurs. Qui ont vraiment intérêt à connaître leurs droits et obligations, durcis par une législation qui se renforce encore. Notamment sur la fiscalité. Le point.

Avec la flambée des prix de l’immobilier enregistrée en France ces quinze dernières années, le rendement d’un investissement locatif est devenu moins attrayant, d’après l’Insee. Entre les troisièmes trimestres 2001 et 2016, en effet, le prix des appartements a progressé en moyenne de 115 %, tandis que les loyers n’ont augmenté que de 35 %. Comment, dans ces conditions, espérer faire une bonne affaire? Les investisseurs ont trouvé la parade, en usant et abusant, parfois, de la location meublée. Au départ, il s’agissait principalement de louer à des personnes occupant les lieux à titre de résidence principale. Mais le régime juridique de ces locations s’est durci, les rendant moins intéressantes. Plus alléchante, la location meublée touristique est pratiquée désormais à la ville comme à la mer, la montagne ou la campagne, avec l’appui très intéressé des plates-formes numériques de type Airbnb… Et elle suscite parfois la colère des maires, furieux de voir leur parc de résidences principales diminuer. Le gouvernement s’en est mêlé, et plusieurs réformes sont venues encadrer plus sévèrement ces meublés si rentables. Difficile, aujourd’hui, de s’y retrouver entre les locations meublées de courte ou de longue durée, pratiquées dans un logement locatif ad hoc ou dans la résidence principale du loueur. Nous avons fait le tour des différentes solutions, tout en suivant l’évolution, rapide, de la législation, pour que vous ne vous lanciez pas sans être dûment informés.

Louer en résidence principale, une bonne solution de repli

Certains bailleurs achètent pour louer en meublé, d’autres possèdent un logement jusqu’alors loué vide et profitent d’un changement de locataire pour passer au meublé, attirés par des rendements plus intéressants. Leur cible: des locataires qui y éliront domicile dans la durée. Cette démarche s’accompagne parfois d’une bonne dose d’ignorance quant aux droits et obligations du bailleur.
Parmi les biens qui tirent avantage à être loués meublés, les petits logements, du studio au deux-pièces. Ils représentent 70 % du marché des meublés, car ils concentrent l’essentiel de la demande, surtout estudiantine. «Les effectifs dans les universités ne cessent d’augmenter, et les Crous n’ont pas suffisamment de logements à proposer. La demande est donc très importante, notamment à Paris, en région parisienne et dans toutes les grandes villes», confirme Éric Nunu, directeur commercial d’iSélection. «Aujourd’hui, les jeunes préfèrent se loger dans un bien qui ne nécessite pas d’acheter du mobilier et de le déménager à la fin de l’année scolaire», remarque Gaëtan Renaudin, directeur de LFI Rennes-Centre. Ce qui explique le succès de la formule. C’est également vrai pour les deux-pièces loués à l’année à des jeunes actifs ou à des personnes fraîchement divorcées en attente de trouver un logement plus classique.

