Le loyer du bail commercial

Fixation du loyer

La fixation du loyer lors de la signature d'un contrat de bail commercial dépend uniquement du jeu de l'offre et de la demande.

La plupart du temps, le loyer du bail commercial est fixé en fonction de la valeur locative des locaux.

Divers paramètres sont pris en compte pour sa détermination. La situation géographique du bien est un critère déterminant. Une grande métropole ou une petite agglomération, un centre-ville ou sa périphérie, la proximité d'autres commerces ou d'un moyen de transport, en façade d'immeuble ou en fond de cour, sont autant d'éléments participant à l'élaboration du loyer.

Le montant du loyer dépend aussi de la nature des activités autorisées par le bail. Le loyer d'un bail "tous commerces" est normalement plus élevé que celui d'un bail réservé à une seule activité.

Enfin, sont également retenues les contraintes qui peuvent être mises à la charge du locataire comme prendre à sa charge certaines grosses réparations, par exemple.

Montant et paiement du loyer

En général, le loyer du bail commercial est fixe mais les parties peuvent décider de diviser le loyer en deux parties:

• la première, fixe, déterminée en fonction de la valeur locative du local ;
• la seconde, variable, calculée en fonction du chiffre d'affaires (CA) du locataire.

Dans ce cas, plus le commerce est prospère, plus le loyer est élevé: on parle alors de clause-recettes (ou clause de loyer variable).

Le loyer peut même être uniquement constitué par un pourcentage sur le chiffre d'affaires du commerçant.

Concernant le règlement du loyer ou sa périodicité, la loi n'impose aucune modalité particulière. C'est au bailleur de les fixer dans le contrat de location.

En matière commerciale, l'usage est que le loyer se verse par trimestre, mais un paiement mensuel est possible. Le bail doit aussi préciser si le loyer est payable d'avance (en début de période) ou à terme échu (en fin de période).

À savoir: les loyers des locaux commerciaux loués nus sont en principe exonérés de TVA. Toutefois, le propriétaire peut décider de soumettre ces loyers à cette taxe. L'intérêt pour le bailleur est de pouvoir récupérer la TVA ayant grevé ses investissements (les dépenses d'acquisition, de construction, d'entretien ou de réparation du local commercial mis en location).

Révision du loyer

Le bailleur ou le locataire ont le droit de demander la révision du loyer du bail commercial tous les 3 ans. La demande de révision est un droit légal qui peut être exercé même si le bail n'en fait pas mention. Cette révision n'est pas automatique, elle doit être demandée par l'une ou l'autre des parties.

Le demande de révision doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par huissier de justice. La demande doit impérativement préciser le montant du nouveau loyer.

La révision du loyer est encadrée par la loi. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la différence entre le nouveau loyer et l'ancien ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation du loyer. L'ILC se rapporte aux activités commerciales et artisanales alors que l'ILAT vise les activités de bureau et les professions libérales.

Pour les baux signés avant le 1er septembre 2014, c'est l'indice du coût de la construction (ICC) qui est le plus souvent retenu dans le contrat de bail.

Cet encadrement du loyer est cependant écarté lorsqu'une modification des facteurs locaux de commercialité entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Parallèlement à la révision triennale, le bail peut prévoir que le loyer sera réactualisé tous les ans, en fonction de la variation de l'indice prévu dans le bail (ILC, ILAT ou ICC selon le cas). Cette clause d'indexation, appelée "clause d'échelle mobile", plus souple, permet une révision régulière du loyer et n'est soumise à aucun formalisme particulier.

La révision du loyer s'effectue selon la formule suivante:

(loyer x Indice de l'année en cours) / Indice de la période précédente (1 ou 3 ans, selon le cas).

Charges locatives

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la loi dresse la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances que le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire. Il s'agit:

• des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, même lorsqu'il s'agit de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve ;
• des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, à l'exception de la taxe foncière et des taxes liés à l'usage du local ou de l'immeuble ;
• des honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
• dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes, redevances et du coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Pour les contrats signés avant le 5 novembre 2014, aucune disposition légale ne réglemente la répartition des charges. Le bailleur était donc libre de mettre dans le contrat de bail n'importe quelle dépense à la charge du locataire.

Dans tous les cas, les charges ne peuvent pas être forfaitaires et doivent correspondre au coût réel des dépenses. Celles-ci font l'objet d'une régularisation annuelle, en fonction de l'état récapitulatif fourni par le bailleur.

Alexandre Berteaux