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Vente immobilière: une SCI familiale peut être assimilée à un vendeur professionnel

Cour de cassation, 3e chambre civile du 27 octobre 2016, pourvoi n°15-24232
Une société civile immobilière (SCI) familiale a acheté une vieille ferme qu’elle a fait rénover et diviser en plusieurs appartements. Elle a mis en location les étages supérieurs et transformé le niveau inférieur et le sous-sol en un local d’habitation qu’elle a vendu. La personne qui a acheté cet appartement s’est plainte d’une importante humidité au sous-sol, puis, après une expertise, elle a assigné la SCI en garantie des vices cachés dans le but de faire annuler la vente. La SCI, de son côté, lui opposait une clause du contrat de vente stipulant qu’en tant que vendeur non professionnel, elle n’est pas tenue à la garantie des vices cachés. Mais les juges ont donné raison à l’acquéreuse et lui ont accordé un peu plus de 200 000 € en remboursement du prix de vente, 12 000 € pour son préjudice de jouissance (elle n’a pas pu habiter les lieux) et 10 000 € pour son préjudice moral. Selon les magistrats, la SCI, bien que composée de particuliers, s’était comportée comme un professionnel en achetant, rénovant et revendant un bien, puis en réinvestissant immédiatement le produit de la vente dans un autre bien immobilier. Par cette opération spéculative, elle avait donc acquis la qualité de vendeur professionnel et devait garantir les vices cachés. Cette décision a été confirmée par la Cour de cassation.
Ce qu’il faut retenir
Une société civile immobilière (SCI) familiale peut être qualifiée de vendeur professionnel, si elle se comporte comme tel, c’est-à-dire si elle mène des opérations immobilières purement spéculatives. Par conséquent, sa responsabilité en matière de vices cachés peut être engagée.

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