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Vente immobilière: l’absence de syndic n’est pas un vice caché permettant de faire annuler la vente

Cour de cassation, 3e chambre civile du 8 décembre 2016, pourvoi n°14-27986
Une architecte parisienne a acheté, à Marseille, deux appartements occupés et situés tous les deux dans la même copropriété. Trois mois après la vente, elle tombe des nues: une procédure de péril imminent de l’immeuble est ouverte par le maire, les loyers ne sont pas payés (d’ailleurs, il n’y a pas de gestionnaire pour les encaisser) et il est impossible de déterminer l’identité du propriétaire du rez-de-chaussée. Et, par dessus tout, elle n’a pas été informée de l’absence de syndic. Elle décide donc d’assigner les vendeurs, les notaires et l’agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes. Après avoir demandé, au départ, la nullité de la vente, elle se ravise en appel, pour demander une diminution du prix. Mais, dans les deux cas, sa demande est rejetée. Pour les juges, l’absence de syndic ne constituait pas un vice «de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre», pas plus que toutes les autres découvertes qu’elle a faites après la vente.
Ce qu’il faut retenir
L’acquéreur d’un bien immobilier qui découvre, après la vente, l’existence d’un vice caché peut demander, au choix, l’annulation de la vente ou un remboursement d’une partie du prix qu’il a payé (art 1641 et 1644 du code civil). Mais toute déconvenue après la vente, comme découvrir que la copropriété n’a pas de syndic, ne mérite pas la qualification de vice caché. Ont, en revanche, été considérés comme des vices cachés, la présence de termites ou d’amiantes (cass. civ. 3e du 22.6.11, n°10-17321) et de carrières engendrant une instabilité du terrain (cass. civ. 3e du 17.11.04, n°03-14958).

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