Visez les meilleurs emplacements

D’autres logements trouveront difficilement un locataire en meublé, parce qu’il n’y a pas de marché. «Les bailleurs qui n’arrivent pas à louer leur bien nu le proposent parfois en meublé. Mais si un logement ne trouve pas preneur, c’est souvent à cause de sa localisation, de son état ou de son prix, pas du fait qu’il soit loué avec ou sans mobilier», confie Régis Saliou, directeur de l’agence Océane Immobilier à Brest. Ainsi, si votre logement possède plus de trois pièces, ou s’il est situé dans une ville où la demande locative n’est pas explosive, vous aurez beaucoup de mal à trouver un locataire pour un bail meublé de long terme. Selon la localisation, vous pourrez, en revanche, envisager cette stratégie sous un angle touristique.
Pour ne pas prendre de risques locatifs, sachez que le critère de l’emplacement, capital pour tout investissement immobilier, devient primordial dans le cas d’une location meublée. «C’est un élément sur lequel la clientèle transige moins qu’en location vide», note Maud Velter, directrice associée de Lodgis. Votre logement doit impérativement se situer dans un quartier dynamique, bien desservi et proche des lieux de vie. «Les locataires qui optent pour le meublé veulent habiter le centre-ville», confirme Corinne Coccetta, d’Équance. Un meublé se louera beaucoup moins bien aux abords d’une université située en périphérie: les étudiants le bouderont, de même que les actifs, peu intéressés par la proximité d’un campus.
Ne lésinez pas sur le confort. Bien sûr, il faut veiller à fournir le mobilier de base, mais pour vous démarquer de la concurrence - c’est surtout important dans les villes, où le marché abonde en meublés -, veillez au standing du logement. Une cuisine intégralement équipée avec une machine à laver, une connexion Wifi, est incontournable aujourd’hui. Vous pouvez aller un peu plus loin et intégrer un téléviseur à écran plat scellé dans le mur. Pour ce qui concerne la décoration, optez pour des revêtements contemporains et des équipements chics et neutres (gris, taupe, noir, blanc…).

Et les loyers?

Certes, sur le papier, le rendement d’un meublé peut atteindre un point de plus grâce à des loyers de 10 à 15 % supérieurs à ceux des locations vides. Mais les locataires ont davantage la bougeotte. Si le bail d’un meublé doit être conclu pour un an au minimum, sa durée peut être ramenée à neuf mois pour un locataire étudiant et, en pratique, ce dernier donne souvent son congé au bout de six mois. Ce qui entraîne un turn-over plus important, voire des périodes de vacance locative, selon les tensions existantes sur le marché locatif local.
Le montant du loyer dépend de l’emplacement, de la superficie et des prestations de votre bien, mais aussi de la concurrence. Selon LocService, qui a fait la moyenne par région des loyers pratiqués par les bailleurs et les locataires recourant au site, ils s’étalent, pour un studio, de 364 € en Bretagne à 724 € en Ile-de-France (voir "Prix des locations meublées, charges comprises en 2016"). Pour être sûr de louer à bon prix, il faut en plus prévoir un budget travaux pour assurer les remises en état du logement entre deux locataires.
Enfin, ne perdez pas de vue qu’à Paris, le plafonnement des loyers pour toute nouvelle location, ou au renouvellement du bail, constitue une contrainte spécifique (referidf.com et encadrementdesloyers.gouv.fr). Certes, elle est moindre que pour les logements vides, puisque le loyer plafond d’un meublé peut être supérieur de 11 % à celui d’une location non meublée. Par ailleurs, il est plus facile de dépasser, en meublé, le loyer plafond majoré en appliquant un complément de loyer, lorsque les équipements installés dans le logement le justifient. Il existe quelques exceptions au plafonnement: si vous réalisez des travaux, si le logement était vacant depuis plus de dix-huit mois ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué.
Précision supplémentaire: dans toute l’Ile-de-France (y compris à Paris) et dans les grandes agglomérations, vous n’avez pas le droit d’augmenter le loyer d’un meublé entre deux locataires, au-delà de la variation de l’Indice de révision des loyers (IRL).

Un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989

Dès lors qu’un logement loué meublé est occupé à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 (hors logement de fonction). D’abord, il doit être considéré comme décent au regard du décret du 30 janvier 2002, c’est-à-dire mesurer au moins 9 m2, être muni d’un système de chauffage, de l’eau courante, de sanitaires (…). Il ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire et, depuis la loi du 17 août 2015 (n° 2015-992), il est censé respecter un critère de performance énergétique minimale…, mais cette exigence ne sera effective qu’après la parution d’un décret, et pas avant 2020 au plus tôt. Ensuite, il doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Depuis le décret du 31 juillet 2015, une liste sommaire du mobilier devant figurer dans un meublé a été publiée.
Pour le reste, le bail d’une location meublée à titre de résidence principale du locataire est, sur bien des points, semblable à celui d’une location vide, avec deux différences majeures: sa durée minimale est d’un an (au lieu de trois), renouvelable par tacite reconduction. Cette durée est ramenée à neuf mois pour un étudiant, sans renouvellement tacite. Et le montant du dépôt de garantie est de deux mois au maximum (au lieu d’un mois pour une location vide).

