Comment réduire la facture fiscale des plus-values immobilières ?

Le gain réalisé sur la vente d'un bien immobilier, c'est-à-dire la différence entre son prix de cession et son prix d'achat subit une taxation à 19 %. Jusqu'alors ce gain était réduit d'un abattement de 10 % par année de détention, ce qui conduisait de facto, à une exonération au bout de 15 ans. La seconde loi de finances rectificatives pour 2011, bientôt promulguée, vient modifier le taux et le jeu des abattements pour reculer l'exonération totale à 30 ans de détention. Compte tenu de cette nouvelle donne, les propriétaires ont intérêt à vendre rapidement leur bien pour échapper à la nouvelle taxation ou, à défaut, à diminuer au maximum le gain réalisé lors de la revente, par des imputations de frais.

Jouer sur les dates

L'augmentation de la taxation des plus-values immobilières s'appliquera aux actes de vente, signés chez le notaire, à partir du 1^e février 2012. Compte tenu du délai de deux à trois mois nécessaire entre la signature de l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), pour échapper à la nouvelle taxation des plus-values, les vendeurs doivent trouver un acquéreur avant le 1^e novembre 2011 (pour prendre une marge de sécurité).  

• Avant cette date, la plus-value dégagée par la vente d'un bien immobilier est exonérée si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de quinze ans. S'il le détient depuis plus de cinq ans,  un abattement de 10 % par année de détention est applicable (soit une exonération totale au bout de 15 ans). Le gain réalisé à la revente est taxé à hauteur de 19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux (à partir du 1^e octobre 2011 et 12,3 % avant), soit au taux global de 32,5 %.  
• Après cette date, la plus-value dégagée par la vente d'un bien immobilier est totalement exonérée si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans. À partir de la 6^e année de détention, un abattement de 2 % par an s'applique jusqu'à la 17^e année de détention incluse. De la 18^e année de détention et jusqu'à la 24^e année, un abattement de 4 % par an s'applique. De la 25^e année et jusqu'à la 30^e année, un abattement de 8 % par an s'applique. Le gain réalisé à la revente est taxé à hauteur de 19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux (à partir du 1^e octobre 2011 et 12,3 % avant), soit au total 32,5 %.

Le jeu des abattements étant relativement compliqué, nous vous conseillons d'utiliser notre simulateur de plus-value pour connaître l'impôt dû avant et après l'entrée en vigueur de la réforme fiscale :

Jouer sur le montant taxable 

Si l'on considère que la durée de détention a été doublée pour bénéficier de l'exonération des plus-values (de 15 à 30 ans), plus que jamais il faut être vigilant à retrancher du montant taxable les frais de vente tels que commission d'agence, frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque... (pour une liste complète : Plus-values immobilières : le prix de vente du bien). Par ailleurs, le montant de la plus-value peut être minoré en ajoutant les frais d'acquisition tels que commission d'agence, droits d'enregistrements, frais de notaire... ainsi que les dépenses de travaux qu'elles soient privatives ou engagées par la copropriété (pour une liste complète ou l'application d'un forfait toléré par le fisc : Plus-values immobilières : le prix d’acquisition du bien).

Jouer sur l'exonération de la résidence principale

La résidence principale reste  exonérée de la taxation sur les plus-values, même après l'entrée en vigueur de la réforme.  En cas de déménagement avant la vente, le fisc tolère un délai d'environ un an pour bénéficier de l'exonération (Plus-values immobilières : les cessions exonérées d’impôt). En cas de divorce ou de séparation, le logement de famille peut toujours être considéré comme résidence principale, même pour l'époux qui réside ailleurs, sous conditions (Plus-values immobilières : les cessions exonérées d’impôt).

Faire valoir sa situation personnelle

Les retraités et les invalides bénéficient d'une exonération de la taxation des plus-values, sous conditions (voir : Plus-values immobilières : les cessions exonérées d’impôt).

Évaluer ses biens immobiliers

Pour connaître la valeur d'un bien immobilier, consulter notre baromètre des prix, ville par ville ou estimez-le gratuitement en ligne :  

Stéphanie Delmas