Investir dans une résidence services avec le Censi-Bouvard

Les résidences services ouvrant droit à l'avantage

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (Véfa) dans une résidence services. Il est également possible d'acheter un logement achevé depuis plus de 15 ans à réhabiliter ou ayant fait l'objet d'une réhabilitation.

Le logement doit être situé dans l'une des résidences suivantes:

• un établissement médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
• un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
• un établissement dispensant des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie, dont l'état nécessite une surveillance médicale constante ;
• une résidence services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l' "agrément qualité" ;
• une résidence services pour étudiants occupée à hauteur de 70 % par des étudiants ou des apprentis munis d'un contrat de travail et proposant 3 prestations minimum (petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) ;
• une résidence de tourisme classée au sens de l'article D 321-1 du Code du tourisme.

À savoir: Il n'y a pas de zonage géographique et aucun plafond ne s'applique au loyer du logement ou aux ressources des occupants.

Les engagements à respecter

Lorsqu'un contribuable achète un logement dans une résidence services, il signe en même temps un contrat de bail commercial avec un exploitant qui se charge de la gestion de la résidence. L'investisseur s'engage à louer le logement meublé, pendant au moins 9 ans, à cet exploitant.

La location doit débuter dans le mois qui suit la date d'acquisition du logement ou celle de l'achèvement des travaux. En cas de changement d'exploitant, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois. Toutefois, le délai peut être prorogé jusqu'à 1 an, dans certains cas:

• la liquidation judiciaire de l'exploitant ;
• la résiliation ou la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location ;
• l'application par les investisseurs de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du bail à défaut de paiement du loyer.

Au moment de l'acquisition, l'activité de loueur en meublé doit être exercée à titre non professionnel. Si, par la suite, l'investisseur change de statut et devient loueur en meublé professionnel (LMP), la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.

Les modalités de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt s'impute pour la première fois sur l'impôt dû au titre de l'année de l'acquisition du logement en résidence services ou de celle de l'achèvement des travaux (en cas de Véfa ou de travaux de réhabilitation).

La réduction est répartie sur 9 années, à raison de 1/9e de son montant, chaque année. Si, une année, l'avantage excède l'impôt dû, le solde peut être reporté sur les impôts des 6années suivantes.

Le taux de la réduction d'impôt est de 11 % pour les investissements réalisés entre 2012 et 2016 (18 % entre 2009 et 2011).

La réduction d'impôt sera remise en cause en cas de non-respect des conditions de location ou de la cession du logement pendant la période de 9 ans, sauf en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie de la Sécurité sociale), de licenciement, de mise à la retraite ou de décès du contribuable ou de son conjoint. Il n'y aura pas non plus remise en cause de l'avantage fiscal en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique.

Les loyers versés par l'exploitant de la résidence sont imposables entre les mains du propriétaire, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Alexandre Berteaux