Contrat-type, DDT, état des lieux...

Vous devrez utiliser un contrat-type, dont le modèle a été défini par un décret du 29 mai 2015 (n° 2015-587). Ou du moins en respecter les clauses: description du bien, date de prise d’effet du bail, conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, loyer acquitté par le dernier locataire, si celui-ci a quitté votre logement moins de dix-huit mois plus tôt, montant du dépôt de garantie). Pour ce qui concerne les charges, vous pourrez opter pour deux solutions: soit une provision pour charges avec régularisation annuelle, soit un forfait. Si vous avez toute liberté d’ajouter d’autres clauses, encore faut-il qu’elles ne soient pas abusives. Il est impossible d’imputer au locataire le paiement de la taxe foncière, par exemple. Au bail, devront obligatoirement être joints une notice d’information (arrêté du 29.5.15) et un dossier de diagnostic technique: performance énergétique, risque d’exposition au plomb, amiante (toujours en attente d’un décret), risques naturels, miniers et technologiques et, à compter du 1er juillet 2017, état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. En outre, aux abords d’un aéroport faisant l’objet d’un plan d’exposition au bruit, votre bail devra préciser où se situe le logement par rapport à cette zone.
N’oubliez pas qu’il vous faudra établir un état des lieux d’entrée et de sortie de votre locataire. Ce document a été uniformisé par un décret du 30 mars 2016. Un inventaire et un état détaillé du mobilier devront également être annexés au bail. Quant à la résiliation du bail, elle n’est possible, pour le bailleur, qu’avec un préavis de trois mois et un motif valable (congé pour vente ou reprise personnelle, motif «légitime»).

Louer en meublé touristique, une pratique galopante...

Là encore pour doper le rendement, la tentation des propriétaires est de plus en plus forte, dans les grandes agglomérations, de transformer une location vide en location meublée, mais cette fois en visant une clientèle de passage qui loue à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas sa résidence principale. Touristes, cadres en séminaire ou en mobilité professionnelle, stagiaires, hommes d’affaires en déplacement ou expatriés en attente d’un logement à acheter… Le meublé touristique, traditionnellement saisonnier, s’est invité dans les villes, avec le concours des plates-formes collaboratives de type Airbnb, et pour répondre à une demande allant croissant, jusqu’à faire concurrence aux hôtels. Outre sa simplicité d’utilisation - réservation et paiement se font en ligne -, la formule permet de louer plus cher. Le loueur n’est en effet pas soumis, lorsqu’il pratique la location saisonnière, aux règles de la loi du 6 juillet 1989, et notamment à l’encadrement et au plafonnement des loyers, mais au Code civil (voir plus loin).

La location courte, deux fois plus rentable que celle de longue durée?

