Publicité

Le renouvellement du bail commercial

À l'expiration de son contrat, le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Aucune clause du contrat ne peut priver le locataire de ce droit. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire peut obtenir une indemnité d'éviction.

Conditions

Le bénéficiaire du droit au renouvellement du bail commercial est le locataire, mais il peut s'agir également, dans certains cas, d'autres personnes. Par exemple, en cas de décès du locataire, ses héritiers deviennent automatiquement titulaires du bail. Ils peuvent donc bénéficier du droit au renouvellement. Il en va de même pour les légataires universels, ou à titre universel.

Par ailleurs, l'acquéreur d'un fonds de commerce bénéficie également du droit au renouvellement du bail. En effet, dans la plupart des cas, le bail est cédé en même temps que le fonds.

Mais attention, le droit au renouvellement ne s'applique que si le bail est soumis au statut des baux commerciaux. Cela implique que le bail porte sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité et que le locataire soit immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Par ailleurs, le droit au renouvellement du bail commercial n'est possible que si le fonds a été exploité de façon effective et continue au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du contrat.

Demande

Une fois arrivé à son terme, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement, il se poursuit aux mêmes conditions, sans formation d'un nouveau contrat. Pour qu'un nouveau contrat de location soit conclu, le bailleur ou le locataire doivent demander le renouvellement du bail commercial.

Si le bailleur veut éviter que le bail se reconduise automatiquement pour une durée indéterminée, il doit adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement. Le congé peut être adressé au locataire par l'intermédiaire d'un huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR). Il doit être donné au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail.

Souvent, le congé donné par le bailleur propose un nouveau loyer. Le locataire peut, soit accepter le renouvellement et le montant du loyer proposé, soit accepter le renouvellement du bail, mais contester le montant du loyer réclamé. Le locataire peut également refuser l'offre de renouvellement dans son ensemble. Le bail prend alors fin à la date d'échéance du bail.

De son côté, le locataire, à défaut de congé avec offre de renouvellement proposé par le bailleur, conserve la possibilité de demander le renouvellement du bail commercial. Cette demande doit être adressée au propriétaire dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment si le bail expiré a été reconduit tacitement. Le locataire doit effectuer cette démarche par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le bailleur peut accepter le renouvellement ou le refuser. En cas de refus, le bailleur doit indiquer ses motifs. Si le bailleur ne répond pas au locataire dans le délai de 3 mois, il accepte le principe du renouvellement du bail. Reste alors à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.

Le bailleur qui, dans un premier temps, a refusé le renouvellement du bail commercial, a le droit de revenir sur sa décision en consentant un nouveau contrat au locataire. Mais attention, ce "droit de repentir" ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et que ce dernier n'a pas déjà loué ou acheté un autre local en vue de sa réinstallation.

Le nouveau contrat de location

Excepté concernant le loyer, le renouvellement du bail commercial se fait aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

En effet, le bailleur ne peut pas subordonner le renouvellement du bail à des conditions non prévues dans le bail d'origine. Le bailleur ne peut pas, non plus, imposer un renouvellement partiel qui porterait sur une seule partie des locaux.

Toutefois, avec l'accord du locataire, les clauses du bail peuvent être modifiées.

La durée minimale du nouveau bail est fixée à 9 ans. Locataire et bailleur sont toutefois libres de prévoir une durée plus longue. En cas de silence des parties, le renouvellement s'effectue pour une durée de 9 ans, même si le bail initial était plus long.

Fixation du loyer

En cas de renouvellement du bail commercial, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux commerciaux. Cependant, la loi a prévu un plafonnement. La variation entre le loyer initial et le loyer du bail renouvelé ne peut pas dépasser celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le cas (activité commerciale ou artisanale).

Le plafonnement ne s'applique pas lorsque la durée contractuellement prévue du bail expiré est supérieure à neuf ans, ou lorsque le bail expiré, bien que conclu pour 9 ans, s'est poursuivi par l'effet d'une tacite reconduction pendant une période supérieure à 12 ans.

La règle du plafonnement est également écartée pour les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents (les locaux monovalents sont des locaux conçus pour n'avoir qu'une seule utilisation - cinéma, garage, hôtel, etc. - qui ne peuvent être affecté à une autre utilisation sans de coûteux travaux).

Alexandre Berteaux

Textes de référence: Code de commerce, art. L145-8 à L145-13 ; Code de commerce, art L145-58 ; Code de commerce, art. R145-9 et suivants.

Le renouvellement du bail commercial

S'ABONNER
Partager

Partager via :

Plus d'options

S'abonner
À lire aussi