La question du mois: nous venons de voter l’installation de compteurs de frais de chaleur dans notre copropriété. Le syndic de l’immeuble nous a dissuadés de procéder à une mise à jour du règlement de copropriété tenant compte de la nouvelle répartition des frais de chauffage. Avons-nous eu raison de nous ranger à son conseil?
Le contexte:
Toute copropriété équipée d’une chaudière commune doit réfléchir à l’installation d’«appareils de mesure» lui permettant de procéder à une individualisation des frais de chauffage collectif (art. R. 241-7 du Code de l’énergie). Cette nouvelle obligation, née de la loi relative à la transition énergétique (LTE) du 17 août 2015, a été intégrée par la loi du 10 juillet 1965. Un article 24-9, nouveau, impose au syndic de l’immeuble d’«inscri(re) à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet» (voir "Individualisation, de quoi parle-t-on?"). L’article L. 241-9 du Code de l’énergie précise quant à lui qu’il revient également au syndic, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, de «s’assure(r) que l’immeuble comporte une installation répondant à (l’)obligation» de mesurer «la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif», préalable à l’individualisation. Mises à part ces précisions, peu d’indications légales sur la marche à suivre. Les textes sont notamment muets sur le point de savoir s’il faut modifier le règlement de copropriété pour tenir compte de l’installation de ces appareils de mesure et des changements que cela implique concernant le paiement des charges de chauffage. L’article L. 241-9 se contente de préciser que «les frais de chauffage et de fourniture d’eau chaude (qui sont) mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur» effectivement consommées, cela «nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires». Cette dernière phrase conduit à penser que toute clause contraire du règlement de copropriété serait nulle. Il ne serait donc pas nécessaire de procéder à sa mise à jour, la nouvelle répartition des frais de chauffage induite par l’installation des appareils de mesure s’appliquant de facto.
Le problème:
De fait, rares sont les copropriétés qui se soucient de modifier leur règlement. Mais ce n’est pas parce que l’opération n’est pas nécessaire qu’elle n’est pas préférable. Comme le rappelle Agnès Lebateux, avocate au sein du cabinet Zurfluh, Lebatteux, Sizaire et associés et spécialiste du droit de la copropriété, «la jurisprudence a toujours clairement affirmé que le syndic est tenu d’appliquer les clauses qui figurent au règlement de copropriété, quand bien même elles seraient illicites». Aussi, que se passera-t-il si, par exemple, à l’occasion d’un changement de propriétaire, l’acquéreur d’un lot exige que lui soit appliquée la clef de répartition figurant dans le règlement de copropriété? Après tout, il n’était pas copropriétaire au moment de l’adoption de la résolution validant l’installation des appareils de mesure modifiant cette clef… Il n’est pas certain qu’il obtiendrait gain de cause devant un juge, mais l’absence de modification du règlement de copropriété semble…