Selon une récente étude du Journal du net (JDN) et de MeilleursAgents.com, réalisée à partir des annonces Airbnb, une location via cette plate-forme rapporte, pour de petites surfaces, en moyenne 2,6 fois plus qu’une location meublée de longue durée. À Paris, un appartement de 30 m2 procure en moyenne un revenu de 763 €/m2, soit près de 23 000 €/an, contre 294 €/m2, soit 8 820 €/an pour la même superficie en meublé longue durée. L’affaire est parfois tellement rentable, que de nombreux particuliers louent ainsi tout ou partie de leur propre résidence principale.
Attention, pour être légale, cette location temporaire ne peut alors pas dépasser quatre mois dans l’année. «Cette durée s’entend par année civile, que le logement soit loué en continu ou pour un temps équivalent en nombre de nuitées cumulées», explique Jean-François Buet, président de la Fnaim. Si vous êtes prêts à accepter un défilé de locataires temporaires chez vous, vous pourrez ainsi récupérer un complément de revenu confortable. Si vous passez par un gestionnaire, la loi investit les intermédiaires d’une mission de contrôle. À eux de veiller à ce que le local proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de quatre mois par an.
Toujours selon l’étude JDN/Meilleursagents, il suffit de louer son logement douze jours en moyenne (voire neuf ou dix jours dans les quartiers touristiques) pour générer l’équivalent d’un mois de loyer. Attention, les ratios sont moins favorables en province, même dans les grands pôles urbains.
Pour obtenir une rentabilité élevée, le logement doit être conforme aux attentes des locataires de passage. Il faut qu’il soit situé dans une agglomération attractive et dans un secteur recherché. À Bordeaux, ce sera le cas du quartier Saint-Pierre et du triangle d’or ; à Lille, du Vieux-Lille ou, pour la clientèle d’affaires, d’Eurallile ; à Lyon, de la proximité de la gare Lyon-Part-Dieu ou de la Presqu’île ; à Marseille, du Panier ou des abords du Vieux Port ; à Toulouse, des Carmes, de Saint-Étienne ou du Capitole.
La qualité des prestations est en outre fondamentale. Les professionnels en témoignent, comme Christophe Gaillard, gérant des agences Laforêt à La Rochelle: «L’offre en meublé est très large dans la ville. Seuls les bailleurs qui proposent des logements refaits et équipés d’un beau mobilier récent ne subissent pas une très forte vacance locative.»

Des municipalités défendent leur parc de logements

Le problème, avec la multiplication de ces locations meublées de courte durée à l’année, est qu’elles appauvrissent le parc de logements disponibles. Les propriétaires n’hésitent plus, en effet, à affecter leur bien locatif exclusivement à la location meublée saisonnière. Paris a réagi contre ce phénomène et traque les bailleurs qui ne respectent pas la loi. En substance, si vous souhaitez transformer un logement utilisé comme résidence principale en local loué à l’année en meublé touristique, vous devrez respecter la procédure de changement d’usage. Il vous faudra ainsi demander une autorisation dans certaines communes: Paris et la petite couronne, les villes de plus de 200 000 habitants, voire toutes les communes hors du champ d’application de cette autorisation, et qui souhaitent l’intégrer. Vous serez peut-être même soumis à compensation (à Paris notamment), c’est-à-dire à l’obligation d’acheter un local de superficie équivalente, ou double, selon les arrondissements, à transformer en habitation. En outre, un nouveau régime déclaratif vient de voir le jour, qui impose aux loueurs de meublé saisonniers. Et si vous faites appel à un intermédiaire pour louer, vous devrez désormais, déclarer sur l’honneur que vous avez été informé de vos obligations déclaratives. «La déclaration sur l’honneur doit indiquer si le logement constitue ou non la résidence principale du loueur et, le cas échéant, le numéro de déclaration, lorsque la location est soumise à la procédure de déclaration-enregistrement, ce numéro devant apparaître dans l’annonce», précise-t-on à l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). Une chose est sûre, la réglementation se durcit, et «à Paris, il devient difficile de décrocher le sésame», note Thomas Lefebvre, de MeilleursAgents.com. À défaut de réunir l’ensemble des conditions nécessaires pour se livrer à une telle activité, mieux vaut ne pas louer: vous vous exposeriez à une forte amende.

