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Le contrat de bail commercial: rédaction et contenu

Le contrat de bail commercial est un contrat de location portant sur un local en vue de l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Comment bien rédiger un contrat de bail commercial.

Définition

Il n'est pas obligatoire de rédiger par écrit le contrat de bail commercial. Un bail verbal est valable, mais il est déconseillé car, en cas de difficultés, il sera difficile de prouver son contenu.

Le contrat de bail commercial peut être rédigé par les parties mais le recours à un notaire est obligatoire lorsque le bail porte sur un débit de boissons. Le recours au notaire est également exigé pour l'établissement d'un bail d'une durée supérieure à 12 ans. En effet, l'acte doit être obligatoirement publié au service de la Publicité foncière, ce qui implique de l'établir par acte authentique.

Pour les contrats conclus depuis le 20 juin 2014, les parties doivent obligatoirement établir un état des lieux d'entrée et de sortie. Il est rédigé par le propriétaire et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. À défaut, il sera dressé par un huissier de justice, à frais partagés.

Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014, l'obligation d'effectuer un état des lieux de sortie s'applique uniquement si un état des lieux a été établi lors de l'entrée du locataire.

Durée du bail

Le contrat de bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Une clause du contrat prévoyant une durée inférieure serait nulle (voir toutefois le cas du bail commercial de courte durée et de la convention d'occupation précaire).

Si le contrat de bail ne précise rien quant à sa durée, celle-ci est automatiquement fixée à 9 ans.

Le bail peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Mais, dans ce cas, lors du renouvellement du contrat, le bail sera reconduit pour une durée de 9 ans.

Le locataire peut rompre le contrat de bail commercial tous les 3 ans. Aucune clause du bail ne peut priver le locataire de cette faculté de résiliation anticipée. Toutefois, la loi prévoit des exceptions au droit de résiliation triennale pour les baux conclus:

  • pour une durée supérieure à 9 ans ;
  • pour des locaux monovalents qui sont destinés à une activité spécifique (hôtels, cinémas...) ;
  • pour des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • pour des locaux de stockage couverts destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production;
  • pour l'exploitation d'une résidence de tourisme.

Destination du local

Les parties sont libres de déterminer la destination du local dans le contrat de bail commercial. La destination du local correspond à la nature de l'activité qui peut être exercée dans les lieux. Cette clause est essentielle, puisqu'elle oblige le locataire à se limiter à une activité conforme à ce qui est prévu dans le bail.

Tout changement de destination doit être autorisé par le bailleur. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice ou refuser son renouvellement. Bien entendu, le bailleur est également libre d'autoriser le locataire à exercer toute nouvelle activité, non prévue dans le bail initial.

Lorsque le contrat de bail commercial comporte une clause "tout commerce", cela signifie que le locataire est libre d'exercer l'activité commerciale, industrielle ou artisanale de son choix.

Si le bail commercial contient une clause prévoyant plusieurs activités, le locataire peut en exercer une ou plusieurs d'entre elles, à sa convenance.

Lorsque la destination contractuelle des lieux est imprécise, c'est au juge d'apprécier la nature des activités qui sont autorisées. Souvent, les juges s'appuient sur les usages commerciaux pour décider si une activité est, ou non, comprise dans la destination autorisée par le bail.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est destiné à couvrir le paiement de toutes les sommes que le locataire pourrait devoir au propriétaire lors de son départ des locaux loués.

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé dans le contrat de bail commercial. Cependant, si ce montant dépasse l'équivalent de deux "termes" de loyer (soit 2 mois de loyer si le loyer est mensuel, ou 2 trimestres s'il est trimestriel), l'excédent produit intérêt au profit du locataire.

Il est conservé par le propriétaire pendant toute la durée du bail et doit être restitué au départ du locataire dans le délai prévu par le contrat.

Diagnostics immobiliers

Le bailleur a l'obligation d'annexer au contrat de bail commercial un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans. Ce document est informatif et le locataire ne peut pas l'invoquer pour exiger des travaux de la part du bailleur.

Lorsque les locaux sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou dans une zone sismique, le bailleur doit également annexer au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques. Par ailleurs, le bailleur doit informer le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire et ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique.

Pas de porte - définition

Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du contrat de bail commercial.

Contrairement au dépôt de garantie, le pas-de-porte est définitivement acquis au bailleur, même en cas de résiliation du bail en cours de location. Son montant est fixé par le bailleur et dépend du jeu de l'offre et de la demande.

Le propriétaire doit indiquer dans le bail quelle qualification il souhaite donner au pas-de-porte versé par le locataire: soit un supplément de loyer payé d'avance, soit une simple indemnité (en contrepartie d'avantages commerciaux particuliers accordés au locataire, par exemple).

La qualification donnée par les parties au pas-de-porte a des conséquences sur son régime fiscal. S'il constitue un supplément de loyer, il est imposable en tant que revenu foncier entre les mains du bailleur, comme les loyers. De son côté, le locataire peut le déduire de ses résultats d'exploitation. Si le pas-de-porte constitue une indemnité pour le propriétaire, il n'est pas imposable, dès lors que le loyer réclamé n'est pas sous-évalué.

Alexandre Berteaux

Textes de référence: Code de commerce, art. L145-40-1.

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