...qui côtoie la location saisonnière traditionnelle

À côté de ces meublés touristiques urbains d’un genre nouveau, subsistent les traditionnelles locations saisonnières. Maisons de vacances louées une partie de l’année par leur propriétaire, afin d’en limiter le poids financier. Car une résidence secondaire revient cher: en moyenne, un bien classique coûte de 1 à 2 % de sa valeur en entretien, chaque année. Même perdue en pleine nature, une maison peut se louer en saison si elle est en bon état et joliment décorée. «Nous avons beaucoup de touristes anglais, belges et néerlandais qui louent l’été pour repérer les endroits où acheter leur propre résidence secondaire», confie une notaire normande. Attention, pour pouvoir le louer, votre logement doit afficher un standard de confort. Lave-linge, lave-vaisselle, télévision avec lecteur de DVD, chaîne hifi et connexion Wifi sont aujourd’hui indispensables. La climatisation et la présence d’un sèche-linge sont de plus très appréciées. Vous devez aussi proposer des draps et des serviettes blancs ou clairs (comme dans les hôtels) en nombre suffisant. Quant à la décoration, des revêtements défraîchis, un mobilier vieillot, un espace trop encombré n’ont plus la cote. Avant de mettre en location, dépersonnalisez votre logement et mettez sous clé photos, bibelots et documents personnels.

Soyez clair et réactif

Aujourd’hui, la quasi-intégralité des locations se conclut via Internet. Pour que votre résidence secondaire se démarque, soignez votre annonce: le texte doit être clair et précis, bannissez les assertions fausses ou floues qui pourraient vous valoir des réclamations. Le tarif doit être indiqué par période et des photos de qualité être insérées, pour que votre annonce attire l’œil des internautes. Multipliez les prises de vues, car beaucoup de photos des pièces à vivre, chambres, terrasse, jardin, salles de bains et cuisine rassurent les aspirants locataires. Enfin, si vous comptez gérer seul la location, soyez hyperactif. «Une annonce est d’autant mieux référencée que le propriétaire répond vite», prévient Julien de Mortillet, directeur de la location saisonnière chez Émile Garcin Sud. «Un locataire qui pose une question précise veut une réponse dans les heures qui suivent. À défaut, il cherche une autre maison», ajoute-t-il.

Les avantages d’un intermédiaire

Si vous ne vous sentez pas de taille à répondre à ces exigences, faites appel à un intermédiaire, qui gérera les entrées et sorties de locataires et limitera les conflits. «Si un locataire mécontent nous contacte, nous nous déplaçons immédiatement pour constater avec lui le motif de son désagrément. En général, il est tellement surpris de nous voir qu’il ne se plaint ensuite que si cela est justifié», explique Julien de Mortillet. Revers de la médaille, votre tranquillité a un coût: les honoraires de gestion oscillent entre 15 et 30 % du montant des loyers perçus.
Le dernier avantage d’un professionnel local est qu’il vous aide à fixer le prix de votre location. Celui-ci dépend du type de bien proposé (maison ou appartement), de la situation géographique (mer, campagne, montagne), des prestations offertes (piscine, jardin ou parc, tennis…) et de la période de location. Un deux-pièces de 35 à 45 m2 peut se louer entre 500 et 1 000 €/semaine à la mer, en très haute saison (du 15 juillet au 15 août). En moyenne ou basse saison, les tarifs chutent de 30 à 50 %. Sur la Côte d’Azur, ces tarifs doublent si l’appartement est de standing, voire triplent à Saint-Tropez ou à Cannes.
Pour les maisons, l’échelle des loyers est aussi très étendue. Tablez sur 700 à 1 000 €/semaine en moyenne pour une maison classique pour six personnes, une piscine permettant de grimper jusqu’à 1 000 ou 1 500 €/semaine en très haute saison. Bien sûr, les maisons d’exception, en particulier lorsque leur localisation est rare, peuvent se louer jusqu’à 6 000 € par semaine, voir plus pour les demeures de très haut de gamme. À la montagne, les prix font aussi le grand écart. À titre d’exemple, un petit studio se loue entre 300 et 500 € par semaine et un deux-pièces, de 2 000 à 2 500 €/semaine en haute saison dans des stations recherchées. À la campagne, la demande est moins forte, vos tarifs devront donc être plus abordables. Enfin, soyez réaliste, qu’il soit situé à la mer, à la montagne ou à la campagne, votre bien se louera au maximum de 10 à 15 semaines par an. Tenez-en compte pour calculer si la mise en location est rentable.

Un bail «Code civil»

La réglementation des locations meublées touristiques (ou saisonnières) est très clémente. Pour ce qui concerne le bail, vous ne serez pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais aux règles du Code civil (art. 1708 à 1762), pour tout ce que le bail ne précise pas, ainsi qu’à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui régit les locations saisonnières lorsqu’un intermédiaire intervient dans la transaction. Entre particuliers, il n’existe pas de contrat-type imposé, qu’il s’agisse du loyer, des charges, des conditions de révision, du dépôt de garantie ou encore de la caution... En revanche, la loi Hoguet limite à quatre-vingt-dix jours non renouvelables la durée du contrat. Il doit être écrit et contenir un certain nombre d’informations (désignation du bien, prix et durée de location, dates et heures d’arrivée et de départ, montant de l’avance à régler, montant de la caution, rémunération de l’intermédiaire le cas échéant…).

Un dossier de diagnostic technique doit être fourni en annexe

En annexe, le locataire devra trouver un état des lieux dressé lors de la remise des clés, le dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques) et un inventaire des meubles. Attention: il faut savoir que la cour d’appel de Paris a jugé qu’en l’absence de document annexé au bail et de procès-verbal, décrivant le mobilier présent dans le logement, la location devait être soumise au régime des baux d’habitation vide, régis par la loi du 6 juillet 1989 (CA de Paris du 20.3.01, n° 99-3636, 6e ch.), décision confirmée à différentes reprises par la suite. La Cour de cassation a même jugé qu’un bail ne pouvait être qualifié de meublé lorsque l’inventaire des meubles n’était pas signé par le locataire (cass. civ. 3e du 9.2.05, n° 198 FS-BF).

Pas d’information mensongère

Ne faites pas figurer dans le bail ou ses annexes des informations mensongères, et n’omettez pas des nuisances avérées (présence d’une activité bruyante, par exemple), ce qui pourrait entraîner la nullité du contrat et une amende (3 750 €). Vous pourrez exiger un dépôt de garanti: pas plus de 25 % du montant de la location, si c’est un professionnel qui se charge de louer. Si c’est vous qui vous en occupez, alignez-vous sur ce taux. À la réservation, vous pourrez choisir de verser des arrhes ou un acompte. En cas d’arrhes, la somme vous restera acquise si le locataire se désiste, mais si l’annulation émane de vous, vous serez contraint de rembourser le double. En cas d’acompte, vous serez en droit de réclamer la totalité du montant de la location si vous ne parvenez pas à relouer. Si c’est vous qui renoncez, le locataire pourra vous réclamer, en plus des remboursements, des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Louer une partie de sa résidence principale à l’année

Procurant un complément de revenu appréciable, et formule plutôt bien vue des pouvoirs publics, la location, à l’année, d’une partie de sa résidence principale se développe, elle aussi. Des propriétaires se retrouvant, au départ des enfants, dans un logement devenu trop grand, qui coûte cher en chauffage et en entretien, se décident alors à en louer une partie plus ou moins étendue. Nous avons par exemple reçu le témoignage d’un couple de lecteurs, dont les cinq enfants ont quitté la grande maison familiale. Ils ont reconverti plusieurs chambres pour accueillir des locataires à l’année, jeunes cadres ou professions libérales, célibataires ne désirant pas vivre seuls. Ils ont même ajouté la prestation de table d’hôte à leur offre. Une chambre inoccupée dans un appartement en ville conviendra parfaitement à un étudiant ou à un jeune actif en stage, CDD ou intérim, qui peinerait à décrocher un bail classique et à régler un loyer de marché. Selon l’Observatoire LocService, plate-forme de mise en relation entre propriétaires et locataires, en Ile-de-France, une chambre de 13 m2 dans un logement se loue en moyenne 482 €/mois, charges comprises, contre 724 €/mois pour un studio meublé de 22 m2. En province, les écarts de prix sont moins sensibles: dans le Grand Lyon, il faut compter 362 €/mois pour une chambre, contre 445 €/mois pour un studio ; en Occitanie, 358 €/mois contre 444 €/mois et en Bretagne, 307 €/mois contre 364 €/mois.
Pour le propriétaire, cette location peut être un bon moyen de disposer facilement de revenus complémentaires, de l’ordre de 2 500 à 3 000 €/an, en tablant sur une occupation de neuf à dix mois dans l’année. Attention, toutefois: il faudra respecter, à Paris, le plafond de loyer applicable (voir referidf.com) au logement.

Une fiscalité plus avantageuse

De manière générale, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À une exception près: si la location est occasionnelle et de courte durée, ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Une exception qui pourrait disparaître avec l’amendement déposé par le gouvernement à la loi de finances rectificative pour 2016*. Pour clarifier la qualification fiscale des revenus tirés d’une location meublée, cet amendement prévoit en effet de modifier ainsi la rédaction de l’article 35 du Code général des impôts (CGI): «Présentent (…) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques (…) qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés». «La location meublée deviendrait légalement ainsi une activité commerciale au sens du droit fiscal», précise Olivier Rozenfeld, président du Cabinet Fidroit. Quelle que soit la fréquence ou la durée de cette activité.

En BIC, le mode d’imposition dépend du montant des recettes locatives

Si vous touchez moins de 32 900 € de recettes par an, le régime du micro-BIC s’applique. «Le bailleur bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur ses recettes brutes encaissées, charges comprises, le solde étant intégré à ses autres revenus et imposé selon sa tranche marginale», explique Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au sein de HSBC France. Si vous louez une chambre d’hôte et fournissez des services hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner…), cet abattement peut atteindre 71 %, dans la limite de 82 200 € de revenus annuels (en 2016).
Au-delà de 32 900 € de recettes annuelles, ou sur option de votre part, vous passez au régime réel d’imposition. Il permet de déduire ses charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, honoraires de gestion locative…), ainsi que l’amortissement du prix d’achat du logement (mais pas celui du foncier) sur une période de vingt à quarante ans en général, et celui du mobilier sur cinq à dix ans. Le bénéfice dégagé de cette location est imposé avec vos autres revenus. Si le montant de vos charges est supérieur à celui de vos recettes, vous dégagez un déficit qui s’impute sur vos BIC non professionnels perçus la même année et les six suivantes. Attention, «l’article 39c du Code général des impôts précise qu’un amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit», précise Olivier Rozenfeld. Bon à savoir: que vous soyez soumis au régime du micro-BIC ou au régime réel, des prélèvements sociaux de 15,5 % sur les recettes locatives sont à régler en plus chaque année.
Pour optimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu, passez en statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Cela sera possible si vous cumulez trois conditions. Vos recettes tirées de votre activité en meublé doivent dépasser 23 000 €/an, elles doivent représenter plus de 50 % des revenus d’activité de votre foyer fiscal et vous devez être inscrit au registre du commerce. Si vous remplissez ces critères, les éventuels déficits découlant de votre activité meublée s’imputeront sans plafond sur votre revenu global imposable de l’année et des six années qui suivent.

Louez une partie de votre résidence principale, sans impôt

Il est possible d’être totalement exonéré d’impôt sur les revenus locatifs lorsque l’on loue une partie de sa résidence principale. Il faut respecter deux conditions: la ou les pièces meublées doivent constituer la résidence principale du locataire ou, s’il s’agit d’un travailleur saisonnier, sa résidence temporaire (art. 35 bis du CGI). Par ailleurs, le loyer doit être fixé «dans des limites raisonnables». Pour l’année 2016, il ne devait pas dépasser, hors charges par mètre carré de surface habitable et par an, 184 € en Ile-de-France et 135 € dans les autres régions. Soit, pour une chambre (avec pièce d’eau) de 15 m2, un maximum de 230 €/mois à Paris et 168,75 € en province. Pour un total de 50 m2 loués dans une maison, on grimpe à 766 €/mois à Paris et à 562,50 €/mois en province. Hors impôt… Attention, si le loyer dépasse le plafond, même de quelques euros, il sera imposé dans sa totalité, sous le régime des BIC. Enfin, si vous louez des chambres d’hôte dans votre résidence principale, les revenus sont exonérés d’impôt s’ils n’excèdent pas 760 € par an (art. 35 bis II du CGI).

Un patrimoine immobilier qui reste soumis à l’ISF

Les logements que vous louez en meublé restent soumis à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent donc être déclarés. Contrairement à vos logements loués vides, qui peuvent bénéficier d’une décote de l’ordre de 5 à 10 % selon la durée résiduelle du bail du locataire, le patrimoine loué en meublé doit être déclaré pour sa valeur de marché, puisque les baux sont de courte durée.
La seule façon d’échapper à l’ISF est de passer au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), mais même dans ce cas, l’exonération est rarement acquise. En effet, l’obtention du statut de LMP au sens de l’impôt sur le revenu n’implique pas nécessairement qu’il s’applique au sens de l’ISF. Pour être exonéré de cet impôt, le ratio de 50 % est calculé en faisant le rapport entre le bénéfice (et non plus les loyers encaissés) et les revenus professionnels hors pensions et retraites. Comme l’objectif du statut de LMP consiste très souvent à réduire au maximum le montant du bénéfice imposable, beaucoup de propriétaires perdent du même coup l’exonération à l’ISF.
La dernière solution, pour les contribuables dont c’est le but principal, consiste à détenir leur patrimoine immobilier de façon indirecte, via une SARL. Là aussi, les conditions sont strictes: ils doivent exercer une fonction de direction et justifier de la détention d’au moins 25 % du capital de la société.

Ne sous-estimez pas les taxes et les impôts annexes

Si vous vous êtes lancés dans la location touristique, vous avez l’obligation de déclarer cette activité à la mairie de votre domicile (voir plus haut) et de récupérer pour son compte une taxe de séjour prélevée sur vos hôtes pour chaque nuitée. Pour éviter les «oublis», Airbnb collecte directement la taxe de séjour auprès des locataires dans 18 villes françaises (Aix-en-Provence, Ajaccio, Annecy, Antibes, Bordeaux, Cannes, Paris…), puis se charge de reverser les taxes aux services fiscaux. Deux autres plates-formes de location saisonnière, Abritel et Homelidays, ont annoncé qu’elles allaient installer un système de prélèvement automatique à compter du 1er janvier prochain, mais uniquement pour les appartements loués à Paris.
Enfin, cette fois prévue dans le projet de loi de finances pour la Sécurité sociale, une mesure qui consisterait à imposer aux propriétaires de biens immobiliers loués en meublé touristique de s’affilier au régime social des indépendants (RSI). Ils deviendraient alors redevables de cotisations sociales sur leurs BIC si ces derniers dépassent 23 000 € par an. Si vous êtes en limite de seuil, surveillez avec attention l’évolution de vos recettes pour rester en deçà. Car si les cotisations sociales sont calculées au forfait les deux premières années, elles deviennent ensuite proportionnelles et représentent près de 50 % du revenu taxable. De quoi annihiler l’intérêt fiscal du meublé touristique.
* Le projet de loi de finances rectificative pour 2016 est toujours en discussion devant le Parlement à l’heure où nous mettons sous presse.

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